Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Премиум-тур: «Медовое» и «Уварово»

18 октября 2012

Мы с легкостью можем сформулировать тот минимальный набор характеристик, который должен быть у жилья эконом-, комфорт- и даже бизнес-класса. В чем можно уступить, а на каких параметрах, наоборот, настоять. Однако, как должен выглядеть загородный дом в сегменте элит или даже премиум, когда стоимость объекта исчисляется миллионами долларов или евро?

Здесь перестают играть роль многие моменты, являющиеся важными для доступной недвижимости (близость общественного транспорта, местной поликлиники или школы), либо становятся менее значимыми (стоимость ежемесячных платежей). На первый план выходят детали, которые даже не придут в голову среднестатистическим покупателям — наличие жилой зоны для прислуги, престижное имя дизайнера или архитектора, продуманный ландшафт на каждом участке и многое другое.

Как-то в разговоре с одним из девелоперов о реализуемом им элитном проекте, расположенном в 100 км от города, я усомнилась в желании потенциальной аудитории добираться несколько часов до своего дома. В ответ услышала: «Почему несколько часов? 20 минут на вертолете»…

В Ленобласти в продаже находятся не так много по-настоящему дорогих коттеджных поселков. В той же Москве — в десятки раз больше. Большинство петербургской «рублевки» уже давно заселено и обжито. В основном подобные проекты располагаются в Курортном и Всеволожском районах. Чтобы рассмотреть имеющееся на первичном рынке предложение, много времени не потребуется.

В этот раз мы будем строгими при выборе проектов и не включаем в список тех, кто не дотягивает до заявленного уровня. Ищем не «чуть больше, чем бизнес», а именно элитку. Как говорится, лучше меньше, да лучше. В связи с этим число интересующих нас комплексов сокращается до «Медового» от компании ПетроCтиль и «Уварово» от компании «Династия».

Об этих проектах стало известно еще несколько лет назад, поэтому мы успели поразмыслить над тем, что же они будут собой представлять в действительности. Это достаточно традиционная история для элитной недвижимости — подготовка, которая длится годами. Повышенная сложность проектирования и высококачественного строительства оттягивают процесс сдачи объекта. Но в первую очередь на время его реализации влияет скорость продаж домовладений, а, как известно, в дорогом сегменте нормой является лишь несколько коттеджей в год.

«Медовое»

Известная своими люксовыми проектами компания ПетроCтиль продолжает творить, а мы — интересоваться новинками и путешествовать по поселкам. Сегодня в качестве vip-гида для портала Poselkispb.ru выступит директор по продажам компании Михаил Фуксман. Встречаемся с ним перед въездом на территорию. Доехали мы очень быстро: от ст. метро «Пр. Просвещения» по Новоприозерскому шоссе (Приозерск-Сортавала) дорога заняла не более 10 минут. Конечно, в час-пик может понадобиться чуть больше времени, но в любом случае от КАД — всего 8 км. На пути встречаются баннеры, так что заблудиться сложно. На шоссе замечаем указатель и съезд на «Медовое». Поворачиваем направо, затем еще 500 м по асфальтовой дороге и мы на месте.

Здесь строятся 24 коттеджа на участках по 37/50.соток. Общая площадь территории равна 13,5 га. В ближайшем пригороде таких больших и удобных с точки зрения транспортной доступности участков практически не осталось. Мы, конечно, привыкли, что элитная недвижимость чаще всего выходит в Курортном районе, но не забываем о времени в пути от города до коттеджа. Трафик — важный аргумент при выборе загородного дома, и Курортный район имеет не самую лучшую доступность. Как заявляют в ПетроCтиле, от «Медового» до аэропорта можно добраться за 30 минут. А сколько потребуется для жителя Репино?!

С одной стороны, для элитной аудитории такие понятия как «жилье для постоянного проживания» или «для сезонного» размываются и имеют намного меньшее значение, чем для эконом- или бизнес-покупателя. «Дорогие клиенты» редко работают 5 дней в неделю, имеют помимо коттеджа в СПб квартиру в городе, а иногда и за рубежом. С другой стороны, близость коттеджного поселка к Петербургу все же играет роль. Например, расстояние до центра важно тем, кто озабочен поиском престижной школы или детского сада для своих детей.

Итак, первое, что мы видим на месте — это готовый административно-охранный комплекс. Он будет выполнять сразу несколько функций: являться сервисной, откуда технический персонал будет управлять всеми системами (оптоволокно, «умный дом» и так далее), и арендуемым при необходимости пространством под названием «загородный офис». Также здесь предполагается место для охраны и представителей управляющей компании.

На сегодня уже готова гостевая парковка, поэтому мы оставили свою машину и отправились на прогулку.

На въезде в поселок, чуть сбоку, стоит строительный городок. На всей территории ведутся активные работы, строители что-то укладывают, чистят, копают, красят. Такую картину всегда приятно наблюдать, особенно покупателю.

Все 24 дома уже построены. В качестве материалов были выбраны ячеистый бетон Aeroc и медное кровельное покрытие. Возведенные коттеджи облицовываются отделочными панелями из красного дерева и кирпичной плиткой ручной формовки. На сегодняшний день без внешней отделки стоят чуть более 25% объектов.

Что касается инженерной части, то все коммуникации разведены: электричество, водоснабжение и газ, канализация. Впрочем, в элитном сегменте по данному вопросу проблемы возникают редко.

В части проектирования коттеджей, покупателям предлагается не самый большой выбор: всего 2 проекта, именуемые L и Q. Площадь дома L — 537 кв.м, дома Q — 507 кв.м, включая хозяйственно-технический блок с теплым гаражом на 2 машины. В процессе нашей экскурсии мы озвучили некоторое сомнение: достаточно ли этого будет. Михаил Фуксман заверил нас, что чем меньше вариантов предлагается, тем выдержаннее архитектурный стиль проекта. Когда представлено много решений, ценность застройки снижается, и ее внешний вид начинает сильно напоминать стихийное строительство. Кроме того, имеется ряд возможных дополнительных построек: просторная баня (более 120 кв.м), винный погреб, летняя гостиная (и кухня), оранжерея или собственный бассейн. Вы сможете построить и что-то свое, но согласно единой концепции.

Вывести стандартный коттеджный поселок на сегодня уже недостаточно, тем более в таком ценовом классе. Его необходимо начинить всяческими инновационными новинками, дизайнерскими объектами или необычным инфраструктурным решением. Компания ПетроСтиль решила пригласить в свой проект мировых профи. Итальянский архитектор Гаэтано Пеше спроектировал клубный дом Waves с крытым бассейном, сауной, спорт-залом, массажным кабинетом и игровой зоной для детей. А дизайнер Паола Навоне предлагает свои услуги при разработке внутренних интерьеров коттеджей. Тут, конечно, встает такой вопрос: знакомы ли покупатели в принципе с вышеупомянутыми звездами? Имеет ли для них значение их участие в проекте? Как рассказали в офисе компании, о творчестве дизайнеров клиенты узнают преимущественно от самого девелопера, однако им в любом случае приятно, что к поселку приложили руку такие мастера.

Во время прогулки нам не удалось посмотреть на сам клубный дом, так как он еще не построен. Рабочие только занимались армированием фундамента. Судя по генплану, в проекте предусмотрен также пруд. Но так как водоемы обычно делают в последний момент, в «Медовом» под него только начали рыть котлован.

Отдельно стоит сказать о парковой зоне: вся территория перед строительством была выровнена, и ландшафт будут создавать заново. Впрочем, конкретно в данном случае его обещают сделать более разнообразным и интересным, чем он был изначально. «Озеленители» посадят деревья и кустарники таким образом, чтобы пространство в любое время года выглядело живописно: если в одном месте деревья отцветали, то в другом — обязательно распускались. Более того, девелопер обязуется не только уложить на каждый участок газон, но и посадить по 20 деревьев. К сожалению, подобные идеи под силу только элитным проектам.

А теперь о том, сколько придется заплатить покупателям, чтобы стать владельцами домовладения в «Медовом». Коттедж с отделкой обойдется в сумму от 72 млн. рублей, а без отделки — от 52 млн. рублей. Естественно, ежемесячная оплата будет соответствующей: ориентировочно 30/35.тыс. рублей в месяц.

Резюме:

Продажи были открыты в 2008 году. За это время стоимость в среднем поднялась на 30/35.. До конца 2012 года девелопер планирует завершить общестроительные работы, а благоустройство и посадку парка — к 2013 году. К 2014 году — реализовать все оставшиеся лоты. На предстоящий Новый год намечено первое заселение. На данный момент 16 из 24 домов проданы, и свободными остались 8 коттеджей. Получается, что примерно 3 домовладения в год находили своих хозяев (с 2008 по 2012 год).

Единственный момент: учитывая, что прошло уже около 5 лет реализации, мы рассчитывали увидеть большую стадию готовности. Обычно помогает презентовать проект шоу-дом. ПетроСтиль в нескольких своих бывших поселках предлагал потенциальным покупателям шоу-коттеджи «под ключ», с отделкой, меблировкой и техникой. Не каждый согласится на подобное приобретение, но это точно помогает понять клиентам, как может выглядеть реальный жилой дом в конкретном месте и в рамках определенного проекта. В «Медовом» компания также планирует подготовить пару максимально «готовых» для проживания домов.

Окружение, которому отдается чуть ли не первостепенное значение в элитной недвижимости, здесь все-таки вызывает несколько вопросов. Сегодня с трех сторон территории лежат леса (условно Токсовского парк лесхоза), с четвертой — поле. Но позже, по словам девелопера, поселок войдет в земли Агалатовского сельского поселения. Окружающие участки также будут предназначены для малоэтажного строительства. Хорошо, конечно, что многоквартирных новостроек не возведут, но и от поселка более низкого сегмента по соседству может застраховать только очень высокая цена земли. И то возможны варианты…

Статус земли: ДНП. Прописываться здесь вряд ли кто-то соберется, но для дорогой недвижимости предпочтителен ИЖС. Так уж повелось.

Когда мы уже собирались уезжать, Михаил Фуксман пригласил нас в «Горки СПб» — один из первых проектов компании, находящийся неподалеку.

Михаил Фуксман

директор по продажам ООО «Петростиль»

«Вам там понравится. И в «Медовом» будет ничуть не хуже, а может даже лучше».

В Юкках еще в 2006 году был построен камерный поселок на 16 домов. Сегодня он полностью реализован, есть только несколько коттеджей во вторичной продаже (стоимостью 45/50.млн рублей). На фото поселок запечатлен таким, как он выглядит в обжитом виде.

«Уварово»

Чтобы попасть во второй интересующий нас коттеджный поселок («Уварово» от инвестиционной компании «Династия»), мы должны были двигаться в сторону Колтушей. Это все тот же Всеволожский район, но уже его южная часть. Попадаем на КАД и в Янино-1 съезжаем на Колтушское шоссе, которое потом переходит в Воейковское шоссе. Направляемся к Коркинским озерам, но немного до них не доезжаем. Указатели и баннеры помогут добраться.

Через окно машины разглядываем вереницу солидных коттеджей. Частная застройка здесь представляет собой настоящую «ярмарку тщеславия». Близость от города, интересный холмистый ландшафт, сложившаяся социальная среда автоматически поднимают стоимость сотки. Привлекает данная география и профессионалов. Компания «Династия» — не первый девелопер, обративший свое внимание на эти места. В пределах пары километров реализуются сразу несколько коттеджных поселков («Янтарный бор», «Коркинские холмы», «Коркинские просторы», «Зеленая долина», «Альпино»). Мы едем вдоль одного из наиболее известных местных проектов под названием «Лукоморье» и пытаемся предположить: сколько времени потребуется «Уварово», чтобы достичь той же степени готовности и заселенности.

На этот вопрос ответить достаточно сложно, ведь информация о поселке появилась давно. Растянувшаяся на 2 с лишним года рекламная кампания пока так и не завершилась официальным открытием продаж, которое ориентировочно намечено на ноябрь 2012 года. Как нам объясняет представитель девелопера, сейчас пополняется «лист ожидания», практикуется бронирование. Вернемся к этой теме чуть позже. Перед нами ворота в поселок, отсюда 12 км до КАД, и пора рассказать о самом проекте.

На территории в 31,4 га задуман коттеджный комплекс в английском стиле: 78 особняков в стиле викторианской эпохи площадью от 413 до 841 кв.м строятся на участках размером от 16 соток. Предлагается 3 проекта, у каждого из которых предусмотрен рядом навес под авто. Можно заказать и дополнительные постройки (бани, бассейны, гаражи), но с условием, что займется ими только официальный застройщик. Желая сохранить общий архитектурный стиль, он предлагает свои услуги вместо привлеченных со стороны подрядчиков.

Стоимость предложения варьируется от 38,85 до 86 млн. рублей. Чтобы вы могли навскидку оценить себестоимость работ, перечислим конструктив: кирпичные дома с облицовкой клинкером, кровля из сланца, внешние трубы и отливы из меди, ступени, откосы и внешние подоконники из гранита, дубовые окна с мелкой расстекловкой, в цокольном этаже — сауна. Кстати, облицовка фасадов осуществляется уже под конкретного покупателя. Есть возможность выбрать из ряда разных расцветок и фактур.

Из всех 78 домов сегодня возведена первая очередь, включающая 19 особняков. Какие-то из них уже практически полностью готовы, шлифуются детали, а часть зданий стоит пока без окон, в процессе строительства крыш. Облицована примерно треть объектов.

Одной из изюминок проекта можно назвать большое административное здание на въезде. Дом площадью 1200 кв.м, в котором будут располагаться сервисные и бытовые службы, охрана, детская комната и каминный зал, украшен аркой и высокой башней с часами. В середине октября смонтируют шпиль, и вся въездная группа будет готова.

Теперь перейдем к благоустройству. Коммуникации уже подведены, мощности выделены. В ближайшие месяцы планируется сделать их скрытыми (завести под землю). Сегодня они временно закреплены на столбах, поэтому девелопер не спешит со строительством дорог. Сначала он хочет закончить с инженерией, а затем заняться дорожной сеткой: сформировать ее и залить асфальт. Поэтому пока приходится ходить среди песчаных холмов. На сегодняшний момент временные столбы линии электропередач уже демонтированы.

Так как границы участков не обозначены, и внутренние заборы отсутствуют, понять генплан на местности удается с трудом. Позже внутренние дороги будут асфальтированными, въезд — уложен брусчаткой. Ландшафтный дизайн предполагает газон на участках и зеленые насаждения вдоль улиц. Этой части застройщик отведет время в ноябре 2012 года. Ограждения между особняками будут сделаны из деревянного штакетника, а забор по периметру — из кованой решетки на кирпичных столбах.

В разговоре с брокером (Engel&Volkers) на счет сроков сдачи, он озвучил следующие цифры: к концу 2012 года планируется ввести в эксплуатацию первую очередь и закончить ее благоустройство, а 2013 год — посвятить работе над парковой зоной и объектами инфраструктуры. А вот о следующих очередях пока речи не идет.

Девелопер гордится хвойно-лиственным лесопарком на 12 га с многолетними соснами и дубами, который будет включен в границы поселка. Некоторые инфраструктурные объекты планируется возвести именно там: спа-зону с бассейном и рестораном, прогулочные дорожки и спортивные площадки. Сейчас парк не расчищен и не облагорожен, насколько мы поняли, даже не выделен оградой. А вот пруд, который предполагается создать перед административным зданием, обещают создать уже в 2012 году.

Кстати, абонементы в спа-комплекс возможно будут продаваться и жителям окружающих поселков. Все-таки эксплуатационное обслуживание такого объекта проще осуществлять с привлечением «посторонних» финансов, не взваливая всю ношу только на плечи домовладельцев.

По словам брокера, в ближайшей округе кроме филиала известной гимназии «Петершуле» нет подходящего по уровню детского сада, поэтому компания собирается открывать свой собственный — на 24 места. Естественно, он будет частным, и передавать муниципалитету его не планируют.

Резюме:

Логику девелопера — пока поселок не будет находиться в высокой стадии готовности, продажи не открывать — можно понять. Если элитный проект не подкреплен известностью и престижным статусом девелопера, его эффективнее презентовать и реализовывать в максимально завершенном виде. Но стоит ли в случае такого подхода к продажам рекламировать его задолго до старта? Понятно, что процесс согласования работ может растянуться на годы. В офисе брокера проекта нам объяснили, что на 19 особняков первой очереди собран список из 160 интересантов, которые все это время по идее должны были наблюдать за комплексом и ждать запуска. У нас моментально возник вопрос: как потенциальные претенденты будут делить коттеджи? Аукцион? Но в реальности, даже если подключить северные регионы, найти 160 человек, готовых заплатить от 40 до 86 млн. рублей за дом и чьи вкусы нашли бы отражение в одном поселке, очень сложно. Соответственно, есть некоторое сомнение в серьезности интересов участников «списка ожидания».

Отдельная тема: в принципе масштаб проекта. Девелоперы не часто решаются выводить дорогие объекты, в которых более 40 домов. Чтобы реализовать поселок за какие-то обозримые сроки (скажем, 5 лет), необходимо точно оценивать уровень спроса. В среднем за год в рамках подобного проекта продается от 2-х до, максимум, 4-х коттеджей. Здесь мы видим 78 особняков и начинаем подсчет… Положительным моментом является тот факт, что на площадке ведется активная работа. Строители и крупная техника делают все возможное, чтобы успеть в обозначенные сроки. Сам девелопер обращает внимание на то, что вторая и третья очереди будут реализованы как независимые поселки с отдельными въездными группами и инфраструктурой, а непосредственно поселок «Жилой парк «Уварово» будет состоять из 19 домов.

Статус земель здесь ИЖС, что тоже относим к плюсам. К ним же причисляем близость к городу и природное окружение: с трех сторон лес и только с одной стороны — частные домовладения. В 12 км от КАД во Всеволожском районе — это большая редкость.

Автор: Наталья Таран

Фотографии: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← «Дальние дачи» в Выборгском районе

Альтернатива городу на севере Всеволожск... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x