Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Коттеджные поселки в Кировском районе

30 мая 2012

«Тур де Village» отправляется в Кировский район. Это направление осталось нам в наследство еще с прошлого лета. Тогда мы не успели, поэтому в этом году спешим исследовать местную загородную недвижимость.

Если посмотреть на портале Poselkispb.ru на карту, где отражаются все коттеджные поселки Ленобласти, то вы заметите, что правый берег Ладоги наименее богат проектами. Кировский район по каким-то причинам не очень-то жалуют девелоперы для реализации своих задумок. На первый взгляд у него есть все предпосылки для организации удобного загородного пространства. Попробуем разобраться. Итак, плюсы:

— Удаленность от города вполне подходит для строительства сезонной дачи. Между КАД и Кировским районом — узкая полоска юго-восточной части Всеволожского района, таким образом, до границы с Петербургом — около 25 км. Географически район расположен значительно ближе, чем популярные Выборгский и Приозерский. Даже до Сестрорецка, который с административной точки зрения относится к городу, от Приморского района 27 км.

— Хорошее качество дорожной сетки. Причем это касается не только основных магистралей (Мурманское шоссе), но и проселочных дорог.

— Ландшафт. Внешне окружающие нас просторы выглядели приятнее, чем голые поля на том же южном направлении (Гатчинский и Ломоносовский районы). Живописные поляны, смешанный лес с соснами и лиственницей. Песчаные карьеры.

— Одно из важнейших преимуществ данного направления — побережье Ладожского озера, крупнейшего в Европе. Как Вуокса на севере и Финский залив в Курортном районе, крупные водоемы привлекают любителей отдыха. Вода в озере чистая, но довольно холодная даже летом. Правда, это не мешает большому количеству народа принимать там водные процедуры.

— Цены. Момент, требующий особого внимания. Так как направление на сегодняшний день не популярно среди застройщиков коттеджных поселков, стоимость имеющегося предложения заставит задуматься даже самого бережливого покупателя. Например, 25 тыс. за сотку. Это, конечно, далеко от Лужского района с их рекордом в 10 тыс. рублей, но тоже неплохо.

Перечислив все достоинства, удивляемся: ну так почему же? В поисках ответа на этот вопрос обращаемся к физической карте области, и все понемногу становится на свои места.

Немалую часть района занимают болотистые почвы. Здесь даже проводится Чемпионат России по трофи-рейдам под красноречивым названием «Кировские болота», в рамках которого лихие водители на своих внедорожниках проходят сложнейшие маршруты.

Плюс ограниченное количество въездов в район. По сути, он один: основной транспортный поток идет по Мурманскому шоссе и мосту, построенному через р. Неву. Это само по себе уже является проблемой, так как в случае аварии блокируется выезд в город и обратно. Сейчас ситуация усугубляется тем, что мост уже продолжительное время закрыт на ремонтные работы. В результате, местами движение сужено до одной полосы, и например, в прошлые выходные длина пробки составляла 17 км.

Возможно, до этой местности еще, так сказать, не дошли руки девелоперов. В первую очередь в Ленобласти развивались Всеволожский, Курортный, Выборгский и Приозерский районы как приоритетные направления. Не так давно с новой силой о себе заявили Гатчинский и Ломоносовский районы. Земли на их территориях были значительно дешевле северного направления, что вызвало определенный интерес к ним как среди предпринимателей, так и среди покупателей. На рынок поначалу выводилось самое простое предложение — земля без подряда. По мере повышения популярности южных районов, цены стали расти, и сейчас помимо участков предлагаются таунхаусы и коттеджи небольшой площади.

Теперь дело за Кировским районом. Здесь по-прежнему доступная земля, и при продуманной концепции можно добиться успеха.

На сегодня в Кировском районе в активной продаже находится всего 11 загородных проектов. Из них — 8 поселков предлагают исключительно земельные участки. Таким образом, только трое застройщиков решилось на готовое и оттого более дорогое жилье (коттеджи и таунхаусы). Это показатель того, что район пока интересен в основном дачникам и садоводам. Организованное коттеджное строительство развито еще слабо.

Но хватит слов, ближе к делу!

Так как ни один из девелоперов, реализующих готовые дома, не отважились принять нас в качестве любопытных гостей, мы начинаем свое путешествие по самому актуальному для Кировского района формату — земельным участкам с подрядом и без.

Выезжаем из города через Мурманское шоссе и попадаем в пресловутую пробку у моста через р.Неву. Простояв около 20 минут, продолжаем движение. В этот раз мы посетим ДНП «Турышкино-Петрово», «Феликсово» и ДНП «Еловый Бор».

ДНП «Турышкино-Петрово»

Первым мы посетили проект под названием «Турышкино-Петрово». Для этого нам необходимо проехать сквозь Кировск, поселок Мга и далее повернуть к Петрово. ДНП располагается как раз между деревнями Петрово и Турышкино, неподалеку от Муя. Отсюда 60 км до КАД.

Сразу предупреждаем: указателя или какой-либо иной таблички мы не обнаружили, поэтому ориентируйтесь на длинный забор из каменных столбов, соединенных между собой деревянным штакетником. Территория коттеджного поселка имеет вытянутую форму и расположена между густым лесом и дорогой. Чтобы жители долго не блуждали в поисках своего дома, девелопер предусмотрел несколько въездов.

Справа от застройки течет речка Мга, впадающая в Неву. Несмотря на то, что в некоторых местах ее отделяет от ДНП ряд частных домов, доступ к воде имеется, что не может не радовать. Не знаю, как на счет купания, но пикник на живописном берегу — запросто! Кстати, в 3 км располагается также озеро Старостино и озеро Долгое в деревне Шапки.

Что касается ландшафта, то проект располагается на большой поляне, коттеджи в центральной части — на пригорке. Так как мы приехали в солнечный день, то сразу же заметили отсутствие на участках взрослых деревьев или высоких кустов. Соответственно, если жители захотят обеспечить себе тень возле дома, им придется либо сажать деревья самостоятельно, либо строить просторную беседку, под крышей которой можно будет спрятаться от палящего солнца.

Переходим непосредственно к земельным участкам. Надо сказать, их здесь немало — на 80 га разместились 650 наделов площадью от 8 до 20 соток, так что жителям будет не скучно и уж точно не одиноко. Масштаб застройки, цена и размер будущих коттеджей подсказывает нам занимаемый проектом класс — твердый эконом. В начале реализации минимальная стоимость за участок начиналась от 280 тыс. рублей (35 тыс. рублей за сотку). На сегодня в продаже остались наделы от 9 соток, поэтому минимум будет равен 315 тыс. рублей. Подряд не обязательный, но если вы решите обратиться в местную строительную компанию, вам предложат коттеджи площадью от 50 кв.м по цене от 500 тыс. рублей. Дом может быть из каркаса, газобетона или сруба ручной сборки.

Судя по характеру застройки, покупатели решили не придерживаться единой линии. В целом, освоено чуть менее половины всего пространства. На разных стадиях строительства находятся около 250 домов. Некоторые дома обжиты, где-то готовы только фундаменты. Рабочие и сами покупатели активно пилят, укладывают, монтируют и копают. Внутренние дороги земляные, въезды на территорию — асфальтированные. Водоснабжение — индивидуальные скважины.

Отдельно хочется отметить инфраструктуру. Первое, что мы заметили на въезде, это большая детская площадка с самыми разнообразными развлечениями для детей: домики, футбольные ворота, резные фигуры животных и массивные лавочки, будто из сказки про трех медведей. Волейбольное поле привлечет внимание не только детей, но и взрослых. Такой ответственный подход девелопера — большая редкость для проектов в этом ценовом сегменте.

В центральной части поселка мы обнаружили готовое здание с открытой террасой, в котором в будущем будет размещен либо магазин, либо кафе. Кроме того, девелопер планирует года через два приступить к строительству частных школы и детского сада, объясняя свое решение нехваткой хороших учебных учреждений в районе. Под них уже отведены 3 га, которых ждут своего часа.

Плюсы:

Из имеющихся 650 участков продано уже более 90%. Такие темпы всегда вызывают уверенность среди покупателей.

В деревне Турышкино в пешей доступности, не более 10 минут, имеется железнодорожная станция (из Санкт-Петербурга идут электрички с Московского, Ладожского вокзала и станции “Рыбацкое”). Это большой плюс, если вспомнить о пробках на въезде в город.

Недостатки:

Хотим отметить, что перечисленные далее минусы актуальны, если относится к проекту как к коттеджному поселку. Но если рассматривать его, как садоводство, то все идеально: доступность, близость леса, речки, электрички и магазина. Словом, все соответствует занимаемому сегменту.

Самой весомой сложностью нам кажется не подключенное до сих пор электричество. Столбы стоят, трансформатор с рубильником тоже. Девелопер объясняет это неорганизованностью покупателей, не все из которых оплатили электромощность. Чтобы не затягивать этот вопрос застройщик принял решение подключить в ближайшие 1/2.месяца тех, кто уже внес оплату.

Смутило отсутствие ворот, шлагбаума или еще чего-либо подобного. На сайте застройщик пишет, что круглосуточная охрана предусмотрена. Как объяснили нам в офисе компании, как только включат электричество, большинство жителей заселятся и появится смысл приглашать охрану. А пока рано.

Основная проблема такой застройки: отсутствие единой (или хотя бы близкой) архитектурной концепции. И «Турышкино-Петрово» не исключение: все дома разные и по уровню готовности, и по выбранным материалам строительства, и по цветовому решению, и по этажности. Где-то уже живут, а где-то землю купили на будущее. Забор у одного владельца из сетки, у второго из штакетника, у третьего — вообще ничего нет.

«Феликсово»

Чтобы добраться до нашего следующего пункта, необходимо было вернуться к мосту через Неву, расположенному между Кировском и Шлиссельбургом (въезд на территорию Кировского района). Теперь мы двигаемся по Мурманскому шоссе через Разметелево, Синявино, Приладожский, Дусьево. На следующем перекрестке поворачиваем по указателю на Феликсово направо. Саму деревню проезжаем мимо, и буквально через несколько километров мы видим ограждение и баннер.

До Ладожского озера отсюда — 11 км. Таким образом, мы проехали 76 км от КАД. Пугаться расстоянию не стоит, так как Мурманское шоссе — одно из самых разгруженных. Сейчас основной проблемой является ремонт моста, после завершения которого дорога на дачу станет быстрее. Для примера, обратный путь до Петербурга занял у нас около часа (будний день, около 16/17.00). Те же 75 км по Приморскому шоссе Вы будете ехать значительно дольше.

Забегая вперед, скажу, что среди тех проектов, которые мы посетили за эту поездку, «Феликсово» от ООО «СК Энион» наиболее всех соответствует современному представлению об организованном коттеджном поселке. В пользу этого вывода говорят даже самые формальные характеристики. Например, въезд на территорию застройки преграждает шлагбаум и дом для охраны (двухэтажное строение из дерева). Минуя его, мы оказываемся на большой асфальтированной парковке.

Напротив охраны построено здание администрации. Судя по размерам и внутреннему убранству дома (ремонт, камин, меблировка), он также выполняет роль демонстрационного коттеджа. Особое впечатление на потенциальных покупателей произведут окна на втором этаже: открывающаяся панорама никого не должна оставить равнодушным.

Ландшафт в чем-то похож на предыдущий проект. Большое поле, упирающееся в лес. Дорожная сетка устроена таким образом, что весь поселок можно объехать по внутреннему периметру. Получается своеобразная кольцевая, от которой непосредственно к домам уже идут небольшие улочки (не заасфальтированные, но при этом освещаемые ночью). Схема движения по территории будет особенно удобна при патрулировании и охране. Участков здесь предостаточно (224), так что это немаловажный момент.

Все наделы реализуются с подрядом. Стоимость сотки равна 45 тыс. рублям, коммуникации -200 000 руб. (включает электричество 12 кВт, круглогодичный централизованный водопровод), канализация (локальный септик биологической очистки) — от 95 000 руб. до 148 000 руб.

Цена за готовый дом начинается от 1,32 млн. рублей. Покупателю предлагается выбрать из нескольких технологий и материалов: калиброванное бревно, каркас и шпунтованный брус. Площадь наделов колеблется от 8 до 25 соток. В результате, коттедж с участком на 10 соток с коммуникациями обойдется в 2,173 млн. рублей. В ассортименте есть дома и по 280 кв.м, и в процессе нашего объезда мы поняли, что некоторые клиенты остановили свой выбор на самом просторном варианте.

Ведутся работы над строительством 30 коттеджей, из них на высокой стадии готовности (на этапе отделки)- порядка 10/12.домов. 37 участков на данный момент продано, 8 забронированы. К концу июля планируется постройка 50/60.коттеджей и уже первые заселения, так как именно к этому летнему месяцу все коммуникации будут готовы.

Первые дома построил застройщик, чтобы продемонстрировать свои возможности и помочь покупателям представить будущий облик поселка. Это всегда довольно сложно сделать на начальном этапе в поселках, реализующих участки. Намного проще, когда на территории есть хотя бы несколько домов. Остальные коттеджи строители возводят уже под конкретных жителей. Работы ведутся активно, и общее впечатление создается вполне позитивное.

Электричество и водоснабжение подключены. В первой половине следующего года планируется подвести газ.

Недостатки:

В будущем запланированы магазин и мини-рынок. Как известно, пока большинство жителей не вселятся в свои дома, открывать торговые зоны бессмысленно. Вероятно, в течение какого-то неопределенного времени с ними придется подождать и ездить в близлежащие населенные пункты.

Учитывая стоимость участков, можно предположить, что не у всех членов семьи покупателя будут свои авто, и большую роль начинает играть общественный транспорт. До ж/д станции в пос. Войбокало примерно 5 км, а значит, дорога пешком займет около часа.

Нет взрослых деревьев на участках, то есть ситуация с самостоятельной высадкой или отдыхом под тентом актуальна и здесь. Голое поле упрощает внешний вид всего пространства. В данной случае несколько спасает густой лес позади поселка.

ДНП «Еловый Бор» (I и II)

Наконец, последним проектом, который мы посетили в Кировским районе, стал «Еловый бор». Если ехать из города, то с Мурманского шоссе вам надо свернуть направо сразу за Дусьево, и двигаться мимо деревни Горка. Чуть дальше Вы увидите длинный забор, за которым будет находиться коттеджный поселок «Еловый бор 1». Помощником при поиске станет красочный баннер.

ДНП строится в две очереди. Территориально они разнесены друг от друга на несколько километров. Территория второй части проекта располагается в конце свежей земляной дороги, которая уходит налево.

Имеет смысл объединить в одну поездку посещение обоих частей «Елового бора» и «Феликсово», так как располагаются они неподалеку друг от друга. Если поедете по нашему маршруту, после «Феликсово» не возвращайтесь на Мурманское шоссе, а сразу при выезде с территории поселка поворачивайте налево. 2,5 км и вы на месте! «Еловый бор» находится как раз посредине между «Феликсово» и ж/д станции Войбокало.

Итак, вернемся к характеристикам проекта.

Обе очереди данного ДНП по локации, генплану, эффектной детской площадкой и предполагаемой инфраструктуре практически не различаются между собой. Успешно реализовав почти на 100% первую часть поселка (в продаже осталось 7 из 170 участков), девелопер взялся за вторую, не желая особо менять удачную «формулу». Только в этот раз земельный массив больше по площади и предполагает нарезку на 396 участков (на сегодня продано уже примерно 2/3 наделов).

Если идентичность двух очередей одного проекта кажется логичным и понятным, то как объяснить тот факт, что «Еловый бор» очень напоминает «Турышкино-Петрово»? Та же поляна на фоне лесной чащи, спортивная и стилизованная детская площадки возле въезда. Даже забор такой же. Единственное, в последнем случае цена за сотку ниже (25 тыс. рублей) и минимальная площадь участков меньше (от 7 до 20 соток). Видимо, сказался тот факт, что удаленность от города здесь на 15 км больше. Оказывается, что проекты реализует одна компания.

Первая очередь.

Многие участки пока не освоены, но с началом летнего сезона работа на территории застройки закипела. Часть домов находится на высокой стадии готовности, но самое распространенное зрелище — времянка или фундамент. На одном из наделов мы даже заметили палатку на фоне грядок. Это, конечно, задает определенный лад общей атмосфере. Увиденная картина напоминает скорее садоводство. Но, с другой стороны, когда земля продается без обязательного подряда по 25 тыс. рублей за сотку, подобная ситуация становится ожидаемой. При покупке участка люди решают строиться самостоятельно, и делают это так, как умеют и считают нужным.

Застройщик в свою очередь делает все от него зависящее: заканчивает работы по организации водоснабжения, смонтировал электросети (примерно через месяц должны дать мощность), обустроил улично-дорожную сеть (центральная дорога асфальтированная), канавы, ограждение. Теперь многое будет зависеть от самих жителей.

Вторая очередь.

Поворачиваем налево от первой очереди и проезжаем около километра по свежей дороге, по сторонам которой высажены ели. Еще издалека мы разглядели ставшие уже знакомыми фигурки детской площадки, расположенной опять же на въезде. Тут она выглядит совсем одиноко.

Отличает это пространство от предыдущих поселков наличие искусственно созданного водоема и деревянного моста через него. Это своего рода презентация, которая приглашает нас пройти дальше и познакомиться с самими участками.

Хотя 2/3 здесь уже продано, смотреть пока особо не на что: бескрайнее пространство, по которому колесят камазы. Столбы под электричество уже стоят, но самих проводов нет. Дороги и отливные канавы только строятся.

Все еще впереди!

***

Вообще, когда речь заходит об участках с подрядом и без, приходится удивляться силе воображения потенциальных покупателей и уровню профессионализма девелопера, который внушает клиенту, что успех задуманного предприятия неизбежен. Нужна нерушимая вера в то, что «мой дом мечты будет обязательно построен и отлично станет тут смотреться», чтобы покупать участок, глядя в поле.

Не перестаю поражаться авантюризму таких людей, и искренне радуюсь, когда у них все получается. Но важно все-таки понимать, что проект с участками за 150/200.тыс. рублей весьма условно можно отнести к группе организованных коттеджных поселков. Приоритеты у потенциальных покупателей таких проектов также сильно различаются. Здесь интересуют доступные цены на землю, близость общественного транспорта и местного магазина, а в традиционном коттеджном поселке ценят общий архитектурный облик и единую социальную среду.

Автор: Наталья Таран

Фотографии: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Элитные коттеджные поселки в окрестностя...

Путешествие по проектам «Кивеннапы»: Сев... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x