Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Куда двигается строительный рынок?

21 февраля 2013

Делясь строительными итогами прошедшего года, Администрация Ленобласти гордо обнародовала солидные цифры: 1,14 млн. кв.м введенного жилья. На следующий год официальные планы колеблются в районе 1,25 млн. кв.м, но, по словам некоторых чиновников, ожидать можно и больше – порядка 1,5 млн. Учитывая, что пригородные города, долго остававшиеся в своем неизменном архитектурном облике, сегодня резко меняются и заполняются уходящими в небо высотками, такая перспектива несколько пугает. Но город растет, его многоэтажная застройка расширяется, и остается лишь смириться с этим фактом. А в поисках тихих аутентичных улочек приходится забираться все дальше в область.

МногоЭТАЖ: детский сад в обмен на налоги

Традиционно острым вопросом остается обеспечение заявленных объектов социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, спортивными центрами и так далее. Вместе с количеством жителей увеличиваются очереди в учебные учреждения в ближайших к мегаполису районах. Мест и так не сказать, чтобы много, а сейчас и вовсе перестает хватать.

В прошлом году администрация области перешла к жестким мерам. Так, был официально отменен градостроительный план второго этапа строительства ЖК «Эланд», который компания NCC реализует в Мурино. Основная проблема заключалась в этажности зданий. Согласно нормативам, утвержденным полтора года назад, высота домов в Ленобласти не должна превышать 12 этажей, но в Мурино амбиции застройщиков в основном гораздо выше. И, несмотря на то, что часть комплексов была еще согласована до введения норматива, администрация отменила проекты планировок сразу нескольких ЖК. В случае с NCC ситуация была разрешена следующим образом: вместо одного из девяти домов девелопер будет строить детский сад на 236 мест.

Сегодня правительство ЛО предлагает вопрос социальной инфраструктуры решать двумя путями:

Первый – это губернаторская программа по сокращению очередей в детские дошкольные учреждения, в рамках которой предполагается приобретение у застройщиков порядка 30-ти детских садов емкостью от 150 до 220 мест в 15-ти различных районах области.

Параллельно развивается программа по приобретению у застройщиков, которые осуществляют комплексную застройку территории Ленобласти, социальной инфраструктуры в обмен на налоги. В декабре прошлого года было принято постановление №401 по субсидированию муниципальных образований на эти цели. В случае, если компания имеет регистрацию в области и платит налоги, администрация готова рассматривать вопрос о покупке детских дошкольных учреждений, строящихся в соответствии с проектом планировки территории. Размер налогов и цена объекта сопоставимы.

У девелоперов, которые регулярно настаивают на принятии «внятных правил игры», эти программы вызвали интерес.

Арсений Васильев

генеральный директор «Унисто Петросталь»

«Мы полны оптимизма относительно развития области и собственных планов. Связано это с тем, что в конце года мы увидели конкретные решения и документы, которые позволяют проектам развиваться, создавать благоприятную комфортную среду для людей. Общий объем строительства, запланированный на текущий год, составляет около 60 тыс. кв.м. В рамках увеличения объема малоэтажной застройки у нас появится новый проект. В конце 2013 — начале 2014 года в направлении Колтуши-Янино планируем строительство комплекса, в основном предполагающего малоэтажку».

Александр Свинолобов

директор по развитию «NCC Недвижимость»

«Программа, заявленная губернатором, является хорошим шансом повысить привлекательность жилых объектов. В ближайшее время мы планируем недвижимость, строящуюся в области, перевести на компанию, которая будет зарегистрирована в ЛО. Основная причина, почему все застройщики предпочитают близость к городу, это инженерное обеспечение. Если малоэтажную застройку где-то в 20 км от КАД еще как-то можно снабдить мощностями, хотя бы локальными коммуникациями, то многоэтажный комплекс таким образом невозможно обеспечить. Застройщики, занимающиеся высотками, выбирают инженерно обеспеченные районы. И Всеволожский, наверное, единственный из всех районов, который может полноценно рассматриваться в этом смысле (Мурино, Девяткино, Кудрово, Всеволожск)».

Евгений Богданов

генеральный директор проектного бюро Rumpu

«Инициатива области относительно социальной инфраструктуры и высотности застройки была воспринята девелоперами положительно. Хотелось бы видеть еще один шаг навстречу. Например, проект объединения школы и детского сада. Это было бы взаимовыгодным решением для застройщика в части экономии его земельного пятна и, соответственно, для области в отношении обеспеченности населения инфраструктурой (от авт: Для этого необходим новый СанПин, на утверждение которого уйдут годы, а то и десятилетия)».

МалоЭТАЖ: ориентир на новые дороги

Однако не будем зацикливаться на высотном строительстве. Территория области развивается разнопланово, и, как подтверждает глава Комитета по строительству ЛО Николай Крутов, 60% от введенных за 2012 год 1,14 кв.м жилья относится к малоэтажке. Причем, если сравнивать с 2011 годом, ее доля увеличилась на 10%. Речь идет о коттеджных поселках, таунхаусах и квартирах в малоэтажных жилых комплексах.

Георгий Богачев

вице-губернатор по строительству Ленобласти

«На мой взгляд, эта тенденция показывает, что не надо акцентировать внимание исключительно на районах, прилегающих к станции метро Девяткино, на Буграх, Мурино и тому подобных мест, где ведется высокоэтажная застройка. Все-таки область остается областью. Сельские поселения в большей степени тяготеют к малоэтажной застройке, и я надеюсь, что этот тренд сохранится».

Статистика особенно впечатляет, учитывая разницу между масштабами малоэтажного и многоэтажного форматов. Например, около 550 домовладений (размер достаточно большого коттеджного поселка) в переводе на высотное строительство составят всего несколько подъездов. Это принципиально иной вид жилья и комфорта. Индивидуальный коттедж или таунхаус в СПб успел стать хорошей альтернативой квартире в новостройке и по ценовому, и по качественному параметрам.

Естественно малоэтажной и многоэтажной застройкам чаще всего соответствуют разные зоны области. И если, как уже было сказано, во Всеволожском районе многоэтажки буквально «прописались», то в южном направлении они строятся в меньшей степени.

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

УК «Старт Девелопмент»

«Во всех трех южных районах (Ломоносовский, Гатчинский и Тосненский) на сегодняшний день реализуется только 12 квартирных объектов – это 18% от всей застройки Ленобласти в пределах 30 км от КАД. В 2011 году таких комплексов было 11. Новых проектов заявляется не так много. Малоэтажное строительство на юге развивается гораздо более активно. На удалении не более 35 км от КАД на сегодня насчитывается 21 малоэтажный комплекс с домами плановой застройки и еще 23 коттеджных поселка, предлагающих участки с подрядом и без».

Логика выбора девелопером места под новый коттеджный поселок зависит от локации, под которой понимаются не только природные характеристики места, но и его транспортная доступность. Поэтому, прежде всего, развитие получают районы, где активно идет дорожное строительство или реконструкция имеющихся узлов и магистралей.

Владислав Фадеев

руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer

«Если правительством ЛО озвучиваются какие-то планы по строительству автодорог, девелоперы реагируют молниеносно. Возьмем для примера 3 направления, где в последнее время велись масштабные работы: Рябовское шоссе, где облегчили выезд из города, Новоприозерское шоссе и КАД в сторону Ломоносова. Примерно за год до того, как открылось движение по этим направлениям, и ровно в тот момент, когда были объявлены конкретные планы по развитию с точными датами, там начинается резкий рост коттеджных поселков. Их количество (доля) в общем объеме предложения вырастает примерно на 50%. В Ломоносовском направлении число проектов увеличилось сначала с 6% до 9%, а потом и вовсе до 15%».

Становится очевидной цепочка: есть дорога/появляются поселки/начинаются пробки/опять надо расширять дорогу. Решением этой проблемы эксперт видит координацию железнодорожного сообщения между пригородом и городом. В идеале необходимо строить дополнительные станции, но так как это вряд ли осуществимо, по крайней мере, можно говорить об оптимизации работы пересадочных узлов, увеличении частоты сообщения, введении единых билетов и современных способов оплаты проезда (например, с помощью смс, как это делается в Швеции).

Аналитики компании GVA Sawyer посчитали количество станций в 20/30.километровой зоне вокруг Санкт-Петербурга и сравнили данные с западными аналогами, например, Парижем или Стокгольмом. Их плотность в европейском мегаполисе оказалась примерно в два раза выше, чем у нас. В Москве ситуация близка к петербургской, но даже там психологический барьер по времени доступа к работе варьируется в пределах 2/2.5 часов (у нас пока ограничивается 1/1.5 часами). В принципе города, где есть хорошо налаженное ж/д сообщение, застраиваются в разы быстрее, и границы комфортной поездки становятся шире. По словам Вячеслава Фадеева, надо развиваться в этом направлении, которое может показаться лежащим за пределами исключительно строительного рынка. И если девелоперы продолжат ориентироваться на дорожный фактор, спрос поднимается не только на индивидуальные коттеджи и таунхаусы, но и на квартиры в домах высотой до 4 этажей.

Николай Крутов

председатель комитета по строительству ЛО

«В области востребованы разные направления жилищного строительства. Мурино, где большая часть квартир представляет собой студии, застраивается домами-ночлежками. Туда, проучившись и сходив на дискотеку в Петербурге, возвращаются студенты, а утром снова уезжают в город. Эти огромные высотки по 20/25.этажей не будут востребованы среди семейных пар с приличным достатком. Они скорее выберут малоэтажку в 30-ти километровой зоне от КАД с доступными транспортными маршрутами и нормальным автомобильным и ж/д траффиком. И я уверен, что за малоэтажкой будущее».

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Покупка таунхауса: инструкция по безопас...

Жители города нуждаются в консультациях... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x