Межевание участка станет обязательным Межевание участка станет обязательным
Новые изменения в законе «О государственной регистрации». Для чего нужно межевание?
Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Коттеджи во Всеволожском районе (часть II)

27 мая 2011

Мы продолжаем серию обзоров загородной недвижимости Петербурга под названием «Тур де Village». В прошлый раз мы рассказывали о таунхаусах в южной части Всеволожского района. Чтобы окончательно осветить эту часть области, решено было отправиться с поездкой по тем же местам, но уже с прицелом на коттеджи.

В данной локации плотность проектов на один квадратный километр просто зашкаливает. Объясняется это близостью к городу, отсутствием тотальных пробок и развитой инфраструктурой. Конечно, и минусов у района достаточно, но обо всем по порядку.

По данным портала Poselkispb.ru, здесь ведет продажи 81 организованный поселок, что составляет 28% от всего предложения Ленобласти: на сегодняшний день это самый высокий показатель среди остальных районов. Кроме того, Всеволожский район является и самым популярным в отношении появления новых проектов на загородном рынке. Причем он держит «пальму первенства» уже несколько лет.

Его регулярно сравнивают с престижным Курортным районом, пытаясь определить, кто же из них наиболее привлекателен и удобен для жизни. Но это как раз тот случай, когда сопоставления и сверки вряд ли принесут какой-то весомый и точный результат. Эти конкуренты по своему развитию находятся приблизительно на одном уровне, а соотношение плюсов и минусов в каждом из них уравновешено. Где-то залив, столетние сосны и пробки, а где-то бескрайние поля, озера и энергетический дефицит.

Экологическая обстановка не вызывает особо неприятных опасений. Конечно, Морозовский химический завод и перспективы строительства мусоросжигательного завода в Янино радости у потенциальных жителей района не вызовут, но и вряд ли остановят при покупке. Они не представляют такой угрозы, чтобы стать решающими аргументами.

Выбирая, какой сегмент рассматривать, мы решили остановиться на комфорт- и бизнес-классах. В силу того, что землю здесь трудно назвать дешевой, бюджетное предложение тоже найти нелегко. Элитку в данном обзоре мы не учитываем, так как это особый сегмент, целый мир, который заслуживает отдельного разговора. Мы обязательно посвятим этой теме одну из наших последующих поездок.

При выборе места проживания, конечно, не стоит забывать о грамотном и обстоятельном анализе и изучении рынка, но окончательное решение все же принимается обычно по велению сердца и интуиции.

А сейчас — жмем на газ!

Читайте в материале про: Румболово, Новое Минулово, Вишневый Сад, Петровское Барокко, Янтарный Бор.

«Румболово»

Коттеджный поселок «Румболово» от одной из самых известных в сфере девелопмента компаний («Пулэкспресс») располагается в 11 км от КАД по Дороге жизни, через 500 м после поворота на Щеглово. Его достаточно легко найти, так что Вашим гостям не придется долго плутать по Ленобласти в поисках указателя. Уже издали видна элегантная кованая ограда, окружающая всю территорию застройки.

Проект предназначен для постоянного проживания и имеет строгую архитектурную концепцию: все дома строятся в едином стиле по шести проектам (площадь от 218 до 453 кв.м). Большинство коттеджей уже готовы, в некоторых полным ходом идут внутренние отделочные работы и обустройство участков. Несколько домов уже заселены. Это объясняется тем, что поселок был выведен на рынок осенью 2007 года, и за это время застройщик успел привести его в презентабельный вид. Хотя из-за того, что проект поступил в продажу не в самый удачный момент (за год до кризиса), пришлось несколько дорабатывать концепцию. После экономического коллапса продавать дорогой сегмент стало сложно, и девелопер принял решение расширить линейку архитектурных проектов, добавив два более скромных варианта домов: площадью 218 и 260 кв.м.

На сегодняшний день в стадии строительства осталось буквально несколько домов, поэтому потенциальному покупателю не надо будет ждать несколько лет до того заветного момента, когда все соседи достроятся. Из 72 участков свободными остались 28, из них — 11 домовладений и 17 земельных участков. Оставшееся предложение застройщик планирует реализовать за 1,5/2.года.

Несколько удивил класс, который девелопер присваивает своему проекту — премиум. Мы скорее отнесли бы его к высокому «бизнесу». Причин несколько, но самая очевидная и поверхностная — минимальная стоимость предложения: участки продаются за сумму от 7,15 млн. — до 18,2 млн. рублей. Так, например, коттедж площадью 218 кв.м на 11 сотках обойдется в 14,1 млн. рублей. По оценкам некоторых аналитиков элитный сегмент в принципе начинается от 30 млн рублей, поэтому до премиума «Румболово» точно не дотягивает.

Между домовладениями не предусмотрены заборы, что придает внешнему виду поселка ощущение открытого и свободного пространства, не загроможденного лишними элементами. Возможно, в будущем хозяева домов все же построят их, но пока это выступает своего рода изюминкой. Коттеджи имеют большие площади панорамного остекления, поэтому окружающая атмосфера играет важную роль. По территории протекает ручей Мельничный, в нескольких местах перехваченный мостиками. Привлекает внимание расположенный в центральной части поселка небольшой, но вполне эффектный водопад.

В целом, проект произвел приятное впечатление. Из недочетов: несмотря на очевидные попытки застройщика использовать разнообразные приемы ландшафтного дизайна, на фоне современных просторных домов газоны местами выглядят неухоженно. Практически отсутствуют деревья и высокий кустарник. Так как их нет даже вдоль общей ажурной ограды, весь поселок просматривается еще с дороги. Конечно, вокруг леса и поля, их видно с крыльца, и это отлично. Но все-таки не каждый человек настолько открыт к миру, что, прогуливаясь в купальнике по своему загородному участку, способен радостно реагировать на любопытные лица, высовывающиеся из проезжающих машин.

Вполне возможно, что со временем, когда все строительство и ремонты закончатся, эту ландшафтную часть проекта окончательно доработают.

«Новое Минулово»

Если продолжить путь по направлению к Щеглово, то вскоре, переехав железнодорожные пути и станцию «Романовка», подъезжаешь к коттеджному поселку от ИСК «Константа» — «Новое Минулово». Здесь мы имеем дело с комфорт-классом: на небольших участках стоят симпатичные дома из газобетона, которые по цене сопоставимы с двух-, трехкомнатной квартирой в Петербурге.

Этот поселок знаменит своей масштабностью и многосерийностью. Поэтому клиенту не придется гадать, что будет построено и как оно будет выглядеть. Есть возможность сначала ознакомиться с обжитой частью поселка, и только потом перейти к выбору. Очереди проекта территориально разделены на две части, которые находятся по разные стороны от небольшого поля. Здесь как в сказке: налево пойдешь — первые четыре очереди найдешь, направо пойдешь — с пятой по седьмую обретешь. Конечно, это скорее альтернатива квартире, чем уединенная дача на берегу реки.

Левую часть поселка объединяет высокая степень готовности коттеджей. Первая и вторая (43 домовладения) очереди построены и введены в эксплуатацию. Часть домов заселена, в остальных — хозяева занимаются внутренней отделкой. В настоящее время заканчиваются общестроительные работы по третьей очереди: дома готовы, и осталось завершить работу по инженерному обеспечению коттеджей и благоустройству территории. В четвертой очереди девелопер реализовал участки под самостоятельную застройку, люди строятся, и в продаже осталось несколько коттеджей.

По сравнению с «Румболово», по периметру «Нового Минулово» помимо забора растут высокие тополя с богатой кроной. Эта естественная ограда работает на создание обособленного и завершенного вида поселка. Кстати, между внутрипоселковыми дорогами и коттеджами предусмотрен невысокий простой штакетник. В принципе, его можно заменить на все, что только душе угодно, но большинство владельцев этого не делает, благодаря чему поддерживается общая архитектурная концепция поселка и ощущение простора. В глаза бросается большое количество зелени: цветущих лужаек и газонов.

Встроенные гаражи предусмотрены только в домах большой площади (250 кв.м), поэтому владельцам коттеджей в СПб меньших габаритов машину придется ставить у дома или строить гараж отдельно. Но «Новое Минулово» не одиноко в этом решении. Отказ от строительства «комнат» для автомобилей уже успело стать трендом на рынке. Застройщики аргументируют тем, что машину держать в крытом помещении, совмещенным с домом, нежелательно для ее технического состояния. Да и дома испарения ни к чему. Поэтому сейчас часто предлагаются навесы для укрытия «ласточек» и «малышек».

Правая, не готовая, часть проекта объединяет в себе 5, 6 и 7 очереди. Здесь активно идет строительство и работает техника.

Что вызвало у нас вопросы: судьба свободного поля, расположенного между двумя частями проекта. Его участь напрямую отразится на общем впечатлении от коттеджного поселка. Пока оно не застроено — это красивый газон, который служит отличным фоном. Как рассказали нам в офисе компании, в настоящее время ИСК «Константа» ведет переговоры с собственником этого земельного участка о его приобретении под малоэтажную застройку.

От Щеглово к поселку ведет достаточно разбитая дорога. Это минус, но легко поправимый. В планах администрации Щегловского сельского поселения на этот год — асфальтирование участка от центральной дороги пос. Щеглово до заезда на территорию «Нового Минулово».

И второй момент, на который мы обратили внимание: достаточно экономная нарезка участков и плотная застройка домами, что делает неминуемым появления ситуации «окна в окна». Но с другой стороны, откуда в комфорт классе взяться большим участкам? Предложение идеально соответствует своему классу, и, учитывая непомерно высокие цены на землю в данной локации, проект выполнен на весьма высоком уровне.

«Комфортные» цены варьируют в зависимости от размера дома, прилегающего земельного участка и готовности той очереди, в которой он находится. Так, в 3-ей очереди дом с участком будет стоить от 8,7 млн. рублей, в 4-ой — от 5,5 млн. рублей, в 5-ой,6-ой и 7-ой — от 3,9 млн. рублей.

«Вишневый сад»

Следующим пунктом нашей редакционной поездки стал проект под литературным названием «Вишневый сад». О его местонахождении мы знали только то, что этот новый микрорайон Всеволожска (соответственно, ИЖС) находится в долине реки Лубья, между улицей Чехова и Торговым проспектом. Сказать откровенно, мы искали его около часа, встретив на своем пути еще несколько других поселков. Клиенты могут запросто на них переключиться. Но нас привлекла обещанная цена (180 тыс. рублей за сотку), поэтому мы настойчиво продолжали свои поиски, которые в итоге увенчались успехом.

Перед нами предстал большой луг, уходящий в горизонт. Застройщик (ООО «Всеволожское земельное общество -120») реализует здесь участки с инженерными сетями и возможностью заказать подряд (116 участков за 3 очереди). Также, можно построить дом самостоятельно, купив только земельный надел.

На сегодня инфраструктура развита слабовато. Нет даже асфальтированной дороги. Как рассказал нам менеджер проекта, газ начнут прокладывать через неделю. Монтажные работы ориентировочно займут 2,5/3.месяца. Вероятно, все это объясняется новизной проекта и тем, что застройщик решил доводить его до ума уже в процессе реализации.

Пока на территории поселка готов один шоу-дом, и залито четыре фундамента. Продажи открыли в сентябре 2010 года. Зимний период традиционно отличался пассивностью с точки зрения заключения сделок. Весной процесс пошел активнее, и из 38 наделов первой очереди 15 участков уже продано.

Кстати, буквально в одном километре от этого поселка реализуется другой проект — клубный квартал «Хвойное». Судя по названию понятно, что речь идет об участках с вековыми соснами, которые девелопер реализует по 260 тыс. рублей за сотку. И пусть на участках в «Вишневом саду» нет ни одного дерева вишни, цены здесь на треть меньше — 180 тыс. рублей. На мимолетный взгляд основная разница между проектами в наличии деревьев и красивого забора.

По социальной инфраструктуре: в 1,5 км находится ж/д станция «Мельничный ручей», в 1 км — магазин, в 3 км — Ждановское озеро. Да и сам город Всеволожск — под боком.

«Петровское барокко»

Вообще история про Ждановские озера (1-ое и 2-ое) весьма поучительная. Половина коттеджных проектов во Всеволожском районе называют их в качестве близлежащих водоемов. Иногда такое ощущение, километраж считается просто путем соединения на карте пунктов А и В прямой линией. Хотя на самом деле до озера — как пешком до Китая.

Ждановские озера — модная фишка, атрибут, которым многие кичатся. Похожая ситуация сложилась в северной части Всеволожского района с питомником зубробизонов. Там, в своем описании, поселки не применут сообщить о необычном соседстве, хотя это не всегда соответствует действительности.

Так вот, проект, который мы посетили следующим, действительно размещается на берегу одного из Ждановских озер. Живописное природное окружение заставило нас остановиться, даже не доехав до самого поселка несколько сот метров. На поле мы увидели пасущихся овец и коз, лошадей и коров. Экология тут в отличном состоянии, и будущим владельцам коттеджей доставят огромное удовольствие прогулки вокруг своего поселка. Учитывая, что статус земельных участков в «Петровском барокко» — ИЖС, цены им нет. А стоимость, кстати, есть: от 9 млн. рублей за дом от 162 кв.м на 13 сотках.

Но вернемся к более земным и бытовым моментам. Подъехав к строящимся домам по, честно говоря, не самой ровной дороге, мы не обнаружили ни ограждающего территорию забора, ни банального шлагбаума или иного вида охраны. Для проекта, который согласно анонсам должен будет состоять из 177 домовладений на 40 га, ситуация несколько невнятная. Впрочем, у каждого своя стратегия: кто-то сначала все обносит высоким забором, а потом начинает стройку, другие же делают с точностью наоборот.

Первая очередь состоит из 43 коттеджей, из них около половины на сегодня построено и выглядит вполне симпатично. Как сообщили нам в отделе продаж, и строительные работы, и темпы реализации идут по графику: продано уже 21 домовладение.

По информации о поселке, срок сдачи первой очереди — 4 квартал 2011 года. Создалось впечатление, что если возвести коттеджи из газобетона в необходимом количестве застройщик успеет к заявленному времени (часть уже построена), то обеспечить их инфраструктурой — уже сомнительно. Девелопер анонсирует улицы шириной до 17 метров, велосипедные дорожки, освещенные тротуары, детские площадки, и даже автомойку. Несколько внутрипоселковых дорог заасфальтировано, но общий подъезд к проекту — пока нет.

«Янтарный бор»

Мы решили продолжить свою загородную экскурсию по уникальным с точки зрения природы и экологии местам, и направились по Колтушскому шоссе в сторону Воейково и Кирполья. Здесь рядом с уже известным и обжитым проектом «Лукоморье» компания Parabola group реализует земельные участки в еще одном своем поселке — «Янтарный бор». Название полностью отражает увиденное: ягодные полянки и высоченные сосны, картинно пропускающие солнечные лучи, ручьи и родники с чистой водой. В отличие от большинства поселков (от того же «Вишневого сада»), расположенных на низкой и почти плоской равнине, тут сохранен такой редкий для Всеволожского района холмистый рельеф. Несмотря на активно застраиваемую Ленобласть, девелоперу удалось найти 7 га, окруженных со всех сторон лесом.

Но за всю эту первозданность, естественно, приходиться платить бОльшую цену, чем за поля и луга. Стоимость начинается от 450 до 600 тыс. рублей за сотку. В случае, если покупатель решает строиться самостоятельно, ему придется обязательно согласовывать архитектурный проект, где будут рекомендованы определенные технологии строительства: дома должны быть построены из керамического кирпича, поризованной керамики или газобетона. Хоть сроки строительства не регламентированы…

Сегодня участки уже размежеваны, подведена дорога, «на носу» — прокладка коммуникаций. Закончить строительство Parabola Group рассчитывает в конце 2011-го. На данный момент продано восемь участков. Инфраструктурно проект будет объединен с готовым «Лукоморье», где уже предусмотрены зона отдыха, клуб с бильярдом и даже собственная часовня. В этом смысле будущим жильцам повезло — часто подобные социальные объекты застраиваются в последний момент, а тут уже все функционирует. Еще дом свой можешь не достроить, а уже ходить играть в бильярд.

О запуске этого нового коттеджного поселка девелопер объявил в октябре 2010 года, перед самой зимней «спячкой». Соответственно работы по строительству и обустройству находятся еще на начальной стадии. Обычно, в подобных случаях потенциальному покупателю приходится полагаться на удачу и ответственность застройщика, надеясь, что проект не будет заморожен или заброшен. В случае с Parabola group железно срабатывает авторитет девелопера, его опыт и примеры уже реализованных коттеджных поселков.

На обратном пути по Воейковскому шоссе мы заметили еще один коттеджный поселок. «Зеленые каскады» ранее были известны как «Колтушские холмы», но спустя время претерпели реконцепцию. Вдоль дороги по обе стороны стоят готовые и уже заселенные просторные коттеджи и дуплексы. В продаже остался только 1 дом. Во второй очереди реализуются только участки.

Несмотря на то, что предложение здесь нельзя было назвать дешевым (еще чуть больше года назад последние дома площадью по 550 кв. м стоили по 25 млн. рублей), проект успешно реализован.

***

Что для Вас кажется наиболее важным и значительным при покупке загородного дома в относительной близости от города? Кто-то первым делом называет транспортную доступность, мечтая не трястись по разбитой дороге полтора часа к своему драгоценному коттеджу. Тут уж никакой отдых не в радость. Можно отправить туда тещу с детьми на лето, но сам каждый день так ездить не будешь.

Другому самое главное — качественный дом на ровном и сухом участке. Коттедж из, например, газобетона хоть в элитном, хоть в бюджетном поселке — вещь приблизительно одинаковая. Те же стены, та же крыша… Если его делали профессионалы, то проживешь в нем без бед и хлопот несколько десятилетий.

Многие больше всего озабочены экологией места и окружающей природой. Чтобы обязательно рядом была речка и в ней карась, в небе — аист с лебедями. А как далеко и что именно построено — разберется по ходу дела. Таких любителей тоже не мало.

Но вообще-то, признаться, встает один скромный вопрос: а все вместе нельзя? Не хочется идти на компромиссы, на что-то «махать рукой»...

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран

Фотограф: Екатерина Шубина


← Таунхаусы во Всеволожском районе (часть...

Коттеджные поселки во Всеволожском район... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x