Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Ближний север: новые элитные поселки

26 ноября 2013

Элитная загородная недвижимость – крайне интересная история, причем не только для потенциальных покупателей, но и для всех остальных, кто может позволить себе лишь полюбопытствовать, каким может быть дом в случае наличия крупной суммы. Конечно, черпать идеи и воплощать их в более доступном варианте не всегда получается, так как какие-то архитектурные решения возможны только в дорогом исполнении, и сегодня мы рассмотрим несколько подобных проектов.

Перед тем, как мы приступим в нашему очередному «Тур де Village», попробуем понять, из чего обычно складывается стоимость элитного объекта.

Во-первых, локация. Безусловно, мы знаем ряд примеров, когда при схожей географии выходят коттеджные поселки в совершенно различных ценовых сегментах. Например, рядом с комплексами бизнес-класса «Мариинская усадьба» и «Онегин парк» реализуются проекты эконом и комфорт-классов. Обратный пример: компания «ЦДС» вывела доступные таунхаусы Kantele в Курортном районе в непосредственной близости от поселков элитного уровня.

Но все же месторасположение чаще задает определенный сегмент. Есть уголки Ленобласти, которые характеризуются возведением жилья для обеспеченной аудитории. Близость к кольцевой, природное окружение, развитая инфраструктура или все сразу одновременно.

Во-вторых, большое значение имеют архитектура и строительные материалы. Опять же технологии фахверк или деревянные дома финский компании Honka встречаются только в высоком ценовом сегменте, а вот каркасно-панельные дома, оформление домов сайдингом или вагонкой по большей части относит нас к более дешевому предложению.

Далее идет продуманная концепция проекта в целом: сюда входят запланированные инфраструктурные объекты, общее благоустройство и специфика последующей эксплуатации. В эконом и комфорт-классах наличие в рамках поселка фитнес-клуба или детского досугового центра если и возможно, то только в очень масштабных проектах. Чаще ограничиваются детской и спортивной площадкой, грунтовыми дорогами, КПП, ограждением по периметру и уличным освещением. В бизнес-классе или элитке самые разнообразные социальные объекты (спа, корты, кафе и так далее) могут быть предложены и весьма небольшому количеству жителей. Асфальтированная дорожная сетка с пешеходными тротуарами, солидная въездная группа, дизайнерский ландшафт считаются обязательным атрибутом, а вовсе не чрезмерными элементами роскоши.

Что касается девелопера, то здесь особенные тенденции выявить сложно: вывести на рынок премиальный комплекс может никому не известная компания, точно так же, как и есть крупные опытные застройщики, специализирующиеся именно на доступной недвижимости.

Теперь все это рассмотрим на конкретике.

В этот раз мы посетим всего 2 коттеджных поселка, но от этого путешествие не потеряет своей увлекательности! Дело в том, что в северной части Всеволожского района в направлении деревень Энколово и Мендсары все имеющиеся предложения в заявленном сегменте мы уже успели объехать. К настоящему моменту в них принципиально ничего не изменилось, поэтому с повторным визитом можно подождать. «Ламбери» и «Osko Village» вышли на рынок совсем недавно, при этом проведенные работы позволяют уже понять, как будут комплексы выглядеть в будущем, и как застройщик видит их в готовом виде.

Итак, мы выезжаем!

«Ламбери»

Еще до нашего визита мы знали, что «Ламбери» на общем фоне отличает вполне определенная тема: Старая Англия. Девелопер, не найдя ничего подходящего лично для себя на рынке, принял решение вывести этот поселок. И так как его привлекает именно эта страна и ее традиции, они нашли отражение во многих деталях. Кстати, это не просто слова: мол, хотим, чтобы было похоже, а дальше строим стандартные коттеджи из газобетона, и лишь рекламные проспекты напоминают о начальной идее. Подробности чуть позже, а пока ищем дорогу до поселка.

Застройка граничит с деревней Энколово, соответственно мы можем выбрать один из двух вариантов пути: от Новоприозерского шоссе и от Токсовского. Едем по первому пути: на развязке возле ТК «Мега-Парнас» уходим на Корабсельки. Сразу за деревней Энколово ищем глазами указатель, по которому поворачиваем вправо. Съезд пока не оформлен на должном уровне, но по окончанию всех предстоящих работ его обещают заасфальтировать. Отсюда 6 км до КАД.

Территория проекта имеет вытянутую форму и окружена сразу несколькими реализующими коттеджными поселками. С одной стороны лежит первая очередь «Охтинского парка» компании «Пулэкспресс», с другой – «Зеленая долина». Еще с одной стороны – пока свободная территория. По словам менеджера по продажам, в случае если земля будет выставлена на продажу, они будут первыми в очереди на покупку.

Немного официальной информации:

«Ламбери» рассчитан на 56 домовладений, которые будут вводиться в 3 очереди. Площадь участков колеблется от 11 до 27 соток, всего поселка – 17,5 га. Размер домов – от 247 до 750 кв.м по 8 проектам. Имеются также 2 дуплекса, но их особенностью является тот факт, что каждый рассчитан на 2 поколения одной семьи и продаваться будет целиком, а не по секциям. На выбор предлагаются готовые дома и участки с обязательным подрядом. Это позволит остаться девелоперу в рамках одного, выбранного им стиля. Внешний вид коттеджей нельзя назвать минималистичным. Это сложные по своей архитектуре здания, где встречаются высокие витражные окна на 2 этажа (второй свет), массивные балки, многоуровневые крыши со шпилями и в некоторых проектах башнями, большие террасы, камины и даже колонны и зимние сады. Словом, колоритно. Любителям простых форм может показаться, что застройщик заигрался в Британию. Но поклонники крупнейшей европейской державы должны оценить преданное следование стилю. В любом случае, это отличается от большинства предложений на рынке. Объявлялся специальный архитектурный конкурс, в котором принимали участие как английские, так и русские бюро. В результате выбраны были наши соотечественники. Звучит как анекдот, но факт остается фактом.

Конструктивом выступает газобетон, облицованный кирпичом Terca (4 цвета). Имеется и дополнительная декоративная отделка фасадов из полиуретана, которая хорошо заметна на фото. От непогоды коттеджи оберегает мягкая кровля (плитка канадского производства, уложенная в 3 слоя). Окна – металлопластик «Veko».

Как и положено элитному сегменту, пакет коммуникаций включает в себя централизованный водопровод с разводкой по дому и бойлеры, отопление (за счет теплых полов и радиаторов), электроснабжение мощностью 10/15.кВт, подготовка под установку системы «Умный дом», централизованный газ (котел), канализация – локальный септик, телефон и интернет.

Стоимость предложения начинается от 24,8 млн. рублей и доходит до 48 млн. рублей. При заказе индивидуального проектирования максимум, естественно, может быть и выше – все зависит от пожеланий клиента.

Все дополнительные постройки должны быть выполнены в заявленном стиле. На участке можно также возвести навес или гараж на 2 авто, гараж с апартаментами, баню с летней кухней, спа-комплекс и зимний сад.

Концепция предполагает под собой достаточно редкий ход: вынос всей основной инфраструктуры за границы поселка, и пользование ею всеми желающими. Благо, в округе ведется активное малоэтажное строительство. Таким образом, покупатели в идеале получат широкий спектр услуг, но они не лягут на их плечи тяжелым бременем. Пространство с социальными объектами сейчас прорабатывается. Оно расположено между комплексом и главной улицей деревни Энколово (Шоссейной). Территория огорожена, строятся коммуникации, возводятся фундаменты под ресторан, спа-комплекс, фитнес-центр, детский сад и частную школу, апартаменты для персонала.

При этом в границах самого проекта будут простроены детская и спортивная площадки (корт), дорожки для бега, 2 искусственных пруда и небольшой парк. Под это по генплану отведено 20% всего пространства. Дома будут расставлены на местности сообразно сторонам света и движению солнца. Некоторые из коттеджей будут выходить на воду. Рядом с въездной группой разместится административный комплекс (офис УК, служба бытовых услуг и охрана) и Паб Faraday (идея-фикс девелопера, которая станет венцом его увлечения Англией).

Ход строительства:

Наконец, от официальной информации переходим к настоящему положению дел.

Проект начал строиться достаточно давно, но продажи открылись только этим летом. Поэтому мы пока не знали, чего ждать. Подъезжая, уже издали заметили башенки и шпили, поэтому приготовились к интересной прогулке. Территория огорожена, но пока не охраняется (шлагбаум обещают в течение месяца). Главная дорога не оформлена, поэтому в дождливый день без резиновых сапог придется трудно. Проехав по всей территории, мы убедились, что строительные работы активно ведутся, поэтому дорожную часть девелопер решил оставить на потом, чтобы не разбивать полотно техникой. В будущем они будут заасфальтированы, а тротуары – замощены. Предусмотрен второй въезд со стороны деревни Савочкино.

На данный момент ведется строительство домов и коммуникаций в первой очереди – это 16 коттеджей. Многие из них уже находятся на высокой стадии готовности, но есть и фундаменты. Первые 2 дома в будущем станут шоу-площадками, полностью оборудованными и меблированными. Сейчас по ним все строительные и ландшафтные работы закончены, осталась внутренняя отделка. Владения будут сдаваться с газоном и высаженным вдоль ограды кустарником. Забор – это опоры из кирпича, пространство между которыми заполнят кованные пролеты.

На территории поселка мы заметили небольшой питомник хвойных деревьев: девелопер решил вырастить их сам и позже рассадить по участкам.

По срокам:

1-я очередь будет построена в конце 2013 года. Это линия домов, начинающаяся от главного въезда. Дороги и дома будут сдаваться ко 2 кварталу 2014 года.

2-я очередь расположена в глубине поселка. Вместе с административным зданием она будет сдаваться в конце 2014 года.

3-я очередь вкупе с социальной инфраструктурой, которая находится чуть поодаль, будет готова к концу 2015 года. Таким образом, в планах девелопера создавать по одной очереди в год.

Вся инженерия будет достроена и подключена к 1 кварталу 2014 года. Все ТУ получены. Сейчас тянут электросети и идут работы по организации водоснабжения. Водозабор с Ладоги – совместный проект сразу нескольких крупных компаний, которые решили скооперироваться для одной общей цели – обеспечить свои проекты водой хорошего качества. Это и «Электронмаш», и «Пулэкспресс», и «Зенит», и несколько других.

Плюсы:

Девелопером является компания ЗАО «Электронмаш», для которого загородная недвижимость является не основным бизнесом. То есть строительство ведется не на деньги покупателей (или хотя бы не только на них), что позволит не зависеть напрямую от скорости продаж. Так как в элитке объекты покупаются не быстро, это становится существенным моментом. Жить в доме и иметь стройку напротив – не хочется никому, тем более, если ты платишь за дом от 25 млн. рублей.

2 сделки с начала июня – для элитного проекта это неплохой старт. Правда, если учесть длительный предпродажный период, то можно предположить, что были брони. В таком случае их могло быть и больше.

Минусы:

Пространство хоть и не представляет собой голое поле, но взрослых деревьев явно не хватает. Тем более для данного сегмента. Через забор виднеется соседний проект бизнес-класса, который реализуется практически в лесу, поэтому хочется, как минимум, не меньшего.

Кстати:

Заявленный объем инфраструктуры впечатляет. Здесь не только детский сад и фитнес с бассейном, но и многое другое. Однако, есть один нюанс: компания «Пулэкспресс» на прилегающей к «Охтинскому парку» территории также запланировала спа-комплекс, общественно-деловую зону, детский сад и спортивные сооружения. Даже учитывая активное развитие малоэтажного строительство в этих краях, такого набора может быть слишком много. Время покажет!

В высоком ценовом сегменте нередко объекты предлагаются с полной отделкой. При желании здесь также можно заказать дизайн и отделку.

Osko-Village

Вторая точка нашего путешествия находится неподалеку от первой и также вблизи города – в деревне Мендсары, в 5 км от КАД. Дорога до комплекса лежит по Новоприозерскому шоссе. Заезд организован непосредственного с трассы, но с полосы, которая ведет автопоток в Петербург. Поэтому чтобы попасть в поселок, сначала необходимо доехать до развязки у Скотного и там развернуться по направлению к мегаполису. Несколько предупреждающих баннеров укажут путь и не дадут промахнуться с поворотом. Логично предположить, что выезд будет еще удобнее и быстрее.

Пока мы движемся к Osko-Village, несколько слов о том, чем нас привлек данный проект. Помимо того, что он является сравнительно новым поселком и начал свою реализацию с высокой стадии готовности, отдельное внимание заслуживает архитектурная концепция. На рынке коттеджных поселков Петербурга есть всего 2 игрока, которые реализуют проекты из фахверка, и мы отправляемся к одному из них – компании Osko.

Фахверк представляет собой хоть и традиционную для Европы технологию, но достаточно новую для России: каркас домов выполнен из мощных деревянных балок, свободные пространства заполняются специальными фасадными панелями. И если изначально это были глинобитный материал (саман) или кирпич, то сегодня их заменили стеклопакеты большой площади и глухие стены толщиной около 20 см из современных материалов. Например, в данном поселке непрозрачные стены представляют собой следующий набор: лист гипсокартона, плита ОSВ (ориентировано-стружечная), пароизоляция, плитный утеплитель 100 мм, лист ЦСП (цементно-стружечная), фасадная теплоизолирующая плита, армирующая сетка, штукатурка. Основным материалом кровли является цементно-песчаная черепица.

Итак, комплекс позиционируется в элит-классе, что, собственно, подсказывает и сама строительная технология, которая свойственна именно высокому ценовому сегменту. Застройка насчитывает 40 домовладений, выводимых в 2 очереди (по 20 коттеджей). На продажу предлагаются полностью готовые объекты с полной отделкой, включающей инженерные системы, внутреннюю отделку, межкомнатные двери, лестницу, кухонную мебель и бытовую технику, мебель для ванных комнат и сантехнику. Кроме того, есть вариант выбрать земельный участок с обязательным подрядом, что предполагает индивидуальное проектирование в архитектурном бюро застройщика. К слову, строительство 1 дома без отделки занимает около 6/7.месяцев, «под ключ» — 12/13.месяцев.

Площадь коттеджей варьируется от 162 до 336 кв. м. На выбор имеются 6 типовых архитектурных проектов, несколько вариантов бань. Планировки продуманы таким образом, что на первом этаже размещается общее пространство (кухня, гостиная, столовая), а на втором – спальни, гардеробные, кабинет и прочие личные зоны. Брус везется из Германии, и немецкие специалисты его самостоятельно собирают в поселке. Тепловым контуром и инженерными коммуникациями занимаются уже наши соотечественники.

Размер участков колеблется от 17 до 48 соток.

Как и положено элитке, пакет коммуникаций позволит будущим жителям забыть, что они находятся загородом: газ, электричество, водопровод с питьевой и технической водой, интернет, телефония. Один из первых вопросов, который задают потенциальные покупатели, касается отопления. Отвечаем: обогрев всего дома происходит за счет теплых полов (водяные).

О сроках: по 1-й очереди уже сдан тепловой контур. Весь объем работ по этой части поселка будет закончен к 1 мая 2014 года. Первое заселение планируется к Новому году.

2-я очередь, включая дома, коммуникации и заявленную социальную инфраструктуру, будет сдана к 3 кв. 2015 года. Судя по генплану, строительство не должно помешать тем, что уже будет наслаждаться загородной жизнью в первой очереди. Для техники есть отдельная дорога и выезд, территории разделяют взрослые деревья.

Теперь переходим от официальной информации и планов к реалиям. Что на сегодняшний день уже выполнено:

От Новоприозерского шоссе до территории поселка – около 1 км. Как театр начинается с вешалки, так и здесь следование единому стилистическому решению начинается уже с административного здания, где размещаются охрана и служба бытовых услуг.

Холмистый рельеф лег в основу генпланировки: участки зонированы таким образом, чтобы каждый дом был удачно вписан в общую картину, при этом оставался в меру уединенным.

Застройка, как писалось выше, поделена на 2 очереди, и сегодня работы по первой из них уже практически завершены, что позволяет нам увидеть, как будет выглядеть проект в финале. В октябре началось строительство второй очереди. Поселок вышел на рынок в начале лета 2013 года. К моменту запуска продаж большинство домов уже были построены, но благоустройством занимались уже в процессе реализации. Конечно, когда все дороги и прогулочные зоны вымощены, на участках зеленеет газон, а вдоль ограждений высажена живая изгородь, впечатление от пространства значительно улучшается. Для примера: по словам менеджера, на старте возвращалось только 10% покупателей, теперь — 65%. На данный момент первая очередь представляет собой целостное произведение, не приходится что-то додумывать, вглядываться в генплан или представлять, как и что потом будет. Пришел, увидел, все понял! А дальше выбираешь – твое или нет, ведь фахверк – история на любителя.

В шутках о фахверке чаще всего присутствуют эксгибиционисты и нарциссы. Будущий житель, конечно, может закрыть свою жизнь от чужих взглядов шторами, жалюзи и зелеными насаждениями, но человек должен быть готов к большой площади остекления. Коттеджи расставлены таким образом, что наиболее прозрачные стены направлены на участок и главную улицу, а стены выходящие на соседние дома преимущественно глухие. При этом, как объясняет менеджер, при желании стеклянную панель поменять на глухую достаточно просто, а вот наоборот – уже сложнее: стекло безрамное и в балках необходимо делать специальные пазы под него (врезать). Идею «воздушности» поддерживают и прозрачные ограждения (1,3 м). Правда, вдоль них уже высажена живая изгородь, которая через 1 год, по обещаниям менеджера, должна достигнуть высоты в 2/3.м. Помимо газона на всех участках есть взрослые деревья. Их немного, но свое настроение они создают.

Стоимость предложения начинается от 28,9 млн. рублей. В цену входит коттедж, гараж на 2 авто (несколько архитектурных проектов), газовая котельная, ландшафт, ограда и коммуникации.

Мы всегда интересуемся ближайшей социальной инфраструктурой. В процессе экскурсии выяснилось, что никто из потенциальных клиентов не спрашивал насчет детских садов и школ, и даже общественным транспортом (вероятно, для персонала) интересуются чаще. Близость к городу предполагает, что родители будут возить своих детей в петербургские образовательные учреждения. Однако некоторые инфраструктурные объекты девелопер все же решил построить. На территории второй очереди уже готов искусственный пруд с водопадом, где можно будет купаться, детская площадка (уже привезена, но построят в следующем году), и комплекс для спа и занятий фитнесом. Правда, с последним придется подождать до 3 кв. 2015 года, когда весь поселок будет сдан.

В административном здании расположатся сервисные службы: по замыслу девелопера, отсюда можно будет заказать доставку еды, цветов, химчистку и многое другое. Помимо этого, Osko Service будет заниматься поддержанием поселка в первозданном виде: уборкой, ландшафтным дизайном, инженерными системами и так далее. Не считая коммунальных платежей, которые высчитываются по счетчикам, за эксплуатационное обслуживание будет взиматься порядка 10/15.тыс. рублей.

Плюсы:

Безусловно, высокая готовность является важным достоинством: дома, благоустройство, ландшафт. Все выполнено на хорошем уровне и создает целостное впечатление. Продажи не заставляют себя ждать: с начала лета 2 сделки и 5 резервов. Для сегмента «элит» это вполне солидные темпы.

Близость города и удачное расположение относительно трассы. От автомобильного шума отделяют частные дома деревни Мендсары, которые тоже, надо сказать, далеко не похожи на скромные строения. Так что окружающая социальная среда должна быть более или менее схожей.

Минусы:

Безусловно, данная архитектура и принцип открытого пространства, «проникновения» природы в дом, логично и оправданно при соответствующем окружении: когда из окон ты видишь густой лес, воду и подобные пейзажи. Площадь участков и богатство ландшафта приобретают огромное значение. На наш взгляд, немного не хватает взрослых деревьев, которые сделали бы атмосферу домов еще более уютной и уединенной. Но стоит признать, что близость к городу во многом нивелирует недостаток.

В элитном сегменте категория земель (сельхоз) и вид разрешенного использования (для дачного строительства) – редкость.

Автор: Наталья Таран

Фотографии: Николашенкова Анастасия

Источник: Poselkispb.ru


← Доступный загород по Новоприозерскому шо...

Интервью и экскурсия: Современная архите... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x