Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Куда движется загородный рынок? Мнения экспертов

27 ноября 2013

Сфера загородного строительства сегодня – это рынок покупателя, которого, как синюю птицу счастья, с каждым годом пытается поймать в свои сети все большее число коттеджных проектов. Однако целевая аудитория у разных рыночных сегментов обладает своими особенностями, на которые нужно опираться при выводе проекта и его дальнейшем продвижении. Компании руководствуются данными своих отделов продаж, предоставляющими информацию о тех, кто уже принял решение о покупке, но при этом совершенно ничего не известно о тех, кто собирался, но так и не решился.

Итак, какими же данными руководствуются маркетологи и аналитики рынка при принятии решений? На какие факты они опираются, оценивая его состояние? Какие цифры относительно рынка загородной недвижимости бесспорны, а какие вызывают сомнения? На эти и другие вопросы ответили эксперты в рамках дискуссии «Аналитика и прогноз» на недавно прошедшем саммите «Пригород: рынок без иллюзий».

Смена покупательской парадигмы

В целом, настоящий момент можно считать переходным, поскольку грядут глобальные изменения в системе ценностей потенциальных покупателей. Они не происходят быстро, но могут коренным образом повлиять на будущую структуру загородного рынка.

По мнению Дмитрия Синочкина, главного редактора журнала «Пригород», ожидать смены покупательской парадигмы можно уже в течение ближайших 1,5 лет. «Старшее поколение, для которого триада «машина, дача, квартира» является безусловной ценностью, исчерпало свой покупательской спрос. Оно уже или располагает имуществом, или же никогда не будет им располагать. Чего хотят сегодняшние 30/40.летние, накопившие деньги или же имеющие приличный заработок, мы пока не знаем», — говорит господин Синочкин.

Понимание того, какое место в своей жизни отводит потенциальный покупатель загородному дому, может помочь девелоперу в самоопределении, точнее – в поиске места своего проекта на рынке. Некоторые маркетологи, например, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, как раз и предлагают делить весь загородный рынок не по типу домостроения, а по тому, является загородный объект предметом первой необходимости или роскоши. В случае с загородными квартирами, многоэтажными пригородами – это скорее первый вариант, поскольку покупают их люди, которые пока не могут позволить себе жилье в городе. Классическая же «загородка», предполагающая особый, дачный стиль жизни, напротив, относится к числу необязательных трат.

Сегодня нельзя на 100% быть уверенным даже в том, что квартира, предназначенная для постоянного проживания, является предметом первой необходимости. Во многих случаях гораздо проще снять жилье поближе к работе, нежели тратить по 2/3.часа в день, чтобы до нее добраться.

«Все большее количество людей начинают рассматривать свою жизнь как проект, в результате чего поменять квартиру становится проще, чем поменять работу, а это — общемировая тенденция», — говорит Сергей Бобышев.

К сожалению, мы пока далеки от европейских идеалов, где провести всю жизнь в съемной квартире – явление распространенное. В нашей стране полная юридическая незащищенность арендатора пока не позволяет развиваться рынку: в целой массе арендованных в Петербурге квартир (эксперты называют сумму в 300 тысяч, но она слишком приблизительна), найти объекты с зарегистрированными договорами практически невозможно. А значит, человек живет фактически на птичьих правах – как тут не задуматься о своем собственном угле.

Рынок недвижимости (и городской, и загородной) сильно завязан на психологии. В случае с городским – срабатывает мечта о собственном жилье, где человек будет находиться под защитой родных стен, а в ситуации с загородной недвижимостью – действует древнее «построить дом, вырастить дерево, воспитать сына».

«В какой-то момент человеку нужно что-то строить, иначе сложно объяснить существующий спрос на дачи и участки. С прагматической точки зрения вкладывать средства в строительство дачи (2/3.млн. руб.) на то, чтобы провести в ней 2/3.недели в году – достаточно расточительно», — считает Сергей Бобышев.

В результате, мы наблюдаем то, что загородный рынок подстраивается под нужды покупателей, да и в целом движется в сторону большей цивилизованности. Появляются такие непривычные форматы жизни, как доходные дома и апарт-отели. Эксперты признают тот факт, что арендное жилье будет оттягивать на себя часть покупателей, особенно из низшей ценовой категории.

Рынок в цифрах

Объективно оценить рыночную ситуацию помогают комплексные маркетинговые исследования, объективность и достоверность которых, особенности в части сбора данных, можно поставить под вопрос. Итак, каких же данных не хватает аналитикам?

«Статистика устаревает, когда мы кладем трубку телефона, пообщавшись с застройщиком», — говорит руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский, по мнению которого рынок находится в состоянии мелких судорог. Аналитики мечтают о стабильности, о том, чтобы частота резких массовых перемежеваний и перекраиваний внутри проектов постепенно снижалась бы.

«По нашим данным, в 2013 году (с учетом прогноза на оставшееся время до конца года) состоялось порядка 6300 сделок на загородном рынке, из которых всего 560 сделок – по приобретению домов, 800 – таунхаусов, а 4900 – по покупке земельных участков. Таким образом, на сегодняшний день участков продается в 9 раз больше, чем домов», — делится информацией господин Сперанский.

Кроме того, в БАРНе отмечают еще одну тенденцию – снижение интереса к таунхаусам на 25/30. из-за выхода большого количества альтернативных квартир. В данной ситуации сказывается общее снижение доходов населения – люди начинают отказываться от необязательных трат, а покупка квартиры – это все-таки важный атрибут для комфортной жизни.

«Также в 3 кв. 2013 года мы отметили увеличение числа сделок по недорогим участкам стоимостью до 100 тыс. рублей за сотку», — комментирует господин Сперанский. Эксперт говорит о волнообразном спросе, поскольку во 2-м квартале сделок с дешевыми участками было меньше.

В сфере загородного девелопмента очень показательно работает «правило Парето», когда 20% игроков съедают 80% рынка, а оставшиеся 80% числятся в листингах, но можно сказать, что реально на рынке не присутствуют.

Почему покупают дачи?

Население придерживает доходы, ожидая более-менее внятного рыночного тренда, но пока что декларируемая стабильность в нашей стране очень сильно напоминает стагнацию по всем фронтам. В связи с чем возникает вопрос: почему все-таки население приобретает загородную недвижимость? Какими соображениями при этом руководствуются?

Наблюдая за строительством многоэтажных муравейников, которые растут в городских пригородах все в большем количестве, обыватель начинает осознавать, насколько реальная картина отличается от тех райских кущ, которые создало воображение благодаря рекламным кампаниям. Поэтому жизнь в коттеджном поселке, где уж точно не будет массы соседей представляется гораздо большим благом. Не секрет, эмоциональный фактор при покупке недвижимости играет далеко не последнюю роль.

Конечно, за те же деньги, что уйдут на приобретение загородного дома, можно долгое время арендовать различные дома у нас в стране или заграницей, не привязываясь к какому-то месту (что многие и делают), однако в пользу именно собственности также найдется несколько аргументов.

«Хранить деньги в нашей стране сложно, поэтому собственность воспринимается так или иначе как актив», — говорит Марина Агеева, руководитель службы маркетинга компании «Пулэкспресс». При этом не стоит принижать ценность именно отечественной недвижимости – никто не знает, что будет завтра, в случае неблагоприятных социально-политических перемен зарубежная недвижимость может оказаться просто-напросто недоступной.

Двумя наблюдениями относительно зарубежной недвижимости поделилась Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «В Финляндии появилось очень много объектов для продажи, на которые нет покупателей. Причина кроется в недавнем запрете для чиновников иметь жилье заграницей, теперь они массово избавляются от оформленной на себя собственности. Второй процесс отхода от зарубежной недвижимости (именно в Прибалтике и Финляндии) связан с тем, что те люди, которые покупают ликвидные объекты здесь, после завершения строительства начинают продавать жилье там. Однако это не новая ниша для нашего предложения – они сначала приобретают жилье, а потом от чего-то отказываются».

Нельзя сказать, что тенденция отхода от «зарубежки» настолько уж массовая, скорее она характерна для конкретных категорий покупателей и для определенных стран. Если брать в расчет представителей среднего класса (его верхнюю часть), то, наоборот, наметился следующий тренд – несколько растет число тех, кто покупает компактную недорогую недвижимость в Чехии или Финляндии, поскольку на родине становится тревожно.

«Это запасной аэродром и отчасти источник арендного дохода – более надежный, но менее прибыльный, чем сдача в аренду квартиры в той же Москве, однако такой выбор не лишен смысла», — говорит Дмитрий Синочкин.

Светлана Невелева также упоминает заместителей директоров крупных госпредприятий, которые не должны отчитываться о недвижимости, однако доходы их сопоставимы с директорскими. «При падении цен и нежелании покупателя строить политическую карьеру в России, зарубежная недвижимость будет конкурировать с отечественным загородным рынком», — утверждает г-жа Невелева.

Таунхаусы, апартаменты: куда их относить?

Среди экспертов нет единого мнения насчет того, к какому рынку относить таунхаусы – к городскому или загородному? С одной стороны, достаточная удаленность от города должна однозначно говорить в пользу «загородки», но с другой, это более-менее постоянное жилье, тяготеющее к городскому формату.

В качестве примеров городских форматов загородом эксперты приводят комплекс «Кристалл Палас» в Репино, являющийся гостиницей, а также комплекс апартаментов «Ландскрона», расположенный в Зеленогорске.

-Отнимают ли продавцы апартаментов часть рынка у тех, кто строит коттеджи?

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ»: «По наблюдениям в смежных секторах, покупатель апартаментов психологически несколько другой. Одной из существенных групп клиентов в данном сегменте будут иногородние, но не из дальних регионов, а из ближних, например, из Москвы».

Чем привлекательны для них апартаменты? С одной стороны, это вложение средств, а с другой – недорогой объект для недолгого отдыха. «Это как раз тот уровень, когда покупать дорогой объект бессмысленно, поскольку распространены случаи, когда владельцы годами не приезжают в свои домовладения (при этом исправно оплачивают счета). Однако это свой, навечно забронированный номер в гостинице», — комментирует Дмитрий Майоров.

По мнению Сергея Бобашева, покупатели апартаментов никак не пересекаются с теми, кто ищет дом для постоянного проживания. «Число клиентов, которые используют загородный дом как бесплатную путевку на всю оставшуюся жизнь, постепенно снижается. Те, кто хотели и могли купить, уже купили. Социальные лифты, к сожалению, у нас не работают», — отмечает эксперт.

Разум или эмоции?

В ситуации, когда большую часть года загородное жилье простаивает без хозяев, рациональный покупатель задумается зачем же пропадать добру, если можно его сдавать? Но на практике такое происходит не так уж часто. Эксперты отмечают, что владелец загородных соток часто не готов делить свою собственность с кем бы то ни было, иначе он с тем же успехом мог бы и сам снимать дом загородом или арендовать отель. Получается, что апеллировать к разуму – не всегда есть выигрышная стратегия.

Специалистам-маркетологам следует обратиться к эмоциям, которые порой оказывают решающее влияние на принятие решений. «Основные маркетинговые усилия должны быть направлены на иррациональное», — резюмирует Дмитрий Синочкин, с которым согласны и другие эксперты.

-Произошли какие-либо перемены в поведении покупателя за последние 1,5 года (с момента окончания финансового кризиса)?

«Наш покупатель не изменился (мы существуем в четко сегментированном продукте), однако изменилась его скорость реакции – стали дольше выбирать», — говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком». – «Сейчас с клиентами работать проще и интереснее, чем 5 лет назад, но при этом их не становится больше». Также г-жа Невелева отметила, что вопреки тенденциям рынка, в проектах ГК «Стинком» возросло количество продаж участков с подрядом, поскольку клиент осознал, что гораздо удобнее получить комплекс услуг из одних рук, нежели самостоятельно контролировать строительный процесс.

«2012 год полностью удовлетворил отложенный спрос: тот, кто придерживал деньги в кризис, свои покупки сделал. Сейчас идет поздняя волна», — продолжает разговор о целевой аудитории госпожа Невелева. – «Новых богатых покупателей за последние 2 года не прибавилось. В результате, все рынки стали конкурировать между собой: город, ближайший пригород, ближний и дальний загород, а также зарубежка. В результате получается, что рынков много, а денег мало».

Своими наблюдениями относительно покупательского поведения делится Алексей Соколов, директор по развитию ООО «СК «Мера»: «Покупателей стало меньше, и они более избирательны. Сейчас можно сказать, что упал спрос на дома из клееного бруса стоимостью свыше 5 млн. рублей, которые расположены на расстоянии дальше 50 км от города. Спрос сместился ближе к городу».

В городском формате недвижимости наблюдается ужесточение конкуренции – комфортный малоэтаж забирает часть потенциальных клиентов у квартир в комфорт и бизнес-классе. В классическом загородном сегменте присутствует ограниченный круг покупателей, который стабилен и не растет. «То, что происходит на рынке – это не падение спроса, а увеличение предложения в чистом виде. Спрос немного подрос, но на фоне роста предложения это выглядит провалом», — резюмирует главред «Пригорода».

Исправить сложную ситуацию могло бы развитие кредитования загородной недвижимости, которое позволило бы прибавить сразу 30% спроса, однако надеяться на него в ближайшие год-два, по мнению аналитиков, не приходится.

Некоторые сомнения вызывает инвестиционная ценность загородной недвижимости, поскольку продать ее сложно, ликвидность низкая, а за вложенную сумму ее никто не купит. К тому же целевая аудитория, психологические мотивы которой мало изучены, достаточно узка и вряд ли способна к расширению в обозримом будущем.

Прогнозировать развитие загородного рынка весьма сложно, поскольку каждый новый строительный сезон сложно стыкуется с предыдущим, а значит, ожидать можно чего угодно, вплоть до появления новых форматов (развития загородной аренды, появления мобильных поселков и т.д.).

Угрозы и возможности для рынка

Погоду на рынке недвижимости задает несколько крупных игроков, от действий которых зависит формирование общего климата – той среды, в которой каждый, новичок или опытный девелопер, будет искать свое место под солнцем.

Банкротство нескольких крупных компаний на городском строительном рынке сразу же сказывается на отношении к нему покупателей, доверие которых еще нужно заслужить.

-Каков прогноз в загородном сегменте в отношении объектов-банкротов (как, например, «Сторожевая гора», «Антоновка»)? Чего можно ожидать?

Скептически о будущем таких проектов высказывается Марина Агеева: «Скорее всего, ничего с данными объектами не будет. Вряд ли в ближайшее время найдется инвестор, который приобретет эти земли и начнет в них вкладывать деньги. Очень часто замершие проекты являются непрофильным бизнесом для инвестора и потому уходят на второй план. В результате, о поселках забывают». Получается, что люди, которые приобрели несколько домовладений в изначально большом проекте, оставшись без поддержки застройщика, могут рассчитывать только сами на себя.

В загородном сегменте, в отличие от городского, ситуация с банкротствами обычно не вызывает бурной реакции общественности. Однако она все-таки может сказаться на репутации более успешных игроков рынка.

Светлана Невелева: «Мы пытаемся, прежде всего, «отстроить» покупателя, для того чтобы потом не нести те же репутационные риски, что и неудачливые компании».

«Прокурорские проверки в отношении некоторых недобросовестных застройщиков уже идут, покупатели жилья в них возмущаются и подают коллективные иски. Процесс пошел», — комментирует Марина Агеева.

-Возможно ли сокращение спроса на рынке в целом из-за падения доверия?

Искать логику в развитии загородного рынка проблематично даже экспертам, а значит, спрогнозировать рост или падение спроса в результате банкротства какой-либо крупной компании можно лишь отчасти.

По словам Дмитрия Сперанского, все большее количество компаний планирует уйти с загородного рынка, но при этом число выводимых проектов растет. «В середине 2013 года на рынке было 365 поселков, сейчас – 392. При этом 145 проектов в данный момент приостановлено», — говорит руководитель БАРН. – «Еще 20 комплексов выставлено на продажу единым лотом. За полгода один из них был продан и еще один – снят с продажи. Кроме того, на рынке ожидается появление еще 42 новичков».

Марина Агеева: «В декабре на рынок собираются вывести порядка 600/700.участков в 3-х проектах – все в одном районе».

Об остановке продаж как об одном из самых негативных сценариев развития событий для девелопера рассуждает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ»: «Сейчас мы находимся на расчётном уровне прибыли, извлекать сверхприбыль за счет повышения цен мы не будем, а снижать в случае остановки продаж – крайняя мера. По нашим наблюдениям, политика дисконтов не работает. Вопрос – в востребованности продукта: если он востребован, то продажи идут, если же нет — он не нужен ни за какие деньги».

Чего ждать в будущем?

Для того чтобы понять, в каком направлении дальше развиваться загородному рынку, нужно принять как данность факт: отечественный рынок недвижимости (в том числе и загородной) сильно переоценен. «Если взять соотношение цены продажи жилья к среднему доходу, то в мире считается цивилизованным соотношение 4/6.годовых доходов, в Москве же оно составляет 22, а в Петербурге — 18», — утверждает господин Синочкин.

-Что же делать дальше, если снижать цену нельзя, а по существующей цене не покупают?

Эксперты считают, что пора перестать анализировать рынок в комплексе – нужно перейти к рассмотрению каждого проекта и каждого застройщика по отдельности. В рамках конкретного проекта целесообразно говорить о колебаниях спроса и предложения, однако для их совокупности это не будет иметь смысла.

Будет работать программа встречных курсов: с одной стороны – это планомерное снижение издержек без потери качества, а с другой – накопление преимуществ перед конкурентами (сотрудничество с проверенными подрядчиками, использование качественных строительных и инженерных брендов, приглашение для благоустройства известных специалистов по ландшафтному дизайну). «Все плюсы проекта, его мелкие преимущества, позволят не только прийти к высокому качеству жизни, но и обосновать высокую цену проекта», — резюмирует главред журнала «Пригород».

Подводя итог, скажем, что единого рецепта успешного проекта не существует, у каждого – своя история, свой уникальный набор достоинств. Слепо копировать чужой опыт бесполезно, однако попробовать перенять его положительные моменты попробовать стоит.

Автор: Анастасия Николашенкова

Фото: предоставлено "КЦ Марины Евдоковой"

Источник: Poselkispb.ru


← «Прописные» истины, или изучаем тонкости...

2013 год: новые условия, старые проблемы →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x