Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Как вовремя обнаружить юридические изъяны земельного участка

17 октября 2013

Около половины продаваемых земельных участков имеют юридические недостатки, выявляющиеся лишь при тщательном анализе предстоящей сделки. О правовых и технических нюансах земельного due diligence, правилах проверки юридической чистоты объекта и основных «стоп-факторах» рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Как правило, стандартная процедура проверки юридической чистоты недвижимости сводится к сбору комплекта документов, подтверждающих легальность приобретения прав на объект. Однако в случае с земельными участками «бумажной» экспертизы может оказаться недостаточно.

«Покупателям приходится глубоко погружаться в историю приобретения объекта, чтобы восстановить цепочку предыдущих сделок с земельным участком, а также обстоятельства, при которых выделялась земля, на каких основаниях», — замечает адвокат Олег Сухов. По его словам, из-за непрозрачности земельного рынка и нестабильности правил, регулирующих оборот земли, докопаться до истины зачастую непросто.

Исходной информацией для расширенного анализа служит ссылка на правоустанавливающий документ (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.) в свидетельстве о собственности, а также описание объекта, его кадастровый номер. Кроме того, целесообразно запросить у продавца расширенную выписку из Росреестра о переходе прав, которая предоставляется только по запросу собственника. При изучении истории сделок с участком Олег Сухов рекомендует не ограничиваться поверхностным изучением документов, а внимательно сопоставлять сведения, полученные из разных источников — они не должны противоречить друг другу.

Следующий после экспертизы правоустанавливающих документов шаг — проверка кадастровых данных. С помощью кадастровой карты необходимо исследовать границы участка, выяснить его площадь, категорию, вид разрешенного использования, а затем сопоставить полученные данные с фактической информацией. Земельный участок должен числиться в кадастровом учете под индивидуальным номером. Данные кадастра позволят убедиться, что участок состоит на учете, а его границы не накладываются на смежные владения.

«В последнее время количество судебных споров, связанных с наложением границ земельных участков, резко возросло. Из-за ошибок в системе кадастрового учета границы земельных участков пересекают и накладываются на границы смежных участков, проходят по красным линиям. Собственников об этом не уведомляют, и они узнают о расхождениях постфактум. Что уж говорить о частниках, если по экспертным оценкам в Московской области около 80 % границ поселений не определены либо наложены друг на друга, при этом расхождения составляют десятки метров», — говорит адвокат Олег Сухов.

Координаты участка, указанные в кадастровом паспорте, должны совпадать с координатами, зафиксированными в землеустроительном деле (межевом плане). Обычно этот комплект документов имеется у продавца, либо может быть предоставлен органами кадастрового учета по его запросу. В межевом плане отражаются исходные данные: информация о землеустройстве; о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, и где они проходят. При этом полученные сведения необходимо сверить в привязке к местности.

Распространенным стоп-фактором для закрытия сделок являются вскрытые в ходе проверки юридической чистоты судебные споры вокруг земельных участков. Сегодня информация о судебных процессах и вынесенных решениях доступна на сайтах судов согласно территориальной подсудности.

«Для полноты картины — в довесок к результатам анализа юридических аспектов — покупателям земли имеет смысл изучить документы стратегического и градостроительного планирования. С тем чтобы комплексно оценить перспективы развития той территории, в границах которой расположен земельный участок, и выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или участок оживленной автомагистрали», — советует адвокат Олег Сухов.


← Изменения в Законе о кадастре вступают в...

Главные юридические советы при покупке з... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x