Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Предновогодние итоги работы от компании Luonto Предновогодние итоги работы от компании Luonto
Компания Luonto рассказывает о результатах года и вспоминает наиболее значимые события.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

Пять вопросов расчетливого заказчика

11 марта 2013

Красота и функциональность будущего домовладения – несомненные атрибуты комфортного проживания. Но о чем стоит подумать заказчику домовладения в период строительства? Финансовый аспект по-прежнему наиболее важен.

В рамках круглого стола «Строительство загородного дома. Пять вопросов расчетливого заказчика» на «Ярмарке Недвижимости-2013» специалисты обсудили степень осведомленности современных покупателей о возможных рисках при строительстве дома.

Правильный дом от потолка до пола

Влияет ли назначение дома на выбор строительных материалов с точки зрения экономической целесообразности?

Безусловно, нет ничего универсального, в том числе это касается и строительного материала. Каждому заказчику нужно выбрать именно тот вид материала и утеплителя, который будет оптимально работать в конкретных условиях эксплуатации долго, эффективно и без потери качества, на протяжении всего срока службы.

Уже сейчас наблюдается тенденция сокращения метража домовладений: ненужные площади рационально урезаются. Следующим шагом на пути к экономии станет выбор в пользу энергосберегающих технологий – это излюбленный спор производителей. Корреляция между предпочтением той или иной строительной технологии и финансовым положением заказчика – достаточно четкая.

Кроме стоимости квадратного метра учитываются и принципы дальнейшей эксплуатации дома.

Глеб Гринфельд

технический специалист компании Aeroc

«Вопрос тепловой защиты наиболее важен. Соображения о том, сколько ежегодно будет тратиться энергии, накладывают отпечаток на выбор стен, окон и других материалов. Проблема сохранения энергии выходит на первый план».

Сергей Барышев

генеральный директор «Петростройсервис»

«Для дома сезонного проживания очень важна возможность быстрого обогрева. Есть, конечно, форсажные источники тепла, но материал стен по-прежнему играет решающее значение. Наиболее оптимальным вариантом для периодических заездов являются деревянные или панельно-каркасные коттеджи, которые прогреваются быстрее».

Таким образом, если загородный дом будет лишь летним вариантом, то и материал следует выбирать без особых требований к высоким теплоизоляционным свойствам. Для зимнего варианта важна способность удерживать тепло внутри помещения. При незначительных суточных колебаниях лучше выбрать кирпич, дерево. Каркас и газобетон позволяет прогреть дом значительно быстрее и подходят как для редких визитов, так и для постоянного пребывания.

Временное часто становится постоянным. Поэтому, наведываясь на дачу, приготовьтесь к тому, что однажды там захочется остаться насовсем.

Алексей Соколов

директор по развитию СК «Мера»

«Есть такой нюанс — люди могут менять назначение дома, перебираясь туда на постоянное жительство. Часто сезонный дом становится постоянным. Поэтому имеет смысл заранее предусмотреть на такой случай определенную отопительную систему и в целом конструктив дома. Если постараться вывести статистику относительно того, кто из чего строит, то в черте до 50 км стараются строить из кирпича. Есть приверженцы бруса, но в основном их «зона» — уже далее 50 км».

Сергей Барышев

генеральный директор «Петростройсервис»

«Надо сказать, что большинство клиентов, когда подходят к проблеме строительства дома, все-таки представляют себе его будущее назначение. Скажем, покупатели пенсионного возраста, покупая дачу или участок, скорее всего, переберутся туда уже на постоянное место жительства».

Выбор системы отопления

Для обогрева современных домовладений можно применять различные системы, технологии и оборудование. Основные эксплуатационные затраты будут зависеть именно от этого.

Какая система отопления наиболее выгодна?

Если в коттеджном поселке есть возможность подключения к центральному газопроводу, то все, что остается сделать – позаботиться о газовой трубе в доме и устройстве газовой котельной. После получения всех необходимых соглашений и справок, заказчик получает удобный и относительно экономичный способ отопления своего дома. Дизельное отопление предполагает установку котельного оборудования: котла, горелки, бойлера, кранов, емкости для хранения солярки и дымохода.

Что касается автономных систем газификации дома, то вариантом может стать отопление сжиженным газом. Газгольдеры – специальные емкости – монтируют как под землей, так и на поверхности.

Сергей Барышев

генеральный директор «Петростройсервис»

«Все современные заказчики предпочитают иметь удобства в доме, что требует определенных технических возможностей, финансовых затрат и правильного выбора системы отопления. Самый простой способ — электрический. Средняя норма — 100 кВат на 1 кв.м. Не во всех садоводствах и коттеджных поселках такое можно обеспечить без каких-либо дополнительных усилий. Если сравнивать отопление электричеством или, например, соляркой, то расходы примерно одинаковы».

Алексей Соколов

директор по развитию СК «Мера»

«Электрическая котельная с точки зрения первоначальных инвестиций дешевле. Да, далее эксплуатация будет чуть дороже, чем магистральным газом, но если разбить эти расходы на 10 лет, то гораздо выгоднее заплатить меньше изначально. Что касается сжиженного газа, то установка такой емкости достаточно дорогостоящая, плюс опять же обеспечивать ее дорого, дороже чем магистральный газ, но дешевле дизеля. Это хорошая альтернатива, если нет возможности подключить магистральный газ и в наличии лишь малое количество киловатт».

Сергей Барышев

генеральный директор «Петростройсервис»

«Средняя сметная стоимость газгольдера для дома площадью около 300 кв.м – 400 тысяч рублей».

Кому доверить стройку?

Что выгоднее: заключить договор подряда со строительной фирмой или обратиться к частным лицам?

Традиционно заказчик после приобретения участка и принятия решения о строительстве дома, выбирает один из двух вариантов. Либо он обращается в профессиональную компанию, доверяя ей весь цикл работ, либо идет по пути самостоятельного освоения: нанимает рабочих, ведет поэтапное строительство с частичным финансированием.

Рынок изобилует фирмами, которые предоставляют самые разнообразные проекты домов, способных удовлетворить предпочтения и вкусы любых заказчиков. К тому же, команда специалистов проанализирует ситуацию покупателя и даст необходимые консультации относительно как проектной, так и документальной части. Тем не менее, зачастую обращение к профессиональному застройщику заканчивается там, где озвучивается стоимость работ. Отдавая предпочтение индивидуальному подрядчику, следует все же помнить о том, что качество работы частного лица или группы лиц может оказаться лучше, а может, наоборот, быть сопряжено с гораздо большими финансовыми расходами и количеством рисков, чем при обращении в строительную фирму.

Александр Новожилов

коммерческий директор компании «Гарус»

«Квалифицированные кадры вносят некоторую уверенность в процесс строительства. На самом деле хорошие добропорядочные строительные компании несут ряд гарантийных обязательств, что вполне способно превратить строительство в приятное времяпрепровождение. Есть разные виды строительства и разная степень вовлеченности заказчика: от микроуровня до полного контроля возведения дома. Все зависит от ресурсов, которыми располагает клиент. Ни одна строительная компания не решает вопросы в полном объеме, с абсолютным качеством и по выгодной цене. Однако прелесть строительной компании в том, что она может собрать под своим крылом сразу несколько специалистов, которые уже вкупе обеспечат эффективное строительство».

Алексей Соколов

директор по развитию СК «Мера»

«Строительные компании выступают как некий терапевт. Строительные бригады хорошо выполняют техническую работу, но они не рассматривают весь процесс в целом – поставки строительных материалов, согласование документации. Для этого в штате есть еще и инженеры, и менеджеры. Каждый работник выступает частью единого механизма, именно поэтому стоимость проекта от строительной компании будет выше, однако оно того стоит — это оправдывается в дальнейшем. Бывает так, что заказчик обращается к какой-нибудь частной бригаде в виду невысокой стоимости работ, сам занимается поставками материалов. И в итоге смета может вырасти настолько, что первоначально озвученный вариант компании окажется значительно дешевле».

Главный козырь частных бригад – низкая стоимость работ. Главный риск — существенные материальные убытки из-за недочетов по качеству. Отдавать предпочтение такому варианту следует только в том случае, если заказчик действительно уверен в том, что у него есть достаточно знаний, времени и сил, чтобы довести процесс до конца. Причем успешного.

Недочеты могут быть связаны, главным образом, с тем, что у бригады по найму меньше квалифицированных кадров и, как следствие, отсутствует опыт применения новых строительных материалов. Но и профессиональные строительные компании делятся, как говорят эксперты, на «одноразовые» и настоящие. В погоне за последними клиенты посещают выставки, пытают знакомых и изучают по диагонали полосы специализированных журналов, выискивая одно, то самое объявление «быстро, качественно, надежно». Одним из главных вопросов расчетливого заказчика в этом деле станут предоставляемые гарантии. Кто и в какой мере понесет ответственность в случае возникновения спорных моментов?

Кто крайний?

Как работает механизм гарантий?

Основное преимущество строительной компании – предоставляемые ею гарантии на уже выполненные работы. Сроки у всех отличаются в зависимости от вида работ и строительных материалов. Кстати, нужно учитывать, что подрядчик не может дать гарантию на материалы большую, чем их производитель.

Подрядчик должен предоставить информацию о государственной регистрации, а также о своих возможностях по выполнению предполагаемой работы. Отношения с клиентом скрепляются договором подряда. Именно здесь и будут прописаны все гарантийные обязательства. В том случае, если работа выполнена с отступлениями от договора и ухудшением качества, заказчик вправе требовать безвозмездного устранения недостатков, уменьшения заявленной стоимости, возмещения расходов.

Следует различать понятия «гарантийный срок» и «предельный срок для обнаружения недостатков». Гарантийный период определяется условиями договора и может составлять, например, один год, а вот предельный срок для обнаружения недостатков работы равен не менее, чем двум годам (во многих случаях до 5 лет) – по закону. Для клиента это означает следующее: если недостатки выявлены в период гарантийного срока, то подрядчик обязан все исправить без доказательств и разъяснения причин, в результате которых возникла неисправность. Если же гарантийный срок уже истек, но недостатки обнаружены в рамках предельного срока, заказчику придется доказать, когда именно они возникли и почему.

Алексей Соколов

директор по развитию СК «Мера»

«Гарантийные обязательства требуют все заказчики и это понятно, но нужно понимать, на чем они основаны. Если компания «одноразовая», то добиться от нее потом чего-нибудь довольно сложно. Гарантийные обязательства в основном предоставляются на два года, есть нормы до пяти лет , например, на конструктив. Достойная компания в любом случае сначала делает анализ ситуации. Бывают так, что трудности возникают по недосмотру заказчика, при неправильной эксплуатации. При подписании договора мы обязываем клиента подписать по факту сдачи дома договор на обслуживание, например, котельной. Установкой инженерных систем обычно занимаются субподрядные организации, но мы как генеральные застройщики, несем ответственность и за них тоже».

В случае ликвидации генерального подрядчика, заказчик не имеет права предъявлять претензии третьим лицам – например, субподрядчикам. Даже в том случае, если работы проводили именно они.

На этот случай в договор безопаснее включить пункт о гарантийных удержаниях – сумме, которая недоплачивается подрядчику. Это возможность удержания части стоимости работ для покрытия расходов, вызванных ненадлежащим выполнением подрядчиком гарантийных обязательств по договору. Сумма перечисляется подрядчику через определенное время с момента истечения гарантийного срока. Речь идет о страховых удержаниях в размере 5/10. от суммы договора, реже встречаются удержания, доходящие до 30% от договорной стоимости работ.

Зачастую подрядчики стараются включить подобный платеж в общую стоимость работ, что, несомненно, ее увеличивает. Получается, что неизвестно кто кого страхует: заказчик себя или подрядчик, который формирует себе некую отложенную сверхприбыль.

Из-за чего возможно изменение окончательного размера сметы?

В вопросах стоимости работ многие компании (особенно крупные) проявляют определенную гибкость, предоставляя скидки, снижая цены и консультируя клиента относительно выбора тех или иных материалов. Самый страшный кошмар для заказчика тем не менее – окончательная сумма сметы. При чем речь идет именно об окончательной сумме, а не о заявленной. В чем могут крыться причины ее увеличения?

Смета по договору может быть твердой и приблизительной. Твердая не подлежит пересмотру, а вот приблизительная может потребовать дополнительных платежей. По умолчанию, если в договоре не прописано ничего другого, смета считается твердой.

При твердой смете оплата производится либо в полном объеме сразу (самый рискованный вариант), либо поэтапно (по факту завершения отдельных этапов), либо после выполнения работ в полном объеме. Последний вариант – самый желанный, но и самый редкий. При приблизительной смете заказчик также может оплатить 100% суммы, а по окончании работ оплатить возникшие дополнительные расходы. Второй вариант также предусматривает 100% оплату, а дополнительные платежи оплачиваются по мере их возникновения. И, наконец, в третьем варианте работа оплачивается по факту.

Также распространена схема процентовки, при которой строительство дома разбивается на несколько основных этапов, после чего заказчик оплачивает каждый этап отдельно следующим образом: 100% стоимости материала и 50% стоимости работ (остальные 50% оплачиваются по окончании этапа).

Для строительной компании получение предоплаты – вопрос доверия клиенту и возможность для старта. Как правило, предоплата составляет порядка 20/30. от общей суммы.

Александр Новожилов

коммерческий директор компании «Гарус»

«Заказчики не обладают безграничным запасом финансирования строительства. Строительный цикл регламентирован четким соблюдением сроков, а также сметой. Важно, в какой момент происходит ориентировка, поскольку многие компании берут предоплату, а потом выясняется, что проект увеличивается в стоимости. Любая достойная организация все дополнительные расходы возьмет на себя».

Алексей Соколов

директор по развитию СК «Мера»

«Споры возникают из-за того, что используются разные технологии в разных производственных циклах, поэтому подсчитать окончательную стоимость не всегда так просто. Почему растет смета? Существуют первичные циклы, которые можно рассчитать: коробка, закрытый контур. Но сразу получить от заказчика готовый проект с дизайном и с выбранными инженерными системами — такое не часто встретишь. Меняется рынок, а с ним и представления клиентов. Это нормально — идти дальше! Можно сориентировать заказчика, что будет дороже, а что — дешевле. Часто выбор самого заказчика приводит к тому, что ситуация выходит за ориентиры «за квадратный метр от…». Почему все не любят эту фразу? Потому что она предполагает самое простое и неинтересное решение, минимальный размер и так далее. Параметры, пожелания заказчика могут увеличивать смету, поэтому строительной компании их нужно сразу озвучивать. Если она опытная, то даст ориентир, предоставит похожую смету, сделает анализ, чертежи и тщательно разработает проект».

Сергей Барышев

генеральный директор «Петростройсервис»

«Вопрос о смете — один из самых серьезных, поскольку напрямую зависит от профессионального уровня компании. Не каждый заказчик знает, что невозможно нарисовать универсальный конструктив. Есть определенные типажи, но в большинстве случаев все проекты требуют дополнительных изменений в эскизе. Как поступит правильная компания? На первом этапе рассчитывается конкретный проект, смета дается в развернутом виде — материалы, виды работ, конкретная сумма. После согласования наступает второй этап — выезд на место и сопоставление проекта с имеющимися возможностями и ресурсами. Выясняется есть ли технические возможности для реализации проекта. И, в-третьих, производится корректировка, выстраивается точная окончательная смета, с которой и соглашается заказчик. Недобросовестные застройщики найдут множество способов в середине строительства выявить те работы, которые не были указаны в смете, и предоставить их перед заказчиком под видом особо необходимых. Нужно знать, что смета на инженерию одного и того же проекта может отличаться порой в два раза. Цены на отделку также разнятся. Окончательную стоимость можно сказать тогда, когда есть проекты на каждый вид работ, вот тогда все прозрачно».

Глубокая проработка сметы, в которой учтены все необходимые виды работ, внушает гораздо больше доверия, чем та, в которой упомянуты лишь основные пункты. Ориентируйтесь на репутацию компании.

Автор: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Технология несъемной опалубки

Деревянный дом ручной рубки →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x