Летняя карусель Летняя карусель
Летом всегда бывает такой день, когда природа дышит совершенством и шепчет: «Запомни меня такой».
Растёт количество ипотечных кредитов Растёт количество ипотечных кредитов
Количество выданных ипотечных кредитов 2017 года достигло рекордных показателей 2014 года.
Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Сроки покупки дома в коттеджном поселке

15 октября 2012

Бюрократические процедуры со свойственными им многоэтапностью и задержками характерны не только для приобретения городской квартиры, но и для покупки загородной недвижимости. В реальности за заманчивыми обещаниями об оперативном строительстве и беспроблемном переводе земель из одной категории в другую иногда кроются долгие месяцы, а порой и годы ожиданий. Нужно учитывать, что в некоторых случаях указание маленького срока в качестве конечного между началом проведения сделки и вселением в заветный дом в коттеджном поселке, означает большое количество рисков. Знание юридических основ и адекватных сроков поможет избежать ситуации, когда расплатой за срочность станет долгострой или вовсе обман.

Покупателям следует отбрасывать в сторону устные договоренности и следить за четким указанием сроков в договоре. Однако даже это не всегда является панацеей: застройщики в любой момент могут сослаться на несовершенство государственных структур, которые и тянут время.

Многие из тех, кто когда-либо присматривался к покупке загородного дома, на самом деле уже решились на нее. Тем не менее, возможные риски и нестабильность ситуации все чаще приводят к тому, что возникает так называемый отложенный спрос: осознанный выбор сменяется выжидательной позицией.

Сколько занимает проведение сделки?

Фактор неопределенности всегда вызывает беспокойство операторов рынка и нежелание покупателей тратить деньги. Многие предпочитают подождать несколько месяцев для прояснения ситуации — слабые игроки отсеются, а надежные выйдут на первый план. Доверие вызывают те, кто сможет предложить «прозрачную» юридическую сделку, проведет коммуникации, построит дом и вообще уложится в конкретные сроки реализации. Вот только какие они, сроки?

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«На практике, поиск и выбор участка занимает от 2 до 6 месяцев. На оформление документов (регистрация сделки госорганами) уходит 1,5/2.месяца в случае, если все документы у продавца готовы. Однако часто на продажу выставляются объекты, в которых документы отсутствуют: не проведено межевание, не оформлено должным образом право собственности. В этом случае еще до полугода уйдет на выправление бумаг».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«Покупатели в коттеджном поселке делятся на три категории. Примерно 40% тех, кто сразу готов купить. Тогда сделка совершается в течение 2 месяцев. Еще 50% тех, кто рассматривает разные варианты, а потому сделка подписывается в течение полугода. И примерно 10% остается на тех, кто готовится подписать договор в течение двух лет. Такие покупатели, как правило, следят за судьбой проекта с самого начала, очень внимательно отслеживают стадии его реализации, и, удостоверившись в надежности, покупают объект».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Специалисты отдела продаж компании «Весна» по желанию клиента могут оперативно оформить сделку за пару часов. Сколько времени займет сделка — один день или более месяца — полностью зависит от обстоятельств клиента. Такие условия, как оформление ипотеки, покупка дома в рассрочку или продажа имеющегося жилья для получения необходимой суммы, замедляют процесс. На подобные случаи в нашей компании предусмотрена система бронирования участка или домовладения на 30/60.дней, чтобы клиент успел подготовиться к покупке, уладить все незавершенные дела».

Константин Крюков

председатель совета директоров

ИСК «Константа»

«Если отбросить все размышления о том, сколько потребовалось человеку времени на ознакомление с рынком и принятие решения, то процесс покупки от первого звонка до окончательного оформления сделки по нашему опыту занимает от 4 до 6 месяцев».

Константин Евтихиев

директор по продажам

клубный поселок «Альпино»

«Если речь идет о заключении с клиентом договора на покупку конкретного домовладения, то этот процесс может занимать от 1 до 6 месяцев, но в среднем обычно 3 месяца. За это время покупатель успевает сделать окончательный выбор домовладения, задать все интересующие его вопросы по строительству и инженерному обеспечению, утвердить окончательную цену и график платежей (если предлагается рассрочка), согласовать с помощью своего юриста все возникшие по договору вопросы и (наконец!), подписать договор».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«По опыту «СТАРТ Девелопмент», сроки принятия решения о покупке жилья могут быть самыми разными — от нескольких дней до полутора-двух лет. Есть решительные покупатели, которые находят понравившийся вариант и сразу заключают сделку. Например, у нас в «Золотых ключах» был случай, когда человек приехал в офис продаж просто за компанию со своим другом, а в итоге в этот же день приобрел соседний коттедж. Есть клиенты, которые тщательно изучают рынок и посещают все строительные площадки, прежде чем определиться с выбором. А есть такие люди, которым важно понаблюдать проект в динамике — как будет вестись стройка, как будут идти продажи и т.д. — и только потом принять решение. У нас много таких «возвращенцев» — обычно очень жалеют, что не купили дом раньше, на раннем этапе строительства, когда цены были ниже, а выбор шире.

Причём если год назад средний срок принятия решения на пригородном рынке составлял ровно месяц, то сегодня он вырос до 6/8.недель. В первую очередь это связано с возросшим уровнем конкуренции — потенциальные покупатели выбирают между большим числом коттеджных посёлков и, соответственно, тратят на это больше времени».

Строим дом. Как долго?

В зависимости от того, что выберет покупатель — земельный участок с подрядом или без, готовый коттедж — договорные схемы будут отличаться. В плане сроков с уже возведенным коттеджем все понятно, а вот приобретение участка с подрядом заставит покупателя подождать. На первый взгляд, пристальный контроль за строительством здесь не требуется — в договоре подряда прописаны все параметры будущего домовладения — и площадь, и материалы, и технологии. Стоит обратить внимание на указание в договоре подряда сроков строительства и дальнейших санкций в случае нарушения графика.

Строительство дома — многоступенчатый процесс, и календарный график производства и финансирования строительно-монтажных работ в каждом случае оценивается по-разному. Застройщики, работающие на загородном рынке, а также аналитики устанавливают следующие временные границы:

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«В двух коттеджных поселках компании «Весна» — «Киссолово» и «Ландышах» — в зонах плановой и индивидуальной застройки представлены все основные типы строительных технологий. Самым быстрым является каркасное строительство: оно занимает от 1,5 до 3 месяцев. Возведение дома из бруса займет от 5 до 7 месяцев. Больше всего времени на строительство уйдет, если Вы решили жить в доме из газобетона или кирпича, — от 5 до 7 месяцев».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«В коттеджном поселке «Янино» однажды решили поставить рекорд: дом по панельно-каркасной технологии был построен за 10 часов. Правда, предварительно на этом месте был залит фундамент, а последующая отделка этого дома заняла два месяца. Поэтому вне зависимости от технологии, на строительство дома с отделкой уходит от трех до шести месяцев. Если дом строится из бревна, то нужно подождать минимум год, пока дом даст усадку».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«На устройство фундамента придется отвести пару месяцев: сначала готовится место под дом (снимается грунт, делаются отсыпки), затем строится опалубка и обвязка для фундамента, и только потом происходит заливка бетона. Это занимает около месяца. Далее, по нормативам, фундамент должен выстояться примерно месяц в зависимости от погодных условий.

Дома из клееного дерева (бруса, бревна, ЛВЛ-бруса и прочих вариантов) собираются на участке в течение 1/1.5 месяцев под кровлю, но срок изготовления домокомплекта на заводе зависит от загруженности мощностей и составляет еще примерно месяц. Возведение стен из вспененных бетонов (газо- и пенобетон) или кирпича происходит в течение 1/2.месяцев на площадке».


Константин Евтихиев

директор по продажам

клубный поселок «Альпино»

«Строительство дома из кирпича или газобетона занимает, как правило, год, включая подведение коммуникаций и внутреннюю отделку. Панельно-каркасные дома и дома из бруса, как правило, продаются готовым конструктором, сделанным на заводе. Сборка этого конструктора на площадке занимает несколько месяцев».

Константин Крюков

председатель совета директоров

ИСК «Константа»

«В проектах нашей компании — «Традиция» и «Новое Минулово» — из всех строительных материалов мы отдаем предпочтение газобетону. Поэтому с уверенностью можем сказать, что возведение дома занимает порядка 1 месяца».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Конечно, самый быстрый вариант — деревянная панельно-каркасная технология. Например, коттедж площадью 92/98.кв.м в наших «Золотых ключах» возводится под крышу за один день (12 рабочих часов). Но до этого должен быть залит фундамент — работы по его монтажу и период набора фундаментом прочности занимают около недели. Далее ещё 7/10.дней требуется на наружную отделку кровли и стен. В итоге на возведение одного панельно-каркасного дома уходит около месяца, если учесть этап сборки элементов конструкции на заводе и транспортировку.

Газобетонный или кирпичный дом возводится примерно за 2/3.месяца, также с учётом фундамента и наружной отделки».

От чего зависит время подведения коммуникаций?

Спрос на участки с подведенными коммуникациями несомненно выше, чем на участки без них — рынок, как говорят девелоперы, стремится к цивилизованности. Наличие инженерии — основное требование к коттеджным поселкам. На ранних стадиях функционирования проекта, коммуникации, как правило, не готовы. До сроков ввода коммуникаций в эксплуатацию цена может сильно отличаться: все-таки присутствует риск. Многие объекты вместо централизованных инженерных сетей предлагают автономные. А бывает и так, что купив участок, покупатель самостоятельно подводит коммуникации, проходя сложный путь от технических согласований до строительно-монтажных работ.

Игроки рынка единогласно разграничивают сроки технического проведения коммуникаций и сроки получения разрешительной документации: только в совокупности это гарантирует комфорт будущему владельцу.

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Прокладка труб и установка столбов происходит параллельно со строительством дома и не требует отдельных временных затрат. Главный вопрос — получение необходимых разрешений и мощностей. Есть примеры, когда в полностью электрифицированной деревне граждане ждут подключения электричества на свой построенный дом вот уже три года».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Для объекта до 15 Га непосредственно технический процесс подведения инженерии занимает не более одного строительного сезона. Однако необходимо принимать во внимание различные работы, связанные с получением разрешительной документации. Так срок окончательного подведения всех коммуникаций может затянуться до 18 месяцев и более».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«Если инженерия в поселке подводится комплексно (газ, вода, электричество, канализация) и при наличии всех разрешений и мощностей, то на территорию 15 га сети прокладываются за один строительный сезон.

Однако целесообразнее разбивать эти работы на этапы, а не вести всю инженерию на всю территорию сразу».

Константин Евтихиев

директор по продажам

клубный поселок «Альпино»

«Сроки подведения инженерных коммуникаций зависят от того, какие конкретно инженерные коммуникации и откуда (из какой точки относительно строящегося дома или поселка) они подводятся. Не последнюю роль в сроках подведения играет вопрос согласования с соответствующими организациями. Если все вопросы с инженерией согласованы еще до начала строительства, то срок их подведения должен укладываться в сроки строительства дома, то есть занимать не больше года».

Константин Крюков

председатель совета директоров

ИСК «Константа»

«Подведение инженерных коммуникаций не так трудоемко и затратно по времени с технической точки зрения, как в вопросе согласования и получения всей разрешительной документации. В общей сложности на это может уйти 2/3.года».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Все инженерные сети, которые «СТАРТ Девелопмент» прокладывает в «Золотых ключах», централизованные, включая газ, водоснабжение и канализацию (как хозяйственно-бытовую, так и ливневую). Это несколько километров внутриплощадочных сетей только по 1/2.очередям, причём разные типы инженерии должны располагаться на разных глубинах. Также в «Золотых ключах» возводятся собственные очистные сооружения, плюс нужно помнить про внешние сети до точек подключения. В итоге, с учетом дорог и вертикальной планировки участка, на 15,8 га не остался неперемещенным ни один кв. метр земли. Поэтому в общей сложности работы над инженерными сетями «Золотых ключей» занимают полтора года».

Перевод из одной категории в другую

Начало реализации многих девелоперских проектов откладывается на неопределенный срок в связи со сложной системой перевода земель из одной категории в другую. Рыночная цена объекта, в котором земля была переведена из статуса ДНП в статус ИЖС, резко возрастает. В настоящий момент процесс перевода земель бесплатен, однако сопряжен со множеством трудностей. Кулуарность неофициальных платежей со временем может стать гласной — официальные предложения о введении налога на процесс перевода в ИЖС и увеличении ставки для заброшенных участков уже существуют.

Итог заявленных инициатив будет ясен в дальнейшем, а пока специалисты скептически оценивают сроки перевода земель, подчеркивая их непредсказуемость.

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«При переводе земельных массивов из ДНП в ИЖС, уйдет минимум год. А, как правило, и два-три года. Это связано не только с проволочками по кабинетам, но и с тем, что эти земли ДНП нужно включать в границы существующего населенного пункта. Для этого надо разработать генплан поселения, провести общественные слушания и так далее. А поскольку желающих совершить перевод в ИЖС немало, то постоянные изменения в генплан отодвигают эти сроки».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Существует два статуса земли: «земли поселений» и «земли сельскохозяйственного назначения». Перевод земли из статуса ДНП в статус ИЖС возможен на «землях поселений». Для изменения статуса объекта, расположенного на «землях сельскохозяйственного назначения» необходимы дополнительные условия: он должен находиться в границах населенного пункта, или сам являться населенным пунктом по ряду критериев. В таком случае сроки перевода статуса земли из ДНП в ИЖС для каждого объекта сугубо индивидуальны.

Скорость перевода из аренды в собственность во многом зависит от месторасположения объекта и может варьироваться от полугода до нескольких лет».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Сроки оформления бумаг в этой стране вещь непредсказуемая. В некоторых случаях из ДНП в ИЖС перевести землю не получится вообще. В других — все может пройти на удивление гладко».

Константин Крюков

председатель совета директоров

ИСК «Константа»

«Сложно утверждать, так как с 01.01.13 любая строительная деятельность должна соответствовать принятому генплану поселения. Это в каких-то случаях ускорит процесс, а где-то поставит под большой вопрос саму возможность строительства».

Константин Евтихиев

директор по продажам

клубный поселок «Альпино»

«На этот вопрос ответить трудно, практически невозможно!».

Автор: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Кто регулирует рынок предоставления услу...

Какой будет приватизация жилищного фонда... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x