Кто может получить ипотеку без первого взноса Кто может получить ипотеку без первого взноса
Какие банки дают ипотеку без первого взноса? На каких условиях выдаётся ипотека?
«Новое Кюмлено» —  интервью с директором компании «Новое Кюмлено» — интервью с директором компании
С какими сложностями сталкиваются застройщики в России? Какие изменения нужны загородному рынку?
На загородном рынке стало меньше домов На загородном рынке стало меньше домов
Что происходит с рынком готовых домовладений? Сколько в среднем стоят участки в Ленобласти?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Покупка таунхауса: инструкция по безопасности

8 февраля 2013

Чем активнее развивается рынок загородных таунхаусов, и перспектива переехать на постоянное проживание за границы мегаполиса прельщает все больше горожан, тем острее становятся вопросы, касающиеся юридической стороны дела.

Купить таунхаус и наслаждаться жизнью без каких-либо проблем – желание логичное и вполне осуществимое, особенно учитывая растущее не по дням предложение. Однако в интернете и газетах-журналах периодически появляются тревожные заметки о том, что «незаконно построенные таунхаусы будут сносить» или уже сделали это. Пока городом, привлекшим наибольшее внимание в этом смысле, стала Казань. В Петербурге прецедентов не было, хотя разговоры ведутся. Несмотря на то, что возникают они редко, их оказывается достаточно, чтобы перепугать потенциальных покупателей. Усложняет понимание ситуации и двоякость определения «таунхаус» в законодательстве. Что и почему сегодня вызывает споры, и чего на самом деле стоит опасаться?

Перед тем, как объяснить, в чем «соль», например, истории в Татарстане, определимся с основными понятиями. Даже «нулевому» покупателю следует знать, что любая земля имеет свое целевое назначение и вид разрешенного использования. Мы отметаем такие категории как лесной и водный фонды, земли запаса и сразу переходим к тем категориям, на которых разрешено строительство жилья: земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений. Первые предназначены для размещения фермерских и личных подсобных хозяйств, садоводства. Землями поселений являются участки, находящиеся в пределах черты поселений и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов. Перевод из одного целевого назначения в другое возможен только в случае установления или изменения черты поселения. Сейчас как раз заканчивается подготовка и утверждение генпланов районов Ленобласти, поэтому этот вопрос поднимается особенно часто.

Каждой из двух категорий соответствуют определенные виды разрешенного использования земель. Самыми ходовыми определениями на рынке являются аббревиатуры ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ДНП, подразумевающее дачное строительство. Важным различием между ними была возможность прописки, получения милицейского адреса и дальнейшего соцобеспечения (медицина, образование и прочее). Но не так давно на землях под дачное строительство в черте населенного пункта разрешили регистрироваться, и эта тема была снята. В реальности загородом прописывается не так много жителей коттеджных поселков, ведь чаще всего они оставляют в городе квартиру «на всякий случай». Однако покупателей радует сама возможность при желании «встать на учет». Лишней никогда не будет!

Есть еще ряд моментов, на которые необходимо обращать внимание.

Часто некоторые девелоперы позиционируют ИЖС в качестве «рецепта от всех болезней», а ДНП, именуемое в профессиональным кругах «дачкой», ассоциируют с менее респектабельными возможностями. Но тут стоит уточнить: все обстоит не так однозначно, и любое подобное заявление может быть не лишено умысла со стороны заинтересованных компаний. Например, каким бы лакомым не казался клиентам ИЖС, строительство таунхаусов на них считается незаконным, что может грозить судами и даже сносом. Но обо всем по порядку!

Предпосылки ситуации

Во-первых, понятие ИЖС на сегодняшний день заменено на целую группу подвидов, которые более подробно разделяют перспективы будущего строительства. Теперь мы имеем дело просто с ЖС. И уже на Генплане прописаны более конкретные уточнения: ЖС-1, ЖС-2, ЖС-3, ЖС-4 и ЖС-5. По сути, эта линейка прямо пропорциональна возрастанию разрешенной этажности построек на конкретном участке. Так, ЖС-1 соответствует индивидуальному строительству, ЖС-2 – малоэтажному (в том числе таунхаусам), ЖС-3 – домам до 9 этажей и так далее. При этом статус ИЖС остается на землях, которые были сформированы и обозначены ранее. Страшно сказать, но отныне его можно считать своего рода пережитком.

Во-вторых, большое значение имеет не только вид разрешенного использования, но и разрешение на строительство, полученное девелопером. На землях ИЖС без данного документа и без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию можно возводить ТОЛЬКО индивидуальное жилье, рассчитанное на одну семью (по «дачной амнистии»), на землях под дачное строительство – его не требуется в принципе.

А вот если заходит разговор о таунхаусах… На землях ИЖС их строительство рискованно. Они рассчитаны не на одну семью. Если блокированный дом возводится без разрешительной документации, значит, не ведется государственного строительного надзора за процессом, создается чрезмерная нагрузка на сети, ведь по итогу земля используется не по назначению.

Ряд девелоперов пытаются перехитрить систему и оформляют участок на одно лицо, а затем продают доли. По кадастровому паспорту в доме нет квартир, а есть только комнаты. Официально доказать, что все проживающие в секциях люди не являются родственниками – дело путанное и непростое. И даже если органы технической инвентаризации будут считать количество кухонь и санузлов в одном доме, пытаясь выявить нарушения, эта информация все равно не будет служить стопроцентным доказательством, ведь в Жилищном кодексе об этом нет ни слова. Но это не делает многоквартирный дом на ИЖС более законной постройкой. Например, кто-то действительно предпочитает иметь несколько кухонь – одну для приема гостей, другую — для кулинарных экспериментов. Наличие гостевых и хозяйских санузлов стало еще более привычным делом.

В-третьих, традиционная для Россия ситуация с двоякостью интерпретации законов нашла свое отражение и в трактовании понятия «таунхаус». В документации его принято называть «жилой дом блокированной застройки» или «секция в блокированном доме». Таким образом, не проясненным остается вопрос, относить его к многоквартирному или индивидуальному сблокированному дому, пусть и с соседями за стенкой. Некоторые застройщики регистрируют каждую секцию с причитающимся ей участком как отдельное жилье, иные – предлагают купить квартиру. На сегодняшний день петербургские чиновники негласно признают секцию в блокированном доме как индивидуалку, поэтому громких скандалов со сносом таунхаусов в нашем регионе не происходило.

Согласно Градостроительному кодексу РФ «жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких (не более 10) блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования». Кроме того, такие дома в отличие от обычных многоквартирных не должны иметь общие чердачные, подвальные помещения и входы. При этом системы вентиляции, отопления (или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям) должны быть самостоятельными для каждой секции.

Казанский дебют

Чтобы проиллюстрировать ситуацию, возвращаемся к «казанскому» примеру. Он оказался наиболее ярким и показательным. Дом, изначально заявленный как индивидуальный на земле с разрешенным использованием ИЖС, оказался таунхаусом на 14 квартир. При этом разрешение на его строительство не получалось застройщиком, то есть напрочь отсутствовало. После признания дома судом самовольной постройкой, он был снесен. Практика показательных наказаний вызвала большой резонанс, так как этот факт отразил отношение местных чиновников к теме возведения многоквартирных таунхаусов на землях ИЖС, которые иногда называют «лжекоттеджами». Заинтересованное строительное сообщество на пару с покупателями сначала насторожилось, а затем и вовсе подняло панику.

Режим паники

На почве законодательного «люфта» в отношении официального определения таунхаусов и пробелов в знаниях юридических вопросов у потенциальных покупателей началось нагнетание ситуации. На просторах интернета, особенно на форумах, можно утонуть в перепуганных, разгневанных или разъяснительных комментариях как от самих покупателей, так и от менеджеров малоэтажных проектов. Последние часто скрываются под маской тех же самых клиентов и порой убеждают форумчан в совершенно невероятных вещах. Тут и там используется слово «мошенничество» и «самовольное незаконное строительство», но далеко не всегда эти обвинения оправданны. В итоге под действием раздутой ситуации люди резюмируют: «Если думать, что приобретать, то вообще ничего не купишь». Получается, что такой эмоциональный подход призывает либо вообще не ввязываться в историю с загородной недвижимостью, либо особо не задумываться об условиях заключаемой сделки. Что в корне неверно. Излишняя пугливость, как и безответственная непредусмотрительность – плохие друзья при покупке жилья. Грамотнее – разобраться в ситуации всецело, не пожалев времени.

На каких землях должен возводиться таунхаус, чтобы такая сделка была сопряжена с минимальным количеством рисков для покупателя?

Одни девелоперы заинтересованы в том, чтобы клиенты опасались статуса ИЖС, другие – земель для дачного строительства. Так как пока в Петербурге реальных прецедентов не было, и местный суд не признавал таунхаусы в СПб однозначно многоквартирным или индивидуальным строительством, вопрос остается открытым.

Еще недавно квартиры на землях ИЖС по суду регистрировались, и судебные органы чаще всего становились на сторону покупателя. Известны случаи, когда суд хоть и признавал постройку самовольной, при этом принимал решение, что она не представляет опасности и не нарушает чьих-либо интересов, и покупателям позволяли зарегистрировать приобретение. Однако ситуация в Казани показывает, что судебная практика нарабатывается, и чиновники могут поменять свое отношение к теме. То есть вы можете оказаться перед любым из двух вариантов: легализовать через суд либо все потерять.

Среди озвученных экспертами мнений по поводу дальнейшей судьбы таунхаусов звучит не только идея сноса. Высказывается также мысль объявить амнистию на уже возведенные дома, но с условием запрета на подобное строительство в будущем. Правда, многим это кажется утопичным, так как проявление мягкости в подобных вопросах может расхолодить застройщиков. Найдутся те, кто по-прежнему будут строить в надежде на еще одну амнистию.

По итогам

Строительство блокированных домов на землях ИЖС, как мы уже подробно выяснили, — перспектива достаточно сомнительная. При любом исходе дела зарегистрировать свое право собственности на них будет практически невозможно.

Что касается земель под дачное строительство: этот вид разрешенного использования присутствует как на сельхозземлях, так и на землях населенных пунктов. Строительство блокированных домов и там, и там осуществляется с равной степенью легальности (одинаково спорно). Разница между ними минимальна и сводится к возможности прописаться. Правда, даже на сельхозземлях некоторые умудряются зарегистрироваться (после успешного прохождения экспертизы, в рамках которой приходится доказать, что твое загородное жилье пригодно для постоянного проживания).

Велика вероятность, что земля под дачное строительство в черте населенного пункта со временем станет желаемой ЖС-2 или МЖС (малоэтажное жилищное строительство). Наименьший риск для возведения блокированных домов представляют именно эти виды разрешенного использования, а также «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». Опять же индивидуальная собственность предпочтительнее, нежели долевое владение.

И напоследок:

Отнеситесь к покупке с должным уровнем серьезности. При составлении собственного мнения относительно какого-то проекта (или тем более при окончательном выборе) не стоит руководствоваться исключительно «казанской страшилкой» или байками, которых полно на всевозможных форумах. Действуйте адекватно ситуации и ориентируйтесь на имеющиеся в наличии у девелопера документы и конкретные предложения застройщиков. Кроме того, всегда будет не лишней консультация с юристом относительно выбранного вами объекта. При этом обращайтесь именно к специалисту по земельному праву, а не знакомому, который работает в юротделе какой-то там компании. Как показывает практика, такой «профи» может только запутать и ввести в заблуждение. Он всегда будет говорить, что сделка опасна, снимая с себя ответственность.

Думайте, что покупаете, и тогда мечта о загородном доме не останется лишь мечтой.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: realestate.ru, accbud.ua


← Бронь: условия, схемы и сроки

Куда двигается строительный рынок? →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x