Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Застройщик нарушил условия договора: действия покупателя

21 августа 2015

К нам в редакцию часто приходят вопросы от растерянных покупателей о том, что делать, если срываются сроки сдачи дома или нарушаются другие пункты договора. Мы собрали воедино различные ситуации и предлагаем варианты выхода из них. Однако прежде чем перейти к ним, хочется отметить следующее.

Во-первых, сохраняйте спокойствие. Эмоции в этом деле не лучший помощник. Люди чаще совершают ошибки, когда взбудоражены, разгневаны, обижены, уязвлены, — словом, когда разум отключен. Успокойтесь, держите эмоции под контролем. Когда речь идет о таких серьезных вещах, как жилье, в еще большей степени важно принимать решение с холодной головой.

1.jpg

Во-вторых, думайте самостоятельно. С юридической точки зрения вы имеете право потребовать вернуть свои деньги, но будет ли это мероприятие успешным? Ведь массовые расторжения договоров приводят к еще большим финансовым проблемам застройщика и, как следствие, банкротству. Так не рациональнее ли вместе с надежным застройщиком подождать наступления лучших времен и сэкономить свои ресурсы (поскольку процедура банкротства — длительный и сложный процесс)? В конечном счете, мы все плывем в одной лодке. Единого рецепта, что делать, нет — все зависит от ваших целей. Если вы хотите получить жилье, гораздо эффективнее договариваться с девелопером вне суда. Так или иначе, подписывая договор, всегда оценивайте риски. Будьте готовы к тому, что придется разделять их с застройщиком. Существует зависимость: чем ниже цена, тем выше риски, и наоборот. Помните об этом.

В-третьих, проанализируйте ситуацию. Такое направление бизнеса, как строительство жилья, чувствительно к любым изменениям экономической ситуации в России и зависит от уровня благосостояния ее граждан. Курс национальной валюты после кратковременной стабилизации снижается, что подстегнуло многих вкладывать средства в покупку валюты, а не жилья. Подорожали импортные и отечественные строительные материалы, бензин и прочее, что значительно увеличивает себестоимость готового продукта. Соответственно, это неблагоприятно сказывается на темпах строительства, так как застройщикам не хватает оборотных средств, чтобы вовремя исполнять взятые обязательства. Более того, застройщикам зачастую нужно отдавать банкам кредиты, ставки по которым значительно выросли (к примеру, с 13% до 20% и выше), и если застройщик не будет вовремя погашать долг, то автоматически станет банкротом. Наконец, увеличение сроков строительства (к примеру, с 2 до 3 лет) влечет за собой большие расходы девелопера на оплату труда рабочих, аренду офиса, выплату налогов и другое. В целом, компании стремятся сохранить репутацию, продолжать работать на рынке и выполнять взятые обязательства, хотя темпы строительства могут снижаться.

Итак, рассмотрим разные ситуации, с которыми к нам обращаются читатели.

Сроки сдачи объекта переносятся

В первую очередь необходимо выяснить, чем обусловлен сдвиг сроков, и решить для себя, ждать или расторгнуть соглашение и вернуть свои деньги. Чтобы прояснить ситуацию, в письменной форме обратитесь к застройщику с просьбой дать разъяснения. Если вы заключили договор долевого строительства, то, согласно закону 214-ФЗ, в случае переноса сроков, девелопер должен уведомить вас об этом за два месяца. Существует административная ответственность в виде штрафа за неинформирование, и можно попробовать привлечь к ней компанию. Вместе с уведомлением застройщик должен предложить внести изменения в договоренности. Помните, что они возможны только при согласии обеих сторон.

В случае приостановки строительства вы имеете право требовать расторжения договора и возврата денег. Более того, покупатель вправе в судебном порядке требовать взыскания штрафа. Компенсация расходов на услуги адвокатов, сопровождающих дело в суде, — ваша дополнительная возможность. Если вы понимаете, что расторжением договора вероятность добиться возврата денег невелика, рекомендуем попробовать зарегистрировать право на долю в объекте незавершенного строительства.

Что делать, если застройщик официально не объявляет о приостановке строительных работ? Следует направить в региональный Комитет по строительству письменный запрос с просьбой выявить причины прекращения строительства или срыва сроков сдачи домов. Ответ органа власти даст объективную картину происходящего и понимание того, стоит ли ждать окончания строительства или сразу требовать возврата средств.

Можно ли взыскать с девелопера неустойку? Да. Рассмотрим два случая. Если отношения продавца и покупателя регулируются 214-ФЗ, размер неустойки составляет 1/300 часть ставки рефинансирования Центробанка РФ (на сегодня — 8,25%) в двойном размере за каждый день просрочки. Например, при стоимости квартиры или дома в 5 млн рублей, по состоянию на август 2015 года за каждый день просрочки насчитывается 2750 рублей. (Рассчитывается так: 5000000 * 0,0825 / 300 * 2 = 2750 рублей в день) Если же ваш договор не регулируется вышеназванным нормативным актом, то к нему применяется норма, закрепляющая право на взыскание процентов исходя из 1/360 ставки рефинансирования. В этом случае при той же цене квартиры или дома размер неустойки в день равен 1146 рублям. (Расчет аналогичен: 5000000 * 0,0825 / 360 = 1146 рублей в день)

Как вернуть деньги? Согласно 214-ФЗ, в случае нарушения сроков застройки более чем на 2 месяца, дольщик имеет право в одностороннем порядке разорвать договор и потребовать вернуть деньги. Отказ нужно оформить письменно и вручить застройщику лично или направить почтой заказное письмо с уведомлением по адресу, указанному в ДДУ. Главное — иметь на руках подтверждение, что адресат получил письмо. Для этого нужно в первом случае попросить представителя компании поставить отметку о вручении бумаги, а во втором — сохранить почтовую квитанцию от отправки, опись и уведомление о вручении. В течение 20 дней после получения письма девелопер обязан вернуть средства. Если возведение объекта недвижимости приостановлено, то расторжение соглашения производится по суду, и тогда деньги должны поступить на ваш счет в 10-дневный срок после вступления его решения в силу.

Если заключен предварительный договор, шансы получить деньги меньше, так как он не регулируется 214-ФЗ. При этом суд будет руководствоваться пунктами соглашения и положениями Гражданского кодекса РФ.

0.jpg

Качество объекта не устаивает

Ответ прост и понятен: не подписывайте акта приема-передачи. Инвестор (то есть вы) в случае обнаружения недостатков дома или квартиры должен в письменной форме предоставить застройщику перечень дефектов. В соответствии с 214-ФЗ срок, в течение которого недостатки должны быть исправлены, устанавливаете вы. В акте недостатков укажите разумные временные рамки (стандартный срок — 30 дней). Что касается верхней границы, то, согласно закону «О защите прав потребителей», срок не может превышать 45 дней. Согласно этому нормативно-правовому акту, за каждый день просрочки покупатель вправе требовать неустойку в размере 1% от стоимости квартиры. Если застройщик все равно не выполняет обязательств, принудить его это сделать может суд, равно как и постановить взыскать неустойку.

Устранение строительных недостатков затягивается

  • Устраните дефекты за свой счет, но потребуйте у застройщика эквивалентной компенсации в денежном выражении. Совет: сохраняйте чеки и другие подтверждающие расходы документы.
  • Подпишите акт приема-передачи при наличии недостатков, но потребуйте при этом снизить цену.

В случае наличия неустранимых недостатков или отказа девелопера устранять их, возможно расторжение договора в порядке, прописанном в нем самом и не противоречащем Гражданскому кодексу РФ.

Коммуникации и инфраструктура не строятся

Часто девелоперы берут на себя обязательства по строительству инфраструктуры и коммуникаций, но в этом деле далеко не все зависит от них. В ряде случаев проблемы возникают при взаимодействии компаний с поставщиками услуг (газа, воды, электричества) и с муниципальными властями. Опять же советуем прежде всего выяснить, в чем дело, посредством переговоров с застройщиком. Если варианты мирного разрешения проблемы исчерпаны, у вас есть три варианта действий, описанных ниже.

Первый вариант — достроить коммуникации и/или инфраструктуру силами владельцев квартиры или домов. Они могут объединиться в некоммерческую организацию (НКО) и через суд добиться переоформления на НКО земель общего пользования и недостроенных коммуникаций и инфраструктуры. Таким образом, совместно владельцы смогут завершить строительство за счет взносов членов НКО, то есть своих собственных.

Второй вариант — жаловаться в правоохранительные и надзорные органы. Адвокат Олег Сухов рекомендует обратиться в Роспотребнадзор, управление по надзору в области долевого строительства (если у вас ДДУ), администрацию города, департамент земельных отношений, Росимущество, Правительство Ленобласти и РФ. Словом, чем больше обращений, тем выше шансы получить реальную помощь. Отметим вновь, что у застройщика может не быть денег на выполнение всех условий договора, и тогда какие бы то ни было постановления этих структур не принесут большой пользы.

Третий вариант — обратиться в суд. Если ваш договор с застройщиком состоит из трех частей (покупка земли, строительство дома/квартиры и прокладка коммуникаций/подключение к сетям), то обратите внимание судьи на тот факт, что у трех формально несвязанных сделок был один выгодоприобретатель. Если это удастся доказать, велик шанс привлечь девелопера к материальной ответственности. Позиция Верховного суда РФ такова, что потребитель имеет право не обладать специальными знаниями о сложности товара. Довод застройщика о том, что покупатель добровольно подписал три части договора (две из которых — передача земли и жилья в собственность — исполнены), может быть опровергнут на основе того, что сделка на таких условиях была заключена потребителем вследствие отсутствия у него необходимой информации. Отметим также, что суды зачастую затягиваются и сложно предсказать, когда будут возвращены ваши деньги.

***

Процесс судопроизводства далеко не всегда экономически оправдан для покупателя. Чаще эффективнее вести конструктивный диалог с застройщиками — сейчас они как никогда открыты и готовы к нему. Только за столом переговоров выявляются истинные потребности покупателей, что позволяет застройщику в индивидуальном порядке удовлетворять их. Недостатки суда всем известны: это долгий, иногда и дорогой процесс, результатом которого могут быть недовольны обе стороны. Даже если девелопера обяжут вернуть деньги, возникает вопрос, как он сможет это сделать быстро, если в стране — кризис, нет продаж, а ваши средства уже вложены в строительство.

Как писал портал Poselkispb.ru, власти хотят пересмотреть механизм долевого строительства, чтобы очистить рынок от, по их мнению, слабых игроков. Если инициатива станет законом, то с 2020 года девелоперы смогут продавать объекты недвижимости только после ввода их в эксплуатацию. Однако это приведет к тому, что недвижимость подорожает, по предварительным оценкам, не менее чем 35/40., а риски, которые несет покупатель сейчас, сохранятся. Только лягут они на плечи исключительно заемщика, так как большинству придется брать ипотеку на большую сумму и более длительный промежуток времени, а в случае непредвиденных обстоятельств и вынужденных просрочек платежей предстоит диалог с банком, только уже в роли неплательщика. Сейчас же более низкая цена на недвижимость обеспечивается, в том числе, вливаниями средств покупателей на этапе строительства. Желаем вам трезво оценивать риски перед заключением сделок, брать на себя ответственность за них и принимать разумные решения!

Автор: Виктория Самигуллина

Источник: Poselkispb.ru


← Изменения в Земельном кодексе – 2015 и д...

Прописаться за городом: нюансы и сложнос... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x