Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Как вовремя обнаружить юридические изъяны земельного участка

17 октября 2013

Около половины продаваемых земельных участков имеют юридические недостатки, выявляющиеся лишь при тщательном анализе предстоящей сделки. О правовых и технических нюансах земельного due diligence, правилах проверки юридической чистоты объекта и основных «стоп-факторах» рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как правило, стандартная процедура проверки юридической чистоты недвижимости сводится к сбору комплекта документов, подтверждающих легальность приобретения прав на объект. Однако в случае с земельными участками «бумажной» экспертизы может оказаться недостаточно.

«Покупателям приходится глубоко погружаться в историю приобретения объекта, чтобы восстановить цепочку предыдущих сделок с земельным участком, а также обстоятельства, при которых выделялась земля, на каких основаниях», — замечает адвокат Олег Сухов. По его словам, из-за непрозрачности земельного рынка и нестабильности правил, регулирующих оборот земли, докопаться до истины зачастую непросто.

Исходной информацией для расширенного анализа служит ссылка на правоустанавливающий документ (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.) в свидетельстве о собственности, а также описание объекта, его кадастровый номер. Кроме того, целесообразно запросить у продавца расширенную выписку из Росреестра о переходе прав, которая предоставляется только по запросу собственника. При изучении истории сделок с участком Олег Сухов рекомендует не ограничиваться поверхностным изучением документов, а внимательно сопоставлять сведения, полученные из разных источников — они не должны противоречить друг другу.

Следующий после экспертизы правоустанавливающих документов шаг — проверка кадастровых данных. С помощью кадастровой карты необходимо исследовать границы участка, выяснить его площадь, категорию, вид разрешенного использования, а затем сопоставить полученные данные с фактической информацией. Земельный участок должен числиться в кадастровом учете под индивидуальным номером. Данные кадастра позволят убедиться, что участок состоит на учете, а его границы не накладываются на смежные владения.

«В последнее время количество судебных споров, связанных с наложением границ земельных участков, резко возросло. Из-за ошибок в системе кадастрового учета границы земельных участков пересекают и накладываются на границы смежных участков, проходят по красным линиям. Собственников об этом не уведомляют, и они узнают о расхождениях постфактум. Что уж говорить о частниках, если по экспертным оценкам в Московской области около 80 % границ поселений не определены либо наложены друг на друга, при этом расхождения составляют десятки метров», — говорит адвокат Олег Сухов.

Координаты участка, указанные в кадастровом паспорте, должны совпадать с координатами, зафиксированными в землеустроительном деле (межевом плане). Обычно этот комплект документов имеется у продавца, либо может быть предоставлен органами кадастрового учета по его запросу. В межевом плане отражаются исходные данные: информация о землеустройстве; о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, и где они проходят. При этом полученные сведения необходимо сверить в привязке к местности.

Распространенным стоп-фактором для закрытия сделок являются вскрытые в ходе проверки юридической чистоты судебные споры вокруг земельных участков. Сегодня информация о судебных процессах и вынесенных решениях доступна на сайтах судов согласно территориальной подсудности.

«Для полноты картины — в довесок к результатам анализа юридических аспектов — покупателям земли имеет смысл изучить документы стратегического и градостроительного планирования. С тем чтобы комплексно оценить перспективы развития той территории, в границах которой расположен земельный участок, и выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или участок оживленной автомагистрали», — советует адвокат Олег Сухов.


← Изменения в Законе о кадастре вступают в...

Главные юридические советы при покупке з... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x