Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Путешествие по проектам «Кивеннапы»: Север, Юг, Юго-Запад

20 июня 2012

Сколько бы мы не говорили о загородном рынке недвижимости, все же нельзя отрицать, что на сегодня его современная форма в виде коттеджных поселков остается товаром не массового потребления. Хотя постепенно загородный образ жизни становится все более популярным, иметь настоящий коттедж или таунхаус, а не дачный домик на 6 сотках в советском садоводстве могут в нашем королевстве далеко не все. Многие об этом мечтают и некоторые даже могут позволить, но по каким-то причинам не решаются. Однако многочисленные рекламные носители настойчиво уверяют нас, что переехать загород на постоянное проживание может каждый. И с практической стороны, и с финансовой. Например, ГК «Кивеннапа» в подтверждение вывела уникальное предложение: таунхаус на 37 кв.м по цене от 1 млн. рублей.

В поселок «Кивеннапа Север» в рамках рубрики «Тур де Village» мы уже ездили в прошлом году. Однако с тех пор девелопер успел вывести на рынок еще два проекта в южном направлении, плюс продолжает планомерную реализацию своего поселка в Выборгском районе. Нам стало интересно оценить произошедшие перемены самостоятельно и увидеть их собственными глазами, поэтому отправляемся в свое традиционное путешествие по коттеджным поселкам Ленобласти. В этот раз нас ждут все заявленные проекты под брендом «Кивеннапа»: «Кивеннапа Юг», «Кивеннапа Юго-Запад», «Кивеннапа Север».

Начать решили с юга. Там располагаются сразу два поселка. Оба — на начальной стадии. К строительству одного из них приступили несколько месяцев назад, ко второму — буквально на днях. Но для нас как для зрителей это отличный опыт: мы сможем понять, как выглядят проекты на старте, и как уже в самом разгаре. Проделанные работы в Выборгском районе помогут понять перспективу того, что ждет покупателей в Ломоносовском и Волосовском районах.

Напомним, компания в основном реализует землю с подрядом. Большая часть из того, что можно увидеть на наших фотографиях или воочию на стройплощадке, уже кому-то принадлежит. Но на севере есть в предложении готовые дома, из каркас-панели и из несъемной опалубки Velox. Также строятся триплексы и дуплексы из газобетона, которые будут продаваться с отделкой.

В стоимость предложения по всем трем проектам входят участок, дом и коммуникации.

«Кивеннапа Юг»

Коттеджный поселок располагается в Гатчинском районе, в 4 км к северу от районного центра, на территории Пудостьского сельского поселения. Сначала необходимо доехать до Гатчины. Это можно сделать как минимум двумя путями: по Пулковскому шоссе, переходящему в Киевское, или по Таллинскому через Красное село, а далее по Гатчинскому шоссе. Затем проезжаем по самой Гатчине мимо дворцового комплекса и парка (отдельный повод для восторга будущих жителей) и сворачиваем направо на Сокколовское шоссе. Спустя пару километров видим деревню Пудость. Проезжаем сквозь нее, по указателю поворачиваем налево и видим забор, на котором издалека виднеется название проекта. Перед ним — гостевая парковка. Отсюда 29 км от КАД.

Компания заявила о запуске нового поселка в начале февраля. В конце марта начались строительные работы. Здесь планируется реализовать 1200 домовладений (считая коттеджи и таунхаусы) на 32 га земли со статусом МЖС. Территория будущего комплекса граничит с лугом, деревней (от частных домов отделяет лесополоса) и дорогой. В нескольких километрах протекает река Ижора. Площадка открытая, ландшафт равнинный, без холмов и особых перепадов. Взрослые деревья растут по периметру, но внутри — отсутствуют.

Что в этой локации предлагается: индивидуальные дома площадью от 58 до 216 кв.м с участком от 3 до 8 соток по стоимости от 2,7 до 6,1 млн. рублей. В качестве строительного материала можно выбрать между газобетоном и каркасом. Но все же фирменным форматом «Кивеннапы» не без помощи активной рекламной кампании успели стать таунхаусы. Особую известность они приобрели благодаря маленьким размерам и невысоким ценам. Площадь варьируется от 37 до 193 кв. м. Ценовая вилка — от 1 (!) до 4,3 млн. рублей. Материал — газобетон. Когда девелопер несколько месяцев назад только заявил о своих намерениях вывести на рынок столь компактное предложение, поднялись горячие дебаты: аналитики и застройщики недоумевали, насколько целесообразно доходить до подобной крайности. Конечно, сейчас актуальна тенденция сокращения размеров объектов с целью уменьшения их стоимости, но 37 кв. м — не перебор ли… Как рассказывают в офисе девелопера, самым популярным предложением по всем проектам компании является таунхаус площадью 65 кв. м, но идут сделки и по 37 кв.м. А значит: покупатель имеется, несмотря на все споры.

Немного теории: в принципе традиционным таунхаусом считается комплекс малоэтажных секций, совмещенных друг с другом боковыми стенами. При таком проекте каждая квартира имеет два входа (парадный и задний), внутренний дворик, кроме того, окна выходят на две стороны. Если же мы берем крайнюю секцию, то и вовсе могут выходить на три. Так как в российском законодательстве пока не сформулировано точное определение танухауса, строгих требований и норм, предъявляемых при его проектировании, еще нет. Особенность таунхаусов от «Кивеннапы» заключается в том, что две линии таунхаусов имеют общую заднюю стену. А это значит, что окна выходят на одну сторону (лишь в торцевых секциях на две), внутреннего двора нет. Стен, совмещенных с соседями, становится не две, а три.

Исключением являются дуплексы, так как они рассчитаны всего на две квартиры, соответственно, по определению общая с соседями стена у них только одна. Правда, и здесь задний вход и внутренний двор отсутствуют. Вместо них застройщик предпочел оставить несущую стену с окнами.

Что на сегодня уже успели сделать:

На данный момент пространство ограждено не целиком, а лишь тот участок, где идет строительство. Нас встречает охрана, со всей строгостью сверяющая номер машины и интересующаяся целью нашего визита. Удостоверившись в нашей легальности, пропускают внутрь.

Перед нами стоит домик охраны и временное административное здание. Пока это вагончики, но их наличие говорит о том, что за дело взялись активно. Собственно об этом свидетельствует также количество занятых строителей и единиц техники. На сегодняшний день уже снят плодородный слой земли. Так как территория застройки велика, ее будут застраивать кварталами. Сейчас кипят работы над первым из них, состоящим из 6 домов. Все находятся в разной степени готовности. На одном — уже ведется кладка стен из газобетонных блоков, на трех — фундамент готов и вяжется арматура под заливку полов, на двух — самое начало работ — копается траншея под заливку «подбетонки» (основа под фундамент). Строительные работы в первой из четырех очередей проекта планируется закончить к концу 2012 года. В ней числятся 28 таунхаусов и 9 индивидуальных домов.

Как можно понять из описания работ, внутренних дорог, освещения и, естественно, коммуникаций пока нет. Но в будущем застройщик обещает централизованные водоснабжение, газоснабжение, электричество и канализацию.

Из социальной инфраструктуры в планах есть детский сад, фитнес-клуб, кафе, многофункциональный ТК. И для заявленных масштабов это нормально (1200 семей). Но нужно хорошо понимать, что все эти объекты будут вводиться вместе с последней очередью, то есть жителям первой очереди придется подождать.

Как рассказывают в офисе компании, к проекту большой интерес проявили гатчинцы. Видимо, возможность переехать в новый и современный формат по цене, сопоставимой со стоимостью студии в панельном доме Гатчины, кажется им заманчивым.

Плюсы:

Когда заходит речь о проектах эконом-класса, более внимательно начинаешь оценивать такой момент как близость остановок общественного транспорта. Вряд ли у семьи, приобретающей жилье в пределах полутора миллионов рублей, есть несколько машин. Поэтому ж/д станция в 500 метрах от застройки по асфальтированной дороге — важное условие. Поезда ходят от Балтийского вокзала до железнодорожной станции «Пудость».

Поселок Пудость находится буквально в 100/200.м. Это могло бы быть проблемой под названием «явная социальная неоднородность», если бы велось строительство коттеджного поселка бизнес либо элит класса. Но для эконома это вполне подходящая история. На территории Пудости есть средняя школа, детский сад, библиотека, почтовое отделение. Для тех, кому местные услуги покажутся недостаточными, в 4-х км в Гатчине есть все требующиеся для жизни объекты инфраструктуры: 10 общеобразовательных школ и лицеев, бассейн, фитнес-центры, больница и так далее.

В Гатчине сейчас строится новая дорога — многополосная трасса: 4 полосы в каждую сторону, современные развязки. Словом, там очень скоро будет хорошее транспортное сообщение.

Кстати:

Так как пока ни одно здание не готово, у нас не было возможности зайти внутрь, чтобы оценить двухэтажные таунхаусы площадью в 37 и 65 кв. м. Оставляем это желание до «Кивеннапы Север». Если вы решите покупать недвижимость в южном проекте компании, советуем сначала заглянуть в поселок, расположенный на севере, чтобы понять, как юг будет выглядеть в будущем. Да и в принципе посмотреть, что собой представляют предлагаемые варианты жилья.

В Гатчинском районе работы стартовали весьма активно, но полностью поселок будет готов и обжит еще через несколько лет. При идеальном раскладе в 3 квартале 2015 года. Если покупаешь участок с подрядом, это надо учитывать. Вселиться «хоть завтра» не получится. Жители первых очередей могут не дожидаться окончания всего проекта, но в этом случае их проживание будет сопряжено с временными неудобствами в виде стройки.

Когда заходит речь о небывало низкой стоимости в любой из сфер жизни, появляется опасность возникновения слишком разношерстной и неоднозначной аудитории. К покупателям, которые долго хотели, копили, искали и выбирали, добавляются те, кому возможно и не надо было, но цена не могла не заинтересовать.

От центра города мы доехали приблизительно за 50 минут (будний день, 12:00), что казалось бы идеально подходит для постоянного местопроживания, но в час-пик дорога станет дольше, так как пробок хватает и в Красном селе, и на выезде из города в районе аэропорта (Московское и Пулковское шоссе).

«Кивеннапа Юго-Запад»

Третий по счету на сегодняшний день проект компании (если считать время запуска): продажи стартовали всего месяц назад, 15 мая. Поселок находится в Волосовском районе в 38 км от КАД. Как говорится, схема отработана, и теперь можно выводить похожие комплексы в разных направлениях Ленобласти. Здесь общая концепция особых изменений не претерпела. Стандартные требования, предъявляемые девелопером: равнинный ландшафт и близость к небольшому населенному пункту. Желательно, чтобы до участка можно было добраться на общественном транспорте. В данном случае речь идет о маршрутках и автобусах, так как в 200 м находится остановка (например, на К-632А можно добраться до пр. Ветеранов). Технологии строительства: газобетон, каркас. Метраж жилья варьируется от 37 до 216 кв.м.
Главное отличие между проектами: география. «Кивеннапа Юго-Запад» располагается в непосредственной близости от пос. Каськово, в 33 километрах от Санкт-Петербурга и в 200 метрах от федеральной трассы Таллиннское шоссе (на Нарву). Как нам объяснили в офисе компании, при поиске нового участка расчет был на самую незагруженную трассу Ленобласти. (Хотя, по опыту, Таллинское шоссе в районе Красного села по выходным может доставить массу неприятностей.) Путь от центра города займет больше часа. Плюс дорога от Красного села до пункта назначения местами переходит в двухполоску (по одной полосе в каждую сторону), что осложняет быстрое движение.

На территории в 18 га застройщик планирует реализовать индивидуальные дома и таунхаусы, включая дуплексы. Все инженерные коммуникации планируется сделать централизованными. Хотя домовладений будет на порядок меньше, чем в первых двух поселках (600 в сравнении с 1600 на севере и 1200 на юге), инфраструктура заявлена весьма богатая и сопоставимая с проектами-побратимами: детский сад, фитнес-клуб, ТК, медпункт, кафе. Земли относятся к категории МЖС. Этот статус земли гарантирует возможность прописки и наличие полицейского адреса, а также социальное обслуживание и наличие всех экстренных служб.

Само Каськово представляет собой небольшую деревню, примерно на 100 жителей. Соответственно здесь нет магазина, аптеки или еще чего-то подобного. До более крупного населенного пункта — поселка Сельцо — 1 км. Там вы уже сможете найти признаки минимальной инфраструктуры в виде кафе и торговой зоны. Неподалеку есть даже местная достопримечательность — Усадьба Корфов и прилегающий к ней парк.

В целом, общее развитие Волосовского района сложно назвать высоким: населения не много, кругом деревни, фермы, поля и леса. С одной стороны, это большой плюс: чистый воздух и бескрайние просторы несказанно радуют после загазованного города. Причем, в хорошем смысле «дикость» этого места заметила не только компания «Кивеннапа»: в нескольких километрах от нового проекта реализуется коттеджный ЭКО-поселок «Хутор близ Извары» от компании Parabola group с концепцией экологического жилья, здорового образа жизни и возвращения к традициям строительства родовых поместьев. Вокруг территории «Кивеннапа Юго-Запад» поля, лес и деревенские домики.

С другой стороны, для постоянного проживания такого уровня развития окружающей местности может оказаться недостаточно. Природа — это, конечно, отлично, но хотелось бы не ощущать себя на краю света. Все же не о даче идет речь. Отчасти этим девелопер объясняет, почему в поселке, казалось бы, небольшого размера (по сравнению с другими загородными проектами компании) предусмотрен весь необходимый спектр инфраструктуры.

Среди местных жителей предстоящее соседство вряд ли особый восторг вызовет. Любое строительство, даже самое ответственное и хорошо спланированное, — это шум, пыль и суета.

Так как девелопер совсем недавно заявил о своем желании строить здесь жилой комплекс, понятно, что работы пока на начальном уровне. Сегодня на участке снимают грунтовый слой и планируют приступить к возведению ограждения. На территории уже провели электричество, привезли строительные вагончики и необходимую для первых работ технику. Раньше массив принадлежал другому собственнику, пожелавшему создать свой коттеджный поселок, но этим планам не суждено было сбыться. Сейчас от прежних замыслов остался лишь старый генплан, который «Кивеннапа» оставила на память, для архива.

«Кивеннапа Север»

Теперь отправляемся в «Кивеннапу Север», расположенную в Выборгском районе в 1 км от пос. Первомайское на 65-ом км Средневыборгского шоссе. Чтобы добраться до пункта назначения, нам пришлось выезжать на КАД и ехать по маршруту КАД/Кронштадт/Горская/Сестрорецк/«Кивеннапа». Но те, кто живет на юге, вряд ли будут приобретать дом в Выборгском районе. Поэтому рассматриваем ситуацию, когда покупатель едет по Приморскому или Выборгскому шоссе. Дорога в будний день не в час-пик занимает в районе часа, в вечернее время или выходной день время в пути может стать полной неожиданностью.

Когда речь идет о строительстве 1600 домовладений, мы рискуем слишком углубиться в описание процесса. Так как прошлым летом мы уже приезжали сюда, повторять первые впечатления и основную информацию не будем. Ее можно найти здесь.

На данный момент на разной стадии строительства находится порядка 50% домов. Отметим, что изменилось, а что осталось по-прежнему.

Уже проезжая через пост охраны, мы видим изменения: вдали идет активное строительство второй очереди. Но перед тем, как приступить к ее описанию, прогуляемся по первой. Она состоит из индивидуальных коттеджей, таунхаусов и одного трехэтажного дома.

Еще год назад он был на уровне первого этажа, а теперь полностью достроен и подключен ко всем коммуникациям. Сейчас подошла к концу работа над отделкой фасадов, внутри делают ремонт. Изначально, компания собиралась возвести несколько таких многоквартирных домов, но потом в планы вмешалась повышенная популярность таунхаусов, и девелопер решил сконцентрироваться на данном формате. При этом квартиры в доме уже практически полностью проданы (осталось 2 штуки).

Большая работа была проделана в отношении таунхаусов. Превалирующая часть сделок в «Кивеннапе» проходит именно с ними. Самая распространенная покупка — таунхаус площадью 65 кв.м за 1,5 млн. рублей. Та же трехкомнатная квартира, но в виде загородного дома. Мы не могли отказать себе в возможности зайти в один из них. Рассчитано, что на первом этаже места хватит на кухню, гостиную и совмещенный санузел, а на втором — на несколько спален. Хорошая альтернатива, тем более, что за 1,5 млн. рублей сейчас в городе и студию то не всегда купить можно.

Единственное, что нас смутило: все-таки таунхаус — это не квартира, а значит, хотелось бы иметь помещение под садовую обувь и складную мебель, велосипеды, лейки, мангал и так далее. Здесь же вы будто оказываетесь в городской квартире, где кроме маленькой прихожей ничего нет. Не предусмотрен гараж или, как во многих других поектах существующих на рынке, задний двор, которые можно было бы частично использовать под эти нужды. Да и свою машину покупателю придется ставить на единственную сотку перед входом в дом. А если семье принадлежит несколько автомобилей или приехали гости? Как пояснили в компании, принято решение построить общественные парковки, но в будущем.

При нашем первом посещении велись работы над 10 из 22 запланированных таунхаусов (5 стояли с крышами и в 5 велась кладка первого этажа). И это только в первом квартале. Сегодня перед нами красовались 22 готовых таунхауса и 2 дуплекса. Ведется строительство еще трех новых кварталов.

Переходим к индивидуальным домам. За прошедшие осень, зиму и весну были построены еще ряд домов из газобетона, каркаса и на основе технологии Velox. По большей части они расположены в зоне леса. Девелопер предлагает свои проекты, но может построить и по проекту клиента, только для этого его обязательно нужно будет согласовать в компании застройщика. Несмотря на то, что коттеджи возводятся не в едином стиле и из разнообразных материалов, в глаза особенно не бросается разномастность застройки.

Идет внутренняя отделка и ландшафтное обустройство домов, которые мы уже видели прошлым летом, хотя визуально эта часть застройки изменилась незначительно. Дороги пока не заасфальтированы, общее благоустройство на прежнем уровне. Объяснение лежит в том, что в этой части поселка (наиболее готовой) все еще курсирует крупная строительная техника и грузовые машины. А значит, смысла в тротуарах, поребриках, асфальте и газонах пока особого нет — все будет разбито колесами и покрыто толстым слоем пыли. Так что придется подождать окончания работ.

Вы спросите: каких? Дело в том, что девелопер приступил к осуществлению своей задумки по организации водоема (площадью 1 га и глубиной около 2,5/3.м) в дальней части первой очереди. Тут обнаружены подземные родники, которые должны будут заполнить озеро водой. Сегодня рабочие роют котлован и вывозят грунт на самосвалах. В итоге жители должны получить симпатичную прогулочную зону с лавочками и пляжем для пикников.

Из новинок еще стоит назвать детский досуговый центр «Кивеннапка», который уже работает. Но так как на сегодняшний день в поселке заселено только 9 домов, пока в него приводят не много малышей.

Если первая очередь расположена частично в лесу (преимущественно коттеджи) и частично на поляне (таунхаусы и трехэтажный дом), то вторая часть застройки — это только таунхаусы (как на открытом пространстве, так и в зоне леса). Дорог между ними пока нет, так как пока здесь в полном смысле слова строительная площадка.

Особенно нам было интересно попасть в секцию таунхауса, получившую известность благодаря своей минимальной площади — 37 кв.м. Ее предложили потенциальным покупателям совсем недавно, поэтому в готовом виде увидеть пока невозможно. Менеджер смог нам показать «коробку», стоящую еще без крыши, внутренних перегородок, окон и дверей. Однако этого вполне достаточно, чтобы понять, как будет выглядеть такой вариант загородной жизни. Конечно, на наш взгляд, для полноценного отдыха места маловато. Но в качестве квартиры, где можно просто переночевать, а утром отправиться погулять в лес или искупаться в близлежащем озере — запросто. А еще можно поехать кататься на лыжах в Коробицыно, за покупками или в аэропорт в Финляндию, загорать на Финский залив.

Строительство третьей очереди запланировано на 2013 год.

Год назад около 55% домовладений располагались на земле, взятой в аренду у государства на 49 лет, и только 45% — в собственности у девелопера. Этот фактор значительно влиял на цену — земля в собственности стоила на 30% дороже. Сегодня вся территория переведена компанией в собственность.

Коммуникации: на 100% закончены подводящие линии электропередач, газоснабжения. Готовы артезианские скважины, строится станция водоочистки. Внутри площадки: по первой и второй очереди закончено разведение (подведение к каждому дому) газа, воды, канализации. Ведется подключение к газу. Все дома подключены к воде, канализации и электричеству.

Кстати:

В стоимость предложения входят участок, дом и коммуникации (централизованные газ, вода, канализация, электричество). На первый взнос предоставляется скидка в размере 30%. Однако, стоит отметить, что та цена, что мы видим на рекламных баннерах, рассчитана на 100%-ную оплату. Первоначальный взнос может начинать от 15%, и в этом случае конечная стоимость будет другой.

Согласно официальной информации, поселок расположен в 39 км от КАД, но тут нужно учесть одну хитрость. КАД в этом направлении находится в районе Горской, а это еще около 15 км от городской черты. Считайте сами. Плюс пробки на Приморском шоссе давно успели стать притчей во языцех. Но на день города (меньше месяца назад) был открыт виадук в створе пр. Приморского и Приморского шоссе над ул. Планерной, таким образом выехать из города стало несколько проще, чем это было раньше.

Недостатки:

Год назад мы уже отмечали, что на территории застройки очень пыльно. Тогда нам ответили, что вопрос будет решен, когда дороги и газоны приведут в должный вид. Обычно это делают, завершая строительство очереди. К настоящему моменту по сравнению с прошлым годом ситуация особо не поменялась. Активные строительные работы могут помешать покупателю, решившему заселиться, например, в свой готовый дом этим летом. Менеджер компании сказал, что до того момента, когда первая очередь проекта заживет своей настоящей и полноценной жизнью, должно пройти еще около года.

То есть человеку, заприметившему таунхаус, необходимо понимать, что переехать сразу в комфортную среду у него не получится. Жилье сначала надо построить, а потом дождаться, когда приведут в порядок всю очередь.

Возможно, озеро и дома стоило строить одновременно, чтобы теперь мимо готовой недвижимости не гоняла грузовая техника. Обычно подобную проблему девелоперы решают с помощью организации нескольких въездов. Как нам рассказали в офисе, здесь планируется 3, уже работает 2, то есть машины, задействованные при строительстве 2 и 3 очереди, по 1-ой проезжать не будут.

***

Информация к размышлению: за весь 2011 год по проекту «Кивеннапа Север» было заключено 109 сделок. Этот год выдался более результативным. В сумме по всем заявленным компанией поселкам в апреле была заключена 101 сделка. В мае ситуация полностью повторилась. Маленькая площадь, невысокая стоимость, работа по продвижению нового образа жизни, а главное — гипер активнейшая реклама с задействием, пожалуй, всех средств массовой коммуникации. И покупатели голосуют «за».

Автор: Наталья Таран

Фото: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Коттеджные поселки в Кировском районе

Коттеджные поселки в окрестностях Гатчин... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x