Простой Новый год Простой Новый год
Книга называется «Возможность», а её первая глава называется «Новый год».
Эволюция панели: история панельного домостроения Эволюция панели: история панельного домостроения
Как развивалась история панельного домостроения? Какие у него перспективы?
Эксперты: за городом набирает популярность недорогая недвижимость Эксперты: за городом набирает популярность недорогая недвижимость
Участки без подряда и таунхаусы становятся лидерами рынка, у дешёвых коттеджей падает спрос.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Бизнес-класс на юге: Тосненский район

29 августа 2012

Так повелось, что рынок организованной загородной недвижимости в нашем регионе развивается волнами. Сначала девелоперы стали осваивать наиболее престижные места (впрочем, они и до этого были густо заселены дачниками), затем приступили к средним по степени популярности местам. В конце дошли руки и до просторов, которые не отличаются особым разнообразием в ландшафте, природном окружении, наличии водоемов и социальной инфраструктуре. Конечно, и ценник на подобное предложение уже относит нас в более низкие ценовые сегменты, нежели «раскрученные районы».

Так, некоторое время назад стало активно развиваться южное направление. Новые поселки появлялись десятками. Все они были приблизительно однообразны: инженерно-подготовленные участки без подряда, редко — с подрядом. Но даже там, в стороне полей и лугов, имеются привлекательные места, например, по соседству с Павловским парком. При этом самым важным аргументом, который позволяет девелоперам выводить на юге области коттеджные поселки бизнес-класса, остается близость к Петербургу. Рецепт прост: покупаешь участок земли, на котором с точки зрения географии можно построить дома для постоянного проживания (до 30 км от города), придумываешь запоминающуюся концепцию и открываешь продажи. Весомый ингредиент в этом рецепте — интересные детали, так называемые изюминки, которые компенсируют отсутствие природных красот и иных достоинств.

Тут срабатывает всем известный принцип: те, кто живет на севере города, чаще покупает дачи на севере Ленобласти, аналогичная же ситуация обстоит с югом. То есть в принципе проекты, расположенные в Тосненском, Ломоносовском, Гатчинском районах, смело могут рассчитывать на жителей Московского, Красносельского и Фрунзенского районов города. Пушкинский район стоит немного обособленно, так как он является административным районом Петербурга с соответствующей пропиской, всегда был востребован, что незамедлительно отражается в ценах на жилплощадь.

Мы решили рассмотреть Тосненский район в обозначенном ключе. Согласно базе портала Poselkispb.ru на его территории реализуется около 13 малоэтажных проектов, большая часть из которых относится к эконом-классу. Поэтому особый интерес у нас вызвали те несколько поселков, что шагнули за пределы доступного сегмента. Это потенциальная недвижимость для представителя среднего класса. Он может себе позволить покупку в 10 млн. рублей и выше, и мы вместе с ним ищем подходящий вариант. Насколько успешно в Тосненском районе будут продавать домовладения по этой цене — сказать сложно. Пока это направление не воспринимается как статусное.

Сегодня посетим «Онегин парк» от инвестиционной финансовой компании БСПб, «Мариинскую усадьбу» от «Би Хай Инвест» и проекты от группы компании «Народный дом», которыми мы заинтересовались, так как они также предлагали к продаже готовые дома, правда, по более низким ценам. Речь о «Новом Аннолово» и «Новой Грачевке».

«Онегин парк»

Выезжаем из города через Шушары по Московскому шоссе. Следуем до Ям-Ижоры, где поворачиваем направо до Федоровского. До этого населенного пункта можно также добрать через Пушкин — Павловск или Колпино, но первый путь нам кажется проще и быстрее. Дорога до Ям-Ижоры идет прямо, без крутых изгибов и поворотов. Из минусов — этот участок шоссе достаточно популярный и потому в часы-пик может быть скован автомобильными пробками.

Не доезжая до Федоровского считанные метры, мы замечаем баннер и уходим направо. Дорога от шоссе до поселка оказалась разбитой и не заасфальтированной. По левую сторону от нее лежало местное кладбище, что сразу настроило нас на своеобразный лад.

Таким путем мы быстро добрались до места, но как выяснилось впоследствии, мы выбрали самый неудачный путь до поселка. Нашлась еще одна, более позитивная дорога до «Онегин-парка». Можно все-таки заехать в само Федоровское, и там на оживленном перекрестке повернуть в сторону Павловска (будет указатель). Вскоре увидите поворот направо. Конечно, этот вариант предпочтительнее и займет столько же времени.

Мы на месте! Отсюда около 19 км до КАД и, как убеждают рекламные проспекты проекта, 400 м до Павловского парка. Это действительно похоже на правду, и историческое соседство значительно прибавляет коттеджному поселку в весе. Собственно, это один из его главных козырей.

Видим перед собой въездную группу. Сейчас она включает автоматические ворота и домик с охраной. За ней — равнинный ландшафт, на котором ведется активное строительство. Девелопер планирует возвести здесь 272 коттеджа площадью от 163 кв.м на участках размером от 11 до 37 соток. В качестве строительных материалов были выбраны газобетон и кирпич.

Работа на проекте кипит. Техники и строителей привлечено на площадку в большом количестве. Порядка 23 домов находятся на разной степени готовности. На что мы сразу обратили внимание, так это на общий уровень благоустройства. Работы в самом разгаре, но дороги и тротуары уже заасфальтированы, уличные фонари стоят, имеются люки, что говорит о наличии ливневой канализации. Такой подход всегда вызывает положительную реакцию со стороны покупателей. Готовая дорожная сетка, проложенная между участками со строящимися домами, позволяет им наиболее точно представить, как все будет выглядеть в дальнейшем.

Что касается стоимости, то минимальная сумма — 12,3 млн. рублей. То есть мы имеем дело с классическим бизнес-классом. По ряду параметров проект полностью соответствует этому ценовому сегменту. Например, по площади участков и домов, архитектурной концепции, уровню благоустройства и планируемой внутренней инфраструктуре. Застройщик рассчитывает здесь открыть клуб-ресторан, детские и спортивные площадки, торгово-административный комплекс (магазин, медпункт, аптека, УК) и даже частный детский сад. Будут проведены телефон, телевидение и Интернет.

На сегодняшний день продано порядка 70% домовладений в первой очереди. Также начались продажи во второй очереди: здесь реализовано порядка 10%. Отдельно стоит отметить необычную схему продаж: изначально покупатель оплачивает лишь 5% стоимости, а оставшуюся сумму он переводит после того, как дом будет готов и принят им. Это своего рода платная бронь. Она страхует покупателя от долгих лет ожидания — если вы будете чем-то не довольны, то лучше потерять 5 %, чем оказаться привязанным к проекту на все 100%.

С одной из сторон территория граничит с полем, испещренным электрическими вышками. С другой стороны мы видим сразу несколько действующих ДНП («Алгоритм» и «Павловское», также чуть дальше — «Ландыши»), в которых уже либо кто-то живет, либо строится. Несмотря на то, что речь идет о современных домах, несколько смущает слишком малое расстояние и отсутствие ограды между коттеджным поселком и частниками. Не исключено, что со временем она появится, но пока это все выглядит, как единая территория, окруженная общим забором.

Плюсы:

Основным достоинством и поводом для гордости застройщик считает в «Онегин парке» собственное озеро площадью 3 га, которое было создано искусственно еще на начальной стадии строительства. Будущие жители смогут не только любоваться на него, но и кататься на лодках, так как запланирована лодочная станция. Когда оглядываешься по сторонам, то понимаешь, что в данной, довольно пустынной, местности для реализации амбициозного проекта какой-то ход, подобный искусственному озеру, просто необходим. Павловский парк поблизости, конечно, прекрасен, но хотелось бы иметь также какую-то изюминку и на самой территории застройки.

Когда рынок переполнен самым разнообразным предложением, покупателю приходится во многом ориентироваться на имя и портфолио девелопера. В данном ключе ИФК «БСПб», являясь структурой банка «Санкт-Петербург», вызывает доверие и симпатию.

Земля подготовлена с инженерной точки зрения: готовы водопровод, станция глубокой биологической очистки с выбросом в ливневую канализацию, центральное газо- и электроснабжение. Это очень важный момент.

В населенном пункте Федоровское есть минимальный набор необходимых соц/объектов: аптека, магазин, кафе, спортивный комплекс. В 3,5 км расположен Павловск, где инфраструктура естественно предоставляет еще больше возможностей.

Минусы:

На сегодняшний день пространство выглядит слишком голым и неинтересным. Взрослых деревьев нет, как, впрочем, и иной растительности помимо травы. Однако тут нам приходится рассчитывать на то, что девелопер не отступит от первоначальной концепции и организует в поселке целый парк. Во всяком случае, он обещан. Как это будет выглядеть в реальности, мы сможем увидеть позже. Возможно, заявлять целый парк площадью 5,9 га было не обязательно, учитывая непосредственное соседство с Павловском. Но какая-то минимальная зеленая зона желательна.

Оглядываясь на локацию и стоимость, масштаб в 272 участка кажется слишком большим. Хотя его планируется разбить на 5 очередей и сдавать по одной очереди в год, нас терзают смутные сомнения, что за указанный срок удастся все продать. В целом, для сегмента бизнес-класса две с половиной сотни участков — это излишне уверенно.

«Мариинская усадьба»

Проект стартовал еще пару лет назад, но только сейчас готова первая очередь. Нам стало особенно интересно, как представляет себе малоэтажное жилье застройщик с востока (Китая), и потому мы включили проект «Мариинская усадьба» в нашу обязательную программу.

Чтобы добраться до него, нам пришлось вернуться на шоссе и двигаться от Федоровского далее до Аннолово. Проезжаем мимо деревни, далее через речку и смотрим направо. Мы не заметили там какого-либо указателя или баннера, но вдали виднелись цветные однотипные дома. Поворачиваем и едем еще около 1,5 км. Прибыли! Отсюда 25 км до КАД, 12 км до Пушкина и 8 км до Павловска. Ближе всех расположено Аннолово, где есть продуктовый магазин и аптека.

Перед нами забор, который тянется от дороги до леса. Как оказывается в дальнейшем, это не полноценная ограда, а только одна стена, отделяющая жилой комплекс от проезжающих по шоссе автомобилей. Всем своим видом она навевает мысли о Великой Китайской стене. Отсыл к этому памятнику архитектуры становится еще более логичным, когда знаешь, что поселок — результат труда китайского девелопера.

Основные характеристики:

Здесь предполагается построить чуть более 200 коттеджей четырех типов, площадь которых в первой очереди варьируется от 132 до 245 кв.м.; размер участков — от 9 до 12 соток. Общая территория занимает 44,5 га.

Мы оказываемся у автоматического шлагбаума и нескольких домиков охраны. Подъезд асфальтирован, как и вся внутренняя территория первой очереди. Благоустройство выполнено на хорошем уровне: дороги, тротуары, поребрики, газоны (правда, пока не везде), парковочные места у домов. Как в предыдущем поселке, здесь очень не хватает деревьев или кустов. От этого пространство выглядит пусто и безлюдно. Предполагается, что придомовым ландшафтом займется каждый индивидуально. В качестве примера на территории одного из дворов застройщик высадил кустарник и деревья.

Первое, что бросается в глаза, когда попадаешь в поселок — это искусственное озеро. Видимо, «Онегин-парк» взял эту идею отсюда. Выглядит действительно интересно, но основное внимание все равно приковано не к нему, а к коттеджам. Яркие и необычные, они заставляют забыть обо всем увиденном до этого.

Попытаемся описать выбранный девелопером стиль: простые и строгие формы, симметричные конструкции с колоннами и белыми балясинами на балконах напоминают о классицизме. Единственное, что отходит от традиций — это цвета. Сиреневый, голубой, желтый, зеленый, красный… Никаких полутонов и оттенков — все сочное и красочное. Честно говоря, неожиданно. Архитектурная концепция проекта сильно отличается от привычных в нашем регионе решений. Чаще всего застройщики выбирают дома либо из дерева, либо из газобетона, но нейтральных оттенков. Если вы ищете что-то оригинальное и самобытное, вам сюда. Что касается конструктива, застройщик остановился на кирпиче и натуральной черепице. Кстати, каждый дом имеет два входа: парадный и задний.

Теперь об окружении поселка. Он имеет вытянутую форму и раскинулся между лесом (заповедная зона) и рекой Черной, являющая притоком Ижоры. Вдоль нее будет организована пешеходная зона для жителей проекта. Как уже упоминалось выше, на западе от внешнего мира территорию отделяет стена. С востока граница проходит по железнодорожным путям и станции «36 км».

Так как инфраструктура ближайших населенных пунктов далека от идеала, девелопер решил предложить жителям весьма широкий спектр услуг на территории самого проекта. Тут планируется возвести спортивно-оздоровительный комплекс, спа-салон, ресторан, супермаркет, аптеку, медицинский центр, центр бытовых услуг, частный детский сад. Также жителям будут доступны боле 100 услуг инфраструктурного обслуживания, предлагаемых управляющей компаний. Например, водитель, химчистка, повар и так далее.

Ход строительства:

На данный момент готова первая очередь -38 домов. Вторая — построена на 25%. Сегодня в поселке постоянно живут 4 семьи. Внутреннего ограждения пока нет, но в ближайшее время к нему приступят. Оно будет металлическим. Сейчас решается вопрос с цветом — зеленый или белый.

По периметру также пока нет забора (помимо стены на въезде). Его собираются достроить, когда полностью продадут первую очередь.

Ценовая вилка — от 8,05 до 13 млн. рублей. Изначально стоимость была выше, но ее решено было понизить. За несколько лет из 38 коттеджей продано 24. Это чуть больше, чем 10% от всего проекта. Как рассказали нам в офисе компании, наиболее востребованы коттеджи площадью 132 кв.м, то есть самые маленькие.

Плюсы:

Все коммуникации подведены: магистральный газ, электричество (12 кВт на дом), вода (скважина) и центральная канализация.

Соседство с густым лесом не может не радовать, особенно тех, кто переезжает загород ради близости с природой.

Важный момент — ж/д станция, до которой можно добраться от Ладожского вокзала. Понятно, что жители, купившие дома за 8 миллионов и выше, не будут ежедневно пользоваться электричкой, но это в любом случае хорошая опция. Например, может понадобиться быстро попасть в город, несмотря на пробки. В дальнейшем, девелопер планирует ввести маршрутное такси, но это будет сделано не раньше, чем заселят 2 очереди из 5.

Минусы:

Здесь тот же риск, что и в предыдущем проекте этого объезда: 200 готовых коттеджей бизнес-класса в Тосненском районе, который в принципе с трудом воспринимается как престижное место жизни, — это смело. Решительность девелопера может стать причиной того, что реализация растянется на продолжительный срок. Кроме того, для такого масштаба можно было бы предложить большее количество проектов домов, чем 4. Хотя, как утверждают в руководстве компании, с открытием следующих очередей возможно расширение линейки представленных проектов, а также увеличение площади наделов.

Слишком плотная нарезка для обозначенного сегмента. Хотелось бы, чтобы минимальная площадь участков (сейчас 9 соток) была бы больше. Тем более учитывая стоимость — 8 млн. рублей.

Некоторые дома в поселке уже заселены, поэтому ограда по периметру кажется необходимой. Например, вдоль леса и реки, которые могут представлять определенную опасность для детей.

Участки не имеют прямоугольную форму. В офисе компании нам объяснили, что это было сделано умышленно, в соответствии с традициями фэн-шуя.

«Новое Аннолово» и «Новая Грачевка»

Когда мы планировали это путешествие, то первые два кандидата нашлись быстро. Их объединяли ценовой параметр, формат, локация и многое другое. Но к ним в группу требовалась еще пара проектов. Характер основной части предложения в Тосненском районе сильно отличается от «Онегин парка» и «Мариинской усадьбы». Чаще всего здесь встречаются недорогие земельные участки без подряда. Поэтому когда мы нашли поселки «Новая Грачевка» и «Новое Аннолово» от ГК «Народный дом», в рамках которых предлагаются участки с подрядом (что можно приравнять к готовому дому) и без, решено было ехать туда.

Итак, возвращаемся на шоссе и двигаемся обратно, в сторону города. Но недолго: опять проезжаем через Аннолово и на выезде из деревни справа видим несколько коттеджей. На одном из них закреплен баннер с указанием девелопера , название которого само собой наталкивает на мысли об эконом-классе.

Отсюда 25 км до КАД. С одной стороны — шоссе, с остальных трех — поле без особого намека на лес. Здесь реализуются 63 участка с подрядом на территории 9,4 га. Площадь участков — 7/15.соток, домов — 96/168.кв.м. Словом, параметры соответствуют своему сегменту.

Стоимость сотки начинается от 90 тыс. рублей. Плюс отдельная плата за коммуникации. За 600 тыс. рублей Вы получите полный пакет: локальную канализацию, водоснабжение из скважины, электричество (10/15.кВт на участок) и газ. Также запланированы внутрипоселковые дороги с твердым покрытием и системой ливневой канализации, общим ограждение. Таким образом, минимальное предложение за землю — 1,25 млн. рублей, где около 50% составит инженерия. Домовладение обойдется в 3,5 млн. рублей. На сегодняшний день продано около 10%.

На сегодня ход строительства:

Съехав с дороги, мы остановились перед металлическими воротами. На данный момент это единственное, что построено из ограждения. Местами врыты опорные столбы для забора по периметру и между домовладениями, но перекрытий между ними пока нет.

Впереди нас — дорога, покрытая асфальтовой крошкой, которая утопично уходит в поле. Сегодня готовы 4 дома, по два с каждой стороны. В качестве строительного материала выбран деревянный каркас, но кроме него предлагается еще кирпич, дерево и керамзитобетон. Так как внешне создалось ощущение, что дома стоят пустыми и особой работы над ними не ведется, скорее всего, девелопер возвел их для того, чтобы только обозначить застройку.

Поселок «Новая Грачевка» находится в пределах нескольких километров от первого проекта компании. Доезжаем до Федоровского и перед указателем на Павловское поворачиваем налево. Когда территория населенного пункта закончится, слева будет расположен земельный массив коттеджного поселка «Новая Грачевка». На сегодняшний момент здесь строятся дороги и прокладываются коммуникации, а также продолжается подготовка фундаментов будущих домовладений. Возведено 3 дома различной архитектурной концепции, которые в дальнейшем могут послужить ориентиром относительно имеющихся проектов в том случае, если покупатель решить воспользоваться услугами застройщика. В остальном все характеристики двух поселков совпадают.

Плюсы:

Населенный пункт Аннолово располагается в пешей доступности. Там есть магазин и аптека, что можно считать инфраструктурным минимумом.

На наш (естественно) субъективный взгляд, для данного направления выбран идеальный ценовой сегмент.

В отличие от первых двух проектов, здесь мы имеем дело с ИЖС.

Минусы:

Большим недостатком проекта считаем неухоженность пространства: заросшие наделы, строительные материалы и мусор.

Проект расположен в непосредственной близости от дороги. В таком случае мы всегда говорим о необходимости ставить шумозащитный экран, который станет преградой для пыли и лишнего звука.

Локация конкретно этого земельного массива — не очень интересная, и территория слишком просматриваема.

Не заметили ни одного рабочего, кроме сторожа.

Автор: Наталья Таран

Фотографии: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Бизнес-класс на севере Всеволожского рай...

«Дальние дачи» в Выборгском районе →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...

Наши информационные партнеры

x