Эксперты: за городом набирает популярность недорогая недвижимость Эксперты: за городом набирает популярность недорогая недвижимость
Участки без подряда и таунхаусы становятся лидерами рынка, у дешёвых коттеджей падает спрос.
Раздельный сбор мусора - для чего он нужен? Раздельный сбор мусора - для чего он нужен?
Есть ли альтернатива городским свалкам? Как организовать раздельный сбор в коттеджном посёлке?
Традиционная осенняя экскурсия в Ламбери Традиционная осенняя экскурсия в Ламбери
18 ноября 2016 года состоялась традиционная осенняя экскурсия в коттеджный поселок Ламбери.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Загородные апартаменты: возможности и перспективы

5 декабря 2013

Петербургский рынок загородной недвижимости отчаянно борется за своего покупателя – предложение серьезно превышает спрос и пока не собирается останавливаться на достигнутом. Участки с подрядом и без, готовые коттеджи в различных районах области ждут своих владельцев. Подтолкнуть покупателя к принятию решения непросто по многим причинам: одни интересанты уже успели приобрести свои сотки в посткризисные годы, а другие еще только присматриваются к рынку. При этом кто-то мечтает поселиться загородом всерьез и надолго, а кто-то ищет подходящее место для непродолжительного отдыха 1/2.раза в год.

Сегодня мы поговорим об одном из возможных вариантов проживания загородом – апартаментах. Таким красивым словом девелоперы нередко называют любую пригодную для проживания недвижимость, однако, на наш взгляд, определение подходит далеко не к каждому объекту. Попробуем же разобраться в тонкостях вопроса.

Законодательная основа

Слово «апартаменты» имеет французские корни и дословно переводится как «квартира». Если заглянуть в Большой энциклопедический словарь, то ему найдется лишь пространное определение — «большое роскошное помещение». Несколько больше конкретики дает ссылка из Википедии, где под апартаментами понимается формально нежилое помещение, но имеющее при этом все условия для проживания. Для уверенности посмотрим, что говорит отечественная законодательная практика.

В Приказе Минкультуры России от 03.12.2012 N 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии… » под апартаментами понимается номер высшей категории, состоящий из двух и более жилых комнат, общей площадью не менее 40 кв. м. Получается, что апартаменты – это всего лишь одна из форм гостиничного размещения. Во всяком случае, более внятного определения в нормативных актах нам найти не удалось. А поскольку отели относятся к нежилому фонду и предназначены для временного пребывания граждан, делаем логичное предположение, что и апартаменты обладают теми же свойствами.

Таким образом, основное отличие от квартир кроется не в размере площадей, количестве комнат и респектабельности, а в юридическом статусе нежилого помещения. Результатом являются существенные различия в возможностях использования и предъявляемых требованиях. Согласно ст. 15 ЖК РФ, жилье должно отвечать определенным санитарным и техническим правилам и нормам, которые более конкретно разъяснены в законе «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Это требования по планировке, площади, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений, которые для нежилых объектов вряд ли будут строже.

Чтобы наконец-то подобраться к загородным апартаментам, рассмотрим подробнее несколько терминов, в определении которых даже среди специалистов в области гостиничного сервиса нет единого мнения. Апартаменты в бизнес-центрах и многофункциональных комплексах, апарт-отели, кондоминиумы, сервисные апартаменты – все они, так или иначе, предлагают одно и то же – некий промежуточный вариант между квартирой и номером в гостинице. От первой им достался собственный санузел и кухня, а от второй – сервис, который на базовом уровне включает охрану и уборку помещений. Есть и свои отличия: обычно более длительный срок пребывания, нежели в гостинице, а также невозможность оформления прописки, если проживать в апартаментах на постоянной основе.

Понятия апарт и кондо-отеля отделить друг от друга особенно трудно: они оба могут иметь развитую внутреннюю инфраструктуру (спорт-залы, бассейны, паркинги, кафе и т.д.), к тому же в европейской и американской практике часто используются как синонимы. Оба предназначены не только для долгосрочной аренды, но и для продажи физическим и юридическим лицам, которые затем сдают апартаменты, получая стабильный доход, или проживают в них сами.

Что касается России, то отечественные специалисты гостиничного сервиса все-таки их не отождествляют, говоря, что продажа номеров в собственность с последующей сдачей в аренду возможна лишь в кондо-отелях, соответственно, в «апартах» номера только сдаются. На практике же наблюдается терминологическая путаница: наименование «кондо-отель» практически не употребляется, а под «апарт-отелем» может скрываться и гостиница, и кондоминиум.

Такую неразбериху понять можно, ведь, как говорят юристы, четкой регламентации того, какие объекты считать апартаментами, а какие нет, на сегодняшний день не принято.

Ситуация в Петербурге и области

Европейская мода почти всегда приходит к нам с опозданием, и рынок апартаментов, предлагаемых в собственность, не будет исключением. В Петербурге она началась примерно пару лет назад с рекламы одного из первых подобных объектов, который строится на севере города — апарт-отеля Yes в Выборгском районе (девелопер – ГК «Пионер»). Значительный упор в его позиционировании делается именно на инвестиционной ценности покупки, ведь с нее можно получать стабильный доход от сдачи в аренду, а все хлопоты по поиску и размещению жильцов берет на себя управляющая компания.

Апарт-отель Yes

В этой связи вспоминаются петербургские доходные дома, составляющие большую часть исторической застройки центра. Собственно, пресловутые питерские коммуналки – напоминание о тех временах. Получается, что все новое – это хорошо забытое старое, только с европейским лоском в виде сервиса и возможностью выкупа помещений. Кстати, доходные дома существуют и сегодня, от главных героев этой статьи апартаментов их отличает статус жилого помещения.

А что же загородный рынок? Нельзя сказать, что он отстает, но рекламы и шумихи вокруг загородных апарт-проектов значительно меньше. Да и сложно порой понять, где действительно продаются апартаменты в формате кондо-отеля, а где лишь маркетинг «для красного словца». Однако, заглянув в базу документов одной известной справочно-правовой системы, находим ряд документов – Постановлений правительства Санкт-Петербурга, разрешающих проектирование и строительство апартамент-отелей в разнообразных, преимущественно престижных городских локациях: на Петроградской стороне, Крестовском острове, в Пушкине, а также в Курортном районе.

Если посмотреть на Генплан Санкт-Петербурга, мы увидим, что карта города похожа на пестрое лоскутное одеяло, где всевозможными цветами обозначены различные категории земель – для строительства жилья различной этажности, размещения промышленных объектов и т.д. На общем фоне выделяется Курортный район, земли которого по большей части предназначены для отдыха граждан, а значит, относятся к категории рекреационных.

Зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования, участки, предназначенные для размещения спортивных сооружений и пляжей (зона Р0, согласно Генплану Санкт-Петербурга), леса и лесопарки (Р1), территории, на которых разрешено возведение гостиниц, пансионатов, санаториев и дач (Р3) – все они объединены под общим названием «рекреация». Как видим, полноценная жилая застройка здесь невозможна из-за неподходящего вида разрешенного использования, но, судя по большому количеству разномастных проектов в данной локации, девелоперы с легкостью находят решение проблемы. Дачные поселки, спортивные базы, отели – в таком качестве недвижимость в Курортном районе оформляется часто.

Примеры из жизни

Вернемся же к загородным апартаментам, которые в наибольшей степени напоминают о городском (читай – квартирном) формате проживания. Создать поселок с таунхаусами и коттеджами или же кондоминиум – не праздный выбор, а тонкий расчет девелопера, который постарается выжать максимум из своих исходных данных. Например, в его собственности — небольшой земельный участок в Курортном районе, пригодный для возведения рекреационных объектов и расположенный, скажем, совсем рядом с проезжей частью. Построить полноценный коттеджный поселок вряд ли получится: рядом шумная дорога, да и на маленькой площади особо не разгуляешься. Логичный выход – строить гостиницу, однако конкуренция между подобными объектами, особенно на участке Сестрорецк-Репино, высока. Реализация такого проекта, как апарт-отель, позволит снизить риски от недозагрузки номерного фонда за счет продажи помещений в собственность, а также получать стабильный доход от долгосрочной аренды.

Комплекс «На берегу"

Теперь немного конкретных примеров, предлагающих апартаменты в Курортном районе.

Вдоль береговой линии Сестрорецкого Разлива в 2 км от КАД расположился комплекс апартаментов с таким же звучным названием – «На берегу» (раньше он именовался «Капитаном»). В рамках проекта реализуются апартаменты площадью от 71 до 301 кв. м., расположенные в 7-этажном корпусе (31 номер), в таунхаусах (2 блока на 9 и 10 апартаментов), в квадроксах (8 корпусов) и в дуплексах (6 корпусов). Выгодное местоположение, характеризующееся близостью не только к природным красотам Разлива, но и к городской инфраструктуре, во многом определило ценообразование проекта. Самый «бюджетный» вариант обойдется в 14,5 млн. рублей. Как и положено комплексу апартаментов, территория «На берегу» благоустроена и охраняется, здесь работает собственный фитнес-клуб с бассейном и сауной, кафе.

В схожем ценовом диапазоне – от 15 млн. рублей — представлены сблокированные секции в комплексе апартаментов «REPINO VILLAGE», введенном в эксплуатацию еще в 2008 году. К слову сказать, кроме 86 таунхаусов, построенных их бруса Honka, здесь представлены и дуплексы (от 50 млн. руб.) с коттеджами (от 80 млн. руб.). Площадь объектов в поселке варьируется от 120 до 400 кв. м.

REPINO VILLAGE

За прошедшие с момента его вывода на рынок 5 лет реализовано не более половины домовладений, некоторая их часть как раз сдается в аренду. В целом, поселок очень похож на загородную базу, что наверняка привлечет тех, кто собрался здесь отдохнуть, но, возможно отпугнет тех, кто нацелен на постоянное проживание. К тому же окна многих апартаментов в «REPINO VILLAGE» выходят на оживленное Приморское шоссе.

Опять-таки порядка 5 лет назад на рынке загородных апартаментов появился комплекс «Королевский курорт», предлагающий 10 четырехуровневых апартаментов площадью от 100 до 310 кв. метров. Как и в ряде других жилых объектов Курортного района, проживание здесь удобно близким расположением парков и крупных живописных водоемов — Финского залива (400 м) и озера Разлив (1 км), а также тем, что до 1,5 км до Сестрорецка можно с легкостью дойти пешком.

Теперь же обратимся к новичкам рынка. В марте 2013 года неподалеку от пересечения Приморского шоссе и Кавалерийской улицы, рядом с Зеленогорским парком культуры и отдыха открылся апарт-отель Landskrona House, спроектированный в архитектурной мастерской Евгения Герасимова. Из всех перечисленных ранее комплексов апартаментов он в большей степени тяготеет к городскому формату проживания, обладая при этом преимуществами отеля: бассейном со спа-зоной, подземным паркингом, а также внутренним сервисом, включающим уборку номеров и общественных зон, доставку корреспонденции. Комплекс состоит из нескольких зданий (3/5.этажей), объединенных единым цоколем, в который встроен паркинг на 81 машиноместо. В корпусах спроектирована 51 квартира площадью от 70 до 250 кв. м, инфраструктурные объекты расположены в отдельном помещении.

Все помещения оснащены системами централизованного кондиционирования с возможностью создания микроклимата в каждом помещении, многоступенчатой системой очистки воды, системами видеонаблюдения и контроля доступа, спутниковым ТВ и высокоскоростным интернетом.

Landskrona Hause

Стоимость «квадрата» апартаментов, отделка которых разрабатывалась профессиональными дизайнерами, варьируется от 160 до 210 тыс. рублей в зависимости от расположения и наличия отделки. Большинство квартир полностью готово к проживанию: уложена плитка и ламинат, установлена сантехника, кухонная мебель и даже некоторая бытовая техника (посудомоечная машина, холодильник, плита).

Несколько раньше – во 2 кв. 2012 года был — Apriori Development Group ввела в эксплуатацию комплекс элитных апартаментов Crystal в Репино. Благодаря тому, что объект расположен прямо на береговой линии залива, владельцы апартаментов смогут не только любоваться отличными пейзажами, но и совершать прогулки по пляжу и близлежащему парку. На семи этажах комплекса представлено 96 апартаментов площадью от 75 до 375 кв. м. Согласно сайту проекта, в продаже на сегодняшний день 45 объектов, в том числе 2 коммерческих помещения на первом этаже.

Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, приводит в пример еще несколько проектов: «Солнечный берег», «Мои пенаты», «Курортные просторы», которые, как и предыдущие герои, располагаются вдоль респектабельного побережья Финского залива.

Кто покупатель?

Приобрести коттедж или таунхаус в Курортном районе, как известно, может лишь тонкая социальная прослойка богатых людей. Статус «Петербургской рублевки» отражается на стоимости всей расположенной здесь недвижимости, и апартаменты не будут исключением. Однако признаем, что стоить они будут на порядок дешевле соток земли и возведенных на них коттеджей. Тамара Попова оценивает ценовой диапазон загородных апартаментов в 100/180.тыс. руб. за кв.м, а значит, они все равно относят нас к высокому ценовому сегменту.

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ», говоря о потенциальных покупателях апартаментов, отмечает их отличие в психологии по сравнению с теми же покупателями коттеджей. Это те люди, которые ищут место для сезонного отдыха, стремясь при этом выгодно инвестировать средства. Петербуржцы, обладающие городской недвижимостью и не желающие на отдыхе отдаляться от города, а также иногородние (например, москвичи), которые, приезжая в Петербург, предпочитают поселиться не в съемный номер в отеле, а в свою законную жилплощадь – вполне конкретная целевая аудитория апартаментов. Думаем, в нее смело можно включить российских и иностранных бизнесменов, которые часто посещают Петербург по рабочим делам и при этом хотят проживать в социально-однородной среде, поближе к тишине и загородному спокойствию.

Crystal в Репино

Несколько иная точка зрения у руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg. «В составе элитных поселков присутствуют апартаменты по более демократичными ценами. Как правило, в данных поселках они востребованы самими жителями для размещения обслуживающего персонала», — считает Тамара Попова. Сложно с этим не согласиться, ведь на фоне цены шикарного коттеджа апартаменты в поселке представляются куда более скромным приобретением.

Каковы перспективы?

Если говорить о том, что же ждет загородные апартаменты в будущем, то однозначного ответа нам найти не удалось. Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg, не видит перспектив развития данного сегмента, поскольку апартаменты на рынке Ленобласти, по ее мнению, появляются лишь в качестве дополнения к основному продукту (коттеджам, таунхаусам).

Мы бы не были столь категоричны, особенно по отношению к загородным апарт-отелям. Курортный район хоть и считается несколько обособленным загородом, все же входит в административные границы Петербурга, а значит, и события, происходящие на городском строительном рынке рано или поздно найдут здесь свое отражение, к тому же границы города постепенно отодвигаются все дальше.

Эксперты признают, что петербургский рынок апартаментов значительно отстает от московского, но при этом все предпосылки для его развития есть: снижение числа свободных пятен под жилую застройку вынуждает девелопера искать новые пути для возведения жилья, при этом население продолжает считать недвижимость одним из самых надежных способов вложения накоплений, создавая спрос. Возможно, развитие рынка загородных апартаментов пойдет по такому же сценарию, посмотрим, что покажет время.

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: Poselkispb.ru, yesapart.ru, artway.tv, countryresidence.ru


← Как быть ипотечному заемщику, если у бан...

Нетипичные завещания: о чем нужно знать... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...

Наши информационные партнеры

x