Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Трейд-ин: когда время дороже денег

16 января 2013

Уже давно «обкатанная» схема приобретения автомобиля трейд-ин готова бороздить и извилистые дороги загородного рынка недвижимости. Почему бы и нет? Теоретически зачетная система – замечательный вариант решения жилищного вопроса: взамен городской квартиры клиент получает новые апартаменты на лоне природы. Однако об активном развитии говорить не приходится: путь «бартерного обмена» вовсе не похож на триумфальное шествие по гладкому шоссе, наоборот, идет по трудным тропам с колдобинами и предупреждающими знаками. В чем кроются причины низкой популярности экспресс-зачета? Почему застройщики и риэлторские компании не спешат вносить заморское слово в перечень своих услуг и возможных способов покупки недвижимости?

Немного истории

Для начала разберемся с самим понятием трейд-ин. В переводе с английского этот термин означает «прямая продажа». Как профессиональная услуга подобные сделки получили особое распространение в автомобильной отрасли: старая машина принимается продавцом в качестве взноса за нового «железного друга». И здесь никаких вопросов: все просто и понятно. Что же касается более масштабных и трудных (во всех отношениях) объектов загородной недвижимости, то в этом случае все куда сложнее, однако принцип остается прежний: риелтор или застройщик выкупает у клиента его жилую площадь, а деньги за нее перечисляет в счет приобретаемого коттеджа, таунхауса или квартиры в новостройке. В зачет могут также идти участки с домом, просто земля и дачи. Обмен происходит с доплатой продавца или покупателя, бывает и равноценным.

Отличительной особенностью и особой привлекательностью «бартерного» обмена является единовременность сделок купли-продажи двух объектов. Дело в том, что компания не ищет покупателя на недвижимость клиента, а приобретает ее сама, предоставляя взамен новую жилую площадь. Таким образом, сроки всей операции сокращаются до считанных дней. В идеале принцип трейд-ин можно заключить в формулу: «отдал ключи от старой квартиры – получил ключи от нового дома».

Впервые экспресс-зачет на загородном рынке заявил о себе в 2009 году в разгар кризиса, когда застройщики и клиенты оказались, мягко сказать, не в самом лучшем финансовом положении. В ситуации, когда банки не выдают кредиты, покупательская способность падает, а загородные коттеджи переходят в разряд непозволительной роскоши, выплачивать проценты по займам девелоперам становится крайне сложно. Тогда-то зачетная схема и «выстрелила», оказавшись своеобразной палочкой-выручалочкой для обеих сторон. Можно сказать, что схема трейд-ин была вынужденной мерой, попыткой реализовать неликвидные объекты: застройщикам ничего не оставалось как принять в качестве оплаты за дом или квартиру в новостройке городскую «вторичку». Позже, в период относительной стабильности, данный метод приобретения недвижимости стал менее востребованным.

Как это работает?

Все начинается со звонка владельца жилплощади в девелоперскую компанию специалисту по трейд-ин. После того, как он проинформирует клиента о программе, происходит заочная оценка имущества, обозначение приблизительной стоимости объекта и соответственно вопрос о готовности отдать его в зачет за озвученную сумму.

Далее на «место действия» выезжает эксперт для визуальной оценки жилья. После этого осмотра объявляется окончательная выкупная цена. Обычно эта цифра совпадает с той, что была названа при предварительной беседе.

Следующий шаг – заключение договора, где указывается, какую именно жилплощадь компания покупает у собственника и за какую сумму. В зависимости от того, кто доплачивает – частное лицо или юридическое – рассчитываются графики платежей. Кстати, иногда возможен вариант, при котором разница в стоимости компенсируется услугами дизайнеров, строителей или скидкой на ремонтные услуги.

Далее происходит проверка юридической чистоты зачетной недвижимости и подготовка документов. После обозначенных процедур подписываются два договора: один — на реализацию старого объекта, другой — на бронирование нового. В теории в среднем на все про все уходит 3/5.рабочих дней со дня обращения клиента в компанию. Но скажем сразу, на деле все процедуры редко выполняются в столь сжатые сроки.

Безусловное удобство «бартерного» обмена – все операции ведутся через одного продавца: он выкупает недвижимость собственника, решает вопросы по правовой проверке недвижимости, ее оценки и реализации.

Сделки по схеме трейд-ин в большей степени совершаются на поприще бюджетного сегмента. К экспресс-зачету, как правило, прибегают те, кто, не имея финансовых возможностей решить квартирный вопрос иным способом, отдает единственное жилье в черте города ради более комфортного в пригороде. В этом случае площадь новых апартаментов может быть значительно больше, а удаленность от центра мегаполиса компенсируют чистый воздух и радующий глаз ландшафт.

Вообще, идея обмена не нова на рынке недвижимости. Предшественник и ближайший родственник услуги трейд-ин – взаимозачет – уже стал привычной схемой приобретения недвижимости и не воспринимается как диковинная опция. Принципиальным отличием традиционного обмена от оперативного является срок выполнения сделки. При взаимозачете недвижимость клиента не выкупается мгновенно, компания выставляет ее на продажу через собственные каналы. Эта схема – не самый выгодный вариант, как для клиента, так и для застройщика: первому нерезонно оставлять фиксированную цену (которая, как известно, повышается по мере строительства объекта), а покупателю – долго ждать реализации жилплощади (этот период может продлиться несколько месяцев). Девелоперы не используют данную систему в качестве основного механизма реализации объектов и чаще всего используют взаимозачет в качестве маркетингового хода для дополнительного привлечения клиентов.

Требования к зачетной недвижимости

С первого взгляда принцип действия услуги трейд-ин кажется весьма заманчивым. Наверняка, многих уже теребит мысль променять старую квартиру на новенький домик. Попридержите коней, не все так просто. И здесь есть свои весомые нюансы. В зачет годяться далеко не всякие апартаменты. Вот основные требования, которые чаще всего предъявляютсяк недвижимости для участия в сделках трейд-ин:

- собственность клиента должна располагаться на территории Петербурга. Неликвидное жилье, находящееся за пределами города, вряд ли заинтересует девелопера или риэлторскую компанию. Также не подойдут комнаты в коммуналках, семейных общежитиях, доли жилплощади и т.д.;

- квартира должна быть собственностью клиента;

- владелец зачетного жилья должен достичь совершеннолетнего возраста;

- объект должен находиться в собственности продавца не менее трех лет;

- на момент продажи квартира должна быть свободна от прописанных в ней лиц: перед сдачей недвижимости клиенту необходимо оформлять прописку в другом месте и найти себе временный приют.

Конечно, это далеко не полный список параметров, по которым будет оцениваться жилплощадь, конкретный список формирует сам застройщик или риэлтор. В любом случае клиент должен понимать, что чем выгоднее для него условия сделки, тем жестче будут требования к объекту, принимаемому в зачет.

Преимущества и недостатки

Для того чтобы иметь четкое представление и рассмотреть картину услуги трейд-ин в полном объеме, обобщим информацию и выделим плюсы и минусы данной схемы приобретения жилья.

Плюсы:

- скорость операции: клиент в считанные дни обменять свое жилье на новые, более благоустроенные апартаменты.

- владелец недвижимости избавлен от изнуряющих хлопот и дополнительных затрат: все юридические формальности (продажа собственности, ее оценка, оформление документов) компания берет на себя.

- при бронировании несданного жилья его стоимость фиксируется еще на этапе договоренностей. Таким образом, клиент застрахован от дальнейшего повышения стоимости объекта по мере завершения строительных работ.

Минусы:

- ограниченный выбор. Как правило, в операциях трейд-ин речь идет о конкретных строящиеся домах, так что клиенту приходится выбирать из того, что предлагают.

- если обмен имеющейся собственности осуществляется на объекты с незавершенным циклом строительных работ, необходимо будет позаботиться о временной квартире или комнате (или договориться с близкими о возможном соседстве). К тому же, этот вариант развития событий чреват еще одним моментом — ставшими уже привычными изменениями в сроках сдачи дома. Кроме того, новое жилье зачастую нуждается в ремонте, что также может отложить счастливый момент новоселья.

- сжатые сроки услуги трейд-ин компенсируются за счет ощутимого дисконта при продаже недвижимости, который может достигать 20/25. от рыночной цены. Будьте готовы к тому, что квартиру или участок вам придется отдать с существенной уценкой.

«Лже трейд-ин» или «Осторожно, мошенники»!

Как видно, схема «бартерного» обмена – рискованный и не всегда оправданный способ улучшения жилищных условий. Однако, помимо очевидных неприятных нюансов, желающий обменять старый дом на новый за несколько дней может попасть в ловушку мошенников. Специалисты рынка даже придумали неофициальный термин «лже трейд-ин». Согласно этой схеме, недобросовестные агентства резервируют приобретаемую недвижимость не бессрочно, а всего на определенный период, уверяя клиента, что его имущество непременно будет продано за обозначенный срок. Однако по истечении критической даты ситуация не меняется: жилье остается нереализованным. Тогда риэлторы начинают вынуждать клиента еще снизить цену. В итоге человек, обратившийся в агентство, несет большие материальные потери. К слову, бывает и так, что компания, предлагая выкупить старое жилье, изначально несоразмерно занижает его стоимость. И, если для клиента сроки являются принципиальным моментом, то ему ничего не остается делать, как согласиться на невыгодное предложение.

Как предостеречь себя от столкновения с недобросовестными агентствами? Выверенных формул нет. Однако меры осторожности, касающиеся сделок в любых сферах деятельности, будут не лишними и в случае с экспресс-зачетом: доверяйте только проверенным компаниям, которые уже давно работают на рынке недвижимости и завоевали репутацию надежных девелоперов. И, конечно же, не стоит спешить, будьте внимательны при обговаривании условий и подписании договоров, уточняйте сомнительные пункты и прочие неясные моменты.

Кому подойдет трейд-ин?

По мнению экспертов, трейд-ин выгоден для тех покупателей, основным фактором для которых является максимально сжатый срок операции, а финансовая сторона сделки стоит на втором плане. Эксресс-зачет также удачное решение для тех, кто присмотрел квартиру или дом в уже сданном комплексе, и существует реальный риск упустить приглянувшийся вариант. В остальных вариантах специалисты не советуют прибегать к услуге «бартерного» обмена и предлагают воспользоваться классическим взаимозачетом, либо обратить внимание на оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, вырученных от продажи имеющейся недвижимости. В этом случае клиент спокойно соберет все необходимые документы, сможет продать жилплощадь по достойной цене, а за счет быстрого погашения кредита не будет переплачивать большие суммы по процентам.

В реальности — путаница

Сегодня лексическая структура рынка недвижимости по многим параметрам не имеет единых знаменателей и четких обозначений. Многие термины трактуются по-разному, и найти истинное значение порой оказывается невозможно. Так произошло и с понятием трейд-ин. В теории под этим названием подразумевается выкуп имеющейся у клиента недвижимости риэлтором (девелопером) с бронированием новой. Однако, как показывает практика, в «чистом» виде эта услуга на рынке практически не существует. 2/3.дня – столь короткие сроки могут предложить единицы агентств (застройщиков). А многие компании и вовсе не делают принципиальной разницы между взаимозачетом и мгновенным обменом, используя модное слово для привлечения покупателей.

На поприще загородного сегмента наиболее приближенные к идеалу варианты эксресс-зачета встречаются в большей степени в Подмосковье. Причем самыми «активными» объектами обмена являются городская квартира и апартаменты в новосторойке или таунхаус в пригороде. Что касается Ленобласти, что схема трейд-ин здесь еще не получила развития: пока местные застройщики ограничиваются услугами взаимозачета. Однако, как известно, спрос рождает предложение, так что с уверенностью можно сказать: как только появятся клиенты, готовые обменять старую жилплощадь со значительной уценкой на новую, девелоперы не замедлят указать трейд-ин в перечне услуг.

***

Эксперты скептически относятся к перспективам развития мгновенного обмена, особенно касательно загородного рынка. Здесь есть коренное противоречие: сделки с недвижимостью не терпят торопливости, суеты и скоропостижных решений, а ведь это принципиальные моменты экспресс-зачета.

Однако не все специалисты настроены пессимистично. По мнению некоторых из них, данная схема может занять свою нишу в конкретных проектах эконом-класса в качестве альтернативы ипотеке под залог имеющейся недвижимости.

Автор: Лирина Суслова

Фотографии: vnovostroike.ru, karlovyvary-realty.ru, spb.aif.ru

Источник: Poselkispb.ru


← Виды права собственности

Деприватизация жилья: причины популярнос... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x