Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Поселки во Всеволожском районе (Приозерское шоссе). II часть

4 июля 2011

Продолжаем авто-трип в районе Приозерского шоссе в рамках рубрики «Тур де Village». В первой части мы успели рассказать о коттеджных поселках «Киссолово», «Касимово-1», «Сторожевая гора», «Охта-Йоки» и «Петровские сады» (последний расположен вблизи деревни Разметелево). На этом наш объезд только подошел к своей середине, потому как впереди нас ожидало еще 6 проектов. Каждый из них представляет интерес для потенциальных покупателей загородной недвижимости, так как их застройщики предлагают совершенно разнообразные варианты жилья, в разных ценовых сегментах, стадиях готовности и форматах.

Итак, перед вами два новичка, резиденция из финской каркаски, одно предложение исключительно земельных участков от известного девелопера, проект в проекте. А теперь по порядку.

Читайте в материале про: Вартемяги 33, Небо, Охтинский парк, Охтинское раздолье, Юкковское.

«Вартемяги-33»

Данный проект «Вартемяги-33» от компании Village Estate расположен рядом с деревней Скотное и пос. Вартемяги, в 6 км от Токсовского лесопарка. Вторым названием считается ДПН «Парковое».

Первое, на нам встретилось – хорошая охрана (автоматизированные металлические ворота и охранный пост). Преодолев это препятствие, по асфальтированной дороге попадаем на поляну в 9 га. Поселок с трех сторон окружен густым лесным массивом и живописными просторами, и лишь с одной стороны – частным сектором. В результате, все домовладения скрыты от чужих любопытных глаз, территория почти не просматривается. Место получается весьма уединенным. Это безусловный плюс как для постоянного, так и для сезонного проживания.

К продаже предлагаются как готовые коттеджи, так и земельные участки. Общее количество – 35. Таким образом, мы имеем дело с небольшим поселком. Зачастую подобные проекты можно отнести к группе под условным названием «для своих». В комплексах такого масштаба живут в дружной и спокойной обстановке люди одного круга, достатка и интересов. Иногда они связаны общим бизнесом или семейными отношениями. Выстроить тихую дачную жизнь помогает, прежде всего, именно небольшое количество коттеджей. Это тебе не несколько очередей на сотни домов…

Просторные коттеджи площадью от 165 до 270 кв.м на участках (от 10 до 22 соток) отличаются интересными архитектурными решениями: башенки, стеклянные веранды, панорамные окна и другие дизайнерские приемы. Вряд ли можно сказать, что они построены в едином стиле, но общий облик поселка это совсем не портит. Изящная кованная изгородь по внутренним линиям поселка и освещение также работают на создание законченного образа.

В том что касается социальной инфраструктуры, то здесь ситуация напоминает проекты, расположенные рядом с Касимово. Благодаря близости к развитым Вартемягам, жители коттеджного поселка могут пользоваться целым набором опций: магазинами, поликлиникой, аптекой, детским садом, общеобразовательной школой и тд. По той же причине, здесь полный пакет коммуникаций – газ, электричество, канализация и вода из скважины. Впрочем, учитывая тот факт, что Санкт-Петербург находится всего в 15 км, закупаться и учиться можно без особо труда и там. А вот конно-спортивный клуб «Эклипс» в соседнем поселении явно порадует любителей верховой езды.

Поселок уже частично обжит. Во время прогулки на нас из окошек к интересом поглядывали жильцы домов, видимо, силясь понять, подходим ли мы им в качестве потенциальных соседей.

Естественно, все перечисленное, как можно было уже догадаться, относится не к бюджетному классу, а к ценовому сегменту выше среднего . На сегодняшний день домовладения обойдутся в сумму от 18 до 26 млн. рублей. По некоторым классификациям загородной недвижимости этот проект даже дотягивает до элитки. Но когда мы узнали, по какой строительной технологии возводились дома, у нас возникли сомнения относительно сегмента.

Речь идет о каркасной технологии. В этом заключается «изюминка» проекта, его отличительная особенность. Дома конструкции Ekorex — разработка финской фирмы Rantasalmi OY – представляют собой синтез деревянного строения и современной теплоизоляции. На основе каркасной технологии выстраивается коробка из тонкомерного бруса, все внутреннее пространство которой заполняется волокнами целлюлозы (утеплитель, тип минеральной ваты). Внешне это бревенчатый дом, а по своей сути – каркасный. Первый вариант скорее относится к элитному сегменту, а второй – ближе к среднему. Каким его будет считать будущий владелец, зависит от его предпочтений, внутреннего настроя и оптимизма. Кстати, внешне дом может быть не только из дерева. Возможная облицовка наружных стен – клинкер, путиловская плита, блок-хаус.

«Небо»

Поворачиваем в сторону Токсово, и доезжаем до поселка городского типа Кузьмоловский. В его границах строится новый проект под названием «Небо». Девелопером выступает известный и опытный на рынке городского жилья застройщик «Строительный трест», который решил расширить географию своего предложения. Репутация застройщика — уже большой плюс при выборе коттеджного поселка: вариантов на рынке предоставляется много, и часто покупатель принимает решение, основываясь на имидже и успешности компании. Подъезжая к поселку, нам было очень интересно, какой формат и локацию выберет девелопер?

Здесь альтернатива квартире – не пустые слова (до города около 10 км). Да и выбранная компанией концепция поддерживает эту идею:

В окружении полей, лесов 1 природоохранной категории и частной застройки ведутся активные работы по возведению таунхаусов и 59 индивидуальных коттеджей. В целом поселок рассчитан на 100 с лишним семей. Приблизительно 1 год ушел на подготовку территории, а весной приступили к строительству домов. В качестве материала был выбран традиционный и любимый многими кирпич.

Будущие сблокированные дома можно поделить на три группы: на 4, 6 семей и дуплексы на 2 семьи. Сегодня уже готов 1 шестиквартирный дом, и 5 в процессе. К дуплексам приступят в ближайшее время. Кстати, стоит отметить, что здесь таунхаусы продаются вместе с земельным участком площадью от 2 до 4 соток. Это выгодное предложение для подобного формата, где обычно в комплект включают 1/2.сотки.

Проект располагается на возвышенности. Природный холмистый рельеф по возможности оставляют. В 1 км от поселка – озеро Кривое, чуть дальше — Кавголовское и Хепоярви, так что до места купания летом можно запросто дойти пешком.

Вообще, каждый застройщик всегда по-своему выстраивает схему развития поселка. «Строительный трест» принял решение изначально на хорошем уровне сделать дороги и всю инженерную составляющую (водопровод, канализация, газоснабжение, электроснабжение), а затем начал возводить жилье. В результате, можно было увидеть следующую картинку: асфальтированная дорога, окаймленная поребриками, ведет к еще пока пустому участку. Возможно, такой порядок строительства компания выбрала, основываясь на своем городском опыте. С презентационной точки зрения это верный шаг, так как уже на начальных этапах клиентам более понятно, что и где будет располагаться в будущем.

В части социальной инфраструктуры, здесь имеет место стандартная для данной локации ситуация – все магазины, медпункты и образовательные учреждение в полной мере представлены в близлежащем поселке (есть даже музыкальная школа!). Впрочем, компания все равно хочет создать собственный комплекс, в который по планам войдут всевозможные спортивные и игровые площадки, мини-маркет и даже фитнес-клуб с бассейном.

Переходим к коммерческим моментам. Девелопер позиционирует своей проект в бизнес-классе. Дома площадью от 200 кв.м на участках по 16 соток – от 16 млн. рублей, таунхаусы – от 9 млн. рублей (квартира в доме на 6 семей).

Из отмеченных минусов:

Поселок располагается непосредственно вдоль Токсовского шоссе. Несмотря на прилегающие поля и луга, будет достаточно сложно забыть о том, что ты в непосредственной близости от городской суетной жизни. Особенно тем жителям, которые приобретут дома рядом с трассой. Дорога – есть дорога, а значит, шум от машин будет доноситься здесь 24 часа в сутки. Как нам объяснили в пресс-службе компании, защищать поселок от автомобильного гула будут специальные шумозащитные экраны (похожие можно увидеть на участках КАД), обсыпка грунта и дополнительные зеленые насаждения по всему периметру поселка.

«Охтинский парк»

Впереди нас ждал проект известной компании «Пулэкспресс». «Охтинский парк» расположен между пос. Кузьмоловский и Энколово. Даже учитывая относительно высокие цены, поселок пользуется популярностью среди покупателей. Судя по итоговым данным за 2010 год, «Пулэкспресс» демонстрировал рекордные цифры по продажам в этом комплексе. В итоге, была запущена третья очередь проекта.

В силу того, что на этом участке в пределах 5/10.км располагается большое количество коттеджных поселков, очевидно, что инфраструктура у них приблизительно схожая. Те же горнолыжные курорты с ресторанами поблизости, конно-спортивные клубы в пешей доступности, множество магазинов и гипер-маркетов в районе КАДа. И даже питомник зубробизонов под боком.

Что же тогда отличает конкретно этот проект от его соседей?

Прежде всего, формат. В данной локации популярно предложение готовых домов. Редкие проекты предоставляют выбор между коттеджами и наделами, здесь же реализуются только земельные участки под индивидуальную застройку площадью от 12 до 33 соток.

В северной части Всеволожского района проекты чаще всего возникают на полянах. Перед нами же красовались участки с густым лесом из высоченных сосен. Это также сыграло большую роль в успешности проекта. Наверняка, потенциальные покупатели стояли с запрокинутыми головами и пытались определить, сколько лет этим деревьям. Однако, есть и обратная сторона медали: чтобы построить даже небольшой дом, придется спиливать и выкорчевывать не одну сосну. А мероприятие это весьма затратное...

Мы с любопытством фиксировали увиденное. У въезда – небольшая расчищенная территория, видимо, подготовленная для гостевой парковки. Высокий металлический забор плюс шлагбаум отделяют от посторонних глаз лесной массив, разделенный грунтовыми дорогами. Участки размежеваны и отмечены специальными табличками с номером. В стоимость входит трубопереезд на участок. На этом все! Приезжаешь, гуляешь по парку, выбираешь. А дальше работает исключительно фантазия покупателя.

По инженерным сетям: предлагается полный набор – центральное водоснабжение, электроснабжение, магистральный газ.

Относительно продаж, в офисе компании «Пулэкспресс» нам сообщили, что на сегодняшний день суммарно по всем трем очередям реализовано около 70%. В первой очереди в продаже осталось 12 из 99 участков по цене от 3,9 (17 соток) до 15,5 млн. рублей (58 соток). Во второй – 25 из 72 участков по цене от 5,2 до 9 млн. рублей. Третья очередь – 32 из 67 участков по цене от 3,4 до 6,2 млн. рублей. Хотя заявленная площадь — от 12 до 33 соток, в основном наделы имеют достаточно большой размер, и тут можно говорить о таком явлении, как «участки бизнес-класса».

Посетив первую очередь проекта, мы обнаружили, что на данный момент начато строительство лишь одного дома.

Из минусов:

Когда разговор заходит об участках, все понимают: какой бы регламент застройки не пытался навязать девелопер, обоснованность его требований – весьма условна. Собственность есть собственность. Вероятность, что поселок превратиться в «шанхай», велика. Конечно, часто вкусы у людей одного круга более-менее совпадают, но вполне возможно рядом с деревянными избушками будут стоять каменные дворцы. Время строительства не ограничено, а значит, может получится как с ремонтом квартир в новостройках: кто-то уже вселился, а кто-то еще во всю перфоратором орудует. Одни будут уже клумбами заниматься, а другие — котлован рыть. По данным застройщика, большинство владельцев наделов планируют строить дома из того или иного вида камня (кирпича или газобетона) для постоянного проживания, деревянные же постройки будут встречаться редко.

Вариант с инвестиционными покупками на соседних участках не так плох – красивый лес за оградой еще никому не мешал, но с другой стороны, рано или поздно и там начнется строительство.

Как и в истории с предыдущим проектом, «Охтинский парк» располагается у оживленной дороги. Скорее всего, на участках вдоль нее будет довольно шумно от проезжающих авто.

«Охтинское раздолье»

Следующим поселком, который мы посетили, стало «Охтинское раздолье» от компании ИСГ «Сплав» рядом в Мистолово. Это по настоящему масштабный проект (140 га), который включает в себя 5 очередей застройки, а также еще два отдельных поселка. Заявленных опций очень много (собственное озеро на территории с лодочным причалом купальней, дерокативные пруды, трасса сноуборда в зимний период, спортивный комплекс, футбольное поле, теннисный корт, кафе, ресторан и многое другое). Интересно, что из этого уже выполнено?

Первое, на что мы обратили внимание и оценили в полной мере – собственный съезд со скоростного шоссе Санкт-Петербург – Сортвала. Мало того, что это по-настоящему близко от города (3 км от КАД), так еще и относительно свободная трасса. Здесь нет таких пробок, как в Курортном районе или на Колтушском шоссе.

Заехав на территорию поселка, миновав шлагбаум и охранный пост, мы попали в пространство, разделенное витиеватой системой асфальтированных дорог и тропинок. Это вам не Петербург, где все улицы как по линейке расчерчены. Холмистый ландшафт, полянки с цветами и смешанный лес делают территорию значительно интереснее, чем если бы перед нами была равнина. Создается ощущение не искусственно созданного поселения, а местности, которая гармонично развивалась, осваивая пригорок за пригорком.

Здесь предлагаются участки без подряда с подведенными инженерными коммуникациями. Далее можно заниматься строительством самостоятельно или заказать подряд у той же ИСГ «Сплав».

В том, что касается инженерии, все благополучно. На сегодня сделаны и действуют: водонапорные скважины, водопровод, канализация, электроснабжение, подводящий и распределительный газопровод.

В рамках «Охтинского раздолья» девелопер анонсировал также обособленный клубный квартал «Alpenhof», представляющий собой 18 шале (рассчитаны на 8/10.квартир каждый) на территории парка с соснами, лужайками и водоемами. От основной части он будет отделен собственной службой охраны, системами видеонаблюдения, искусственным и естественными ограждением. Это часть проекта пока не вышла в продажу.

Однако, пока мы блуждали среди разнообразных коттеджей в первой очереди, буквально наткнулись на еще один проект под названием «Лапландия» от компании Village Estate (осуществляющей реализацию ряда поселков, в том числе «Вартемяги-33»).

Это мини-поселение состоит всего из 5 просторных домов площадью от 245 до 375 кв.м. Технология строительства – уже знакомый нам Ekorex, сочетающий в себе каркаску и брус (подробности см. выше). Объясняется это тем, что здесь имеется возможность приобрести земли площадью от 14 соток до 1,5 га, и застройщик решил воспользоваться этим предложением сполна, построив еще один поселок. К тому же на фоне продажи наделов, могут найтись желающие купить именно готовые коттеджи. Цена – от 16 до 27 млн. рублей.

Итак, на сегодняшний день ведется продажа первой и второй очередей. На данный момент реализовано около 55% (из 96 участков) в первой и 50% (из 22 участков) во второй. Средняя цена оставшихся наделов – 8/10.млн. рублей, минимальное предложение – 5,2 млн. рублей. По стоимости, можно отметить, что земля здесь предлагается очень недешевая – от 370 до 480 тыс. за сотку. Для Всеволожского района такой прайс – почти элитное предложение. Возможно, значение имеет и тот факт, что мы все ближе подбираемся к Курортному району с его кусачими ценами. До залива — всего минут 15/20.на машине по кольцевой, до развлекательного комплекса «Охта-парк» — 1 км, и 3 км до конно-спортивного клуба «Дерби». В центральной части расположен солидный парк площадью в 15 га. У многих проектов размер всей территории меньше…

Минусы:

Стандартные опасения при реализации участков здесь оправдываются: дома сильно отличаются друг от друга, и об едином архитектурном облике или хотя бы выбранной технологии возведения говорить не приходится. Владельцев земли при строительстве знакомят лишь со следующими ограничениями: по этажности, размерам, расстоянию от границы участка, характеру внешнего ограждения. А теперь представьте 360/380.домов проекта, строительство которых было регламентировано только этими критериями… Скажем так, люди будут пожинать плоды собственный свободы выбора.

Когда проект настолько масштабный, трудно оценить сроки его сдачи, и ожидание готовности окружающих вас домов может порядком затянуться. Хотя стоить отметить, что есть несколько заездов на территорию поселка, поэтому риск, что мимо уже заселенных домов будет проезжать строительная техника, невелик.

«Юкковское»

Последнее куда в этот раз мы решили заехать – новый проект под названием «Юкковское» от компании «Этика Девелопмент». Мы просто не могли себе позволить ни увидеть его собственными глазами. Учитывая интенсивность рекламы поселка, симпатичный логотип с деревцем скоро будут узнавать даже дети.

На Ленинградском шоссе проезжаем деревню Порошкино и СНТ Березку, и поворачиваем направо. Сначала прямо, а затем немного вниз нас ведет «свежеприготовленная» асфальтированная дорога по направлению к нашему месту назначения. То есть подъездная дорога уже готова, — делаем мы вывод. Проект вышел на рынок и заявил о себе совсем недавно, поэтому ожидать можно было чего угодно. Приблизившись, выяснилось, что и внутренние дороги по первой очереди также готовы. Уже неплохо!

Девелопер обещает центральные коммуникации (локальная только канализации). Это приятный момент, правда, как мы поняли к концу поездки, не редкость в этих краях. Сказывается близость к городу (6 км от КАД). Сегодня идет подведение инженерных коммуникаций первой очереди комплекса (водопровод и газопровод уже готовы).

Проект отнесен от трассы на должное расстояние, и пение птиц не будут заглушать проезжающие машины. Меньше, чем в 1 км находится Тохколодское озеро. Все остальные радости социальной инфраструктуры – те же, что и во всех окружающих коттеджных поселках.

Здесь реализуются земельные участки с генеральным подрядом. Строительные материалы: камень (монолит) или дерево (брус). Количество домовладений – 204, площадь домов — от 155 до 390 кв.м. Сейчас к продаже представлены 55 коттеджей первой очереди. Стоимость – от 10,5 млн. рублей.

Застройщик собирается создать на территории поселка искусственное озеро с видовым кафе, детский развивающий центр, корты и спортивный комплекс. По замыслу участки будут отделены друг от друга высоким зеленым насаждением – живая изгородь из лиственных деревьев призвана будет скрывать в своей зелени соседскую жизнь и помогать отдыхать в максимально возможном уединении.

Сложности:

Приехав на площадку, мы увидели только лужайку, лес, рекламные баннеры и начальную стадию строительства двух демонстрационных коттеджей. В голове возникает мысль: рассчитывают на доверие со стороны клиентов.

Девелопер выбрал следующую стратегию: покупатель на стадии выбора участка определяется с проектом дома. В офисе компании нам объяснили это большим количеством возможных планировок коттеджей. Соответственно готовые дома тут продавать не будут, и в каждом отдельном случае строительство начинается только после заключения договора.

На данный момент поселок располагается на землях сельхозназначения. По словам застройщика, перевод в ИЖС запланирован в 2012 году. К сожалению, наши умудренные горьким опытом люди привыкли верить не обещаниями, а фактам. Слишком уж много разочарований случается на рынке недвижимости.

Впрочем, тут уместно вспомнить новость прошлой недели: на садовых участках сельхозземель разрешена регистрация. И еще один момент: как только земли будут переведены – цена на них, скорее всего, сильно повыситься. Как говориться, кто не рискует – тот не пьет шампанского.

***

Судя по динамике развития северной части Всеволожского района, он семимильными шагами приближается к Курортному району. Цены, характер предложение (чаще готовые домовладения), темпы реализации — все подталкивает к этому выводу.

То же самое можно сказать и про плотность проектов на территории. В Курортном уже яблоку негде упасть — земли поделены между загородным жилыми проектами, гостиницами и ресторанами. Садоводства и детские лагеря – последние островки советской жизни в той местности. Глядя на темпы освоения участков вокруг Сертолова, создается ощущение, что история готова повториться.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран

Фото: Екатерина Шубина


← Коттеджные поселки во Всеволожском район...

Таунхаусы в Курортном районе →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x