Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Как построить дом своей мечты? Выбираем проект коттеджа

12 ноября 2013

Строительство загородного дома – занятие увлекательное, но вместе с тем чрезвычайно хлопотное, ведь нужно учесть столько важных моментов, что у простого обывателя голова пойдет кругом. Приобретение участка, выбор подходящего проекта коттеджа, закупка материалов, поиск толковых строителей, которые смогут справиться с поставленной задачей — все это займет массу вашего времени и сил.

Конечно, если речь идет о наделе с подрядом в коттеджном поселке, ситуация немного упрощается: девелопер предложит несколько вариантов на выбор и построит дом в оговоренные сроки. Покупателю останется отслеживать строительный процесс и готовиться к будущему обустройству дома. Однако, пока земельная нарезка под самостоятельную застройку лидирует в числе всех загородных предложений Ленобласти, изучать все тонкости и нюансы возведения коттеджа придется большинству интересантов рынка.

Одно из мероприятий на прошедшей в Петербурге с 1 по 3 ноября 2013 года выставке «Ярмарка недвижимости» было посвящено выбору проекта коттеджа в СПб и тем важным аспектам, которые нужно при этом учесть. Материал наверняка будет интересен тем, кто уже возводит дом своей мечты – самостоятельно или с участием девелопера коттеджного проекта, но еще больше он будет полезен тем, кто только встал на путь. Актуальные советы и рекомендации мы получили от архитектора компании Grand House Дарьи Бойцовой.

С чего начать?

1. Исследуем участок

Картинка идеальной загородной усадьбы рождается в воображении мгновенно, и вот мы уже грезим о том, как высаживаем цветы на лужайке перед собственным красивым домиком. Однако, прежде чем мечты станут реальностью, пройдут долгие месяцы строительных работ, результат которых порой сложно предугадать.

Чтобы вы смогли построить желаемый коттедж, необходимо, в первую очередь, со всей ответственностью подойти к выбору участка. Важную роль в этом играет не только живописность местоположения и количество соток, но и качество грунтов – от них во многом зависят затраты на последующие работы. Например, стоимость прокладки коммуникаций и монтажа фундамента может превышать цену самого земельного надела.

Если вы собираетесь приобрести участок в коттеджном поселке, то следует узнать у девелопера о наличии «геологии» хотя бы одного из участков. Под «геологией» подразумевают инженерно-геологические изыскания, которые проводятся специализированными организациями (геолого-геодезическими компаниями) для выявления особенностей грунтов.

Если данных по их качеству нет, то стоит прислушаться к совету архитектора и вызвать специалистов для проведения подобных работ, что, правда, не всегда возможно сделать перед покупкой участка.

Для того чтобы провести необходимые замеры, делается как минимум 2 шурфа (шурф – вертикальная горная выработка) глубиной по 4 метра. Такого количества вполне достаточно при условии отсутствия на участке рельефа. При стоимости бурения порядка 1,5 тыс. руб. за 1 метр, общая сумма составит 12 -15 тыс. тыс. руб., что с учетом последующих расходов на возведение дома не так уж и много.

Результаты исследования должны будут показать разрез по слоям грунтов с соответствующими коэффициентами, а также модуль их деформации. Именно от него зависит выбор фундамента: будет он ленточным или же придется монтировать монолитную железобетонную плиту (и какой толщины). К слову сказать, грунты в рамках одного коттеджного поселка могут различаться кардинально.

Кроме того, геологические работы помогут выявить уровень грунтовых вод на участке, от которого зависит возможность создания подвального этажа. Как поясняет архитектор, делать его нежелательно, если уровень вод высок, однако он может быть необходимым, если уровень грунта с подходящим для строительства модулем деформации находится на несколько метров ниже изначально запланированного.

2. Ориентируемся на стороны света

Итак, почва на участке изучена вдоль и поперек – самое время определиться с конкретным местом для возведения дома. В первую очередь, обращаем внимание на стороны света, с учетом которых он должен быть построен.

Чтобы в дневное время рекреационная группа (гостиная, спальня, детская) получала наибольшее количество солнечных лучей, ее окна лучше всего ориентировать на южную сторону, соответственно, технические помещения, а также все кабели, септик, газгольдер (если таковой будет установлен) размещаем на севере. Однако часто бывает так, что как раз с южной стороны открывается не самый желанный вид – на постройки соседей, а значит, располагать коттедж придется, скорее всего, по касательной, с видом на запад или восток. Итак, стороны света мы в учли, идем дальше.

3. Учитываем коммуникации

Далее архитектор советует обратить внимание на существующие, а также на запланированные на участке коммуникации. Так, подключения магистрального газа в коттеджных поселках порой приходится ждать годами, а значит, при проектировании дома стоит рассмотреть и другие варианты его отопления – дизельным топливом, электричеством и природным газом.

По мнению Дарьи Бойцовой, принимавшей участие в расчете цен в рамках одного из проектов, отопление с помощью дизеля оказалось одним из самых дорогих. Так, на обогрев зимой дома площадью 200 кв. м может уйти порядка 50 тыс. рублей в месяц, к тому же дизельный генератор мощностью свыше 3/4.кВт потребует больших объемов топлива, которые нужно где-то хранить. Электричество тоже не является дешевым вариантом, особенно с учетом отсутствия во многих поселках необходимых 15 кВт мощности.

Архитектор рекомендует обратить свое внимание на отопление природным газом с помощью газгольдера. Он имеет некоторое преимущество перед магистральным газом – подключив к нему газовый генератор мощностью 9/10.кВт, можно как минимум в течение недели быть автономным — с отоплением и электричеством. Это актуально в Ленинградской области, где перебои с электроснабжением не так уж и редки. Подключить подобный генератор к магистральному газу не получится – ни одна комиссия подобный проект не согласует.

4. Смотрим на регламенты застройки

Чтобы окончательно определиться с пятном застройки, необходимо выяснить, какие строительные регламенты существуют в данной местности. Узнать о них можно, обратившись в администрацию муниципального образования или же к районному архитектору в Комитет по градостроительству и архитектуре, а в случае приобретения земельного участка через аукцион — в договоре купли-продажи.

В регламенте обозначаются отступы от красной линии, которая отделяет территорию общего пользования от частной застройки. По умолчанию они составляют 5 метров для капитальных жилых строений и 3 метра – для вспомогательных (гаража, котельной). Таким образом, если рядом с участком проходит поселковая дорога или лесополоса, нельзя возводить постройки ближе 3/5.метров от них.

Также необходимо отступить от границ участков соседей – не менее 3-х метров с каждой стороны. В случае если дом соседа построен давно и стоит вплотную к забору, то нужно соблюсти противопожарный разрыв, который для каменных строений составляет 8 метров, а для деревянных – 12 метров.

Еще до приобретения участка нужно выяснить, не проходят ли по нему подземные магистральные коммуникации. Санитарная зона в данной ситуации будет составлять по 3 метра с каждой стороны от проложенных сетей.

Не забываем и про высотный регламент, от которого зависит, будет второй или третий этажи дома полноценными или же придется ограничиться мансардой.

5. Определяемся с дополнительными постройками

Перед началом строительства основного дома важно определиться и со вспомогательными строениями (гаражом, баней, котельной, зоной барбекю), с их расположением относительно друг друга и с тем, как они будут между собой соединены. Это позволит избежать в дальнейшем хаотичной застройки участка. Согласно регламенту, для них действуют те же противопожарные разрывы 8/12.метров.

В результате изучения регламентов, а также после того как определены ожидаемые параметры будущего дома (расположение входной, рекреационной и технической части, лестницы, количество комнат), можно приступать к поиску коттеджа, подходящего для возведения на пригодной зоне участка.

Выбираем проект

Когда проект дома определен, будущему домовладельцу самое время решить: строить его строго в соответствии с планом, или же обратиться за помощью к специалистам, которые помогут модифицировать коттедж в соответствии с вашими пожеланиями, например, добавив веранду или террасу.

Обратившись с выбранным планом дома, который является одновременно и техническим заданием, к архитектору, вы сможете определить для себя многие важные моменты — где и что лучше построить, как расположить. При необходимости выполняется зеркальное отображение проекта, при этом его стоимость останется прежней.

Однако модифицировать коттедж можно только до определенных пределов. Так, конфигурацию несущих стен и световых проемов лучше оставить в том виде, в котором они изначально спроектированы. Иначе излишняя страсть к переделкам может нарушить нормы безопасности эксплуатации здания или нанести урон его архитектурному облику.

Таким образом, при выборе проекта обращаем внимание на 2 основных момента: на внешний вид и на планировочное решение будущего дома. Так, его неудачная компоновка относительно точек подключения коммуникаций может значительно повысить стоимость их проведения.

Кстати о коммуникациях: если планируется отопление газом, то следует сразу определиться с местом расположения котельной — будет она находиться в отдельном помещении или же внутри дома. Например, если газовая труба заходит сначала в помещение котельной, а уже оттуда идет на кухню к газовой плите, то, согласно нормативам, прокладывать ее можно только поверху. В результате, желтая труба станет непременным «украшением» фасада здания. Если такой вариант вас не устраивает, то готовить придется на электроплите.

В отношении котельной, расположенной внутри дома, существуют нормативные требования. Во-первых, объем помещения должен быть не менее 15 м3, затем рассчитывается площадь остекления, наличие которого является обязательным требованием — 0,03 м2 на каждый куб помещения. В результате, окно может занять порядка квадратного метра, что также нужно учитывать в дальнейшем проектировании. При этом запрещается оборудование котлов во влажных помещениях (в том числе в санузле), отдельный вход в котельную можно не делать.

Согласовываем проект

Вы определились с проектом будущего дома и уже готовы приступить к началу работ, однако торопиться не стоит – как и в любом строительстве, на возведение собственного дома нужно получить разрешение.

Скажем сразу, что для земельного участка, находящегося в составе организованного коттеджного поселка (ДНП, садоводства) ситуация обстоит несколько проще — регламент определяет поселок, а за его соблюдением следит девелопер, который и получает все необходимые разрешения. Итак, что же нужно сделать для получения разрешения на самостоятельное строительство?

Если участок находится в статусе ИЖС, необходимо оформить схему планировочной организации участка (с привлечением специализированных организаций или же самостоятельно). В ней обозначаются места уже существующих, а также будущих объектов капитального строительства с обозначением подъездов и подходов, границы зон действия публичных сервитутов, санитарно-защитных зон. Схема должна содержать в себе информацию о площади земельного участка и жилого дома, о количестве этажей и высоте здания, о типе ограждения, а также расчеты процента застройки.

Не забываем и о том, что форма земельного участка на местности никогда не бывает идеальной, а значит, для определения его границ (тем более для вычисления площади) понадобятся координаты поворотных точек участка в мировой системе координат XY. Если таковые не указаны в договоре купли-продажи, то вам придется воспользоваться услугами кадастрового инженера, который с помощью спутниковых меток определит их с минимальной погрешностью.

Со схемой планировочной организацией, с договором купли-продажи необходимо обратиться к архитектору района, который выдает разрешение на строительство. Однако не всегда работа уполномоченных органов идет с желаемой скоростью, в результате — строительные работы идут и без необходимых санкций, к тому же нередко происходит отклонение от допустимых норм.

Регистрировать дом собственнику все равно придется (иначе к нему не подключат централизованные коммуникации, например, электричество). Как вариант, можно попробовать доказать, что он был возведен 3 года назад. «В таком случае приедут работники ПИБа, обмерят строение, укажут на нарушения регламента (если таковые присутствуют), выпишут штраф (2500 тыс. руб.), который вы обязаны заплатить. После этого внесут дом в реестр в существующем виде, – поясняет Дарья Бойцова. — При соблюдении требований регламентов отказать в его регистрации не имеют права».

Рабочие моменты

Чтобы финансовые вложения в строительство себя оправдали, и вы смогли достичь желаемого результата, советуем прислушаться к нескольким рекомендациям профессионального архитектора.

Во-первых, следует особенно внимательно отнестись к выбору подрядчика, к методу составления сметы работ. «Если в ней указаны лишь общие суммы для каждого раздела (например, фундамент – 1 млн. руб.), то это показатель того, что застройщик либо не утруждает себя заниматься расчетами, либо совсем недавно в этом деле», — поясняет архитектор.

Во-первых, нужно помнить, что подрядчик не несет ответственности за измененные планировочные решения. «Если вы решили передвинуть стенку, и это повлекло за собой фатальные ошибки в будущем, то вся ответственность только на вас», — говорит госпожа Бойцова.

Присутствовать на стройке постоянно – редкая возможность для многих из нас. Быть в курсе всех этапов стройки помогут фотоотчеты, делать которые архитектор рекомендует в обязательном порядке. Это полезно не только для контроля над качественным исполнением работ, но и для повышения ликвидности здания в случае его последующей продажи.

Кроме того, массу подводных камней, особенно для непрофессионалов, таит в себе выбор материалов для возведения дома. Существует стереотип относительно их стоимости. «На самом деле куб кирпича стоит дешевле, чем куб газобетона. Работа с кирпичом несколько дороже, но в итоге это все нивелируется: клей для газобетона стоит дороже, чем цементно-песчаный раствор», — поясняет архитектор. Таким образом, опираться в выборе следует в первую очередь на их долговечность, а чтобы не ошибиться с необходимым количеством, специалист рекомендует покупать их с запасом. В свою очередь, кажущаяся дешевизна современных материалов может обернуться дополнительными затратами в будущем, которые в начале работ неочевидны даже для самих строителей.

Для того чтобы найти наиболее подходящий по стоимости проект, обращайтесь как можно в большее число фирм-подрядчиков, которые просчитают его стоимость. «Вы получите огромный разброс цен, среди которых необходимо выбрать не обязательно самый дешевый, а самый объективный вариант, — советует архитектор. — Очень часто во время строительства возникают дополнительные затраты».

***

В заключение скажем, что оформлять взаимоотношения сторон (заказчика и подрядчика) необходимо документально – при необходимости будет проще отстаивать свои интересы в судебном порядке. Но это возможно только с зарегистрированными фирмами-юридическими лицами. В том случае, если вы нанимаете строительную бригаду, гарантий нет практически никаких. Однако можно нанять специалиста по техническому надзору — компетентное в вопросах строительства лицо, которое согласно заключенному договору будет контролировать ход работ, а также отвечать за качество их исполнения.

«Существует специальный журнал технического надзора, в котором фиксируются все процессы, включая дату, объем и качество поставляемых расходных материалов. Специалист может контролировать определенные стадии процесса, приезжая на сдачу этапа работ, а может быть непосредственным его участником», – комментирует Дарья Бойцова.

Таким образом, он осуществляет представительство собственника на стройплощадке, решает все возникающие проблемы со строителями и поставщиками.

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: Poselkispb.ru


← Конец «холодной войны», или выбираем луч...

Что общего у газобетона и пенобетона, ил... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x