Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Виды права собственности

13 декабря 2012

Просматривая форумы различных проектов, мы регулярно натыкаемся на полное или частичное непонимание людей того, что именно они собираются приобретать и чем все это может закончиться.
В чем разница между частной и долевой собственностью? Как оформляют популярные сегодня таунхаусы? Профессиональные покупатели недвижимости встречаются очень редко: к сожалению — самих покупателей, и к радости — недобропорядочных девелоперов. Застройщику достаточно лишь что-то недосказать, и в итоге долгожданное владение собственным домом может стать еще дальше. А между тем государственная регистрация является единственным доказательством существования законного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Особенности приобретения, владения и распоряжения недвижимостью зависят от вида права собственности. Какими они бывают?
Обо всем по порядку
Государственная собственность имеет место тогда, когда в качестве собственника имущества выступает либо Российская Федерация как государство, либо какое-либо государственное образование, например, ее субъект. Право распоряжаться и управлять такими участками есть только у органов исполнительной власти РФ. Говорить о муниципальной собственности можно тогда, когда в качестве субъекта права собственности выступает какое-либо муниципальное образование, органы местного самоуправления – они и получают все права на управление. Наконец, частная собственность имеет место быть, если в качестве собственника выступает какое-либо частное (гражданин) или юридическое лицо. В рамках каждой формы собственности подразделяют отдельные ее виды.
Так, частная собственность может быть как индивидуальной, так и совместной. Индивидуальная собственность на жилье означает, что данный объект недвижимости находится полностью во владении одного лица, которое имеет полное право распоряжаться жильем по своему усмотрению, совершать различные юридические операции: продавать, дарить, завещать и т.д. В свою очередь, совместная собственность предполагает равные права собственников на жилье, без определения долей. По гражданскому кодексу РФ такая собственность возникает при приватизации жилья или его покупке супругами.

Существует также общая долевая собственность, которая подразумевает наличие у всех собственников определенной доли в недвижимом имуществе. Как и в случае с совместной собственностью, у всех участников есть права на землю в независимости от размера их доли.

Ключевая особенность долевой собственности состоит в том, что при распоряжении имуществом участник долевой собственности может продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю только после предварительного согласования всех собственников.

Главное отличие общей долевой от общей совместной собственности состоит в условиях распоряжения недвижимостью. Участник долевой собственности после согласования с сособственниками может продать только свою долю. А вот участники общей совместной собственности могут распорядиться принадлежащей им недвижимостью только сообща, то есть могут продать не долю в праве собственности, а весь объект целиком. Также участники общей совместной собственности могут определить размер своей доли, однако это не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность, так как доли устанавливаются лишь на случай раздела или выдела, то есть прекращения общей собственности (по крайней мере для выделяющегося участника). Неприменимы здесь и некоторые традиционные для долевой собственности правила, например о преимущественном праве покупки доли выходящего участника.

Самый опасный риск покупателя — приобрести землю с неподходящей категорией и видом разрешенного использования для строительства.

А бывает и так, что покупатели не обращают внимания на то, кто является собственником участка, в каком порядке в дальнейшем будет происходить оформление собственности. У продавца недвижимости в коттеджном поселке должны быть кадастровый паспорт на земельный участок, правоустанавливающий документ на продаваемый участок, а также, в обязательном порядке, свидетельство о государственной регистрации права собственности.

После приобретения коттеджа, таунхауса или земельного участка происходит оформление собственности. С каждым форматом ситуация обстоит по-своему.

Таунхаусы. Что и как

Практически на всех направлениях Ленобласти в активной продаже находятся поселки, предлагающие таунхаусы: их немало во Всеволожском, Курортном и Выборгском районах. Согласно ежеквартальному отчету компании «Петербургская Недвижимость», прирост таунхаусов на загородном рынке недвижимости Петербурга за последний год составил 100%: за период с января по ноябрь 2012 года в продаже появились 22 новых проекта, что ровно в 2 раза больше данных за аналогичный промежуток прошлого года.

Чем популярнее формат, тем острее стоит вопрос о безопасности приобретения таунхаусов и правильном представлении покупателей об их отличительных особенностях: сблокированная секция по сравнению с индивидуальным домовладением характеризуется не только иным архитектурным проектом и внутренней эргономикой, но и по-другому представлена в сложном юридическом мире.

Российское законодательство не относит таун­хаус к объектам индивидуального жилищного строительства. Строго говоря, вместо понятия «таунхаус» используется понятие «жилой дом блокированной застройки» или «секция в блокированном доме», что подразумевает под собой жилой дом с общим количеством этажей не более трех, состоящий из нескольких блоков (не более 10), каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. Он имеет одну или две общих стены с соседями в зависимости от того, расположена ли секция в центре, или с торца дома. Каждая секция имеет свой отдельный выход.

Многоквартирный жилой дом априори располагается на едином неделимом земельном участке – здесь и начинают появляться интересные нюансы, касающиеся собственности будущих владельцев. Как правило, при покупке таунхауса покупатель получает в пользование еще и придомовую территорию, средняя площадь которой составляет порядка 2/3.соток. Для беспроблемного приобретения участка в собственность, нужно удостовериться, что он принадлежит к надлежащей категории земель и имеет «правильный» вид разрешенного использования.

В соответствии с законодательством, строительство таунхаусов должно осуществляться на земельных участках, имеющих вид разрешенного использования «многоквартирное жилищное строительство» или «дачное строительство». Есть застройщики, которые, невзирая на противоречие разрешенному использованию наделов, возводят таунхаусы на участках ИЖС. Безусловно, такая активность нарушает требования государственного строительного надзора. У покупателей подобных предложений в будущем гарантированно возникнут сложности с регистрацией прав собственности: либо нужно будет менять вид использования, либо настаивать на своем, но уже в судебном порядке.

Земельные наделы, соответствующие секциям в таунхаусе, оформляются одним из двух способов: либо в общедолевую собственность, либо в частную. Тип оформления зависит, как правило, от концепции застройки и политики самого застройщика. Оба варианта имеют свои недостатки и преимущества.

Ч.2 ст.49 ГрК РФ признает блоки в таунхаусе самостоятельными автономными единицами недвижимости, однако в то же время они выступают частями единого объекта. Если таунхаус реализуется по схеме долевого участия в строительстве, то у участников возникают права долевой собственности на общее имущество – на земельный участок. В таком случае соседи уже не смогут возводить дополнительные постройки – гаражи, бани, заборы и беседки – без ведома и согласия остальных жителей. Также по закону в случае продажи объекта другие собственники обладают преимущественным правом выкупа в течение одного месяца и должны быть уведомлены о том, что доля в собственности выставляется на продажу. В случае нарушения этого правила, любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При оформлении индивидуальной собственности, покупатель получает все сопутствующие права полноправного собственника. Тонкости схем комментирует Александра Дудина, директор отдела продаж ИСК «Константа», реализующей малоэтажный комплекс «Традиция», где оформление таунхаусов осуществляется в индивидуальную собственность:

Александра Дудина

директор по продажам ИСК «Константа»

«Индивидуальный дом имеет один вариант владения — единоличное право собственности, в то время как таунхаус может находиться как в индивидуальной, так и в долевой собственности. Недостатки долевой собственности очевидны: они заключаются в необходимости согласования с сособственниками всех решений по распоряжению данным имуществом. Тем не менее, подобная форма не отменяет юридической защиты покупателя, оба варианта имеют право на существование: любое, надлежащим образом оформленное право собственности является гарантией прав собственника. А что касается вариантов позиционирования таунхаусов — как квартиры в многоквартирном жилом доме или как секции блокированного жилого дома – то это не имеет значения: всего лишь маркетинговый подход».

Существенное значение имеет и право собственности на земельный участок, принадлежащее застройщику. После осуществления строительства застройщик передает покупателю права на земельный участок под таунхаусом. Замечательно, если участок принадлежит застройщику на правах частной собственности. Но бывают и случаи, когда он находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит ему на правах аренды. Причин, по которым застройщик пошел на последний вариант много. Например, прельстить могла удачная локация с уникальными природными преимуществами – лесом, водоемом. Нередко застройщики соглашаются на 49 лет аренды только для того, чтобы в поселке присутствовал непосредственный выход на набережную. Или в силу того, что подобное оформление менее затратно, чем в собственность.

Пока случаев снесения домов в связи с окончанием аренды или возникновением неожиданных государственных программ не было.

Однако каждый сам решает, насколько велика цена подобного риска. Не всегда такой вариант кажется покупателю целесообразным с экономической точки зрения: приобретая помещение, он хочет получить и земельный участок.

Ст. 36 ЗК РФ регламентирует приобретение прав на земельный участок в таком случае: собственник объекта недвижимости имеет исключительные права на приобретение земельного участка в частную собственность путем выкупа у публичного собственника (не застройщика, а лица, предоставляющего аренду). Согласно ЗК РФ, решение о предоставлении участка принимается в течение двух недель, однако на деле административные процедуры длятся дольше, поэтому к финансовым и временным затратам нужно быть готовым.

Земельный участок и коттедж

После покупки уже существующего участка в коттеджном поселке, прошедшего государственный кадастровый учет, предстоит процедура оформления собственности на землю. Как правило, этот процесс предполагает прохождение планомерных этапов от подачи документов, представленных для государственной регистрации права собственности на земельный участок, до внесения записи в ЕГРП на земельный участок. Оформить его можно в единоличную собственность, долевую или совместную .

Оформлению не подлежат участки, которые находятся у застройщика в долгосрочной аренде. Тогда покупатель становится арендатором такой земли. Как уже говорилось выше, в законодательстве предусмотрен выкуп надела, но на практике это оказывается не так просто. Однако есть возможность зарегистрировать право собственности на объекты недвижимого имущества, построенные на земельном участке, предоставленном им на праве аренды, если в договоре аренды указано на право арендатора осуществлять застройку данного земельного участка.

Один из основных принципов земельного законодательства РФ заключается в единстве судьбы земельного участка и объекта недвижимости. Собственники сооружений обладают преимущественными правами на земельный участок, на котором оно находится. Если же здание является собственностью нескольких лиц, то и земельный участок в дальнейшем будет разделен между всеми собственниками. Любопытно, что даже сегодня встречаются ситуации, когда земельный участок оформлен на одного человека, а строение – на другого, но при этом они являются родственниками. При продаже такое несоответствие ничем не грозит собственникам: сделки оформляются одновременно и будущий покупатель получает полноценный «комплекс». Конечно, в современных коттеджных поселках такая ситуация невозможна, речь идет скорее о пережитках прошлых лет.

Вместе с коттеджем обычно покупателю на правах собственности передается расположенный под ним земельный участок. Необходимо проверить наличие всех необходимых документов: зарегистрированные в Федеральной регистрационной службе договоры на передачу земельного участка в собственность, действующее Свидетельство о государственной регистрации права на этот земельный участок. Все это подтверждает наличие у застройщика права собственности на землю, передаваемую покупателю вместе с построенным коттеджем.

Стоит также знать, что при заключении договора на инвестирование в строительство коттеджа или участия в долевом строительстве коттеджного поселка, приобретается не само имущество (поскольку его еще формально не существует), а право требования на передачу этого имущества на праве собственности по окончании строительства. Собственником коттеджа по договору инвестирования становится юридическое лицо – инвестор, поэтому в дальнейшем возможны два варианта оформления в собственность физическим лицом. В первом случае, если инвестор зарегистрировал право собственности, совершается сделка купли-продажи, после которой в обычном порядке физическое лицо регистрирует строение. Если такое право не было зарегистрировано инвестором, то заключается договор уступки права (требования).

Процедура оформления права собственности на индивидуальный дом отличается в зависимости от того, на какой категории земли он расположен. Так, когда идет речь об объекте на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, потребуется кадастровый паспорт на индивидуальный жилой дом, а также правоустанавливающий документ на участок.

При оформлении права на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства, нужно представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

***

Кто чаще обращается к юристам – потенциальные покупатели, которые только мечтают купить участок или дом в коттеджном поселке, или уже те, кто столкнулся с проблемами после покупки? Печально признавать, но вторая аудитория явно шире. Купить объект недвижимости на вполне законных основаниях возможно, главное — уделять внимание как основополагающим факторам успешной покупки (наличие правоустанавливающих документов, разрешенный вид использования), так и косвенным показателям (репутация и открытость компании).

Правильное оформление права собственности гарантирует отсутствие трудностей с управлением и распоряжением объекта в будущем.

Автор: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← От дачника к собственнику

Трейд-ин: когда время дороже денег →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x