Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Изменения законодательства' 2013

3 апреля 2013

Рынок загородной недвижимости ждут изменения. Причиной станут нововведения в законодательстве: какие-то из них уже вступили в действия, другие только планируются. Утверждение Генпланов и ПЗЗ, мораторий на перевод с/х земель в иные категории и полная инвентаризация угодий. Как они скажутся на развитии коттеджных поселков, динамики продаж и дальнейшей жизни покупателей?

Еще десять лет назад коттеджные поселки были настолько малочисленны, что они не играли никакой роли в статистики строительства в Ленобласти. Сегодня дачное строительство по-прежнему не учитывается в заявляемых показателях, к которым стремится регион. В градостроительных планах в качестве квадратных метров фигурируют только многоэтажные дома и ИЖС. Однако число малоэтажных проектов достигло такого уровня, что любое изменение в законодательстве теперь рассматривается и в контексте организованной коттеджной застройки.

«Появляется все больше людей, которые могут свободно выбирать между проживанием в переполненном мегаполисе с пробками и очередями в службы обеспечения и в собственном доме. Стремление наших сограждан к такому стилю жизни приобретает массовый характер. Это трудно сравнить с объемом потребления обычного городского жилья, но загородное домостроение интенсивно развивается», — считает Сергей Щерба, директор департамента управления проектами «Олимп 2000».

Вектор отношения потребителей к загородной недвижимости изменился. Если раньше это было второе жилье и некоторая роскошь, то теперь многие при условии развития инфраструктуры или близости к городской черте готовы рассматривать ее как единственное жилье.

«Люди получили возможность не только решить базовый вопрос принципиально «где жить», но и «как жить». Сейчас уже сформировалась тенденция, когда клиенты приходят к загородной жизни не после какого-то значительного жизненного опыта, а сразу, перескакивая «городской» этап. Не обязательно пожить в городе, получить весь негатив, с этим связанный, для того, чтобы принять решение об улучшении уровня жизни», — рассуждает Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: НТ». – «Например, многие раньше жили в коммуналках, но ведь вовсе не обязательно, чтобы ребенок сначала пожил в комнате или квартире-студии. Он может сразу начать жить в собственном доме».

На фоне этих предпосылок изменения законодательства в отношении категорий земель и разрешенных видов использования становятся важными для большего количества людей.

Генплан: последствия и ожидания

Итак, судя по тем заявлениям, которые были сделаны представителями правительства в декабре 2012 года, откладывать ввод в действие Градкодекса в части подготовки документов территориального планирования, видимо, больше не будут. И соответственно без генпланов нельзя будет ни изменить категорию земель, ни включить застроенную территорию в границы поселений. Если у муниципального образования нет ПЗЗ и зонирования, невозможно будет получить разрешение на строительство объектов и ввести их в эксплуатацию. Значит ли это, что жители ряда коттеджных поселков останутся «вечными дачниками» и не будут иметь прописки и соответствующего социального обслуживания в виде почты, медпомощи, скорой помощи, школ и так далее? Насколько это важно для потенциальных покупателей загородной недвижимости?

Безусловно, для жителей проектов эконом-класса и бизнес-класса эти проблемы видятся по-разному. Загородное жилье в традиционном понимании может быть как постоянным, так и сезонным. Под термином «дача» у разных слоев населения понимаются совершенно разные объекты недвижимости.

«Наши первые поселки были реализованы на территории садоводств. Сегодня там так и остается СНТ. На части территорий люди живут круглогодично, при этом у них нет прописки и системы жизнеобеспечения муниципального характера, но пожарные и скорая к ним выезжают, милиция реагирует. И сервис принципиально не отличается от того, что получают жители близлежащих территорий», — подчеркиваетдиректор департамента управления проектами «Олимп 2000».

Классическим дачникам получение тех соцблаг, которые дает проживание в ИЖС, тоже кажется важным, и они рассчитывают на скорую медпомощь и другие права. Но при этом все-таки эта потребность менее актуальна, нежели там, где люди покупают первое и единственное жилье. Во втором случае предпочтительнее, чтобы все было легализовано и узаконено.

Сказать, что грядущие законодательные изменения вносят какую-то резкую новизну в отношении коттеджных поселков, нельзя. Члены Коллегии профессиональных девелоперов сходятся во мнении, что это может только положительным образом сказаться на их бизнесе. Как минимум генпланирование Ленобласти должно обеспечить профильным компаниям более точное понимание планов развития той или иной территории: приходя на земельный участок, инвестор или девелопер будет знать, что у него могут попросить сделать для ближайшего населенного пункта, что он сам вправе делать по генплану и ПЗЗ. Все проекты – не краткосрочные, и перспектива развития важнее сиюминутных задач.

«На моей памяти это уже третий перенос сроков подписания генпланов на конец года. Основной вопрос сейчас даже не в том, что без генпланов нельзя будет что-то строить или поменять, а в том, чтобы принятые документы начинали работать», — настаивает Сергей Щерба.

Существует расхожее мнение, что всем девелоперам бы хотелось включить свои земли в черту населенных пунктов, поменять их статус на ИЖС и построить там 15-этажные дома, но, по мнению Дмитрия Майорова, это далеко не так. Для любого проекта должны быть объективные предпосылки, а не только желания и возможности застройщиков. Чудесный город-сад можно запланировать и в Лужском районе (условно), но вряд ли это будет уместно и более или менее успешно в отношении реализации.

Принятие генпланов и ПЗЗ позволит участникам рынка снизить инвестиционные риски. Например, поселок дачного типа, предназначенный для сезонного проживания, не должен оказаться в дальнейшем в центре населенного пункта и наоборот. Это было бы неудобным для всех сторон: дачники не смогут получить тихий и умиротворенный отдых, а жители села будут раздражаться от регулярных приездов шумных компаний с шашлыками и подобными атрибутами. Кроме того, судьба соседских территорий может сильно сказаться на ликвидности объектов.

Запрет на перевод с/х земель

С ноября 2012 года Администрация Ленобласти ввела мораторий на перевод сельхозземель в другие категории, а Минсельхоз внес законопроект в Госдуму по поводу полной инвентаризации сельхоз угодий с целью их кадастровой переписи, учета, фиксации границ и ограничения перевода в другие категории. Можно ли ожидать дефицита крупных земельных участков под коттеджную застройку? Сколько времени компании смогут продержаться на том земельном банке, который имеют уже сейчас?

«Заявленный мораторий для крупных землевладельцев на ближайшую перспективу никаким образом ситуацию не изменит. Если сейчас условно допустить, что до принятия моратория была возможность приобрести потенциально интересный участок дешево, изменить разрешенное использование, быстро создать проект, за 1,5 года его построить и продать, то сейчас, вероятно, для таких ситуаций места будет меньше. Но учитывая, что у многих девелоперов приличный земельный запас, проблем не предвидится», — комментирует директор департамента управления проектами «Олимп 2000». Например, в управлении данной компании находится порядка 300 га земли. В сегодняшних реалиях рынка трудно представить себе реализацию более 10/15.га в год в том сегменте, где они работают. Получается, девелопер обеспечен работой на 20 лет вперед. При этом горизонт планирования более чем на 5/10.лет вообще сомнителен и может быть обозначен фразой «вилами по воде».

«Запуск коттеджного поселка от формирования земельного участка до проектной готовности занимает несколько лет. Подготовка земли и обеспечение ее ресурсами, документальное оформление, создание и разработка концепции могут занять 3/5.лет. Мораторий в теории может сказаться на тех участках, которые планируется вывести в качестве малоэтажных проектов через 5 лет. Но за этот промежуток что-то скорее всего будет снова изменено, так как вряд ли ситуация не будет никак развиваться», — подтверждает Дмитрий Майоров.

Судьба таунхаусов

Следующий вопрос, регулярно поднимающийся среди участников рынка – это сегмент таунхаусов и юридический аспект их возведения на землях ИЖС или сельхозземлях под дачное строительство. Где их следует строить, и грозит ли снос таунхаусам, построенных на землях ИЖС?

Директор по продажам компании «Петростиль» Михаил Фуксман придерживается мнения, что сноса блокированных домов на ИЖС не будет. Однако свой проект «Близкое», где помимо других форматов реализуются и таунхаусы, девелопер возводит на землях под малоэтажное жилищное строительство (МЖС). Это наиболее безопасный вариант и для застройщика, и для покупателей. Самый простой способ: строить на землях в соответствии с их назначением.

В Генплане точно прописано соотношение земель со статусами ИЖС, МЖС, ДНП, многоэтажка и так далее. Своего рода квоты, которые регулируют плотность застройки. Это не значит, что в дальнейшем ничего нельзя будет поменять, но любое решение должно быть взвешенным. Разрастание населенного пункта не должно ему навредить, то есть число мест в детских образовательных учреждениях, больницах и так далее должно соответствовать количеству жителей. Если деревня рассчитана максимум на 150 дворов, то увеличение плотности на 500 квартир без дополнительной оснащенности территории социальными объектами станет глобальной проблемой.

На петербургском рынке загородной недвижимости известны случаи, когда девелоперы строят таунхаусы на сельхозземлях со статусом ДНП в ожидании перевода земель в МЖС. То есть по сути это работа на перспективу. Девелоперу следует говорить об этом клиенту, а тот в свою очередь должен самостоятельно оценить степень своего доверия и уверенности в продавце. Естественно, безопаснее всего выбирать те варианты, в которых сразу все в порядке, без подвешенных ситуаций и ожиданий.

Таунхаусы – обобщенное понятие. «Они могут быть очень по-разному устроены: полностью автономные жилые блоки либо дом, в котором все секции имеют общие коммуникации, чердаки и подвальные помещения. И от этого будет зависеть подходящий вид разрешенного использования земель», — подмечает Дмитрий Майоров.

«Строительство секций на землях под дачное строительство — один из интересных вариантов решения», — уверена Марина Агеева, директор по маркетингу «Пулэкспресс». – «Таунхаус – блокированный дом. Его делает таковым общедомовое имущество. Соответственно если на каждый участок в каждый таунхаус сделать отдельный вход инженерных сетей, получаются индивидуальные сблокированные дома. Кроме того, существуют технические решения, позволяющие избежать общей кровли, фундамента и даже стен».

Однако Сергей Щерба называет подобные поиски путей решения ухищрениями, которые вытекают из несовершенства законодательства: «Формально на землях сельхозназначения вообще нельзя строить ничего жилого: в свидетельстве на дом в графе об его назначении будет указано, что это нежилое строение. Но так как градостроительное законодательство у нас на многие годы отстает от потребностей рынка, а люди при этом все равно руководствуются близостью места или ценой, их устраивают соседи, общие коммуникации и остальные условия, они платят деньги».

Как это часто бывает, у нас фразу «не разрешено» читают как «не запрещено при определенной трактовке». Это действительно так, но ни один юрист не даст стопроцентной гарантии на дальнейшую судьбу такого объекта недвижимости. Поэтому основной идеей остается ожидание от властей наиболее точной градостроительной политики и ее непременного соблюдения.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← «Бесплатный сыр» или о чем молчат девело...

Must know: обязательные вопросы к менедж... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x