Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Коттеджные поселки в Ломоносовском районе. Часть 2

6 сентября 2011

Объездить любой из районов Ленобласти и подробно ознакомиться с представленными коттеджными поселками за один день практически невозможно. За 24 часа еще реально, а вот за световой день – уже нет. Например, в Ломоносовском районе насчитывается 48 проектов на разной стадии готовности. Из них всего 4 жилых комплекса уже проданы, 5 еще не поступили в продажу, а остальные – на этапе активных продаж. Несмотря на то, что мы рассматриваем не все поселки подряд, а выбираем лишь самые интересные и актуальные предложения, свое путешествие нам пришлось разделить на две части. В первой мы посетили «Австрийскую деревню», «Бельведер», «Зеленую долину», «Петергоф Сити», «Ропшинскую усадьбу» и «Остров». Впереди – новые пункты назначения.

В силу меньшей популярности южного направления, проектов на высокой стадии готовности здесь предлагается не так много, как на том же севере и востоке. И если в прошлый раз мы объездили в основном поселки с уже построенным домами, в эту поездку лишь один проект можно отнести к этой группе. При его посещении клиенту более или менее понятно, как застройка будет выглядеть в будущем, и где собственно ему предстоит жить. Большая же часть предложения представляет собой участки с подрядом или без, причем зачастую на начальном этапе. Сегодня это поля с несколькими готовыми коттеджами.

Посмотрим повнимательнее на проекты «Ропшинские пруды»,«Аропаккузи», «Елагино», «Балтийская слобода», «Малиновые вечера», ДНП «Петергофские предместья" и "Одуванчик».

«Ропшинские пруды»

Первым местом нашей остановки стал поселок под названием «Ропшинские пруды», располагающийся на Ропшинском шоссе всего в 6 км от КАД. Можно доехать и от Петергофа: просто свернуть после Стрельны и ехать прямо.

Промахнуться невозможно, так как проект располагается у шоссе. Еще совсем недавно из общей массы зелени и пригородных построек его выделял красочный баннер. Теперь его почти полностью заслоняет высокий кирпичный забор, огораживающий застройку от оживленной дороги. Однако, это скорее плюс для будущих жителей: ограда служит верной защитой от автомобильного шума и пыли. С трех других сторон территория обнесена кованным забором, сквозь который хорошо видны окружающие поля и леса.

Девелопер, компания «Ропшинская терраса», планирует здесь возвести около 91 коттеджа для постоянного проживания площадью от 170 до 278 кв.м с участками от 10 до 20 соток. Общая площадь поселка составляет 16,8 га.

Что представляет застройка на сегодняшний день:

Визуально пространство можно разделить на две части: коттеджи из газобетона строятся вдоль трех параллельных улиц, соединенных между собой несколькими дорожками. Скорее всего, тут улица соответствует очереди.

Одна из них уже полностью готова: в плане строительства, благоустройства и ландшафтных работ. Новенькие дома в количестве 32 стоят в ожидании своих будущих хозяев, асфальтированная дорога, тротуары, поребрики, уличное освещение, подстриженные газоны – все на своих местах.

Во второй очереди коттеджи уже стоят под крышами, и сейчас дело за отделкой и благоустройством. На третьей улице только заливают фундаменты. Так как здесь ежедневно разъезжает крупная техника, дороги пока временные.

На данный момент к первой и второй улицам строятся свои отдельные въезды с шоссе: так заселившимся жителям не будут мешать работы, проводимые по соседству.

По коммуникациям здесь все вопросы решены: городские газ и электричество уже подключены и функционируют, а централизованные водоснабжение и канализация — на этапе исполнения проекта (на данный момент прокладывают).

В качестве архитектурного стиля была выбрана классика: просторные дома пастельных тонов с белыми балкончиками напоминают нам о соседстве с царскими парками и дворцами. Гаражи здесь не предусмотрены в планировках, поэтому под автомобили делают специальные площадки у каждого из домов.

Проект можно отнести к бизнес-классу. Минимальная стоимость предложения начинается от 10 млн. рублей. Вообще, так как девелопер реализует готовые коттеджи, то и цена представлена за квадратный метр: 60 тыс. за кв.м – покупка на этапе стройки, и от 70 тыс. рублей за кв.м – за готовый дом.

Мнение:

Дома отличаются друг от друга только оттенками. Для коттеджей такой солидной площади хотелось бы иметь участки соответствующего размера. Если на 20 сотках они выглядят еще гармонично, то на 10 сотках – уже слишком близко друг другу. Усугубляет картинку отсутствие как любой иной растительности кроме газонов, так и заборчиков между домовладениями. В итоге мы имеем открытое пространство с одинаковыми зданиями. Это скорее напоминает городской малоэтажный квартал, нежели загородный поселок. С другой стороны, 6 км от КАД и 7 км от Петергофа – здесь такой подход вполне уместен.

«Балтийская слобода»

Итак, переходим к поселкам, в рамках которых реализуются земельные участки с подрядом или без.

Из Ропши нам предстояло повернуть в сторону Глядино, и доехать до деревни Дятлицы. Дорога здесь оставляет желать лучшего, впрочем, как и практически во всем Ломоносовском районе. Местный рельеф представляет собой в основном поля и луга, мы еще издали увидели необычные деревянные ворота в старорусском стиле. Без промедлений поворачиваем и спустя несколько сот метров оказываемся перед ними. Это и есть поселок «Балтийская слобода» от компании КФ «Кантри».

Продажи здесь открылись в апреле 2011 года. На сегодня здесь готова вышеупомянутая пафосная въездная группа, ведутся работы по прокладке внутрипоселочных дорог и коммуникаций.

Из плюсов: несмотря на то, что сам поселок размещен в поле, в 50 м колосится хвойный лес.

Насколько нам известно, эксклюзивным консультантом по вопросам маркетинга и продажам выступает консалтинговая компания Knight Frank St.Petersburg. Это должно внушать уверенность в успех проекта, ведь им занимается брокер, который обычно специализируется на элитных объектах.

Несколько пугает масштаб запланированного «мероприятия»: поселок будет построен в три очереди. В данный момент реализуется первая очередь, состоящая из 221 участка площадью от 10 до 18 соток. Общее количество наделов в трех очередях – 900. Эта цифра велика и для наиболее популярных Всеволожского и Выборгского районов, а для Ломоносовского – и вовсе космическая. Когда проект будет полностью реализован – сказать очень сложно. Возможно, в процессе концепция будет изменена.

Пока срок сдачи датирован 4 кв. 2012 года. Учитывая, что стоимость 1 сотки начинается от 60 тысяч, минимальная цена надела – 600 тыс. рублей (на время специальной акции, после окончания которой стоимость поднимется до 75/85.тыс. рублей за сотку). Есть возможность купить землю без подряда или готовый дом по выбранному проекту. Участок 10 соток с коттеджем площадью 86 кв.м обойдется в 1 840 000 рублей.

Стоит отметить, что инженерные коммуникации не входят в стоимость, и предлагаются несколько пакетов по подключению: от самого простого (5 кВт электричества по цене 125 тыс. рублей) до полного набора (электричество, вода, газ, канализация по цене 325 тыс. рублей). Можно подключить инженерию не в пакете, а отдельно каждую опцию: скважина – 60 тыс. рублей, дополнительные мощности – 25 тыс. рублей за 1 кВт, подключение к газопроводу – 100 тыс. рублей, канализационный септик – 40 тыс. рублей.

Из недостатков: Рядом с проектом есть деревня под названием Дятлицы, но крупным районным центром ее назвать сложно. До магазинов и остальных точек инфраструктуры придется ехать около 5 км либо в Гостилицы, либо в Ропшу.

«Малиновые вечера»

По соседству от «Балтийской слободы» строится проект «Малиновые вечера» от управляющей компании «Модерн».

Видовым характеристикам этих двух соседей можно поставить твердую «5» — поблизости густой лес, вокруг пасторальные луга с гуляющими козами, дорога отнесена на несколько сот метров, поэтому тишина и спокойствие вам будут обеспечены. Общая площадь территории составляет 25 га. Размер участков – от 6 до 15 соток, с возможностью объединения.

Что готово на сегодняшний день:

В принципе, проект еще находится на начальном этапе. Внутренние дороги на подъезде отсыпаны асфальтовой крошкой. В глубине поселка они еще временные: верхний слой снят, дренаж готов, осталось отсыпать. Привезли таблички с названиями внутренних улиц. Все как на подбор выбраны благозвучные – Абрикосовая, Виноградная, Каштановая и тд. Некоторые указатели уже установлены по местам.

Покупателям предлагаются земельные участки с подрядом или без. Правда, количество наделов значительно меньше – 153, что делает срок окончания реализации более «осязаемым». Сейчас силами застройщика строится 1 каркасный дом, остальные коттеджи (2 из газобетона, 4 из бруса) возводятся будущими жильцами самостоятельно.

Стоимость предложения сравнима с соседним поселком — от 72 тыс. рублей за сотку. Если брать в расчет надел площадью 6 соток, то минимальный платеж равен 480 тыс. рублей.

Из плюсов:

По словам девелопера, все коммуникации и инфраструктура создаются совместно с «Балтийской слободой». А это значит, что к делу будут приложены двойные усилия. Уже появились первые результаты у этого сотрудничества: тянут электричество, делают технические скважины (остальная разводка воды – на следующий год), газ обещают через 1,5 года.

Как известно, южное направление не богато глубокими озерами и живописными видами на залив. Застройщик решил не мириться с ситуацией: сейчас идут начальные работы по строительству искусственного пруда. По плану их здесь будет несколько. Для более настойчивых любителей водоемов есть и другой вариант развития событий. Один из местных жителей высказал нам такое мнение: «А зачем нам здесь «большая вода»? После открытия нового участка кольцевой автодороги до Финского залива теперь всего 50 км. Меньше часа езды – и ты в Горской!»

Из минусов: Пока нет ограждения, КПП и шлагбаума. Стоит учесть, что мы имеем дело с начальным этапом. В дальнейшем девелопер обещает полный набор – автоматический забор, КПП, и даже медпункт с магазином.

В соседстве с проектом, который планирует поселок огромных размеров, есть и свои недостатки: найти 156 желающих жить конкретно в этом месте еще реально, а вот 1056 (156 + 900) – уже будет намного сложнее. Даже если застройщики находятся в партнерских отношениях, конкуренции не избежать.

ДНП «Петегорфские предместья»

Направляемся в сторону Гоститицкого шоссе и поворачиваем к дер. Заостровье. Не доезжая до нее, уходим налево. Вначале дорога отсыпана щебнем, но немного погодя она переходит в обычную земляную дорогу. Сейчас здесь проехать достаточно тяжело, но это вопрос времени.

Хочу сделать одно отступление, подчеркнув удачное расположение поселков, находящиеся у Гостилицкого и Ропшинского шоссе. По этим магистралям можно напрямую доехать до Петергофа, Стрельны и КАДа.

В поисках ДНП «Петергофские предместья», нового проекта от ГК «Мидгард», мы проезжаем сквозь небольшой лес. Когда попадаем на поле, нам открывается картина будущего строительства. В его рамках планируется реализовать земельные участки, коттеджи и дуплексы. Девелопер заявил о поселке буквально недавно, во второй половине лета. Поэтому мы были совершенно не удивлены, увидев лишь деревянный домик для охраны и курсирующую строительную технику. Сейчас активно строятся дороги. Срок сдачи: октябрь 2013 года. Если вас интересует загородная недвижимость на самом начальном этапе с соответствующими ценами и вы готовы немного подождать – тогда можно обратить свое внимание на этого новичка.

Перед нами эконом-класс во всей красе. Минимальная стоимость – 320 тыс. за участок. Максимальное предложение – 5 млн. рублей за домовладение. Площадь коттеджей (каркас или газобетон) варьируется от 50 до 250 кв.м, площадь наделов – от 8 до 22 соток. Сейчас действует предложение, согласно которому участок плюс дом можно приобрести всего за 1,8 млн. рублей.

Планы у ГК «Мидгард» можно назвать «наполеоновскими» — 462 участка и 5 очередей. Наделы в первой и четвертой очередях продаются с подрядом и полным набором коммуникаций, включая газ. Во второй, третьей и пятой дом можно будет построить самостоятельно, кроме того, покупатель освобождается от обязательного взноса за газ. Решение по газификации этих земель будет уже приниматься непосредственно участниками ДНП.

Задача нашего посещения – оценить потенциал будущего поселка. Что мы и делаем: девелопер выбрал хорошее место с точки зрения окружающей природы. Леса, поля, но в тоже время это всего лишь 19 км от КАД. Хорошее сочетание, не правда ли?

До ближайшего места обитания человека – минимум 3 км. А это значит, что до магазина можно добраться даже на велосипеде. Правда, по шоссе.

Что смущает: масштаб будущего поселка. Как долго девелопер рассчитывает реализовывать 462 участка? 3 года? Плюс время, которое потребуется людям на строительство своих домов. 5 лет? Проект обещает быть долгосрочным. Как нам рассказали в офисе компании, за два месяца продано уже 45 участков. По планам в этом году реализовать около 100 наделов. Весь проект целиком девелопер рассчитывать продать за 3 года.

«Елагино»

Следующим мы были намерены посетить жилой поселок «Елагино» от компании «Геоинвест». Для этого нам необходимо вернуться на Гостилицкое шоссе, и проехав мимо самих Гостилиц, двигаться в направлении Глядино. В районе деревни Большое Зобородье у реки Шингарка мы видим большой баннер, сообщающий нам, что мы на месте.

В 150 м от дороги строится поселок. Так как он располагается рядом с лесополосой на небольшой возвышенности, отсюда открывается прекрасный вид на окрестности. Высоко стою – далеко гляжу!

Что у данного проекта общего с предыдущими объектами, и в чем различия?

По формату (участки с подрядом и без), масштабу (53 га общей площади и более 300 участков), цене (от 70 тыс. за сотку) мы не увидели принципиальных различий. Амбициозный проект эконом-класса, который планируется возвести в 3 очереди.

Площадь домов (от 90 до 260 кв.м) и наделов (от 8 до 26 соток) демонстрируют большую вариативность: от скромного дачного домика до просторного коттеджа. В отношении технологий строительства девелопер остановился на популярных решениях – газобетоне и каркасе.

На территории построен один готовый дом, обшитый сайдингом, и три газобетонных коттеджа, в которых осталось закончить отделку. Этим как раз и занимаются рабочие. Между поселком и лесополосой построены еще несколько домиков из различных материалов. Как нам объяснили в офисе компании, это гаражи и бани, которые возвели жильцы, купившие участки без подряда. Свое строительство они, видимо решили начать с малых форм.

Из отличий «Елагино»:

Уже проведена часть работ по благоустройству и прокладке коммуникаций: готовы ливневые канавы, отсыпаны дороги, стоят электро-столбы. По словам застройщика, подключены электричество, локальные водопровод и канализация. Магистральный газ обещают провести к лету 2012года. 560 тыс. рублей за землю (минимальная стоимость) в 15 км от КАД – согласитесь, неплохое предложение?! На сегодняшний день продано уже 25% участков.

Недостатки:

За инженерные коммуникации придется заплатить отдельно. Это не столько минус, сколько важный момент, о котором лучше узнать у застройщика заранее. Полный пакет обойдется в 700 тыс. рублей. Таким образом, минимальное предложение увеличивается до 1,2 млн. рублей.

Территория не огорожена, охрана замечена не была.

Принимая во внимание общее количество домов, можно предположить, что реализация поселка растянется на годы. Но в Ломоносовском районе, судя по нашему объезду, это нормальная практика – затевать глобальные проекты и не бояться рисковать.

«Одуванчик»

Особый интерес у нас вызывал коттеджный поселок под названием «Одуванчик» от компании «Весна». Девелопер успел прославиться проектом «Киссолово» на северо-востоке Ленобласти, где участки и домовладения «уходят, как горячие пирожки». Отразился ли успех «всеволожского» поселка на «ломоносовском»?

Заранее оговорюсь: тут мы имеем дело с несколькими застройщиками одновременно, так как «Одуванчик» реализует компания «Весна», но несколько домовладений реализует компания «Пассив Хаус».

Чтобы попасть на искомую территорию, нам предстояло добраться до Ропши, а потом через Кипень ехать до Волковицей. Поселок располагается на территории этой деревни. Свернув чуть влево, мы упираемся в забор и шлагбаум. На ограде висит баннер и генеральный план будущего поселения. Минуя охрану, попадаем на дорогу. Проект располагается справа от нее, но компания «Весна» планирует также выкупить и включить в проект соседнюю территорию, расположенную слева.

На данный момент планируется реализовать 190 участков, которые будут возводиться в 3 очереди. Площадь наделов – от 10 до 24 соток. Концепция поселка представляет собой разделение на зону плановой и индивидуальной застройки. Иначе говоря, здесь есть выбор между покупкой земли с подрядом и без.

Среди технологий строительства тут есть, где разгуляться: газобетон, durisol, клееный брус и каркас. Площадь предлагаемых коттеджей соответствует размерам эконом- или комфорт-класса: 80/189.кв.м. Их стоимость только подтверждает присвоенный нами сегмент: от 3,3 до 8,5 млн. рублей. А вот земля в «Одуванчике» продается даже дешевле, чем в остальных посещенных нами за эту поездку проектах. Цена одной сотки начинается от 50 тыс. рублей. На сегодня проданы уже 29 из 190 участков.

Как нам объяснили в офисе компании «Весна», по сравнению с поселками «Киссолово» и «Ландыши», в данном проекте более лояльная концепция застройки. Так как это направление покупается для преимущественно дачного отдыха, покупателям предоставлена возможность строить дома из дерева. Общая архитектурная концепция этого не запрещает.

Что готово на сегодня:

На территории стоят 5 домов: 4 из них полностью готовы, и 1 – осталось облицевать кирпичом. Коттеджи выглядят основательно. Единственное, проекты домов кажутся немного простоватыми. Архитектурной изюминкой можно считать панорамные окна, сквозь которые жители смогут любоваться на лес. Все строительство велось компанией «Пассив Хаус». «Весна» планирует приступить к возведению коттеджей в следующем году.

В поселке уже имеются основные дороги и центральная дренажная система, на сегодня ведутся активные работы по строительству оставшейся части дорожной сетки и установка столбов освещения. На территории задействована крупная техника, и работают строители.

На счет коммуникаций: электричество обещают провести в этом году, скважину будут бурить в следующем сезоне, газа пока нет и не планируется.

На территории проекта, как и в большей части района, нет никаких водоемов. Однако, на обратном пути мы буквально в нескольких сот метрах от поселка увидели симпатичный пруд, идеально подходящий для рыбалки и отдыха на берегу. Как выяснилось, это Кипенское озеро, которое относится к Кипенско-Ропшинской водной системе, состоящей из множества больших и малых прудов.

Из минусов:

По одной из сторон поселок граничит с частной застройкой: вдоль забора стоят теплицы и садовые домики. В целом, в этом нет никакой проблемы, но возможно кому-то захочется большего уединения и уверенности в одной социальной среде.

Вроде и дома здесь строятся приблизительно по тем же проектам, и территория поселка расположена рядом с лесом, и девелопер обладает успешным опытом в реализации предыдущих проектов, но все эти позитивные факторы пока не могут перебороть нежелание людей обзаводиться загородным жильем в Ломоносовском районе. Хорошо, что здесь застройщик пока остановился на более или менее приемлемом масштабе, который вполне возможно реализовать за несколько лет. Ведь 190 участков – это не 400 или 900.

«Аропаккузи»

Последним коттеджным поселком, который мы наметили себе в этот раз, стал «Аропаккузи» от компании «Альфа». Не думайте, что девелопер решил поиздеваться над потенциальными покупателями, выдумывая такое замысловатое название. Своим именем поселок обязан одноименной деревне, расположенной поблизости.

Мы вернулись к Кипени и поехали по Кингисеппскому шоссе. Проект расположен вдоль него, а по другую сторону участка идет асфальтированная дорога на деревню. Таким образом, территория, заключенная в треугольник, оказывается практически на развилке. Забора и шлагбаума мы не заметили. Правда, сейчас здесь и охранять еще нечего.

Ландшафт представляет собой поляну. Взрослых деревьев нет, поэтому если вы захотите разнообразить «зеленый» дизайн, придется заниматься этим дополнительно и самостоятельно.

На сегодня уже полностью готовы дороги и канавы, служащие дренажом. Стоят столбы под электричество, но проводов пока нет. Как нам объяснили в отделе продаж, прокладка мощностей сейчас в процессе. Подключение газа пройдет согласно программе газификации Ломоносовского района – в начале 2012 года.

Нижняя планка стоимости земли – 85 тыс. рублей, верхняя – 95 тыс. за сотку. В стоимость входит электричество мощностью 3,5 кВт. Участки продаются разнообразной площади и нарезки от 6 соток.

Сегодня в поселке построен домик, который, видимо, является отделом продаж, и деревянная времянка. На этом пока все. Вероятно, со временем, этот проект разрастется и застроится домами. Но пока это лишь земля и поселок, который ничем особенным не отличается от соседних.

Плюсы:

Отсюда всего 11 км до КАДа.

В пешей доступности находится «Экоферма», где можно купить свежие и экологически чистые продукты, которых нам так не хватает в городе (мясо, яйца, мед и другие). На ферме можно также покататься на лошадях, посмотреть на медведей. Приятный бонус для загородного отдыха.

Темпы продаж можно охарактеризовать как активные: их начало было датировано сентябрем 2010 года. То есть за год реализовано более 50 %.

Минусы:

Коммуникации (электричество свыше 3,5 кВт и скважина) предоставляются за дополнительную плату. Это принято называть «скрытыми платежами», и рассчитывая стоимость, не забывайте их приплюсовывать.

Расположение у дорог – не самое удачное для тихой загородной жизни. Проносящиеся мимо машины станут источником не только шума, но и дополнительной пыли.

***

Что бы ни говорили девелоперы, но данное направление скорее подходит для дачного формата и сезонного проживания, когда перед поездкой на выходные вы заезжаете в какой-нибудь гипермаркет и закупаетесь на несколько дней. Все же в Ломоносовском районе не достаточно магазинов и по-настоящему крупных районных центров. Инфраструктура в самом широком ее смысле далека от того, к чему мы привыкли в городе.

И второй комментарий:

Настораживают смелые планы некоторых девелоперов. Порой они кажутся даже отчаянными. Да, освоение новых территорий – это, конечно, плюс для развития Ленобласти. Но тут встает вопрос об адекватности замыслов. Все-таки Ломоносовский район еще не является самым популярным направлением, и вряд ли горожане вдруг неожиданно устремятся туда. Во всяком случае, не тысячами… Большинство проектов не различить между собой: эконом класс, земля без подряда или каркасный домик, неспешная реализация.

Возможно, застройщики южного направления смогут предложить оптимальное соотношение «цена-качество». Правда, пока ничего исключительного нами замечено не было. Покажет время!

Автор: Наталья Таран

Фото: Екатерина Шубина

Источник: Poselkispb.ru


← Коттеджные поселки в Ломоносовском район...

Коттеджные поселки в Гатчинском районе →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x