Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Коттеджные поселки: от Всеволожска до Ладожского озера

9 августа 2012

Наше прошлое путешествие в рамках рубрики «Тур де Village» мы провели в разъездах по городу Всеволожску и его ближайшим окрестностям. Но как оказалось, в районе Дороги жизни реализуется слишком много коттеджных поселков, чтобы уместить их в один обзор. Поэтому мы решили разбить это направление на две части. Сегодня мы продолжаем двигаться от районного центра до деревни Коккорево, расположенной на берегу Ладожского озера. Список проектов для посещения выглядит следующим образом: «Румболовское предместье», «Новая проба», «Ближняя пристань» и «Ладожский маяк».

Все четыре поселка реализуются в южной части Всеволожского района. Некоторые особенности у них общие, есть и явные различия. Например, центром притяжения для всех становится Всеволожск с его весьма развитой инфраструктурой. Здесь есть не только магазины, школы и поликлиники, но и кинотеатры, спортивные комплексы, рестораны. «Румболовское предместье» из нашего объезда ближе всего расположено к ним, и потому может в полной мере пользоваться всеми услугами. Остальные проекты также не лишены такой возможности, но добираться придется несколько дольше.

Зато у поселков, находящихся у крупнейшего пресноводного озера в Европе, есть свои очевидные плюсы. Точно так же, как и минусы. «Ближняя пристань» и «Ладожский маяк» станут подходящим местом для любителей водных видов спорта, рыбалки и просто пляжного отдыха. Песок и волны не хуже, чем в Курортном районе, а цены на землю ввиду меньшей престижности локации гораздо ниже. Но есть у всей этой «морской истории» и обратная сторона: петербуржцы очень любят эти места, поэтому едут сюда с готовностью отстоять километры пробок, не глядя на отсутствие мест для парковки. Результат: автомобильные заторы (в то же Коккорево ведет одна дорога, которая из-за аккуратной парковки отдельных индивидуумов ближе к пляжу становится однополосной).

Как рассказала мне одна из жительниц этого населенного пункта, летом в выходные до 2х часов ночи здесь гремят салюты и слышны крики, а после всего остаются горы мусора. Но это совершенно стандартная ситуация, характерная для подобной географии, будь то берег Ладоги или залива.

И последний момент, который мы озвучим перед тем, как отправиться в путь — дороги и время в пути от города до каждого из поселков.

Дорога жизни, как и многие другие выезды за пределы города, в часы-пик собирает длинные пробки. Трудности у автомобилистов начинаются еще на выезде из Петербурга. Рябовское шоссе от пересечения с ул. Коммуны до КАД представляет собой двухполосную дорогу (по одной полосе в каждую сторону), и перед выходными там становится действительно «жарко». Усложняет ситуацию отсутствие съезда с КАД на Дорогу жизни.

Многие надеялись на то, что администрация построит здесь развязку с кольцевой, однако она приняла другое решение. Сейчас строится перемычка между Рябовским шоссе и Ржевской улицей, таким образом, будут разграничены потоки: обе полосы Рябовского шоссе будут предоставлены для выезда из города, а Ржевская улица для въезда. Дороги станут односторонними, что должно облегчить ситуацию.

Кстати, во Всеволожск, через который лежит путь во все наши сегодняшние проекты, можно попасть по Колтушскому шоссе.

Ближе всех к Петербургу расположено «Румболовское предместье». Проще всего до него доехать по Дороге жизни. Это всего 12 км от КАД, а значит не более 30/40.минут при отсутствии пробок.

«Новая проба» находится в поселке Проба между Всеволожском и Коккорево. До этого места ехать еще порядка 10/20.минут.

«Ближняя пристань» и «Ладожской маяк» реализуются на территории населенного пункта Коккорево. Дорога из города по будням занимает от 1 до 1 часа 40 минут. Правда, для достижения такого рекордного времени надо знать все объездные пути, что приходит с опытом.

Итак, познакомимся с проектами поподробнее.

«Румболовское предместье»

Чтобы добраться до этого поселка, необходимо, как в сказке, ехать прямо и никуда не сворачивать. По Дороге жизни двигайтесь через Всеволожск, сразу за Романовкой ориентируйтесь на левую сторону шоссе. Там вы вскоре увидите кованую ограду, оснащенную видеокамерами, и солидную въездную группу, сверху которой будет написано название коттеджного поселка. Площадка перед воротами заасфальтирована и служит парковкой для гостей комплекса. При посещении проекта здесь можно оставить свои автомобили, плюс имеется удобная внутренняя парковка.

Отдел продаж располагается непосредственно на территории. Менеджеры во время рабочего дня всегда на месте.

«Румболовское предместье» реализует компания ООО «Готика» (управляющая компания ООО «АВС ГРУПП"). Девелопер предлагает земельные участки площадью от 16 до 50 соток с подрядом и без. Общая площадь территории составляет чуть более 16 га. Уже по этой информации становится понятно, что мы имеем дело не с самым доступным сегментом. Дальше догадки только подтверждаются: например, первая очередь состоит всего из 6 участков, а вторая и третья — из 27. Подобный масштаб чаще всего характерен для среднего и высокого ценовых классов. Однако в рамках третьей очереди компания планирует предложить своим клиентам более скромные по размеру земельные участки, так что в будущем, возможно, предстоит дополнительное межевание. В настоящее время рассматривается вопрос частичной реконцепции застройки.

Что готово на сегодняшний день:

Первое, что мы увидели, были 6 одинаковых коттеджей на территории первой очереди. Нам показалось, что для размеров участков и заявленного уровня проекта их сделали слишком компактными. Как выяснилось позже, застройщик построил гостевые дома из газобетона (80 кв.м), а основные коттеджи более солидной площади покупатели могут либо возвести самостоятельно, предварительно согласовав проект с девелопером, либо заказать проектирование и строительство непосредственно у него.

В первой очереди уже готовы дороги, уличное освещение, гостевые дома подключены к инженерным сетям. Все коммуникации здесь городские, то есть центральный водопровод, магистральный природный газ, электричество, хозяйственно-бытовая и ливневая канализации. Инженерия полностью подключена и заведена в техническую зону. Работы по прокладке внутрипоселковых сетей до каждого участка будет выполнять подрядная организация за дополнительную плату, размер которой будет зависеть от расположения домовладения.

Если от въездной группы проехать по шоссе чуть подальше, мы увидим второе КПП, которое ведет во вторую очередь. Дорожная сетка здесь пока не заасфальтирована. Это будет сделано после завершения работ по устройству коммуникаций. На территории мы увидели 5 гостевых домов из газобетона и 10 деревянных. Позже последние можно будет также заменить на полноценные гостевые коттеджи, либо переоборудовать их, например, в бани.

Своим названием проект обязан Румболовской высоте (50 м над уровнем моря), на которой он находится. Если судить по карте, слева от территории протекает Мельничный ручей. Вообще, с окружением здесь все в порядке: с трех сторон от территории проекта растет густой лес, с одной из сторон — Дорога жизни.

Стоимость участка начинается от 350 тыс. рублей за сотку. В нее входит непосредственно стоимость самой земли, а также существующая инфраструктура поселка (внеплощадочные инженерные сети, контрольно-пропускные пункты, ограждение, внутренние дороги, парковки, система видеонаблюдения по периметру). Гостевой дом с полной внутренней и наружной отделкой обойдется в 2 млн. рублей.

Земельный участок площадью 16 соток с гостевым домом без подключения к коммуникациям обойдется минимум в 7,6 млн. рублей. Кстати, еще год назад цена за сотку составляла 250 тыс. рублей. К настоящему моменту 30% предложения (в основном, земельные участки у леса стоимостью 550 тыс. руб. за сотку) уже продано, либо зарезервировано.

Плюсы:

Подключенные центральные коммуникации — неоценимое достоинство загородного проекта.

Девелопер проекта задумался не только над тем, где будет жить покупатель, но и над тем, где будет гулять. Поэтому он арендовал у государства на 49 лет лесной массив площадью в 10 га на прилегающей территории под рекреационные зоны. Проект освоения леса предполагает строительство беседок и крытых веранд, детских площадок, искусственного водоема (пруда). Широкий жест. На нашей памяти аналогичное решение было принятое компанией Parabola Group в отношении «Лукоморья».

На этом бонусы не заканчиваются. Для покупателей предлагается место для стоянки катеров на Ладожском озере, а также вступление в общество охотников и рыболовов Всеволожского района Ленобласти. Мелочь, а приятно.

Интересным шагом можно назвать идею возведения гостевых домов: пока владелец участка будет выбирать себе проект коттеджа и дожидаться окончания строительства, он сможет там не только переночевать, но и вполне полноценно жить. Единственный нюанс: предложение может отпугнуть тех, кому такой домик покажется абсолютно ненужным. Все-таки на участке он занимает предостаточно места. К тому же, если вы захотите построить дом из дерева, газобетонное строение возможно будет выпадать из архитектурной концепции. Однако, на сегодняшний момент в продаже ещё есть земельные участки без гостевых домов

Минусы:

Основным недостатком можно считать расположение проекта вдоль оживленной Дороги жизни. Поможет избежать гама и пыли специальный шумозащитный забор. В данном случае девелопер построил ограждение, «зашитое» с внутренней стороны поликарбонатом. Красиво, но насколько такая защита позволит ощутить себя на природе? Если рассматривать это как альтернативу городскому жилью, а не попытку сбежать подальше от суеты, на этот момент можно не обращать внимание.

«Новая проба»

Продолжаем свой путь по Дороге жизни и доезжаем до населенного пункта Проба. Теперь нам надо уйти налево, в сторону Лепсари. До КАД отсюда — порядка 20 км, то есть предложение легко отнести к «альтернативе городу», рассчитанному на постоянное проживание. Но можно купить и как сезонную дачу. В любом случае, в деревне имеется магазин, остановка общественного транспорта и ж/д станция.

Коттеджный поселок «Новая проба» реализует компания «КераМакс Девелопмент». К продаже предлагаются готовые дома. Судя по ряду параметров, мы имеем дело с твердым комфорт-классом. Итак, перейдем к конкретике.

Проект состоит из двух очередей (в среднем по 50 домовладений на каждую), которые расположены по разные стороны от дороги. Обе огорожены кованой оградой с поликарбонатом . Первая, как это часто бывает, уже находится на высокой степени готовности, поэтому мы начнем с нее.

При подъезде к территории мы видим ворота и гостевую парковку. Сам съезд с дороги аккуратно оформлен бордюрами из красного кирпича, облицованными камнем. Въездную группу только начинают строить.

Попадаем внутрь. Сразу хочется отметить, что та часть коттеджей, что уже возведена, смотрится хоть и несколько однообразно, но достаточно симпатично. Когда речь идет о готовом предложении, то чаще всего подразумевается единый архитектурный стиль, что мы здесь и наблюдаем. Подстриженные газоны и белый штакетник также работают на идею создания общей концепции застройки. Если вы не стремитесь выразить свою индивидуальность в конструктиве дома, то этот вариант отлично подойдет для вас.

Проект предполагает застройку панельно-каркасными коттеджами. Девелопер предлагает несколько подрядчиков, в том числе компанию «Haus-konzept Содружество». Площадь — от 100 до 300 кв.м, размер участков — от 7 до 15 соток.

Минимальное предложение (7 соток, дом 101 кв.м, коммуникации) обойдется в 3 млн. рублей. Единственное, тут нужно учитывать следующий момент: девелопер предлагает несколько видов оплаты (предоплата 100%, либо при рассрочке на 2 года выбор между первым взносом в 25, 50 или 75%,), в зависимости от которых варьируется цена. Соответственно, то, что в случае одноразовой и полной оплаты стоит 2,98 млн. рублей, при предоплате в 25% будет на несколько сот тысяч дороже. Все-таки средняя стоимость домовладения по поселку равна 5,5 млн. рублей. Максимум оценен в 11,9 млн. рублей.

На данный момент реализовано примерно 30% от проекта. В первой очереди построено 10 домов. Они стоят полностью готовыми, можно хоть завтра начинать отделочные работы.

На сегодняшний день внутренние дороги представляют собой бетонку. Как рассказали нам в офисе компании, сейчас начнут делать ливневую канализацию, и после окончания положат асфальт.

Во второй очереди готовность и общее развитие территории несколько ниже. Оно и понятно — к ней приступили позже. Участки выделены, но газонов и заборчиков еще нет. Сейчас в этой части поселка строятся 6 домов.

Компания приняла решение продавать по специальным акциям (и более интересным ценам) участки, расположенные вразбивку по всему поселку, таким образом рассчитывая получить основу застройки. При таком подходе общий вид проекта изначально не будет хаотичным и неравномерно обустроенным. Остальные дома будут возводиться позже, по мере продаж. На наш взгляд, эта идея заслуживает внимания.

На счет коммуникации:

Здесь заявлены центральное газоснабжение, локальная канализация, электромощность до 20 кВт на домовладение. На данный момент вода и газ уже проложены, но не подключены. Как планирует девелопер, электричество подведут через 2 месяца, газ пустят в ноябре. Водоснабжение также обещают подключить в этом году.

Плюсы:

По периметру лес и поля. Природная составляющая — вполне достаточная для «альтернативы городу». Видовые характеристики — хорошие, единственное: взрослые деревья при желании придется высаживать самостоятельно.

Готовый дом в пределах 20 км от города по доступной цене — реальная возможность осуществить свою мечту загородного проживания.

Минусы:

На момент нашей поездки баннеры и указатели с названием проекта несколько раз попадались на пути (когда до точки осталось 9 км и 5 км), однако там, где они действительно оказались нужны (при повороте на Леспари), их не было. При желании поехать на экскурсию учтите это! Возможно сейчас эта ситуация исправлена.

Смущает тот факт, что коммуникации пока не подключены. Правда, когда это произойдет, цены скорее всего поднимут.

«Ближняя пристань»

Далее отправляемся в сторону Ладожского озера. Там, в непосредственной близости друга от друга, находятся сразу несколько поселков. Мы выбрали те, что находятся на более высокой стадии готовности. Первый проект – «Ближняя пристань» от компании FD-Group.

Для того чтобы до него добраться, необходимо двигаться по Дороге жизни в сторону населенного пункта Коккорево, на территории которого он находится. Затем повернуть направо и ехать вдоль пляжа. Через несколько километров снова поворот направо. Перед нами — точка поиска! Территория проекта уходит вглубь, по направлению от берега. Поселок отделяет от озера оживленная дорога и частные домовладения. Как мы уже писали в самом начале, географически эта локация отличается как целым рядом несомненных достоинств, так и недостатками. Но обо всем по порядку.

Перед нами шлагбаум, домик охраны в виде вагончика, деревянный забор, небольшая парковка на въезде, уличное освещение. Сразу отмечаем, что внутренние дороги не заасфальтированы, поэтому после дождя здесь не очень-то чисто. Впрочем, с 8 августа началось строительство центральной дороги. Она будет отсыпана щебенкой.

Поселок реализуется в две очереди, состоит из 210 участков. Потенциальным покупателям предлагаются земельные участки с подрядом и без. С момента старта прошло около 3 лет, и к сегодняшнему дню продано приблизительно 65% (первая очередь — полностью, в июне открыли вторую). Предложение пользуется устойчивым спросом, тем более учитывая приемлемые цены. Стоимость колеблется от 120/130.тыс. за сотку. Площадь наделов — 10/15.соток.

В течение этих 3-х лет покупатели не теряли времени — более чем на половине участков идет или уже закончено строительство. Часть коттеджей заселено, а где-то только начинаются работы. Словом, вы приобретаете не надел в голом поле, а участок на активно развивающейся территории. Другое дело, что происходит это освоение несколько хаотично, но это специфика реализации именно земли, а не готовых коттеджей. Что естественно при такой ситуации, не все покупатели начинают строительство сразу же после заключения сделки, поэтому возводимые дома чередуются с заросшими травой участками. Их владельцы, видимо, решили повременить и отложить работы на потом.

Также бросилось в глаза, что уже имеющиеся коттеджи стоят вразнобой относительно друг друга, сторон света и границ участков. Сказывается свободный поход девелопера к расположению домов. Цвета и строительные технологии тоже различаются. Впрочем, это чисто эстетический момент, который может затрагивать только визуальный комфорт, что для многих возможно не имеет значения.

Если вы решите обратиться за помощью в возведении дома к компании FD-Group, вам будут предложены на выбор две подрядные организации, которые строят из дерева и каркаса. Процесс строительства обычно занимается от 4/5.месяцев. Как нам рассказали в офисе, в среднем 50% покупателей выбирают подряд, и столько же решаются на «вольное плаванье».

Несмотря на то, что напрямую до берега — всего 300 м, для того чтобы искупаться или отдохнуть на обустроенном пляже, вам придется пройти 15/20.минут. Дело в том, что напротив этой части Коккорево растут камыши, а песчаная зона начинается немного дальше.
Важный вопрос: коммуникации. В стоимость включены только дороги и электричество. Канализация — локальная (септик), водоснабжение — колодец или скважина. Ими жители будут заниматься самостоятельно.

Электричество уже подведено. Идут работы по подключению участков. Введение заявленной мощности 750 кВт будет закончено к последним числам августа. Сегодня идет строительство трансформаторной подстанции, которая поможет избежать возможных перебоев с энергией (а в этой локации такие проблемы периодически возникают). Ее планируется завершить в ближайший месяц. Кроме того, сейчас ведется строительство дренажной канавы.

Эксплуатационным обслуживанием будет заниматься управляющая компания, созданная самим девелопером. Ориентировочно ежемесячная оплата охраны, уборки мусора, поддержания дорог и подобных забот будет стоить около 1/1.2 тыс. рублей.

Плюсы:

Самым главным преимуществом является география. Ладожское озеро — это чистый и красивый водоем, который по многим показателям не уступает тому же Финскому заливу. Так как направление популярно, здесь достаточно развита социальная инфраструктура, хотя она, конечно, направлена в сторону курортного отдыха. Каждое лето открываются кафе, платные парковки и даже сдают в аренду лежаки. В самом Коккорево есть продуктовый магазин, открытый круглый год. Рядом имеется большое футбольное поле и детские площадки.

Если раньше земля относилась к сельхозугодиям, то на сегодня статус — ИЖС. Таким образом, есть возможность прописаться, иметь милицейский адрес и жить тут постоянно.

Минусы:

Проблемой становятся пробки в летнее время. В выходные дни, особенно если они выдались жаркими, сюда не доехать и отсюда не выбраться. Это та цена, которую приходиться платить за проживание в популярном месте.

Когда мы говорим о постоянном проживании, то рассчитываем на газ. С ним загородное проживание становится значительно дешевле и легче (например, при отоплении дома). Насколько нам известно, Коккорево включено в программу газификации Ленобласти, и года через 2 к населенному пункту обещают подвести газ. Однако когда это будет на самом деле сделано, пока сказать сложно.

«Ладожский маяк»

До последнего в эту поездку места назначения нам не пришлось ехать, так как находится он по соседству, если не сказать большего: территории проектов граничат друг с другом. Мы, возможно, как и потенциальные покупатели, просто не можем не заглянуть сюда и не сравнить конкурентов. На первый взгляд, у них много общего.

Въездная группа представляет собой КПП и электронный шлагбаум. В центральной части поселка расположился офис продаж. Его легко заметить по развивающимся над крышей флагам. Мы немного забежим вперед и скажем, что за этим филиалом офиса планируется построить детский сад и медпункт.

Здесь аналогично реализуются участки с подрядом и без площадью от 7 до 28 соток. Всего — 207. Проект состоит из четырех очередей. В середине июня была запущена уже третья: сейчас там появилась возможность забронировать себе участок. Что касается уровня продаж, то дела у компании идут совсем неплохо. В первой очереди 100% участков уже нашли своих хозяев, во второй — 60%. Новоиспеченные владельцы земли не сидят без дела: около 40% наделов сегодня застраиваются. В некоторых домах уже живут. Не очень быстро, но стабильно продажи идут.

Как всегда в случае индивидуальной застройки, чувствуется разобщенность жителей в понимании архитектурного вкуса. Дома внешне все разные, но это и ожидаемо, учитывая предлагаемый формат необязательного подряда. Подобные поселки принято называть словом «шанхай», имея в виду отсутствие единого стиля. Участки, к которым пока не приступили их владельцы, представляют собой небольшие полянки.

Стоимость одной сотки начинается от 115 тыс. рублей (то есть чуть дешевле, чем у соседа). То есть минимальное предложение начинается от 800 тыс. рублей. По специальной акции можно приобрести готовый дом + участок за 4,1 млн. рублей. Таким образом, перед нами эконом-класс, плавно переходящий в комфорт.

Дороги пока не заасфальтированы, и потому далеки от идеальных. Скорее всего, в дальнейшем они будут доведены до ума. В любом случае лучше ориентироваться внутри поселка вам поможет уличное освещение.

Не менее интересный момент — коммуникации. Электричество проведено. Как написано на сайте проекта: «Водоснабжение возможно из артезианской скважины, канализация — локальная».

Плюсы:

Традиционно к достоинствам причислим локацию, которую считают Меккой для кайтеров, виндсерферов, аквабайкеров и всех остальных любителей водного и пляжного досуга.

Мы уже говорили о том, что большой сложностью проживания на берегу Ладожского озера в районе Коккорево является несовершенство дорожной сетки. Всего одно узкое шоссе — это издевательство как над местными жителями, так и над отдыхающими. Компания City 78, реализующая «Ладожский маяк», решило изменить ситуацию на корню: построить отдельный выезд для своих жителей, который соединит коттеджный поселок с Дорогой жизни в районе деревни Борисова Грива. То есть девелопер планирует создать параллельный основному шоссе путь. Идея отличная, посмотрим, как и когда ему удастся воплотить ее в жизнь.

Минусы:

Пока новой дороги нет, пробки считаем большим недостатком этого места.

Кстати:

Местные жители во главе со старостой Коккорево подняли своеобразный бунт: они очень недовольны, что крупная техника, задействованная при строительстве коттеджных поселков на берегу Ладоги, разбивает их единственную дорогу. На ней появляются бесконечные ямы и трещины. В результате они добились в июне этого года встречи с губернатором Ленобласти, который пообещал провести соответствующую проверку. В настоящий момент этот вопрос решается.

Автор: Наталья Таран

Фотографии: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Коттеджные поселки в окрестностях Всевол...

Бизнес-класс на севере Всеволожского рай... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x