Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

«Бесплатный сыр» или о чем молчат девелоперы?

7 марта 2013

Рынок недвижимости, сильно пострадавший во время экономического кризиса, вышел из стагнации и стремительно наращивает обороты строительства. С каждым годом в Петербурге и Ленобласти возводится масса нового жилья, причем быстрее появляются именно загородные предложения. Отчасти это связано со снижением количества незастроенных территорий в городе, с высокой стоимостью земли в его черте, но также и с теми требованиями к качеству жизни, которые предъявляются покупателем. Спокойствие и тишина, уединенность, близость к природе и свежий воздух — все чаще становятся аргументами в пользу выбора загородного жилья уставшими от мегаполиса горожанами. Девелоперы рады в этом помочь. Например, объем квартирного строительства только во Всеволожском районе, по данным журнала «Пригород», составит порядка 1,8 млн. кв. м жилья, а это примерно 38 тысяч квартир – больше, чем весь Всеволожск.

Вариантов приобрести коттедж или таунхаус за городом хватает — 417 поселков существует на сегодняшний день в Ленобласти (по информации портала poselkispb.ru), среди них есть весьма заманчивые предложения, обусловленные отчасти серьезной конкурентной борьбой между застройщиками за своего покупателя. Но для низкой цены есть и другие причины. Поэтому, выбирая жилье за городом, необходимо уяснить, какими рисками в будущем может обернуться его столь привлекательная стоимость на момент заключения договора. Здесь и правда есть над чем задуматься. Один из семинаров в рамках прошедшей с 1 по 3 марта 2013 года выставки «Жилищный проект» как раз был посвящен тонкостям, на которые стоит обратить внимание перед покупкой загородного дома или участка.

Итак, какой же сделать выбор, когда вокруг столько соблазнительных предложений? Ведь каждому хочется вложить деньги максимально выгодно, обезопасив себя от разочарований в будущем. Эксперты, прежде всего, рекомендуют свыкнуться с мыслью, что чудес на свете не бывает, а потому не стоит гнаться за слишком дешевыми вариантами.

Если вас все же заинтересовало предложение из разряда: «платите 15% стоимости дома сейчас, остальное — после завершения строительства» или же застройщик предлагает заключить договор бронирования на небольшую сумму, а остаток выплатить после постройки дома, учитывайте, что риски не дождаться собственного дома возрастают. Поэтому крайне важно обратить внимание на репутацию застрощика, изучив при этом портфель реализованных им проектов.

Каковы причины низкой стоимости домовладения?

Одна из причин, к сожалению, весьма распространенных – это недостаточная ответственность девелоперов, которые начинают строить, не имея на это соответствующих разрешений и согласований. Поэтому, чтобы привлечь покупателей, логично снизить стоимость предложения. В результате, на рынке загородной недвижимости известны случаи банкротств не сумевших справиться с ситуацией застройщиков. Так, в числе банкротов оказались поселки «Павловский Посад», «Антоновка», «Сторожевая гора» и ряд других объектов, некоторые из которых выставлены на продажу одним лотом. Предсказать подобные события непросто, однако обезопасить себя можно, потратив немного времени на изучения интернет-форумов о загородном строительстве. Скорее всего, именно там найдется актуальная информация, которая поможет определиться с выбором дорожащего своей репутацией застройщика.

Бывает и так, что за привлекательной стоимостью домовладения скрывается другой очень важный момент, который лучше выяснить как можно раньше, а именно – статус земельного участка и межевание, подтвержденное соответствующими документами, которых у недобросовестных застройщиков может не оказаться.

Наиболее благоприятными для загородного строительства считаются земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство (для возведения именно индивидуального коттеджа), а также сельскохозяйственные земли под возведение дач, размежеванные в собственности. За участки с таким статусом, а также размещенные на нем постройки можно не беспокоиться – выселить людей даже по суду в таком случае крайне проблематично. Однако если поселок построен на ведомственных землях, никто не застрахован потерять свой загородный домик, например, в результате коррупционного скандала.

Из недавних подобных историй — выявленная в середине февраля 2013 года передача 456 гектар Левашовского полигона под Сертолово, принадлежащего Минобороны, под создание 10-ти дачных некоммерческих партнерств. В результате проведенных сомнительных действий чиновников, эта часть полигона встала на учет в кадастровую палату в статусе муниципальных земель, и теперь на них расположен ряд ДНП: «Береговое», «Углово Аэродром», «Левашовский лагерь – 1», «Шишкин лес», «Лесная поляна», «Речное», «Северная лица-1», «Северная лица – 2», «Фазенда», «Просторы». В данной ситуации не исключена вероятность того, что участки придется освобождать по суду, ведь поселки находятся как раз в той части полигона, где во время танковых учений должны располагаться мишени — то есть фактически на линии огня. Как видно, без подробного сбора информации о месте, где предполагается купить участок, не обойтись.

Как уже было сказано выше, от загородного жилья хочется, прежде всего, спокойствия и комфорта, и многие готовы за это платить. Однако бывает и так, что рядом с уже построенным и заселенным коттеджным комплексом, где жители успели наладить свой размеренный быт, строят новый поселок, возможно, менее престижный, более населенный, жители которого так или иначе будут использовать те же подъездные пути и другие элементы инфраструктуры. А если и ценовое предложение в новом поселке будет выгоднее, то и в старом цены, скорее всего, придут в соответствие. Как известно, границы города неумолимо расширяются, в среднем на несколько километров в год, и процесс этот не остановить. Известны случаи строительства рядом с поселками многоэтажных комплексов. Вероятно, и цены на дома от такого соседства могут понизиться, особенно в сегменте жилья премиум-класса, требования к которому всегда высоки. Поэтому, выбирая местоположение вашего будущего домовладения, не поленитесь пойти в местную администрацию и выяснить, каковы планы по развитию близлежащих территорий и какой у них статус. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.

География поселков ежегодно расширяется, появляются предложения в районах, которые раньше не были популярны в загородном строительстве: Кингисеппском, Лодейнопольском, Лужском. Здесь пока продается мало домовладений, выставляются в основном участки, цена которых довольно привлекательна по сравнению с аналогичными объектами в более близких к городу территориальных субъектах. Отчасти расстояние от Петербурга играет роль в ценообразовании, но также немаловажен факт недостаточно развитой инфраструктуры в районах: есть проблемы с дорогами, далеко не везде подведены электричество и газ. Получается, что мало приобрести землю, нужно сделать ее пригодной для проживания, подведя коммуникации и построив дом. Поэтому покупка участка на окраинах Ленобласти – скорее инвестиции в перспективу, особенно с учетом повышения ценности нетронутых земель в малозаселенных территориях.

На сегодняшний день для жаждущих жизни на природе петербуржцев, но по каким-либо причинам не готовых переехать за город, есть возможность приобрести дом с участком в соседних регионах – Новгородской и Псковской областях. Пожалуй, один из наиболее значимых плюсов – стоимость домовладения в столь отдаленных селениях существенно ниже, чем вблизи Северной Столицы. Так, один из коттеджных поселков Порховского района Псковской области – «Порховские просторы» — предлагает землю по цене от 10 тыс. руб. за сотку, при этом средний участок в 18/20.соток, с подведением электричества 5 кВт обойдется в 180 – 200 тыс. рублей. Из других положительных моментов можно отметить тот факт, что концентрация коттеджных поселков в смежных с Ленинградской областью регионах существенно ниже, а значит и вероятность неожиданного беспокойства от соседней стройки будет невелика, к тому же очарование сельской местности в соседних регионах ощущается ярче. Однако такой вариант загородной жизни скорее подойдет для проведения отпуска или каникул, в силу достаточной удаленности от Петербурга (почти 260 км) тратить на дорогу кажые выходные по 4/5.часов в одну сторону представляется весьма проблематичным.

Почему завышаются цены на загородное жилье?

Другой полюс ценообразования на рынке загородной недвижимости – завышение стоимости домовладения, причем далеко не всегда адекватное. На его цену влияет, прежде всего, престижность местоположения. Традиционно одни из самых дорогих вариантов представлены в Курортном районе, например, на побережье Финского Залива с непосредственным выходом к нему. Высокая цена на загородные владения — своеобразный знак для людей с высокими доходами, что в их поселке будут жить столь же статусные соседи. Чтобы привлечь покупателей в поселки бизнес- и премиум-класса, девелоперы идут на разнообразные ухищрения, позиционируя свои объекты за счет уникальных сооружений инфраструктуры: гольф-клубов, яхт-клубов, теннисных кортов, бассейнов, спортивных центров, детских площадок, которые в свою очередь могут добавить домовладению до трети стоимости.

Возможно, далеко не каждый житель поселка будет пользоваться этими благами наравне с остальными, однако платить все равно придется. Поэтому еще на этапе подписания договора необходимо ознакомиться со сметой эксплуатационных расходов, ведь обслуживание инфраструктуры нередко требует больших затрат, и здесь важно понять, за чей счет будет оплачиваться их содержание – полностью за счет жителей, или же за счет застройщика с небольшим ежемесячным взносом. Подобная инфраструктура, по оценкам экспертов, несет в себе дополнительную нагрузку в размере 20/30. от суммы расходов на эксплуатацию, что в элитных поселках может составлять десятки и даже сотни тысяч рублей.

Итак, говоря об инфраструктуре поселка, мы выяснили, что необходимо получить внятные ответы от застройщика на ряд вопросов: кто будет управлять поселком? На чьем балансе будет содержаться его имущество? Из чего складываются затраты на обслуживание? Кому принадлежат общепоселковые сети? Важно выяснить это как можно раньше, чтобы обезопасить себя от неоправданных финансовых затрат в будущем.

Профессиональные управляющие компании в коттеджных поселках — большая редкость, чаще встречается ситуация, когда застройщик после реализации проекта продолжает работать в поселке, но уже в качестве управляющего. По словам Анлексея Зубина, представителя девелоперской компании «Лэндкей», управление поселком поначалу является убыточным мероприятием, через какое-то время оно выходит из минуса, но и о прибыли речи не идет, баланс держится на нулевом уровне. Возникает резонный вопрос — зачем застройщик вкладывается в мероприятие, которе не приносит дохода? Как пояснил господин Зубин, это позволяет жителям поселков экономить на эксплуатационных расходах, не передавая управление поступающими энергоресурсами посредникам, которые наверняка будут завышать на них цены. Таким образом, снижая величину эксплуатационных расходов, девелоперы преследуют цель формирования положительного имиджа, как поселка, так и компании в целом, работая на развитие собственного бренда.

***

В заключение хочется еще раз отметить, что покупка недвижимости вне зависимости от целей – инвестиционных или для проживания здесь и сейчас — мероприятие крайне важное, требующее комплексного подхода. Пообщайтесь с друзьями и знакомыми, ведь сарафанное радио порой лучше любой рекламы, изучите специализированную литературу и интернет, посетите специализированную выставку – она даст возможность пообщаться с реальными игроками рынка недвижимости. Будьте смелыми и вы найдете именно ту недвижимость, о которой мечтали!

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: Poselkispb.ru, gorkigolf.ru


← Жители города нуждаются в консультациях...

Изменения законодательства' 2013 →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x