Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Коттеджные поселки в Курортном районе

25 июля 2011

В прошлом обзоре мы под лупой рассматривали таунхаусы в Курортном районе. В этот раз нам предстояло совершить еще одну поездку к Финскому заливу, чтобы познакомиться с другими форматами «прибрежной» недвижимости: коттеджами и земельными участками. Но это чуть позже. Так как в наследство от предыдущего объезда нам остался еще один поселок сблокированных домов, начнем именно с него. А позже полностью переключимся на индивидуальное предложение.

Итак, поехали!

Читайте в материале про: «Сестрорецкие дубки», «Жемчужина разлива», «Мои пенаты», «Valkeasaari», «Белый остров».

«Сестрорецкие дубки»

«Сестрорецкие дубки» представляет собой 116 трех и четырехэтажных кирпично-монолитных таунхаусов (первый этаж – цокольный – отведен под встроенный гараж, сауну, постирочную и тд). Часть домов имеет мансарды. В самом названии проекта от компании «Петр Великий» находится четкий ориентир относительно его месторасположения: на территории города Сестрорецка возле парка «Дубки». Данной локации присущи как безусловные плюсы, так и ряд сложностей.

Во-первых, когда жилой комплекс строится в пределах какого-то развитого населенного пункта (и тем более города), с девелопера в значительной степени снимаются проблемы обеспечения будущих жителей полноценной инфраструктурой. Он лишается головной боли по поводу того, где и на какие деньги строить магазины, аптеку, детский сад, школу, спортивные площадки и так далее. На традиционные вопросы со стороны покупателей, где мой ребенок будет учиться, я буду развлекаться и закупаться, а мои родители лечиться, застройщик отвечает просто: в Сестрорецке! Плюс к этому городские центральные коммуникации, общественный транспорт и прописка. (Опять же не забываем, что Курортный районом вместе с Сестрорецком являются территориально-административной частью Санкт-Петербурга.) Удобство расположения невозможно не заметить. Но, кстати, несмотря на это, застройщик предусмотрел детскую площадку на территорию жилого комплекса.

У поселка «Сестрорецкие дубки» есть и собственные особенности: он граничит со старинным парком «Дубки», который находится под охраной «Юнеско». Такое соседство – мечта: утренняя пробежка, теннисные корты, прогулки с детьми и вечерний променад. Когда-то здесь располагались теплицы с цветами и садово-парковое хозяйство, так что особенно заботливые экологи могут спокойно выдохнуть: земля чистая, радиационный фон в норме.

Однако, у всего есть и обратная сторона. Проект с очень большой натяжкой можно отнести к загородной недвижимости. По всем характеристикам он скорее относится к городскому жилью. И пусть формат таунхаусов вас в этом не смущает. В конце концов, Манхэттен и Бруклин во многом состоят из сблокированным домов. Свой выход и парадное крыльцо в черте города могут себе позволить лишь обеспеченные люди.

Что ж, и в «Сестрорецких дубках» предложение далеко от эконом-класса. Квартиры от 9 млн. рублей, таунхаусы от 14 до 17 млн. рублей. Стоимость переносит дома в сегмент бизнес. Всего было разработано около 8 планировок. Несколько из них предполагают наличие камина. Площадь таунхаусов варьирует от 180 до 238 кв.м.

Весь проект построен в виде извивающейся ленты. Прогулки по комплексу осложняются замысловатыми лабиринтами лестниц, пандусов и проходов.

На сегодняшний день поселок полностью построен и даже частично заселен (в 12 из 116 квартир живут семьи). Сейчас в первичной продаже осталось около 10% предложения. Однако, по нашим наблюдениям большое количество квартир выставлено на вторичку. Учитывая, какими темпами развивается Курортный район, возможно, многие покупали здесь жилье просто с целью вложения финансов.

Из очевидных минусов:

В непосредственной близости от таунхаусов другая компания строит сблокированные дома и многоэтажный дом. Ситуации, когда зоны для мало- и многоэтажки не достаточно отдалены друг от друга, уже успели стать привычными. На вопрос «Не беспокоит ли этот момент будущих жильцов?» мы получили ответ: «Волей случая часть квартир, выходящая своими окнами на высотный дом, оказалась выкуплена Минобороной». Соседство предстоит необычное. Успокаивает наличие ограждения и охраны.

«Жемчужина разлива»

Следующим номером нашей программы стал коттеджный поселок «Жемчужина разлива». Опять же из названия с легкостью идентифицируем расположение – озеро Разлив. Локация очень удачная – 30 км до Санкт-Петербурга, в пешей доступности Финский залив. Эконом-класса здесь не ожидаем, и правильно делаем: дома в среднем стоят 24/28.млн. рублей. Перед нами — классическая элитка.

Аккуратная ограда, архитектурный облик проекта и въездная группа только поддерживают наш вывод.

Сами коттеджи выполнены из керамического поризованного кирпича, облицованы фасадным кирпичом, кровля – мягкая черепица. Милые деревянные балкончики и террасы, необычные круглые окошки украшают дома.

Поселок, территория которого имеет форму треугольника, окружают лес из хвойных пород и коттеджный поселок, реализованный другим девелопером. Вдоль одной из сторон идет дорога, за которой располагаются частные дома. Пока автомобилям приходится ездить по грунтовке, но в будущем ее собираются заасфальтировать.

В том, то касается социальной инфраструктуры – повторяется история предыдущего проекта. Услуги, предоставляемые близлежащими курортами, Сестрорецком и Репино, избавляют девелопера от необходимости заниматься этим самому. Впрочем, это свойственно практически всем коттеджным поселкам Курортного района, вне зависимости от их уровня и масштаба.

Плюсом проекта можно назвать статус земли – ИЖС. В процессе объездов мы столкнулись с тем, что в данной локации часть домов строится на землях, взятых на полвека в аренду у государства. Поэтому ИЖС в этом смысле успокаивает бдительных покупателей, правда, автоматически удорожая домовладение.

Недочеты:

Площадь домов показалась нам маловатой для дорогого сегмента: 144 — 236 кв.м. Все-таки элитка не может предлагать коттеджи менее 150 «квадратов».

Ландшафт достаточно плоский и равнинный, поэтому его, конечно, хотелось бы оживить взрослыми деревьями.

Забор между участками (металлическая сетка, покрашенная в зеленый цвет) по виду скорее всего имеет временный характер, так что будущему владельцу придется заниматься этим самостоятельно. Вместо гаражей предполагаются навесы, под которыми следует прятать от погодных невзгод машины.

Не для кого ни секрет, что в природе встречаются клиенты, готовые купить дом за 30/40.млн. рублей, а потом капитально его перестроить, круша все стены и перегородки. Но такой подход – редкость, говорящий скорее о характере человека, а не о плохих планировках. Однако, так или иначе, в сегменте элит и премиум хотелось бы иметь максимальное количество включенных опций, и встроенный гараж – одна из них.

Площадь самих участков здесь – 10/15.соток. Видимо, причина такой нарезки кроется в том, что на общей территории площадью 6,8 га застройщик решил организовать 41 домовладение. Коттеджи продаются готовыми, а значит приобрести и объединить несколько участков не получится. Естественно, найдутся желающие и на небольшие наделы, но что делать тем, кто стремится и имеет возможность жить на широкую ногу?

«Мои пенаты»

Если вернуться на Приморское шоссе, проехать мимо Сестрорецка и сквозь Солнечное, доберемся до Репино. Как мы поняли еще из прошлого путешествия, здесь в основном сосредоточены проекты, предлагающие таунхаусы. С коттеджами все обстоит чуть сложнее: они либо уже давно проданы, либо продаются в самом дорогом классе и в весьма ограниченном количестве. Не сказать, чтобы дома за несколько десятков миллионов были нарасхват, но при этом найти достойный коттедж, соответствующий своей высокой цене, – большая удача.

И нам повезло! Мы обнаружили отличный пример элитной загородной недвижимости, реализуемой компанией «Петростиль» — поселок «Мои пенаты».

Название подсказало интеллигентное соседство – музей-усадьба русского художника Ильи Репина, который так и называется «Мои пенаты». Вообще, окружение может порадовать даже самого взыскательного человека. Напротив поселка расположено величественное здание спа-комплекса La Viva Hotel & SPA, в двух шагах рестораны «Шаляпин», «Русская рыбалка», оздоровительные центры и санатории. Словом, чтобы отдохнуть, вам не придется ехать в Санкт-Петербург. Я уж молчу о Финском заливе в нескольких сот метрах… «Курортная» земля — всегда выгодное вложение инвестиций. Дешевле она не станет, а потому риск минимальный. В крайнем случае – вы просто ничего не потеряете.

Девелопер широко известен своими проектами в высоком ценовом сегменте. Завоеванный имидж во многом помогает компании реализовывать свои дальнейшие коттеджные поселки. Из 19 домов для постоянного проживания, расположенных на участке в 4,2 га, в продаже остались лишь 4. Вообще, застройщиком проекта изначально была другая компания, но так как предложение полностью соответствует заявленному классу, «ПетроСтиль» согласился выступить риэлтором. И, отметим, поселок никоим образом не омрачает репутацию девелопера.

Высокое ограждение скрывает от прохожих загородную жизнь «пенатцев». На въезде стоит трехэтажное административное здание. Асфальтированные дорожки ведут нас внутрь поселка, где по двум сторонам возведены кирпичные дома площадью – от 210 до 520 кв.м. Из всего, просмотренного нами за две недели в Курортном районе, это предложение самое «просторное». То же самое можно сказать про площадь земельных участков: от 13,7 до 28,7 соток. Но главное преимущество – наличие высоких сосен. Это настоящая изюминка, которая вроде как кажется вполне логичной, учитывая местную растительность. С другой стороны, практически все проекты сначала полностью уничтожают деревья, строят на получившейся лысой территории задуманное, а потом предлагают покупателям заново высаживать зелень. Здесь вам, конечно, никто не запретит приглашать ландшафтного дизайнера, но вопрос с взрослыми деревьями уже решен. Причем, еще природой.

Благоустройство образно можно сравнить с хорошей рамой для искусно написанной картины: кованные уличные фонари и заборчики между коттеджами только подчеркивают элегантность проекта.

Архитектура домов также стоит того, чтобы о ней упомянуть: в глаза бросились панорамное остекление, высотой в два этажа. Внешне это выглядит по-настоящему эффектно.

Ну и о стоимости. Она не просто так идет рядом с недочетами проекта. Коттеджи стоят от 43,5 до 72 млн. рублей. Суммы абсолютно ожидаемые, но всегда вводящие в ступор.

Минусы:

Небольшая гостевая парковка. Ее скромные размеры можно объяснить масштабом проекта, но с другой стороны, если к каждому из владельцев на выходные приедет хотя бы одно авто в гости, машины придется ставить на улице?

Создалось ощущение недостаточного для элитки количества мест общего пользования и развлечений, таких как спортивные и детские площадки, садик или скверик для прогулок.

И все же этот поселок более остальных соответствует элитному сегменту. При этом он не является рекордным по стоимости. Буквально в одном километре расположена «Консульская деревня» от «Ленгазтеплостроя». Проект полностью реализован и был сдан еще в 2005 году. На рынке вторичного жилья мы нашли коттедж в комплексе за 74,5 млн. рублей.

В качестве альтернативы загородным индивидуальным домам на Приморском шоссе в Репино на первой береговой линии Финского залива был построен семиэтажный комплекс Crystal, апартаменты в котором стоят в пределах от 10 до 44 млн. рублей. Возможно, найдутся любители городского формата, мечтающие о заливе. Хотя стоит признаться, что предложение все же довольно неоднозначное.

«Valkeasaari»

Познакомившись в полной мере с предлагаемыми коттеджами, мы решили посмотреть, как обстоят дела в Курортном районе с рынком земельных участков. Этот формат всегда будет дешевле, а значит и доступнее большему количеству человек. Конечно, в загородном «золотом треугольнике» Репино-Солнечное-Комарово предложения наделов вы не найдете (либо за те же безумные деньги), поэтому мы отправились в сторону Белоострова. На границе с Всеволожским районом открылись продажи в коттеджном поселке с необычным для нашего уха финским названием Valkeasaari от «Кей Девелопмент».

Месторасположение не заслуживает никаких придирок: близко до города (17 км от КАД), и подходит для постоянного проживания. Проект на несколько десятков метров отнесен от Александровского шоссе, а значит автомобильного шума от дороги слышно не будет. Тишина и уединение.

Проект вышел в ноябре 2009 года. По своей готовности он пока находится на начальном этапе. Однако по территории в 7 га идут работы по прокладке коммуникаций (электричество от 10 до 23 кВт, водопровод, локальная канализация застройщик обещает к августу), строится дорога и вовсю работает строительная техника, решается вопрос с газификацией. К продаже предлагаются подготовленные земельные участки с подрядом и без площадью от 9 до 17 соток. Стоимость сотки – 350 тыс. рублей за сотку.

На сегодня реализовано 25% участков в разной степени завершенности оформления сделки (из 60 наделов 1 договор заключен и 14 — в процессе).

Плоский ландшафт и сухая почва с примесью песка позволяют сказать, что основа для строительства домов здесь неплохая. Высоко в небо уходят сосны и лиственница — зрелище впечатляющее!

Минусы:

Изначально проект вышел с ценой 500 тыс. рублей за сотку. Со временем стоимость упала до 350 тыс. рублей. Ждать еще понижения или уже покупать, — решать Вам.

Все-таки 9 соток — это эконом-класс. Но статус земли (ИЖС – возможность прописки и получения милицейского адреса) и минимальная стоимость надела, превышающая 3 млн. рублей, предполагают более высокий ценовой сегмент. Например, комфорт. С другой стороны, девелопер всегда может сказать: «Наше дело предложить».

Перед поворотом на Александровское шоссе есть железнодорожный переезд, который был закрыт в обе стороны во время нашего путешествия. Конечно, перерыв в 5/10.минут не критичен, но в часы пик собираются длинные очереди из машин. Сейчас здесь идут строительные работы в рамках ЗСД при участии компании «Возрождение». В планах – возведение виадука к 2012 году.

«Белый остров»

Практически через дорогу – Александровское шоссе – идет строительство еще одного поселка «Белый остров», девелопером которого является ДНП «Памир». Указателя пока нет, но так как проект расположен недалеко от дороги, проехать мимо достаточно сложно.

Итак, перед нами красовался сосновый лесной массив, вместо травы и сорняков – полянки черники. По сравнению с предыдущим проектом, здесь застройщик продвинулся еще чуть дальше в строительных работах – дороги уже отсыпаны и представляют собой качественную грунтовку. Вдоль нее вырыты отводные канавы для дополнительной просушки участков. На сегодняшний день на территории идет строительство фундамента административного здания, вырыт котлован под водонапорную станцию. Электромощность в 10 кВт на участок и центральное водоснабжение девелопер планирует провести к 1 октября.

Участки размежеваны. Их площадь варьирует от 14 до 20 соток – размер соответствует классу комфорт или даже среднему ценовому сегменту. Минимальное предложение – 2,1 млн. рублей. Стоимость одной сотки начинается от 150 тыс. рублей, что в 2 с лишним раза меньше, чем в поселке Valkeasaari. Среди основных отличий между проектами — статус земли (ДПН). К тому же на вторую очередь «Белого острова» застройщик будет поднимать цену.

На данный момент продано уже 15 из 40 наделов. Хорошие результаты для проекта, вышедшего в продажу 1 июня (реклама была запущена заранее: еще в феврале).

Недочеты во многом схожи с Valkeasaari:

Переезд: регулярные остановки могут начать раздражать. Опять же риск по поводу начальной стадии проекта. Старт – это всегда риск. Но вместе с тем хорошая возможность совершить покупку по выгодной цене.

Деревья – это, конечно, прекрасно, но вы не собираетесь жить в палатке. Как только покупатель всерьез задумается о возведении дома, он столкнется с рядом сложностей: дорогостоящее выкорчевывание сосен и их транспортировка. Иногда спил деревьев требуется согласования с вышестоящими инстанциями, что тоже, согласитесь, радости не прибавит.

***
Если в самом начале мы были несколько удивлены предложениям Курортного района, то в процессе нашего путешествия ситуация все больше разъяснялась и становилась для нас понятной и логичной. Схема проста: безумно дорогая земля идет либо под строительство многоквартирных таунхаусов, либо под возведение элитных коттеджей. Последних по определению много быть не может, так как платежеспособного населения для этого продукта не больше 5%.

Кроме того, есть вариант купить земельный участок с подрядом или без. Но и он обойдется в сумму, на которую в других районах можно найти готовый коттедж (3/5.млн. рублей).

В итоге чаще всего в Курортном районе все-таки встречаются частные предложения. Девелоперу купить здесь 5/10.га будет трудно и затратно. А отдельному собственнику 20/40.соток – нет. Специфика локации обеспечит вам определенную социальную среду и соответствующую инфраструктуру (рестораны, спа-комплексы и тому подобное). Собственники договариваются между собой, объединяются, ограждают территорию, ставят шлагбаумы и нанимают охрану. Это, конечно, не полноценный организованный поселок, а лишь его имитация. Но для многих эти условия кажутся достаточными.

Что выбрать лично вам – никто не подскажет и не решит кроме вас самих. Все зависит от требований к будущему жилью. Но условия задачи Курортного района таковы:

Дано: таунхаусы бизнес-класса, коттеджи в элитном и премиальном сегменте, дорогая земля и бесконечные частные объявления.

Найти: идеальная загородная жизнь.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран

Фото: Екатерина Шубина


← Таунхаусы в Курортном районе

Коттеджные поселки в Выборгском районе.... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x