Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Коттеджные поселки во Всеволожском районе (Приозерское шоссе)

27 июня 2011

Перед тем, как приступить к обзору коттеджных поселков в других районах, мы решили до конца исследовать Всеволожский. В этот раз мы поставили перед собой следующую цель: охватить все наиболее интересные проекты, располагающиеся вокруг пос. Сертолово. Таковых набралось немало! Среди них оказались как старожилы, так и совсем еще новички, только ступающие на путь освоения загородного рынка. Идея сравнить их подход к ведению проектов и выстраиванию концепции показалась нам весьма любопытной.

Сначала пару слов о самом микрорайоне. По сравнению с равнинной территорией вокруг города Всеволожска, северо-западный участок отличает более разнообразный и холмистый рельеф. Лес и древесно-кустарниковая растительность занимают около 80% площади. Встречаются как сосновый лес, так и лиственный.

Так как деревья служат хорошим ориентиром для определения почвы, вы заранее можете предугадать, на какой основе будете ставить дом и жить. Например, сосны и другие еловые растут на сухой песчаной почве с примесью глины. Чаще всего это высокие и ровные участки, хорошо продуваемые ветром. В низинах скорее придется столкнуться с сырой и тяжело просыхаемой почвой, лиственными деревьями и густым кустарником. В таком расположении есть и свои плюсы, но обязательно придется озаботиться о качественной дренажной системе, обеспечивающей стабильное водоотведение.

Что касается инфраструктуры, то здесь неоценимое значение как для местных жителей, так и для девелоперов имеет целая группа лидеров среди торговой недвижимости, расположенных вдоль КАДа. Речь идет о «Мега Парнас»(OBI, IKEA, Ашан), «Максидом», недавно открывшейся «Prisma», «Лента», «Метрика».

Кроме того, район славится местами активного спорта и отдыха: горнолыжные центры «Охта парк», «Орлиная гора», «Игора», «Северный склон», а также аэродром в пос. Касимово, где можно совершить прыжок с парашютом или полетать на легкомоторном самолете. В конноспортнивном клубе «Дерби» предоставляется возможность заняться верховое ездой. В пределах 10/15.км — Медное, Сарженское и Кавголовское озера.

Естественно, девелоперы всегда подчеркивают столь выгодное соседство. По сути, им ничего кроме небольшого магазинчика с минимальным набором продуктов и предметов бытового пользования даже организовывать не обязательно. Буквально поблизости и так продается все необходимое.

Что еще можно назвать среди плюсов этой части Всеволожского района: активно строящееся новое Приозерское шоссе (масштабный проект по строительству автодороги категории I-в от Санкт-Петербурга через Приозерск, Сортавалу до Петрозаводска), которое значительно ускорит путь домой для многих владельцев коттеджей. К концу 2011 года в планах администрации пустить движение по участку от Скотного до поворота на пос. Агалатово.

Все перечисленные факторы служат отличным подспорьем для строительства здесь большого количества коттеджных поселков. Учитывая близость к городу и основным транспортным магистралям, цены на землю могут впечатлить даже самого невозмутимого человека. В проектах наиболее популярных и крупных девелоперов стоимость сотки может доходить до 250/300.тыс. рублей. В поселках со статусом земли ДНП от малоизвестных застройщиков можно найти предложение в районе 100 тыс. рублей.

Мы отобрали 10 проектов для нашего очередного ознакомительного путешествия. Чтобы облегчить восприятие, мы решили разбить их на две части. Первая — перед Вами, вторую — читайте в середине следующей недели. Кроме того, в конце этого материала Вас ждет небольшой сюрприз.

Итак, в путь!

Читайте в материале про: Киссолово, Касимово 1, Сторожевая гора, Охта-Йоки, Петровские сады.

«Киссолово»

Первым поселком, привлекшим наше внимание, стал «Киссолово» от компании «Весна». Проект находится на высокой стадии готовности: в зоне плановой застройки коттеджи готовы, коммуникация подведены, благоустройство идет полным ходом.

На многих форумах его активно обсуждают, и результаты такого повышенного внимания не заставили себя долго ждать: всего за два года продано около 170 из 215 участков с подрядом и без, более 60 домов построено. Причем, как утверждает девелопер, проект реализован исключительно на деньги покупателей (купили — построили), и не потребовал вложения собственных инвестиций. Мы попытались разобраться, в чем же причина успеха?

Во-первых, нельзя не отметить удачную географию: поселок располагается недалеко от Скотного. «Киссолово» более остальных проектов оказалось на руку строительство нового Приозерского шоссе — теперь оно проходит буквально в несколько сот метрах. На наш вопрос, известно ли было заранее о предстоящей активизации строительства, девелопер говорит «нет» и объясняет это стечение обстоятельств развитой интуицией и везением. Чтобы сегодня добраться до поселка, приходится делать крюк через Касимово и Агалатово. Однако, это временное неудобство, так как уже в октябре до «Киссолово» можно будет доехать напрямую по свеженькому асфальту нового шоссе.

Окружающую природу тяжело недооценить. Поселок граничит с богатым лесным массивом и небольшой речушкой со смешным названием «Пипполовка». Купаться в ней будущие жители скорее всего не будут (уж больно мелкая), но в качестве приятного дополнения к общему экстерьеру ее можно смело рассматривать. К тому же, застройщик планирует создать вдоль нее небольшую реакционную зону, включающуюся декоративную набережную.

По стоимости, мы имеем дело с эконом-классом, плавно переходящим в комфорт: коттедж обойдется в сумму от 5 до 9,5 млн. рублей. В принципе, за приемлемые деньги вы получаете качественный дом в хорошем месте.

Стоимость сотки земли без подряда — от 160 тыс. рублей. Однако, обольщаться рано — к этой сумме приплюсуйте 580 тыс. рублей за коммуникации. К осени на оставшееся предложение цена будет поднята на 20%. Это приурочат к открытию дороги и к электрификации (правда чуть запоздало).

Что касается строительных материалов, то здесь предоставлена полная свобода выбора. Основная часть домов в зоне плановой застройки изготовлена из газобетона, но можно выбрать также кирпич, каркас или даже систему «Passiv Haus» — однако данная технология на сегодняшний день в нашей стране нова и потому до массового строительства «пассивных зданий» еще далеко.

Вот тут как раз самое время перейти к моментам, которые вызвали у нас вопросы:

Когда к продаже предлагаются участки без подряда, стандартно возникает ситуация, при которой появляется, так называемый, «шанхай». И в «Киссолово» есть примеры этого явления: в зоне для индивидуальной застройки можно встретить напротив солидного дома из кирпича — деревянную бытовку с грядками. К сожалению, это неминуемый процесс, и регламентировать его весьма сложно: участок в собственности, а значит, владелец может на нем строить практически что угодно.

Несмотря на то, что уже построено около 60 домов, из них заселено всего 4. Девелопер объясняет это тем, что электричество в поселок дали только на прошлой неделе, а до этого приходилось обходиться электрогенератором. Что ж, посмотрим, изменится ли скорость заселения при новых условиях.

И последнее: обратило на себя внимание отсутствие магистрального газа. Предлагаемое «Весной» решение для отопления дома — за счет электроэнергии. Насколько всем известно, это на порядок дороже! И потому моментально встает вопрос: во сколько будет обходиться обслуживание коттеджа?

Как нам объяснили в офисе компании «Весна», отсутствие газа может компенсироваться выбором технологии «Пассивный дом», которому газ в принципе не нужен: «В энергопассивном доме ничтожно малы расходы на отопление. По энергоэффективности он в разы превосходит построенные по стандартной технологии здания. В таких домах тепло зимой и комфортно летом, что практически делает его энергонезависимым, а потребность в незначительном отоплении дома возникает только при отрицательных температурах наружного воздуха".

«Касимово-1»

Далее наш путь лежал в сторону пос. Касимово. В его границах и раскинулся одноименный коттеджный проект от «ДНП «Фактор». В 50 метрах от шоссе упираемся шлагбаум, за которым виднеется большое поле с расположенными на нем домами. С одной стороны территория поселка граничит с частной застройкой. С двух других — проточный пруд и поле, через 500 метров переходящее в густой лесной массив (земли Гослесфонда).

Кстати, один из прилегающих участков (несколько гектар) также принадлежит девелоперу «Касимово», по словам которого пока там ничего строиться не будет и останется нетронутым в качестве живописного фона. Проект располагается на равнине, и видовые характеристики у него действительно отличные. Так что это решение более чем оправдано.

На сегодняшний день построены все 50 домов. Из них 17 уже продано, и в 6-ти полным ходом идут строительные и отделочные работы. Заселен только 1 дом, в течение лета переедут еще 3 семьи. Большинство коттеджей построено из газобетона с облицовочным кирпичом (45), и несколько — на основе каркасной технологии с облицовочным кирпичом (5).

В плане социальной инфраструктуры здесь все в порядке. Но, хочется заметить, это заслуга не столько застройщика, сколько результат удачного месторасположения. Ближайшие магазины расположены в одной автобусной остановке, в соседних поселениях Агалатово и Варметяги — две общеобразовательных школы, поликлиника, почтовое отделения, милиция. Общественный транспорт до Санкт-Петербурга проходит тут же, в 50 м от «Касимово».

Проект был задуман еще до экономического кризиса, в 2006 году. Спустя пару лет, которые ушли на разработку генплана и подготовку земель, было начато строительство домов. Но экономические сложности внесли свои коррективы, и на некоторое время реализация поселка замедлилась. В отличие от предыдущего поселка, здесь все работы ведутся на основе финансов девелопера. То есть покупатель приобретает уже полностью готовый продукт с полным набором коммуникаций.

Возможно, изначально проект планировался, как элитный. По некоторым критериям он действительно соответствует: просторные дома (210 — 335 кв.м), большие участки (16/31.сотка), близость от города (10 км) и шоссе.

Из отмеченных нами минусов:

Время, прошедшее с начала реализации «Касимово», все же оставило свой след на нем. При чем как с концептуальной сточки зрения, так и с практической. Сейчас на рынке загородной недвижимости настолько высокая конкуренция, при чем во всех сегментах, что для успеха нужно четко соответствовать занимаемому классу, обращая должное внимание на все составляющие. И чем дороже проект, тем строже к нему отношение.

Сегодня поселок можно отнести скорее к бизнес-классу (учитывая будущие доработки). Прежде всего, домовладения по цене — от 15 млн. рублей. Инфраструктура также вызывает вопросы. Въездная группа (небольшой деревянный домик) тоже пока далека от «бизнеса». Как комментирует девелопер, пока это временный въезд, а основной будет построен позже. Судя по всему, к ландшафтному дизайну еще не приступали: половина территории представляет собой заросшее травой поле. Учитывая, что заборы между участками отсутствуют, это впечатление только усугубилось. Дорогу подводят только к участку, поэтому к дому приходится идти по доскам. Благоустройством, ограждением и дорожкой к крыльцу придется заниматься уже будущему владельцу.

Словом, требуются доработки, что собственно сейчас и реализует девелопер. Рабочие активно занимаются отделкой. В ближайшем будущем собираются обновлять дороги (второй слой асфальта, обочины будут посыпать тенниситом , который используют на кортах), ставить заборы между линиями внутри поселка.

«Сторожевая гора»

Нам стоило проехать буквально километр по Приозерскому шоссе и свернуть на грунтовую дорогу, как мы оказались у некогда нашумевшего проекта «Сторожевая гора» от компании «Родэкс Северо-Запад». Особенно он запомнился тем, как ярко вышел на рынок и громко заявил о себе, а позже — так же эффектно притормозил деятельность. Причины — судебные дела, иск с требованием признать банкротство и ряд других скандальных моментов. Интернет полон форумов, где разгневанные и разочарованные дольщики советуются друг с другом и интересуются положением своих же дел.

Оказавшись в непосредственной близости от этого поселка, мы решили заехать и взглянуть на происходящее на строительной площадке своими глазами.

Изначально на территории в 44 га планировалось построить 311 домов, как коттеджи, так и таунхаусы. Как театр начинается с вешалки, так и коттеджный поселок начинается с «въездной группы», — именно так решили в «Родэкс Северо-Запад», когда приступили к реализации проекта. В итоге нас встретила огромная (по-другому не сказать) въездная группа, на которой большими буквами написали название поселка. Такое впечатление, что они и ночью подсвечиваются. Гулять, так гулять… По плану в здании должна размещаться не только охрана, но и ресторан, магазины, аптека, предприятия сферы услуг, и даже мини-пекарня. Вообщем, масштабно.

Какая-то часть домов действительно построена. Не хочется бросаться громкими заявлениями о том, заморожено ли строительство или нет, но ни одной единицы техники нами замечено не было, равно как и не одного рабочего или охранника (хотя подозреваю, что последние все же имеются).

«Охта-Йоки»

Если проехать по этой же грунтовой дороге еще метров 400/500. то упираешься в проект под названием «Охта-Йоки» от ЗАО «Единство».

Перед нами предстала приятная для глаз потенциального покупателя картина: работа кипит, строительная техника на месте не стоит, клиенты подъезжают, менеджеры их встречают и на экскурсию приглашают. На выбор предлагается возможность приобрести готовый дом (коттедж под чистовую отделку + участок с коммуникациями), а также землю с подрядом или без. Площадь участков — от 8 до 18 соток.

Поселок рассчитан на 54 дома (1 оч. — 32 коттеджа, 2 оч. — 22), но так как уже сейчас некоторые покупатели приобретают по два участка, застройщик рассчитывает, что тут будут жить 35/40.семей. На данный момент 15 домов уже построено, возведение еще четырех подходит к концу. Сегодня продано уже около 50% первой очереди.

География опять же заслуживает комплиментов (как и у всех окружающих проектов): от шоссе 800 м, вокруг федеральные земли и участок, также принадлежащий ЗАО «Единство» (купили 12 га, из них 8 га — под «Охта-Йоки», а 4 га — останутся свободными). По границе поселка протекает река Охта. В планах застройщика благоустроить выход к ней, организовав реакционную зону.

Естественно, за все это природное окружение приходиться платить. Стоимость земли под свободную застройку обойдется в 360 тыс. рублей за сотку, участок с подрядом — 310 тыс. за сотку плюс строительство дома. Минимальная цена готового предложения — 6,3 млн. рублей. В качестве основной строительной технологии девелопер выбрал панельно-каркасную (5 проектов), также разработаны варианты домов из кирпича (3 проекта).

На наш вопрос, к какому сегменту относит проект сам застройщик, мы получили следующий ответ: по ценам — эконом, по уровню коммуникаций — «четко бизнес-класс!». Тут им действительно есть чем похвастаться: газ, электроснабжение(10/15.кВт), центральные водоснабжение и канализация. Последний пункт — особенная редкость среди коттеджных поселков, где чаще всего канализация локальная. Кроме того, вдоль дорог заложены специальные люки, обеспечивающие, так называемую, ливневую канализацию. Все это плюс минимальный ландшафтный дизайн (дорожка к дому, газон и низкий деревянный заборчик) входят в стоимость.

Девелопер решил делать все самостоятельно, поэтому строительство ведется на собственные финансы и своими силами. В дальнейшем управление поселком также будет осуществляться путем специально созданного для этого подразделения.

Кстати, единственный проект, с которым себя сравнили «Охта-йоки», — небезызвестный «Киссолово».

Моменты, вызвавшие у нас вопросы:

Цена за домовладение начинается от 6,7 млн. рублей (кстати, по такой цене остался всего один дом). Средняя стоимость за оставшиеся в продаже готовые дома — 10 млн. рублей. Конечно, стоит отметить, что площадь у них солидная (от 143 кв.м до 214 кв.м ). На отделку и декорирование ориентировочно уходит 1,5/2.млн. рублей. Шоу-коттедж «под ключ», в который мы зашли, продается за 16 млн. рублей. Учитывая, что мебель в нем была только на первом этаже и речь идет о каркасном доме, нам показалось, что это явно дороговато. Участки под свободную застройку — в районе 4/4.5 млн. рублей. Эконом-классом тут точно не пахнет.

По планам на въезде в поселке должен располагаться мини-маркет. Плюс отдел продаж кивает на «Сторожевую гору»: мол, когда-нибудь ведь ее закончат, а там и ресторан, и магазины. Однако сейчас данное соседство вызывает двоякое впечатление. Когда эта стройка закончится — сказать сложно, а иметь рядом замороженный объект — не каждому по нраву.

«Петровские сады»

А теперь об обещанном сюрпризе:

Мы не успели доехать до этого коттеджного поселка в свою предыдущую поездку, когда колесили вокруг города Всеволожска. Но этот интересный проект не справедливо было бы упустить из зоны своего внимания, поэтому мы с радостью отдаем «долги»!

Это все тот же Всеволожский район, только его южная часть. До «Петровских садов» можно доехать по Мурманскому шоссе, миновав деревню Разметелево и далее поселок Хапо-Ое.

Речь идет о весьма масштабном поселке: планируемое количество домов — 280 на 33 га, практически поровну поделенные на две очереди. На сегодняшний день построен 61 коттедж. Перед нами стояли ровными рядами симпатичные дома, выкрашенные в приятные оттенки. Линии, на которых они располагаются, уже успели получить свои названия: Сливовая, Липовая улицы и так далее. Работы по возведению домов начались в прошлом году, так что компания демонстрирует хорошие результаты. Во многом это объясняется выбранной девелопером технологией строительства — панельно-каркасная. Как известно, она позволяет значительно сократить сроки возведения.

Отдел продаж пожинает плоды активной рекламы проекта: например, за май поступило около 1300 звонков. На сегодняшний день, 15% домов продано плюс земельные участки. В день приезжают — 2/3.семьи. Словом, ажиотаж. В чем же причина?

По стоимости и метражу домов предложение приближено к городскому жилью: 114 кв.м за 5,2 млн. рублей (минимальное предложение) соответствует двухкомнатной квартире в одном из районов Петербурга. Но здесь и площадь побольше, и придомовая территория имеется (от 9 до 12 соток).

Территорию двух демонстрационных домов собираются облагородить, рассадив вокруг пихты и кипарисы. Таким образом, застройщик продемонстрирует будущим покупателям их возможности по «неведению красоты» на своих собственных дворах. Помимо травки и аккуратных дорожек к домам иного ландшафтного дизайна не предвидеться, но тут не стоит забывать, что перед нами стандартный эконом-класс, хоть и на хорошем уровне.

Кстати, с июня в продажу были выведены вечно популярные земельные участки под самостоятельную застройку (120 тыс. рублей/за сотку, наделы площадью от 9 до 12 соток).

На счет инфраструктуры: планируется детская и спортивная площадки, магазин и гостевая праковка. Приблизительно в 100/150.метрах — дорога, по которой ходит общественный транспорт. В 700 м — карьер.

Вообще ощущение простора здесь возведено в «квадрат»: вокруг поля, а в вдалеке виднеется лес. На эту же атмосферу работают кованая ограда по периметру поселка, низкий, еле заметный, заборчик между домами и проекты домов, в которые заложены панорамные окна. По замыслу застройщика они должны позволить расширить небольшое пространство внутри домов за счет окружающих видов.

Из недочетов:

Как в поселке «Киссолово», среди предложенных коммуникаций не обнаружили наличие газа. Однако, как нам отметили в офисе компании, на текущий момент ведутся проектные работы по газификации поселка.

Несколько смутило расположение. В силу того, что на участке между поселком и дорогой не растет практически никакой растительности выше травяного покрова, территория проекта просматривается издалека. Ограда — легкая и на ней взгляд не задерживается. Возможно, будущим владельцам захочется большей интимности.

Нарезка участков достаточно плотная. В итоге, получается ситуация «окна в окна» (правда, по проектам уже построенных домов панорамные окна гостиной одного дома не выходят на гостиную другого дома). А это значит, сидя на своем диване, ты будешь с близкого расстояния наблюдать чужую жизнь, да и сам окажешься под прицелом любопытных глаз. Картину может исправить забор, зеленая изгородь или исключительная открытость и доброжелательность соседей. Плюс встает вопрос, во сколько обойдет обогрев дома с подобным остеклением зимой. Этот момент специалисты компании прокомментировали следующим образом: потому и выбрана технология каркасно-панельного домостроения, когда дом работает по принципу «термоса», то есть не отдает полученное тепло.

***

Итак, подведем промежуточный итог.

Замышляя некий загородный проект, каждый девелопер решает для себя, с какой стороны он к нему приступит. Кто-то начинает с тщательной подготовки территории, прокладывании качественных дорог и обеспечения максимально возможного списка коммуникаций. Другой сразу строит дома, занимаясь остальными вопросами уже параллельно. Перед тем, как выбирать себе дом, необходимо четко определить, какой набор опций важен именно для Вас. Не спешите особо с покупкой — благо во Всеволожском районе есть из чего выбрать, но и долго перебирать не стоит — достойные проекты реализуются достаточно быстро.

Продолжение читайте на этой неделе!

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран

Фото: Екатерина Шубина


← Коттеджи во Всеволожском районе (часть I...

Поселки во Всеволожском районе (Приозерс... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x