Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

МЖК в пригороде: квартира на природе

14 июня 2013

Обычно мы рассматриваем проекты, предлагающие покупателям коттеджи, земельные участки или таунхаусы. Но малоэтажный рынок намного богаче перечисленных форматов. Предлагаем вам рассмотреть поселки со смешанной застройкой, где вкупе с загородным домом или секцией можно приобрести квартиру – «Ванино» и «Александровский». С одной стороны, такие комплексы интересны жителям области, которые хотят улучшить свои условия. С другой стороны, петербуржцы, мечтающие о чистом воздухе и окружающей зелени, также начинают приглядываться к подобному предложению. Особенностью выбора становится возможность остаться жить в привычном формате.

Сегодня мы навестим всего 2 проекта, но заявленный масштаб в каждом из них способен впечатлить практически любого покупателя. По количеству предполагаемых жильцов они сравнимы скорее с крупными городскими ЖК. Естественно, чем глобальнее застройка, тем дольше срок окончания всего строительства и сдачи объекта в эксплуатацию целиком. Территорию делят на очереди, каждую из которых сдают по завершению в ней работ.

Почему для своего путешествия мы выбрали именно эти комплексы? На наш взгляд, по многим параметрам они являются родственниками.

Во-первых, они расположены в непосредственной близости от таких культурных «громадин» как Петергоф и Пушкин. Соответственно, парки с фонтанами и дворцы с музеями заменят вам для прогулок пыльные улицы мегаполиса. «Александровский» в принципе находится между этими историческими городами, а от «Ванино» придется немного проехать на авто.

Во-вторых, в обоих проектах происходит синтез загородного и городского образов жизни: в рамках одного проекта вводятся как коттеджи или таунхаусы, так и квартиры в Ленинградской области. Пока трудно сказать, как такое сочетание будет выглядеть, и насколько жителям двух разных форматов будет комфортно жить рядом, так как все аналогичные поселки еще на стадии реализации. Но в случае грамотного зонирования, проблем возникнуть не должно.

В-третьих, они выводятся в одном ценовом сегменте: нечто среднем между комфортом и бизнесом. На первый взгляд, это достаточно смелый шаг для масштабной застройки, ведь не секрет, что самым популярным классом всегда является эконом. Но тут все не так просто. Например, считается, что МЖК загородом будет успешным, если квартиры в нем будут продаваться на 10/20. дешевле, чем аналогичное предложение в Петербурге. 3,5 млн. рублей за однокомнатную квартиру в городе на Неве – это много? Нет. Но это будет классический эконом-вариант и небольшая площадь. Загородом за ту же сумму можно приобрести опять же однокомнатную квартиру, но уже выше классом и просторнее.

Нагляднее рассуждать проще, поэтому не будем усложнять себе жизнь и перейдем к конкретным примерам.

«Ванино»

Сначала мы решили заехать в поселок «Ванино» от эстонской компании «Тареал», располагающийся в Ломоносовском районе. Так сказать, выбирали по старшинству, ведь проект вышел на рынок еще в 2011 году (в сентябре открылись продажи), строительство началось в марте 2012 года. Рекламная компания была (и остается) весьма активной, и многие покупатели давно успели заприметить себе данное предложение. Конечно, нам стало очень интересно увидеть, как площадка выглядит на сегодняшний день.

Дорога до «Ванино» не заставит вас долго вглядываться в навигатор и пытаться проложить верный путь. Когда проект располагается в нескольких сот метров от КАД, это значительно упрощает понимание. Возможно, вы даже замечали стройку, проезжая мимо этого участка кольцевой, и сегодня узнаете, что там именно возводится.

Итак, двигаемся в сторону Ропшинского шоссе, на которое можно свернуть как с КАД, так и с Санкт-Петербургского шоссе непосредственно перед Петергофом. Перед населенным пунктом Велигонты поворачиваем направо на отсыпанную дорогу. В качестве ориентира – заметный указатель. Проезжаем несколько минут, и мы на месте.

Перед нами баннер и шлагбаум с КПП. Территория с этой стороны огорожена. Параллельно идет кольцевая, движутся машины, мелькающие сквозь кустарник.

Девелопер планирует построить здесь масштабный жилой комплекс на 142 коттеджа и 99 сити-вилл. И если с первым форматом все понятно, то второй требует разъяснения. Под сити-виллой подразумевается малоэтажная многоквартирная застройка: трех- и четырехэтажные одноподъездные дома на 12 и 16 квартир и двухподъездные дома на 28 квартир каждый. В продаже имеются двух и трехкомнатные квартиры повышенной комфортности: во всех расположены по два санузла, балконы, а на последних этажах даже камины. На первых этажах предусмотрены помещения для хранения колясок. Жилье сдается с чистовой отделкой, в которую входит паркетная доска, плитка, сантехника, ванны и двери. Всего предлагается 4 варианта, различающиеся по качеству и цене. Classik входит в цену договора ДДУ, а за Galant, Lux и Exclusive придется доплачивать (по 1,5; 3,6 и 4,3 тыс. рублей за квадратный метр).

Площадь жилья: от 62 до 91 кв.м. При желании можно внести изменения: сделать совмещенный СУ или открытую зону кухни и гостиной. Перепланировка обойдется в 40 тыс. рублей.

Стоимость квартир начинается от 3,83 млн. рублей.

Вернемся к загородным коттеджам. Площадь варьируется от 143 до 330 кв.м, на выбор предлагается около 93 проектов. В качестве строительных материалов выбраны кирпич и монолит. Надо сказать, что внешне дома выглядят очень интересно, так сказать, по-европейски. Они отличаются от основной массы коттеджной застройки в Ленобласти, и архитектурное бюро поработало на славу. Фасад предлагается облицовывать искусственным камнем в сочетании с облицовочным кирпичем, керамогранитом, алюминиевыми композитными панелями в сочетании со штукатуркой или фактурной штукатуркой.

Что касается социальных объектов, то глядя на генплан, мы видим не только торговый центр, частную школу, детский сад, спортивный комплекс, но даже церковь. Кажется, это как нельзя лучше характеризует всеобъемлющий подход девелопера к развитию осваиваемой им зоны. Для проживания в квартирах в особенности важна инфраструктура поблизости. Жители коттеджных поселков еще более или менее готовы к тому, что до магазина или детского сада им придется добираться на авто, а вот покупатели квартир — в меньшей степени. Поэтому такой «соус» считает необходимостью.

Теперь самое интересное: ход строительства.

Комплекс возводится в 4 очереди. Зона с квартирами и индивидуальная застройка разнесены по разные стороны территории, и каждая из них поделена на 4 части. То есть на сегодняшний день работы по первой очереди идут в двух местах проекта одновременно: там, где строится малоэтажка, там, где будут стоять коттеджи.

Первая очередь состоит из 23 сити-вилл и 31 домов. На сегодня от КПП и шлагбаума дорога ведет к многоквартирым комплексам. 7 из них находятся в высокой стадии готовности: заканчиваются фасадные работы (облицовка композитными панелями с рисунком под дерево и штукатурка) и внутренняя отделка, включающая разводку коммуникаций. Эта часть территории позволяет нам хорошо понять, как будет выглядеть пространство в будущем. По договоренности с агентом (продажами занимается АН «Итака») можно попасть внутрь квартир и оценить планировку. Большие балконы начинаются с первого этажа. В трехкомнатных квартирах их сразу два. Между домами пока нет ни уличного освещения, ни полноценной дорожной сети (проложена бетонка).

Еще 8 сити-вилл стоят немного в стороне, и сейчас они возводятся под крыши, где-то еще достраиваются третьи этажи. Все это, конечно, вопрос времени.

Закладываются фундаменты еще 4-х зданий, сдать которые девелопер планирует в 1 квартале 2014 года. Также в планах на лето — закладка еще 6 двухподъездных домов на 168 квартир. Сдача всей очереди намечена на 4 кв. 2014 года.

Все 15 построенных сити-вилл уже почти распроданы, остались буквально считанные объекты. На сегодняшний день реализовано около 40 % первой очереди.

Территория по периметру ограждена не полностью, но так как здесь пока еще никто не живет, этот вопрос не так принципиален. С двух сторон – лес, с третьей — КАД, с четвертой – соседнее поселение.

Коммуникации: идут работы по прокладке внутриплощадочных сетей — электричества, воды, ливневой и хозбытовой канализации. Ведется подготовка к прокладке газа, оптиковолоконных сетей связи, наружного освещения.

Что касается зоны индивидуальных коттеджей, то там на разных стадиях готовности находятся 12 домов. Летом компания рассчитывает закончить строительство и отделку 3 выставочных экземпляров. В настоящее время построена 1-я очередь улично-дорожной сети, которая включает Центральную улицу и проезды к нескольким домам.

Плюсы:

Проект аккредитован в четырех банках: «Промсвязьбанк», «Балтинвестбанк», «Сбербанк» и «Газпромбанк». Учитывая, что как минимум половина сделок на рынке жилой недвижимости осуществляется с привлечением ипотеки, это важный момент как для покупателей, так и для застройщика.

Уже появилась возможность посмотреть, как выглядят квартиры с чистовой отделкой. Это своего рода шоу-дома, где наглядно продемонстрировано то, как будет сдаваться жилье покупателю.

Минусы:

В одном из первых презентационных роликов говорится, что первая очередь будет сдана в 4 кв. 2012 года. Опоздание – на лицо. Хотя это, конечно, не единичный случай для российских реалий. Полтора года назад в интервью порталу Poselkispb.ru девелопер жилого комплекса Петр Верцинский посетовал, что продолжительность подготовки проекта к выходу на стройплощадку в Эстонии заняла бы в 2 раза меньше времени, и компания рассчитывала, что все согласования будут быстрее года на 2.

С одной стороны, КАД вблизи – это возможность быстрой дороги в город, с другой стороны, когда кольцевая в 500 м — это грозит неизбежным шумом. Среди новых городских жилых комплексов есть и такие примеры (взять хотя бы Кудрово), здесь речь идет о загороде и соответствующей ему экологии, тишине и покое.

«Александровский»

Второй проект, ход строительства которого мы хотим сегодня показать, располагается между Пушкиным и Павловском. Вокруг — парки, парки, парки… Кстати, с административной точки зрения будущий комплекс зданий относится к Пушкинскому району с соответствующей пропиской. Отсюда 9 км до КАД.

Изначально нас поразила смелость планов девелопера: на территории площадью около 200 га, из которых 40% будет отведено под зеленые насаждения, возведут жилой район на 20 тыс. жителей. Для сравнения: население всего Павловска составляет 16 тыс. человек, да и площадь города уступает заявленной застройке.

Статус земли – МЖС, и проект «Александровский» задуман мультиформатным: квартиры в четырехэтажных домах (плюс мансарда) и таунхаусы на 5,6 и 7 секций. Индивидуальные коттеджи также предполагаются, но их будет не много (24) и не скоро. Все строительство рассчитано на 10 лет и приблизительно настолько же очередей. До загородных домов дело дойдет не в этом году, и скорее всего еще не в следующем.

Занимаемый ценовой сегмент девелопер позиционирует между комфортом и бизнесом и именует его как «престиж». На наш взгляд, подобная трактовка скорее относит покупателя к элитке и может только внести сумятицу в умы клиентов. Все же судя по предложения в целом, речь идет именно о среднем классе, и это проявляется в качестве строительства (ориентировочная оценка), выбранном материале, архитектуре, а также цене. Минимальная стоимость квартиры – около 3,5 млн. рублей. С площадями объектов компания решила не мельчить, и даже предлагаемые однокомнатные квартиры своим размером не уступают некоторым типовым двушкам в Петербурге: 1 к. кв. – от 45,9 кв.м, 2 к. кв. — от 69,1 кв.м, 3 к. кв. – от 85 кв.м. Даже в самых маленьких вариантах предусмотрены подсобные помещения, которые также можно использовать как гардеробные. Квартиры на первом этаже обычно раскупаются не очень бойко, но так как в данном случае у них есть большие террасы (балконы), они быстро нашли своих покупателей.

Кстати, в каждом доме есть место для хранения колясок и велосипедов, чего обычно очень не хватает жителям стандартных квартир.

Теперь подробнее о таунхаусах:

Площадь секций варьируется от 117,9 до 160 кв.м. Но тут покупателей ждет небольшой (а может быть и большой) сюрприз. Дело в том, что освещаемый чердак, по сути являющийся мансардным этажом, они получают в подарок. А это приблизительно 30 кв.м. Застройщик предоставляет жильцам самим решать судьбу этого пространства: как его использовать, строить постоянную лестницу или мобильную, утеплять или нет.

Естественно, к каждому таунхаусу идет небольшой земельный участок – 1/2.сотки. Стартовая цена за секцию размером 120 кв.м при запуске была 6,5 млн. рублей. Сейчас она поднялась до 8,5 млн. рублей. Стоимость одного кв.м начинается о 60 тыс. рублей.

Между кварталами разобьют парковые зоны и аллеи. В целом весь район девелопер делит на 3 части (север, центр и юг), и каждая из них будет иметь свои зоны притяжения: магазины, кафе, бизнес-центр, спортивные площадки, 5 детских садов, 4 школы и многое другое. Все они рассчитаны не только на жителей «Александровского», но и на население Пушкина. Задумана даже поликлиника. Уже сейчас есть договоренность с медицинским центром, который выкупит землю под строительство.

Когда речь заходит об увеличении местного населения на большое количество человек за счет нового жилого строительства, одним из самых первых возникает вопрос: где новоселы будут ставить свои автомобили? Ответ: в отдельно стоящих многоярусных и подземных паркингах для квартир, во встроенных гаражах или на участках возле дома – для таунхаусов и коттеджей.

В архитектуре наблюдается определенная «разножанровость», но это задумано заранее и на презентационных картинках выглядит достаточно гармонично. Многоквартирные дома будут относить нас к исторический застройке Пушкина, а индивидуальные и секционные – к западно-европейскому стилю.

Что делается сегодня:

Сейчас ведутся работы по первой очереди, включающей 2 четырехэтажных дома по 80 квартир каждый и 9 корпусов таунхаусов по 5/7.секций. Подрядчик вышел на площадку в июле, так что все, что мы увидели, было построено меньше чем за 1 год. Очередь планируется сдать к концу 2013 года.

Не будем объяснять, как нужно доезжать до Пушкина. В городке двигайтесь по улице Ломоносовская, далее по улице Садовая. Территория проекта граничит с Детской деревней «SOS» (небольшой коттеджный поселок, созданный для поддержки детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей), поэтому в качестве ориентира можно также выбрать Пушкинский филиал благотворительной организации. Подъезжаем к воротам жилого района, на которых видим яркие рекламные баннеры. Мы на месте! Перед въездом – офис продаж, за ним – домик охраны.

Все обозначенные объекты на сегодняшний день находятся на высокой стадии готовности. В качестве строительного материала выбрана поризованная керамика (кирпич). Для оформления фасадов таунхаусов будут использовать минеральную штукатурку и декоративные керамические вставки, для ЖК – штукатурку и камень (для облицовки цоколя). Большинство зданий первой очереди возведены под крыши, поэтому уже сейчас можно лицезреть, какими будут расстояния между домами и какой высоты постройки. Почти во всех стоят стеклопакеты, ведется внутренняя отделка. В многоквартирных домах полностью завершены подземные парковки.

Дорожная сеть по первой очереди полностью проложена, но пока представляет собой бетонку. До тротуаров, уличного освещения и подобных чудес благоустройства застройщик еще не дошел.

Коммуникации:

Это территория Пушкина, и сети будут централизованными: городской водопровод, канализация, газоснабжение. На данный момент построена и запущена электрическая подстанция в первой очереди. По словам генерального директора жилого района, кварплата составит около 70 рублей за кв.м.

Несмотря на то, что по данным аналитиков рынка, бизнес-класс и формат таунхаусы сегодня испытывают определенные сложности со спросом, девелопер поделился весьма оптимистичными цифрами: с момента открытия продаж (в ноябре 2012 года) 70% объектов уже реализованы. Секции в блокированных домах и вовсе распроданы на 90%. Это как всегда говорит об отложенном спросе и о том, что зачастую покупатель не идет на сделку, потому что не видит интересного для него предложения. Здесь клиенты, видимо, нашли то, что искали. Компания не может похвастаться известным брендом и многолетним опытом (вследствие их отсутствия), и поэтому основной акцент делается на конкретные результаты текущей деятельности.

В июле 2013 года планируется запустить в продажу 2-ю очередь.

Плюсы:

В целом проект произвел положительное впечатление. Большое количество занятых делом рабочих, приятные планировки, быстрые темпы продаж и строительства, продуманная обещанная инфраструктура.

Проект аккредитован в 6-ти банках, то есть ипотека более чем возможна. Кроме того, «Банк Санкт-Петербург» предлагает интересную ставку: от 10%. Также предлагается рассрочка.

Минусы:

Если добраться до Пушкина можно разнообразными путями: по Витебскому, Московскому, Киевскому, Петербургскому, Пулковскому шоссе, то потом весь этот поток жителей (напомним, 20 тыс. человек) окажется на нескольких улочках, ведущих к въездам на территорию. Возможно, через 10 лет будут построены новые дороги, налажено круговое движение и так далее, но пока этот момент настораживает.

Стройка на 10 лет – это звучит сильно. Даже учитывая тот факт, что готовые очереди будут отделять заборами, шум и пыль от работ это вряд ли остановит. Конечно, так или иначе все мы живем на одной большой стройке, и как показывает практика, даже квартира в Центральном район Петербурга не дает гарантии, что перед твоими окнами не появятся высотные краны. Но тут это будет концентрат.

***

Безусловно, это не единственные малоэтажные проекты, достойные внимания. И мы в течение лета постараемся рассказать и показать еще как минимум несколько из них. «Близкое» от «Петростиль», «Черничная поляна» и так далее. На днях компания «Пулэкспресс» заявила о своем намерении попробовать свои силы в отношении МЖК: в Румболово появится новый проект с квартирами под названием «Мелодия». Формат становится все интереснее для потенциальных покупателей, и девелоперы спешат откликнуться на этот спрос.

Автор текста и фото: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Эконом и комфорт в Ломоносовском районе

Эконом-класс. Выезд из города по Мурманс... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x