Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Must know: обязательные вопросы к менеджеру

11 апреля 2013

Прежде чем поехать в приглянувшийся Вам коттеджный поселок или офис компании девелопера, необходимо заранее продумать, какие вопросы вы зададите менеджеру по продажам. Это такой определенный must know,который поможет ничего не забыть и не атаковать позже менеджера бесконечными звонками в стиле «ой, я тут еще забыл спросить». Недостаток информации о проекте может стать причиной неверного выбора и дальнейшего разочарования.

Конечно, сегодня в Интернете и на страницах специализированных журналов можно найти максимум разнообразных данных о большинстве коттеджных поселков. Но тут стоит запомнить: девелопер размещает преимущественно ту информацию, в которой он уверен и в распространении которой он заинтересован. Это вовсе не означает, что то, что действительно нужно покупателю, менеджер обязательно замалчивает. Но, к сожалению, так тоже часто случается.

Итак, вот список вопросов, которые нужно обязательно спросить у представителя девелопера, выведшего заинтересовавший вас малоэтажный проект:

1. Сколько будет стоить домовладение (либо участок) с учетом всех дополнительных трат (подведение и прокладка коммуникаций, дороги, охрана, ограждение по периметру и т.д.)? Что входит в обозначенную стоимость?

Мы все прекрасно знаем чудесный ход маркетологов с маленькой звездочкой, указанной на рекламном баннере возле привлекательной цены, за которой могут стоять весьма жесткие ограничения по оплате, ее срокам или не озвученные изначально дополнительные выплаты. Поэтому если вы видите некую сумму, обязательно уточняйте, что в нее входит.

Например, стоимость коммуникаций может доходить до 1 млн. рублей и даже превосходить эту сумму (если они не входят в единый пакет). При этом, многие девелоперы не приплюсовывают подведение инженерии к цене объекта, указывая лишь стоимость самого участка или коттеджа. Иногда коммуникации оказываются сопоставимы с ценой земельного надела. Поэтому такой сюрприз может существенно подорвать радостное настроение от долгожданной покупки.

Отдельной строкой может быть прописана плата за прокладку дорог, уличное освещение, ограждение. Чаще всего, это относится к проектам, реализующим доступные участки. И фраза «А что же вы хотели за эти деньги?» не заставит себя долго ждать.

2. Как будет решен вопрос с коммуникациями: какие будут проведены? За чей счет? Кому сети будут принадлежать: компании или жителям?

Инженерия – пожалуй, самая проблемная вещь во всей загородной истории. Можно купить совершенно чудесный участок с шикарными видовыми характеристиками на лес или поляну, но отсутствие современных коммуникаций сведет на нет все прелести отдыха. Конечно, есть аскеты, которым хватает «удобств на улице», печки, свечей и в лучшем случае колодца, но ведь так любой отпуск или выходные превращаются в захватывающую игру под названием «последний герой»: добудь огонь, тепло, воду. Так и до охоты недалеко…

Поэтому непременно узнавайте, какие и когда именно коммуникации будут вас ждать в коттеджном поселке. Если они пока не проведены и не подключены, то важно понять, на каком уровне находится согласование работ с монополистами. Не советуем верить обещаниям «на слово». Идеальный вариант – уже готовый коттедж с подведенными коммуникациями. Если вы покупаете участок или дом в процессе строительства, то спрашивайте договор с монополистом о поставке электричества и газа (договор на газ иногда заключается с каждым жильцом индивидуально, и его может не быть у девелопера). Предположим, такого документа у компании еще нет в наличии, тогда просите показать технические условия подключения к мощностям, выдаваемым ресурсоснабжающими организациями. Разработать и отдать на согласование проект сможет и сам застройщик, но девелопер не будет отвечать за сроки проведения работ, если в условиях написано, что мощности подключат после реконструкции или завершения строительства ближайшей подстанции.

Объект недвижимости всегда обходится дешевле при его покупке до сдачи в эксплуатацию инженерных сетей, но идти на этот опрометчивый шаг надо очень осторожно. Если вы знакомы с предыдущими проектами девелопера, убедились, что в них все исправно работает и жители довольны, риски минимизируются. В отношении всех остальных компаний: порой лучше дождаться конкретики, и только тогда решаться на сделку. Вы немного потеряете в деньгах, но приобретете в уверенности.

Нередко менеджеры перечисляют те мощности, которые они могут обеспечить, а относительно каких-то других (например, канализации, воды или газа) говорят, что ими покупатели будут заниматься самостоятельно. Тут надо узнавать, есть ли в принципе такая техническая возможность в этом конкретном месте. Какие-то виды работ более трудоемкие (электроэнергия и газ), какие-то менее (водоснабжение и канализация), но аргументируя, что это не так уж сложно, вас могут ввести в заблуждение: самостоятельное подключение к тому же газопроводу может растянуться на годы и ничем не закончится. Вопрос электроэнергии решить с помощью солнечных батарей тоже не получится: все-таки мы живем не в Испании или Греции, и петербургского солнца в течение большей части дней в году даже на одну лампочку не хватит. А вот со скважиной для воды или локальной системой водоотведения все обстоит проще.

Нелишним будет узнать, куда именно подводятся коммуникации: к границе участка или к самому коттеджу. В частности это актуально при покупке домовладения, так как может помочь сократить стоимость будущих работ и ускорить процесс заселения.

3. Какую категорию и вид разрешенного использования имеет земля, на которой развивается коттеджный поселок? Можно ли будет в нем прописаться?

В городе с этой темой дела обстоят намного проще, в том смысле, что покупатель очень редко сталкивается с ситуацией, когда многоэтажные дома строятся в неположенном месте. В черте мегаполиса нужно очень осторожно относиться к покупкам таунхаусов, но квартиры не состоят в списке рискованных объектов. Но сейчас не об этом!

Как мы уже неоднократно рассказывали, существует несколько категорий земель (земли населенных пунктов и сельхозземли), которые принципиально различаются возможностью построить и официально зарегистрировать на них жилое строение, а также в дальнейшем прописаться. Категории в свою очередь делятся на группы разрешенного вида использования (также их называют «статусом» земли). Эти аббревиатуры знает практически каждый человек, хоть раз «сунувший нос» на рынок загородной недвижимости: ИЖС, МЖС, ДНП, СНТ и еще несколько менее популярных и реже встречающихся. Каждой из них строго соответствует определенный вид жилья, который там официально можно возводить. Дом для постоянного проживания лучше строить на землях в черте населенных пунктов под ИЖС И МЖС – там вы получите прописку, а ваш дом – статус жилого строения. Дачу можно построить и на сельхозке (ДНП, СНТ).

Несмотря на все заверения девелопера (если они вдруг будут), что это чистая формальность, отнеситесь к вопросу серьезно. В случае несоответствующего строительства дом если и не снесут, то точно не зарегистрируют, а значит, и продать при желании вы его не сможете. Если провести аналогию с автомобильным рынком, то это то же самое, что владеть машиной, числящейся в угоне, с «перебитыми» или заржавевшими номерами кузова – кататься на ней придется, пока она не «умрет», ведь реализовать ее не представляется возможным.

Надо учитывать, что иногда девелопер начинает работы, ожидая в ближайшем будущем перевода из одного статуса в другой. Насколько эти обещания близки к реальности, судить сложно. Для верности можно сходить в администрацию муниципального образования и там прояснить дальнейшую судьбу интересующей вас территории. Во многом степень решимости будет зависеть от уровня вашего доверия девелоперу.

4. Объект недвижимости продается в частную или общедолевую собственность?

Этот вопрос наиболее уместен в отношении таунхаусов. Как признаются девелоперы, потенциальные покупатели крайне редко им интересуются. Если клиенту объяснить, почему это важно, он обратит на это внимание, если нет – останется в «счастливом неведении». Принято ошибочно считать, что дольщики бывают только на городском рынке, однако это не совсем так.

В чем соль проблемы? Как известно, когда мы имеем дело с общедолевой собственностью, продажу своей части человек может осуществить, лишь получив предварительное на то согласие всех остальных собственников общего имущества. В нашем случае речь идет о секции в блокированном доме. И сложность здесь заключается даже не в том, что кто-то может быть против сделки, а в самом процессе получения согласия: один ваш сосед уехал отдыхать на пару месяцев заграницу, другой — заболел, третий — просто не берет трубку, потому что сменил номер. Это вполне реальная ситуация, которая может растянуть во времени заключение сделки, а то и вовсе сорвать ее.

5. Каким будет ежемесячный эксплуатационный платеж?

Желательно в качестве ответа на этот вопрос получить более менее точную цифру или хотя бы ценовую «вилку» (от/до). Конечно, это скорее будет возможно, если девелопер планирует управлять поселком самостоятельно – ведь тогда он озвучивает подсчитанную им заблаговременно сумму, а впоследствии сможет отвечать за соответствие ожиданий и реальности. В платеж может входить помимо коммунальных трат, уборки территории и ее охраны обслуживание мест общего использования – прогулочных зон, детских и спортивных площадок. А вот расходы на содержание таких объектов как яхт-клуб, фитнес-зал, бассейн, детский сад (в случае их наличия) имеет смысл обсудить с компанией заранее, так сказать на берегу. Логично, чтобы их оплачивали непосредственные пользователи. Сейчас все больше покупателей не интересуют дополнительные опции: они хотят ограничиваться лишь необходимыми вещами, рассчитывая остальное получить из близлежащих объектов инфраструктуры.

Девелоперы часто говорят, что общий платеж не будет превосходить стандартные городские суммы, но порой за все перечисленные услуги «набегает» более солидная величина. Тут естественно все зависит от сегмента, в котором реализуется коттеджный поселок. Если в эконом-классе средний размер выплат колеблется в пределах 3/5.тыс. рублей, в бизнес-классе – от 10 до 15 тыс. рублей, то в элитке может доходить до 40 тыс. рублей в месяц. Некоторые покупатели оказываются готовы к такому положению дел, однако находятся клиенты, для которых становится сюрпризом, что необходимо платить еще за что-то кроме света и воды. Правда, последних становится все меньше: люди учатся как на чужих, так и на собственных ошибках. Вне зависимости от того, к какой категории принадлежите вы, обязательно проясните вопрос ежемесячного платежа.

6. Кто будет управлять коттеджным поселков в будущем: специальное подразделение компании-девелопера, сторонняя УК или ТСЖ (хотя бы в планах)?

Не всегда на этот вопрос менеджер сможет вам однозначно и уверенно ответить. Большинство девелоперов планируют заниматься проектом сами: доходность тут ни при чем, а вот статус компании повышается. Покупателей новость, что компания их не бросит после реализации, успокаивает и вселяет уверенность, так как это подтверждает основательность проекта.

Многое зависит от настроений и пожеланий будущих жителей. Девелопер не может запретить жителям остановить свой выбор на управлении поселком силами покупателей и сторонней управляющей компании. Если им что-то не понравилось в предлагаемой УК по прошествии времени, то они могут организовать общее собрание и проголосовать большинством голосов за иной вариант. ТЖС предполагает наличие активных жителей, готовых тратить свои время и силы. Как показывает практика, встречаются как покупатели, для которых собственное участие в управлении кажется идеальным, так и те, кто стремится по возможности избежать «общественных дискуссий» и подобных коммунальных собраний.

7. Что располагается или будет располагаться на соседних территориях?

Этим вопросом стоит интересоваться по ряду причин. Когда мы переезжаем загород, нас привлекает чистый воздух и хорошая экология. Представьте, каким неприятным сюрпризом для дачников и тех, кто выбрал постоянное проживание за пределами мегаполиса, становится строительство неподалеку какого-нибудь завода. Так, например, рассматривался вариант возведения мусоросжигательного предприятия рядом с одним из проектов во Всеволожском районе. История затихла, а вот жители успели натерпеться и наволноваться. В интернете есть экологическая карта области, где вы можете посмотреть сегодняшнее положение дел. А что делать в будущем?

Предположим, сейчас вблизи коттеджного поселка вас все устраивает – сравнительно тихо, спокойно и зелено. Но как обезопасить себя от строительства по соседству многоэтажного дома, другого коттеджного поселка или все того же завода, что в последствии скажется на дорогах, инфраструктуре, экологии и ликвидности. Особенно это заинтересует тех, кто владеет видовым участком. Владелец может даже задуматься о его продаже, если через некоторое время вместо просторной и залитой солнцем поляны из окон дома он увидит фермерское хозяйство или еще чего-нибудь. Чтобы этого не произошло, лучше все узнать заранее. Планы областной власти по освоению земель можно выяснить в администрации муниципального образования, где есть Генплан и ПЗЗ их территорий. На сегодняшний день готовы документы далеко не по всем районам и МО Ленобласти, однако многие уже могут предоставить точную информацию относительно судьбы подшефных им земельных массивов.

8. Предполагается ли в коттеджном поселке соблюдение единого архитектурного стиля?

Этот вопрос касается тех, кто покупает не готовый объект, а участок. Например, вы всегда мечтали жить в деревянном доме, а девелопер решает придерживаться общей концепции и хочет, чтобы все коттеджи были построены из газобетона или каркаса. Аргумент, что визуально это будет гармоничнее, логичен. В принципе, компания не может требовать соблюдения подобных правил, так как вы уже будете являться собственником земли и можете на ней строить дом, из чего вам только захочется. Однако, зачем лишние настойчивые разговоры, если их можно избежать? В таких случаях девелоперы обычно говорят, что покупатели сами выбирают, хотят ли они участвовать в таком проекте, и если им хочется чего-то отличающегося от общего фона, то просто уходят в другой поселок. Можно найти либо комплекс с широкими рамками, где все клиенты проявляют свои фантазии свободно и не ориентируются на соседей, либо остановить свой выбор на проекте, где большинство придерживаются схожих с вами взглядов на стиль загородного строительства.

***

Мы не упомянули такие характеристики, как количество участков (домовладений), их площадь, число очередей, особенности организации охраны и так далее. Большая часть данной информации обычно есть на сайтах коттеджных поселков, поэтому обычно потенциальный покупатель успевает с ней познакомиться еще до встречи с менеджером. О возможных вариантах оплаты (рассрочках, ипотеке) он вам и сам с готовностью расскажет. А в остальном – запоминайте вопросы и ответы. Удачи!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Изменения законодательства' 2013

Показательная порка во Всеволожске, или... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x