Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Коттеджные поселки в Пушкинском районе

7 октября 2011

Сегодня мы с Вами отправляемся по загородным проектам и таунхаусам Пушкинского района. Как оказалось, их не так много, как мы ожидали. Чем можно объяснить наши надежды? Главным образом, весьма удачным для малоэтажного строительства расположением территории.

Это идеальное место для «альтернативы городу»: инфраструктура прекрасна развита, до Петербурга рукой подать, известные своей живописностью парки, городская прописка (так как по административному делению территория относится к Северной Венеции) и многое другое.

Здесь легко найти работу, но в принципе не сложно доехать до мегаполиса. В силу того, что Пушкин и Павловск являются точкой притяжения туристов и самих петербуржцев, в ресторанах, магазинах и иных проявлениях цивилизации недостатка нет. Что касается образовательных учреждений, то тут же на ум приходит Царскосельский лицей, являющийся визитной карточкой Пушкинского района. На сегодняшний день он, конечно, функционирует уже в качестве музея, но учиться тут по-прежнему престижно: только в одном Пушкине 4 гражданских и 2 военных вуза, 14 школ, лицей, гимназия и 24 детских сада.

Инфраструктура не ограничивается привычными больницами и санаториями, но и располагает большим количеством научных центров и лабораторий. Вообще, несмотря на то, что в состав Пушкинского района входит 5 МО (Павловск, Пушкин, Александровская, Шушары и Тярлево), именно Пушкин является центром этого отдельно взятого мира. В нем проживает 80% населения всего района.

К разговору о потенциальных местах работы и вообще об общем уровне экономического развития: Пушкинский район может похвастаться рядом промышленных производств (автомобилестроение, деревообработка и тд) плюс хорошо развитой пищевой промышленностью (мясные полуфабрикаты, пивоваренный завод, хлебопекарни).

Однако, приостанавливаем поток комплиментов, расписывающих прикрасы бывшей царской резиденции, и возвращаемся к коттеджным поселкам. Их действительно оказалось не много. Но, учитывая площадь территории, откуда им взяться в большом количестве: 240 кв.км на фоне соседних 2900 кв.км Гатчинского и 3600 кв.км Тосненского районов выглядят скромно. Камерный район, так сказать.

Сейчас на его территории реализуется 11 малоэтажных проектов. Меньше половины располагается «в полях» (участки с подрядом и без), и остальные – в границах Пушкина или Павловска (в основном, готовое жилье). Отчасти это можно назвать загородным жильем, но отнеся его к городскому, вы тоже не ошибетесь. Тут вопрос ориентира: если точкой отcчета считать Петербург, то первый вариант, а если местные муниципальные образования, то второй.

Похожая ситуация складывается и в отношении расстояния до города. Имеет ли смысл считать, сколько ехать до КАД? Риторический вопрос, на который при желании каждый отвечает для себя отдельно. Многое зависит от того, есть у вас необходимость ежедневно ездить именно в Петербург.

К слову, как можно сюда добраться? Если брать в расчет общественный транспорт, то можно воспользоваться электричкой, которая следует с Витебского вокзала, автобусом или маршрутками от Московской площади. Для автомобилистов будет интересен тот факт, что до места назначения ведут как минимум три шоссе: Московское, Пулковское (переходящее в Петербургское) и Красносельское (через Красное село). Эта информация поможет избегать длительного стояния в пробках. А они есть. Например, утром все Московское шоссе по направлению к городу движется крайне медленно. Но как мы видим, варианты объехать этот затор имеются.

Самым любопытным вопросом всегда остается стоимость предложения. Порой все плюсы объекта (залив, красивые виды лесных опушек и развитая инфраструктура) может перечеркнуть космическая цена, во многом связанная с престижной локацией.

Пушкинский район относится к популярным петербургским пригородам, и поэтому недвижимость здесь не может быть дешевой по определению. Но в то же время до заоблачного прайса Курортного района еще далеко. Основное предложение сконцентрировано между сегментами комфорт и бизнес. Сумма за сотку начинается от 300 тыс. и может доходить до 500 тыс. рублей. Что касается готовых коттеджей, то здесь стоимость в среднем варьирует от 6 до 13 млн. рублей.

А теперь поехали рассматривать все перечисленное на конкретных примерах!

Впереди нас ждут проекты «Ново-Туутари», «Форпост», «Кузьминское плато», «Царскосельский» и «Новая Ижора».

Первые два поселка находятся в непосредственной близости от Пушкинского района, на границе с Ломоносовским районом. Мы решили их посетить в рамках данного объезда. К тому же интересно взглянуть, как влияют несколько километров на стоимость земли.

«Ново-Туутари»

Проект «Ново-Туутари» от компании «СтройСвет» располагается неподалеку от поселка Мюреля, в 15 км от КАД. Добраться до него можно по Таллиннскому шоссе, за Красным селом свернув на Гатчинское шоссе. Затем после Виллози надо свернуть налево и после Мюрело мы оказываемся на месте.

От проселочной дороги справа раскинулось большое поле, которое пересекает свежий проезд. Это и есть территория «Ново-Туутари». Большим плюсом географии является вид на Дудергофские высоты. Готовясь к поездке, я прочитала о них, но действительность впечатлила. Здесь по-настоящему изумительные картины открываются на окружающие холмы и просторы, покрытые смешенным лесом. Осень уже оставила свой отпечаток на листьях и траве, что добавило романтики природе.

Застройщик позиционирует проект как «элитный коттеджный проект клубного типа для состоятельных людей, гарантирующий своим обитателям особый образ жизни». Заявление громкое. Чтобы ему соответствовать, придется изрядно постараться. Конечно, вид на горы, Туутари парк в 1 км и Дудергофское озеро в 5 км – это хорошая основа, но на нее необходимо наращивать детали.

Здесь реализуются 60 земельных участков с подрядом и без площадью 12/15.соток. Партнером компании, чьи услуги по строительству предлагаются потенциальным клиентам, является «Ливин Вуд». Как обещает девелопер, дома будут возводиться по индивидуальным проектам площадью от 250 до 350 кв.м, но выдержаны в едином, целостном архитектурном ансамбле. Убедиться в этом мы сможем только спустя продолжительное время.

Причина кроется в том, что на сегодня проект находится на начальной стадии. Уже готов въезд на территорию, отсыпанный щебнем. Намечена основная дорога, вдоль которой вырыта отливная канава и стоят электростолбы. Сейчас готов один демонстрационный дом из бруса. Рядом стоит строительный вагончик. На этом пока все. Перед нами тот случай, когда застройщик продает и строит проект параллельно, а не поочередно, представляя аудитории уже готовый продукт. Отсюда совершенно ожидаемая картина для старта продаж. Реализованных объектов пока нет.

Стоимость одной сотки начинается от 140 тыс. рублей, и в результате минимальное предложение начинается от 1,68 млн. рублей. Вполне адекватное.

Из минусов:

Позиционирование в элит сегменте слегка расходится с действительностью: ценой, площадью участков, уровнем готовности. На данный момент территория не огорожена и не охраняется. Вряд ли потенциальные жители особенно дорогих коттеджей готовы бродить по полю, выбирая себе будущую недвижимость.

«Форпост»

Следующим мы решили посетить новый поселок под названием «Форпост». По факту он расположен на территории Ломоносовского района, но табличка «Пушкинский район» стоит неподалеку.

Мы возвращаемся к Красному селу и поворачиваем на Пушкинское шоссе. Всего несколько минут и мы видим слева указатель на «Форпост». Застройщик предпочитает не акцентировать внимание на районе, и ограничивается упоминанием адреса: Пушкинское шоссе, вблизи исторических мест. Конечно, это уловка, но настолько традиционная и очевидная, что на нее принято уже не обращать внимания.

Съезжаем, немного спускаемся вниз и видим вдоль шоссе свежую дорогу. Ее начали делать совсем недавно, поэтому она пока не подготовлена для проезда на легковом авто. Как нам объяснили в офисе компании, ее планируется сделать длинною около 2 км. Справа остается достаточно узкая территория со взрослыми деревьями, сквозь которые заметны пролетающие по шоссе машины. Эта земля отведена под общественно-деловую зону, включающую в себя кафе, магазины, автомойки и так далее (4,9 га). А вот слева от новоиспеченной дороги будет построено 109 коттеджей и квартал таунхаусов на 42 дома. Сейчас здесь растет не очень густой лес, так что, если в процессе работ, его не спилят подчистую, на участках будут расти березы. Общая площадь застройки равна 27 га.

Как уже можно было догадаться, реализовываться здесь будут земельные участки с подрядом и без, статус: ИЖС. То есть Вы можете приобрести надел и самостоятельно заниматься возведением дома по индивидуальному проекту, либо привлечь девелопера для строительства коттеджа по типовому проекту.

Площадь участков – 10/12.соток, стоимость которых равна 150 тыс. рублей за сотку. Для данной локации цена вполне адекватна, но не забываем, что перед нами старт проекта. Земля не размежевана, ограды и КПП отсутствуют. Так скажем, это проект с хорошей перспективой, и в будущем, вероятно, цена будет расти. Цена за участок с домом начинается от 5,5 млн. рублей.

Что можно сказать по инженерии:

Уже готова трансформаторная подстанция первой очереди, получены технические условия на присоединения к газу, канализация будет локальной, водоснабжение обеспечат скважины.

Недостатки:

С одной из сторон поселок граничит с территорией Минобороны, обнесенной аутентичным бетонным забором. Романтики и красоты эта картина явно не добавляет. Насколько активна военная часть, сказать сложно, но есть вероятность, что регулярно вам придется наблюдать военнослужащих. У въезда в поселок построены несколько частных домов. Тут же стоит солидная по размерам вышка.

Отдельно отметим: если соберетесь на экскурсию в ближайшее время, помните, что дорога еще ОЧЕНЬ свежая, и почвы глинистые. Никаких предупреждающих табличек на месте обнаружено не было, что в результате стоило нам 4-х часов, проведенных в попытках сдвинуть машину с мертвой точки. Когда мы уезжали, разгневанный сложившейся ситуацией работник компании с помощью красно-белой ленты преграждал путь на территорию поселка, чтобы такие же любопытные товарищи, как мы, не влипли в историю. Теперь там безопасно, но по идее сначала стоит обеспечить комфортный путь на площадку, а затем расставлять указатели.

«Кузьминское плато»

Далее по Киевскому шоссе проезжаем с Пушкинского шоссе на Волхонское, переходящие в Кузьминское. Следующий поселок находится в Пушкинском районе без всяких оговорок. «Кузьминское плато» строится в популярном местечке: в Александровской, являющейся чертой города Пушкина.

С инфраструктурой здесь все в порядке: в пешей доступности «Царское село», Феодоровский собор, неподалеку проектируют гольф-клуб. Соседство, согласитесь, самое аристократическое. Будущим жильцам непременно найдется, чем заняться тихими загородными вечерами.

Проект представляет собой 4 таунхауса по 5/6.квартир. Срок сдачи датирован 2 кв. 2012, и, судя по количеству рабочих на площадке, застройщик успеет все завершить. Так как готовность домов высокая, уже сейчас можно представить, как это будет выглядеть по итогу.

В качестве строительного материала выбран кирпич, нижняя часть зданий облицована камнем, что придает фундаментальности и основательности. Территория располагается непосредственно вдоль шоссе. Учитывая, что комплекс рассчитан всего на 21 семью, здесь будет проживать достаточно узкий круг людей, где каждый будет знать друг друга и «дружить домами».

Просторные квартиры имеют площадь, соответствующую таунхаусам среднего класса: 142/195.кв.м плюс 3 сотки земли. Стоимость 1 кв.м начинается от 55 тыс. рублей, и в результате минимальное предложение равно 11,3 млн. рублей. Сегмент определен – бизнес. Для загородной недвижимости в статусе ИЖС, реализуемой в городе Пушкине, цена ожидаема. Продажи идут, на сегодня реализовано 15% от общего числа объектов.

Из очевидных плюсов – все городские инженерные коммуникации и возможность добраться двумя способами: через Красное село и Пушкин.

Но все же есть несколько минусов:

Бизнес-класс обязывает девелопера соответствовать определенным параметрам. «Кузьминское плато» гранит с частным сектором. То есть окна части квартир будут выходить не на густую зелень или живописные холмы, а на близлежащие постройки .

Общий участок имеет очень небольшую площадь, между домами буквально по 10 метров. Либо это тесный загород, либо просторное городское жилье. Правда, в качестве хорошего выхода засчитываем встроенные гаражи. Здесь они просто необходимы.

Ну и традиционное замечание, адресованное проектам вдоль дорог: если не позаботиться заранее и не поставить шумозащитные экраны, жильцам будет докучать шум от проезжающих машин.

«Царскосельский»

Проект под названием «Царскосельский» находится в самом городе Пушкине на пересечении улицы Школьной и бульвара Алексея Толстого на небольшом участке земли, отведенном под малоэтажную застройку. Как нам объяснил застройщик, юридический статус земли – локальное садоводство, на сегодняшний день – это не ИЖС, но с перспективой перевода.

Признаться, мы не сразу нашли поселок, так как указатель пока отсутствует. Вообще слово «поселок» не вполне соответствует будущему жилью: масштаб и особенности расположения подсказывают иное определение. Возможно, это небольшой загородный комплекс или мини-квартал. Речь идет о 10 кирпичных домах – 2-ух дуплексах и 8-ми коттеджах, которые будут продаваться в готовом виде.

Так как проект реализуется непосредственно в границах города (причем не на окраине), больших земельных участков здесь быть не может. Каждому домовладению выделен надел площадью от 3 до 8 соток. Размер самих коттеджей варьируется от 100 до 240 кв.м. Стоимость предложения начинается от 10 млн. рублей.

Специфика конкретно этого проекта: максимально тесное соседство с частными домами. В нескольких метрах стоят солидные коттеджи и ветхие постройки под снос, огороды и сады. Дело времени… Судя по яблоням, сохранившимся на участках, скорее всего недавно на месте строительства также стояли дачные домики.

Форма территории представляет собой ломаную фигуру, а не традиционный прямоугольник. Сейчас он огражден кованым забором, въезд в поселок осуществляется по временной бетонке, между возведенными домами уже размечены тротуары с поребриками, но пока они отсыпаны гравием и не заасфальтированы. Возможно, когда площадка будет полностью благоустроенна, охраняема и четко выделена в отдельную зону, появится ощущение цельного и единого проекта.

На сегодня здесь построены 4 дома (2 дуплекса и 2 коттеджа на одну семью). Еще три находятся в процессе – на уровне первого этажа. Работа не стоит на месте, и пока мы осматривали проект, успело заехать и разгрузиться несколько грузовых машин, кругом трудятся строители.

В скором времени застройщик планирует сделать один из дуплексов шоу-домом, и тогда потенциальные покупатели смогут более обстоятельно ознакомиться с проектом, «примерив» его на себя. Сейчас продажи находятся в начальной стадии, и пока ни одного дома не реализовано.

Плюсы:

Возможность жить в частном доме, но при этом используя все прелести городской инфраструктуры: инженерию, дороги, социальные объекты и так далее. В ста метрах есть даже современное футбольное поле.

Завидное соседство: в пешей доступности Екатерининский дворцово-паковый ансамбль и Александровский дворец. Мечта для любителей долгих прогулок по паркам.

Минусы:

По периметру малоэтажной зоны оживленная дорога и пятиэтажные дома. Вообще, концепция частных домов в городской черте рассчитана на любителя. Но стоит быть готовым к тому, что из окна своего коттеджа вы будете наблюдать жизнь высотных домов, а их обитатели – вашу.

«Новая Ижора»

Последним проектом, который нас ждал в это путешествие, стала «Новая Ижора» от известной компании «Балтрос», строящей бодрыми темпами массовое жилье. Поселок отличается небывалым размахом. Задумать возведение 6 000 малоэтажных домов может только по-настоящему решительный девелопер, поддерживаемый государственными программами.

Проект позиционируется не как дачный или коттеджный поселок, а как полноценный городской район со всей инфраструктурой для постоянного проживания.

На сегодня построено около 830 домов, 60/70. которых уже заселена (по данным компании, проживает приблизительно 1000 человек). Не секрет, что часть недвижимости была приобретена Министерством обороны, но многие жители приобрели себе дома напрямую, без привязок к месту работы. Рассмотрим причины успеха?

Поселок реализуется в 9 км от КАД и примыкает к Колпино, то есть к нему удобно добираться по Московскому шоссе. Заехали в городок и едем по дороге, идущей между пятиэтажками и длинной чередой старых бетонных гаражей.

Когда мы очутились на месте, то были приятно удивлены уровнем готовности проекта и его отличием от атмосферы, оставшейся за забором. Нас встречают охранный пост, магазин и солидное административное здание. Территория застройки настолько большая, что перед экскурсией лучше вооружиться картой местности или заручится помощью гида (менеджера по продажам). Мы попадаем в полностью благоустроенный квартал, где среди обжитых коттеджей и дуплексов построены детские площадки, зоны для занятий спортом (баскетбол, футбол, теннисный стол, разметка для игры в городки и даже рампа). Дороги и тротуары заасфальтированы.

Несколько слов о самих коттеджах. Они строятся на основе панельно-каркасной технологии площадью от 128 до 134 кв.м, в качестве фасадов используются японские панели «Асахи», крыша – металлочерепица. Всего в портфеле проекта порядка 12 проектов домов, однако архитектурно они не значительно различаются между собой. Разницей может быть, например, наличие французского балкончика.

Стоимость предложения начинается от 6,8 млн. рублей.

Участки имеют площадь от 2,5 до 5,5 соток. Между домовладениями застройщик предлагает невысокий штакетник, который при желании можно заменить на другой вариант. Однако, поездив по территории, мы заметили, что многие оставляют первоначальный вид, и лишь некоторые ставят кованную ограду. Девелопер не возражает против строительство малых форм вроде бань и беседок, единственное: их необходимо будет согласовать. В целом, присутствует ощущение единой концепции, никаких выбивающихся из общей массы участков мы не заметили.

На сегодня построены 2 очереди из 6 запланированных. В процессе прогулки мы обнаружили несколько залитых фундаментов и строящихся домов. Они относятся к первой очереди, и сейчас по ним ведутся работы. Для справки, первая очередь была сдана в 2008 году, вторая – в июле 2009. Хороший шанс внимательно изучить, как выглядит малоэтажная недвижимость спустя значительное время эксплуатации. У вас эта же возможность есть благодаря нашему фототчету.

На данный момент глобального строительства на территории «Новой Ижоры» не ведется, так как все силы застройщика брошены на другой проект – «Славянку». Но как нам объяснили в офисе компании, «Балтрос» рассчитывает в мае 2012 года продолжить активные работы. Вокруг застройки лежат заросшие поля, которые принадлежат девелоперу и в дальнейшем будут использованы под возведение следующих очередей «Ижоры».

Группой компаний «Балтрос» создана управляющая компания. Кроме того, так как инженерные сети еще не переданы городу, пока их обслуживаем занимается застройщик.

К каждому дому подведена сигнализация, электричество, газ и холодная вода. Отопление зданий происходит за счет автономных газовых котлов. На крыше каждого коттеджа мы заметили по 4 трубы, которые, как выяснилось, служат для вентиляции. Это необходимая вещь для жилья из каркаса.

Минусы:

Большая часть населения Колпино ездит на работу в Санкт-Петербург. Прибавляем сюда еще еще несколько тысяч жителей «Новой Ижоры». Московское шоссе в его нынешнем состоянии и так-то с трудом справляется с пассажиропотоком в силу узости дороги и популярности направления, а при увеличении нагрузки может окончательно погрязнуть в пробках. Насколько известно, в планах Администрации города и области – реконструкция Московского шоссе, которое должно облегчить ситуацию.

Застройщик обещает собственную школу и детский сад. Для 6 тыс. жителей – это не излишество, а необходимость. В данный момент ведется строительство детского сада на 110 мест, включая две ясельные группы, и школы на 825 учащихся. Данные объекты строятся в рамках соглашения о государственно-частном партнерстве и должны быть введены в эксплуатацию весной 2013 года. А до этого момента придется еще подождать и искать альтернативу в Колпино.

Минимальные 6,3 млн. рублей за каркасный дом в Колпино кажутся несколько преувеличенными. Тем более, что размер домов трудно назвать большим.

***

Чем больше мы путешествием по коттеджным поселкам области и города, тем очевиднее становится вывод: решающим фактором для людей, желающих без особых хлопот и забот приобрести загородную недвижимость, остается грамотный и ответственный девелопер. Он не должен обладать огромными земельными массивами или незаурядным портфелем проектов, но его подход к реализации жилья должен отличаться целостностью и обязательностью. Прежде, чем решаться на покупку, убедитесь, что застройщик готов без лишних споров брать на себя решение всех текущих вопросов либо активно содействовать в этом.

Автор: Наталья Таран

Фото: Екатерина Шубина

Источник: Poselkispb.ru


← Коттеджные поселки в Гатчинском районе

Коттеджные поселки в Приозерском районе →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x