Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

2013 год: новые условия, старые проблемы

3 декабря 2013

Есть такая распространенная фраза: одна голова хорошо, а две лучше. А что если этих голов собирается не две или три, а несколько десятков. Вероятно, результат от такого «скопления умов» будет очень эффективным. Проверить эту теорию на практике в очередной раз попробовали на саммите «Пригород: Рынок без иллюзий». На повестке дня – загородная недвижимость. Приглашенные лица: всевозможные эксперты, чиновники, девелоперы.

Как показало мероприятие, основные тенденции рынка не поменяли свой курс. Движение происходит все в том же направлении, и порой уже кажется, что никакие порывы ветра не способны повлиять на паруса. Возможную причину такого постоянства остроумно озвучил один из участников саммита: «Мы плотно сидим на мели. Корабль не тонет, но и не плывет».

На носу декабрь, и казалось бы, подводить итоги года еще рановато. Пусть это будут предварительные выводы. Да и потом за оставшийся месяц вряд ли что-то неожиданно изменится.

Сегодня очень активное строительство происходит за пределами кольцевой автодороги. Речь идет не о коттеджных поселках (хотя и их список продолжает пополняться, несмотря на сомнительные прогнозы), а о квартирном рынке. Много и малоэтажные дома в Ленобласти появляются все чаще, их застройщики основной акцент в рекламной кампании делают на экологии и более доступной цене по сравнению с Петербургом. Причем, судя по затовариванию, роста стоимости ждать пока не приходится.

Для наглядности приводим несколько интересных цифр.

По данным маркетологов КЦ «Петербургская недвижимость» и Комитета по строительству, сегодня общий объем квартирного рынка городской и пригородной зон – 8,1 млн. кв.м. Это суммарная площадь квартир в домах, находящихся в продаже (включая уже проданные квартиры). Только по области выдано разрешение на 4 млн. кв.м, из них во Всеволожском районе – 2 млн. кв.м. В качестве анекдота на саммите пересказывалась ошибка (умышленно сделанная или нет?) маркетологов: «Всеволожский район – лидер по новым проектам среди городских районов Петербурга». Учитывая открытую конкуренцию между мегаполисом и регионом, такие оговорки перестают казаться случайностью. Борьба за инвестиции, за более комфортную среду проживания только возрастает, и на сегодня область не отстает от города, а в чем-то даже его превосходит.

Что можно сказать о ценах? «Они растут в пределах инфляции плюс 4% за год в спальных районах Петербурга и плюс 0% — в новостройках Всеволожского района. В последнем роста нет, потому что новые проекты просто не дают им подняьтся», — резюмирует Дмитрий Синочкин, главред журнала «Пригород». Сегодня жить где-то неподалеку от КАД вблизи Мурино или Бугров желающих хватает (опять же здесь обещаются новые станции метро). Однако социологи смотрят на вопрос освоения ближайшей к Петербурга территории более масштабно, и оттого, как это часто бывает, картина будущего выглядит спорной.

«Каждый раз, когда мы начинаем заниматься попыткой продажи такого продукта как недвижимость, должны заглядывать стратегически дальше чем на 12/15.лет вперед», — рассуждает доктор социологических наук СПбГУ Дмитрий Гавра. – «На территории Ленобласти будут появляться «серые» зоны, где станут жить люди, работающие в городе. Согласно оптимистическому прогнозу, к 2030 году Петербург прирастет на 900 тыс. человек. Расчет на то, что это будут умные и дорогие квалифицированные эмигранты – утопия. Мы получим территории, потенциально создающие риски и по одну сторону от КАД, и по другую».

В качестве иллюстрации профессор напомнил, что случилось с Юкками и Осиновой рощей: за 1990-е годы они превратились в средоточие домов элитных слоев городского населения. А как только на соседних территориях Министерства обороны появились многоквартирые корпуса, сразу же пошел отток интереса и падение цен. Сложность ситуации социолог связывает не с потенциальным отсутствием социальной инфраструктуры, а с образованием в будущем определенных субкультурных анклавов пригорода (не путать с национальными!): «В Люберцах в Подмосковье живут наши соотечественники, но тем не менее это Люберцы со всеми вытекающими из этого последствиями».

Возвращаемся в настоящую действительность и смотрим, что происходит на коттеджном рынке сегодня. Долгое время он был абсолютно самостоятельным и автономным. По мере того, как стала популяризироваться идея о постоянном проживании загородом, связки с городом стали крепнуть. Пока он все еще существует отдельно, со своими правилами и тенденциями, и они становятся все жестче и острее…

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», к концу третьего квартала на рынке загородной недвижимости присутствует порядка 38,8 тыс. объектов (участков и домов). Из них объем предложения — около 23 тыс. объектов. В результате спора относительно реального спроса маркетологи поделились на скептиков и оптимистов: первые оценивают его в 4,5/5.тыс., вторые – в 6/7.тыс. объектов в год. Дмитрий Синочкин приводит аналогичные показатели 2008 года: объем рынка составлял 11 тыс. объектов, и за год заключалось примерно 4 тыс. сделок. И это сразу после кризиса! Уже тогда говорили о навесе предложения над спросом и переживали, кто все это будет покупать. Спустя почти 6 лет спрос вырос на 50%, а предложение — более, чем на 100%. Уже давно ушли разговоры на счет того, чей рынок – покупателя или продавца, клиенты перестали сметать все без разбора на своем пути, конкуренция становится все изощрённей и продуманней. Но новые коттеджные поселки продолжают выходить…

Ситуацию могло бы выправить развитие ипотеки на загородной рынке, но годы идут, а динамика практически нулевая. В который раз начальник отдела ипотечного кредитования филиала петербургского «ВТБ 24» Татьяна Хоботова объясняет:

«Существуют 2 целевые аудитории: традиционно загородная недвижимость, а также мало- и среднеэтажное строительство. Ипотека развита во второй нише. Значительная часть возводимой недвижимости находится в пригороде Петербурга, и все банки с удовольствием кредитуют ее. В чистом виде ипотеку для строительства коттеджных поселков и частных домов банки практически не выдают. Если такая необходимость все же имеется, подойдут потребительские кредиты, кредитные линии, кредиты под залог имеющейся недвижимости. Ряд банков, в том числе мы, позволяют купить готовую загородную недвижимость — дом с землей или таунхаус — по ставкам и программам приобретения готового жилья. Поэтому ипотека все-таки есть и мало-помалу развивается».

Ключевыми здесь являются «все-таки» и «мало-помалу»… Банки по совершенно понятным причинам осторожничают: продукт имеет длительный срок экспозиции, неясную ценовую динамику и потому низкую ликвидность. Это не значит, что продать загородный дом невозможно, но когда это произойдет, сколько он будет тогда стоить, и в каком состоянии будет находится весь коттеджный поселок? Вопрос сложный.

Но главным остается: кто все это будет покупать?

Население города, как впрочем и жители многих других городов и стран, продолжает стареть. Доля детей уменьшается, пенсионеров становится больше. Чаще всего последние уже успели стать обладателями каких-то дачных угодий. Если нет, то шанс покупки в старшем возрасте не высок. Так на кого же рассчитан постоянно пополняемый объем предложений? Прогнозы Комитета по экономической политики Санкт-Петербурга и Комитета по инвестициям и стратегическим проектам относительно прироста населения сильно различаются: первые ориентируется на 70/80.тыс. человек в год, второй – на 20/30.тыс. человек. Вероятно, при любом из исходов большой частью «прибавления» будут являться приезжие из других регионов.

Конечно, новые штрихи в образ потенциального покупателя вносят не только иногородние. Последние законодательные инициативы обеспечили свой вклад в формирование портрета интересанта загородной недвижимостью. Речь о запрете на зарубежную собственность для госслужащих и их родственников. Чиновники и раньше становились жителями коттеджных поселков (преимущественно высокого класса), но сейчас их интерес может планомерно пойти вверх. Массовым такой спрос не назовешь, но тенденция интересная и потому получила свое отражение на саммите.

Подводя итоги дискуссии, аналитики снова пришли к прописным истинам: успешны профессионалы с опытом, а их меньшинство. Вспомнили и закон Парето, и отдельные примеры историй успеха. Чем отличаются незыблемые правила от всех остальных: они не требуют доказательств и очевидны априори. Основной рекомендацией для всех тех девелоперов, кто хочет попасть в благополучные 20% (см. вышеупомянутый закон): доказывайте каждый день свой уровень и качество продукта.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Куда движется загородный рынок? Мнения э...

Проекты, которые удивили →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x