Простой Новый год Простой Новый год
Книга называется «Возможность», а её первая глава называется «Новый год».
Эволюция панели: история панельного домостроения Эволюция панели: история панельного домостроения
Как развивалась история панельного домостроения? Какие у него перспективы?
Эксперты: за городом набирает популярность недорогая недвижимость Эксперты: за городом набирает популярность недорогая недвижимость
Участки без подряда и таунхаусы становятся лидерами рынка, у дешёвых коттеджей падает спрос.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

Долгосрочная аренда земельных участков: законы и реальность

2 ноября 2013

Как информационный ресурс, мы ежедневно сталкиваемся со множеством вопросов о загородной недвижимости в Ленинградской области: тенденции строительного рынка, интересные предложения новичков и опытных девелоперов коттеджных проектов, выбор подходящего материала для строительства дома, ландшафтное благоустройство – ничто не скроется от нашего пытливого взора. Рынок развивается, а значит, каждый день мы получаем новую порцию информации к размышлению, находя при этом темы, которым раньше не уделяли пристального внимания. Сегодняшний материал будет посвящен одной из таких тем, которая к тому же тесно переплетена со сферой земельного права, а именно — долгосрочной аренде земельных участков.

Каковы возможности и риски долгосрочной аренды? Можно ли земли, находящиеся в аренде, перевести в собственность и как это сделать? Как покупателю загородной недвижимости относиться к тому факту, что в понравившемся поселке ему будут принадлежать только строения, а земля будет находиться в аренде? Разобраться в этих и других вопросах мы постараемся с помощью профессионалов рынка: девелоперов, брокеров и юристов.

Изучаем законодательство

Проводя большую часть в жизни в шумных городах, многие из нас все чаще задумывается о том, чтобы обзавестись загородной недвижимостью – дачей или же полноценным домом для постоянного проживания. Прогуляться за грибами-ягодами по лесу, искупаться или порыбачить в ближайшем водоеме, заняться огородничеством или просто отдохнуть в собственном коттедже среди природной тишины – что еще нужно уставшему горожанину? Когда мечты о загородном доме начинают проявлять себя все более настойчиво, перед покупателем встает самый главный вопрос – денежный. Накопить большую сумму или взять кредит не всегда представляется возможным в силу разных причин, скажем лишь, что рынок ипотечного кредитования загородной недвижимости в России находится в самом начале своего развития.

Однако существует другой путь, благодаря которому можно стать обладателем заветных соток –долгосрочная аренда земельного участка, предоставляемая по законодательству на срок от 5 до 49 лет (в Ленинградской области – от 3-х лет). Скажем прямо, вариант непростой, особенно если участок находится в государственной или муниципальной собственности, но, как известно, риск – дело благородное.

Итак, посмотрев на свои скромные сбережения и получив отказ в кредите от банка, вы не теряете надежды на то, чтобы стать землевладельцем в Ленинградской области. В первую очередь, смотрим нормативно-правовую базу и ищем всю необходимую информацию об аренде земельных участков, которая может пригодиться.

Для начала заглянем в Гражданский кодекс, где в главе № 34 второй части определены самые основные положения по аренде движимого и недвижимого имущества: предмет договора, понятие арендатора и арендодателя, вопросы о заключении и расторжении договоров. Обращаем внимание на один из пунктов статьи №624 ГКРФ, согласно которому имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, если арендатор заплатит выкупную цену, определенную договором.

В областном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» эта норма раскрывается подробнее и касается уже исключительно земли: арендатор может приобрести участок в собственность по рыночной стоимости через 3 года с момента заключения договора аренды. Обязательным условием для этого является надлежащее использование этого земельного участка.

Несколько с другой стороны на ситуацию позволяет взглянуть Земельный кодекс РФ. Статья №36 гласит о том, что если на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, построено сооружение (читай — коттедж), которое является собственностью физического или юридического лица, то оно имеет первоочередное право приобретения данного надела по кадастровой стоимости. Правительство Ленобласти пошло еще дальше, приняв в конце 2012 года постановление, установившее еще более низкие нормативы по выкупу земель под сельхоз производство, индивидуальное жилищное строительство, ведение дачного строительства и личного подсобного хозяйства – 3% от кадастровой стоимости (15% — для прочих земельных участков).

Однако прежде чем что-то построить на государственной земле и стать ее собственником, необходимо пройти все этапы оформления участка в аренду. В общем виде процесс описан в том же Земельном кодексе, в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и его частном случае – уже упомянутом выше областном законе.

Первым шагом на этом пути будет поход в администрацию по месту расположения участка и написание заявления на его аренду. В течение 2-х недель принимается решение о проведении аукциона, который обязательно должен быть открытым по составу участников и по форме подаче заявок.

Не менее чем за месяц до начала торгов организатор публикует извещение об их проведении с указанием всех характеристик надела (местоположение, площадь и т.д) в газете и на официальном сайте ведомства. Если в течение месяца другие претенденты не объявятся, то заявитель получает право на аренду участка, в противном случае право на аренду участка получает победитель торгов.

После того как арендатор оплатил пошлины и получил технические документы на участок в кадастровой палате, он имеет право зарегистрировать договор об аренде в местном органе Росреестра.

Скоро сказка сказывается, да не скоро дело делается. Казалось бы, описанная выше последовательность действий проста, но на получение необходимых документов – кадастровых паспортов на землю, различных справок – могут уйти месяцы, так что придется запастись терпением. Схема работает и в отношении частных лиц, решивших, минуя посредников, стать обладателями загородных соток для собственного использования, и для девелоперов коттеджных поселков. Однако в случае оформления в аренду крупного земельного массива времени потребуется и того больше.

Еще к началу аукциона потенциальные застройщики обязаны предоставить, кроме заявки на участие и документов, подтверждающих внесение задатка, материалы с предложением по освоению территории (межеванию и застройке) будущего коттеджного поселка, которые должны находиться в соответствии с правилами землепользования на выбранном участке.

Всевозможных справок для оформления как собственности, так и аренды нужно примерно одинаково, но все-таки в силу разных причин доверия к аренде меньше. Поэтому, если арендованный участок не попадает в число ограниченных в обороте, то есть не относится к категории особо охраняемых территорий и объектов, к лесному или водному фонду, землям запаса, его можно оформить в собственность.

Алгоритм оформления участка в собственность (например, если приобретен участок в коттеджном поселке, в котором земля арендована) нам рассказал юрисконсульт компании «ВЭД Проводник» Денис Гофман: «В первую очередь, на арендованном земельном участке возводится строение, которое необходимо оформить в собственность. Затем в уполномоченный орган местного самоуправления подается заявление о предоставлении участка в собственность за плату. После вынесения муниципалитетом положительного решения заключается договор купли-продажи, уплачивается определенная в нем сумма (не превышающая кадастровой). Теперь остается только получить свидетельство в Росреестре – участок оформлен в собственность арендатора».

Что думают игроки рынка?

Эксперты рынка, опрошенные нами с целью выяснить, как относятся к долгосрочной аренде земли покупатели и сами девелоперы коттеджных поселков, проявили единодушие. По их мнению, хорошего в ней мало для обеих сторон. Однако нельзя терять из виду тот факт, что для девелопера затраты на оформление аренды значительно ниже, чем на приобретение в собственность.

«Для девелопера это — конкурентное преимущество по цене, – утверждает генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров. — Если покупатель захочет, он самостоятельно выкупит землю по кадастровой стоимости. А если нет – будет арендовать».

Несколько иной точки зрения придерживается Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости: «С одной стороны девелопер может поставить более низкие цены, чем конкуренты, чтобы привлечь покупателей. Но продать это не получится – граждане, в своей массе, не доверяют такой схеме. Если проект «не пойдет», арендованная земля для девелопера лучше. Но большая вероятность, что проект «не пойдет» именно из-за того, что земля в аренде». Получается своеобразный замкнутый круг, разорвать который можно только выдающимися местоположением и видовыми характеристиками поселка, способными перевесить все бюрократические минусы.

Скептически настроена по отношению к аренде земли в коттеджных поселках и Елена Машедо, генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»: «Для девелопера эта схема также кажется нам менее устойчивой. Да, налоги здесь ниже. Да, первичные вложения в проект, связанные с получением земли, не высоки. Но получается, что для застройщиков риски те же, что и для частных покупателей – в любой момент можно лишиться проекта. А какие уже для этого найдутся причины – не важно».

Пожалуй, именно с настороженным отношением покупателей и связан тот факт, что аренда земельных участков для использования под индивидуальную жилую застройку или ведение дачного хозяйства, не имеет такой популярности, как оформление собственности. Никто не знает, что будет завтра, однако каждому хочется иметь собственный островок стабильности в океане предложений загородного рынка. «Все привыкли доверять документам о праве собственности. Поэтому значительная часть покупателей в подобных условиях просто откажется от сделки». – считает Дмитрий Сперанский.

Кроме того, все люди с определенного возраста задумываются о том, что оставят после себя потомкам. Классическое «вырастить дерево, построить дом» – как раз то, чем увлеченно занимается большинство владельцев загородной недвижимости, а потому было бы обидно потерять все, что нажито. «Для клиента, которому важно оформить в собственность объект и оставить его в наследство, конечно, такая схема не подходит, – уверен Дмитрий Майоров. — Ему следует либо отказаться от сделки и поискать другой вариант, либо озаботиться самостоятельным оформлением права собственности. Правда, это будет непросто и весьма недешево».

При этом спикер называет одним из рисков аренды земли в коттеджном поселке вполне осязаемую вероятность рейдерского захвата.

На первый взгляд, подобная версия развития событий кажется не очень-то правдоподобной, но немного поразмыслив, приходим к выводу, что девелоперы сами могут вырыть себе яму. Достаточно лишь незаконно огородить часть рекреационных земель у побережья Финского залива, примыкающих к поселку, или же поставить забор на пару десятков метров дальше положенного, захватив кусок земель гослесфонда – надзорные органы долго ждать себя не заставят.

В подтверждение этих слов Елена Машедо приводит пример подмосковного поселка «Речник», который «прославился» три года назад в Подмосковье. Напомним, зимой 2010 года часть строений поселка была снесена из-за того, что находилась в природоохранной зоне Москворецкого парка. Постоянно проживающих в домах людей оставили в 20-градусный мороз без крыши над головой. «В любой момент на совершенно законных основаниях могут забрать дом. А учитывая нестабильность в нашей государственной политике, я бы назвала такие сделки очень рискованными. Ведь, как известно, скупой платит дважды», — считает госпожа Машедо.

Схожую точку зрения, не внушающую оптимизма, высказал и Дмитрий Майоров: «В нашей стране все очень зыбко: если завтра арендованная земля понадобятся сильным мира сего, договор с арендатором расторгнут под любым предлогом, и все будет снесено. Не могу сказать, что право собственности что-то кому-то гарантирует, однако же там им придется посложнее».

Кстати, в связи с последними изменениями в налоговом законодательстве, дачной амнистией, а также предстоящими изменения по оценке стоимости недвижимости – все это может поставить вопросы о целесообразности аренды под новый угол зрения».

Напоследок мы решили выяснить у спикеров, в каких районах Ленинградской области чаще всего встречается долгосрочная аренда земельных участков в рамках организованных коттеджных проектов. В целом ответы подтвердили наше предположение о том, что подобные проекты вероятнее всего можно встретить вдоль побережья Финского залива, на территориях бывших баз отдыха, детских лагерей и санаториев, а также в лесных угодьях Выборгского района, однако по большому счету они могут быть и в любой другой локации. «Такие земли встречают в разных районах области, – поясняет Дмитрий Майоров — Как правило, на подобных условиях передается земля под дачные массивы, которая находится на землях рекреации. На такие участки есть определенный спрос, потому что собственность на эти территории получить очень сложно».

Согласен с этим утверждением и Дмитрий Сперанский, пояснивший, что в аренду оформляются как рекреационные земли, так и земли сельхоз назначения.

«Долгосрочную аренду государство дает, как правило, в местах, являющихся охранными зонами и стратегическими местами — у прибрежной линии реки, моря, озера или в непосредственном примыкании к историческим памятникам (есть такие места в Новом Петергофе)», — отвечает Елена Машедо.

***

Кому, как не порталу о загородной недвижимости, не знать о том, насколько востребованы коттеджные проекты в живописных местах Петербурга и области: на берегу лесного озера или с выходом к воде залива. Чтобы иметь возможность наслаждаться действительно уникальной природной средой, потенциальные покупатели загородных владений готовы согласиться и на покупку дома на арендованной земле. В конце концов, все мы живем один раз, так почему бы не провести годы в прекрасном месте? К тому же при сохранении существующих законодательных норм, стабильности политической обстановки в стране и соблюдении условий договора аренды, проживать на арендованной земле сможет не одно поколение.

Автор: Анастасия Николашенкова

Фотографии: Poselkispb.ru, strt.ru

Источник: Poselkispb.ru


← Предложения домов «под ключ» на загородн...

«Прописные» истины, или изучаем тонкости... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...

Наши информационные партнеры

x