Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Инвестиционный интерес: область популярна

17 декабря 2012

В начале зимы прошел саммит «Пригород. Перезагрузка», посвященный деловому климату на рынке загородной недвижимости, развитию Ленобласти в целом и тем факторам, которые на нее влияют. В первую очередь он направлен на девелоперов, но и потенциальные покупатели способны выудить из него полезную для себя информацию.

После первого кризиса, едва отдышавшись и придя в себя, все стали бурно обсуждать перспективу второй волны экономического коллапса: насколько она реальна? Сегодня этот вопрос поднимается все реже. Пока об угрозе кризиса речи не идет, стабильности все равно не хватает.

Владислав Фадеев

руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer

«Если сейчас произойдет что-то негативное на рынке, то стоимость денег резко возрастет, особенно тех, что на руках. Чем ближе расстояние между сегодняшними расходами и доходами в будущем, тем лучше инвестиционный проект с точки зрения устойчивости к внешним факторам».

Помимо финансовой устойчивости и внутренних факторов, на качество проекта влияет также состояние дел в параллельной отрасли. В случае возникновения сложностей в отрасли девелоперы могут переключиться на другой ценовой сегмент или же немного поменять формат бизнеса.

Строительное цунами в Ленобласти

Еженедельник «Недвижимость и строительство Петербурга» недавно провел опрос среди застройщиков, поинтересовавшись у них, смогут ли они переквалифицироваться, если властям города станут не очень нужны строительные проекты, и чем тогда займутся? По словам шеф-редактора газеты Дмитрия Синочкина , половина ответов начиналась с фразы «А есть и другие регионы». То есть девелоперы готовы уходить. Компании, реализующие проекты в городе, в последнее время активно рассматривают варианты перемещения, и в первую очередь, в область. Чаще всего, стоимость входа в проект загородом ниже, правда, и доход меньше.

Эту тенденцию отмечает и власть.

Георгий Богачев

вице-губернатор ЛО

«Сегодня очевидно, что вектор массового жилищного строительства будет смещаться из Санкт-Петербурга в сторону Ленобласти. На будущий год заявляется на 20% больше квадратных метров, чем в 2012-ом году. Однако нам важнее не количество, а качество. Задача стоит не столько в том, чтобы привлекать инвестиции и застройщиков в Ленобласть, сколько быть волнорезом перед цунами, которое идет со стороны города, в первую очередь, на Всеволожский район. К сожалению, этому процессу сопутствует все, что сопутствует настоящей стихии, сметающей все на своем пути.

Речь идет обо всей той комфортности проживания в пригороде, которая существовала раньше в маленьких и хорошеньких деревеньках типа Мурино или Бугры. Одноэтажные поселения с небольшими вкраплениями пятиэтажек сегодня превращены практически в Манхэттен с 27-этажными высотками. Поэтому сейчас задача власти области состоит в том, чтобы мягко демпфировать этот процесс: разбивать волну на потоки, которые не нанесут серьезного ущерба.

К сожалению, этот процесс скорее связан с проведением некоторых репрессий по отношению застройщиков. Некоторые из них, переезжая кольцевую автодорогу, начинают вести себя по-хамски: строить без разрешения, подкладывать липовые техусловия и так далее».

Некоторые сегменты бизнеса в городе и области настолько сильно различаются по своему уровню, что их даже не стоит сопоставлять (допустим, офисные центры). Но если говорить о малоэтажном домостроении, оно может быть реализовано и загородом, и на приграничных территориях, относящихся к Петербургу. И все же инвестиционный климат области вызывает вопросы у специалистов.

Александр Паршуков

руководитель инвестиционного департамента

«ВТБ-девелопмент»

«Мне не очень понятно заявление руководства области в части создания государственного регионального индустриального парка. В Ленобласти и так есть целый ряд неплохих качественных парков. Но когда приходит государство и говорит, что у них будет свой проект, то большинство потенциальных резидентов ожидают от госпроекта льгот, которые частные компании предоставить не могут. Это некая подножка. Ведь государство обладает теми возможностями, которых никогда не будет в распоряжении ни одно частного лица».

Если на рынок приходит государство в качестве одного из участников, его правила претерпевают определенные изменения. И они не всегда вызывают овации со стороны бизнеса. И если учесть, что в строительной отрасли государство закладывает жилье эконом-класса, стимулируя возведение доступной недвижимости, выходом для девелоперов может стать переход в более дорогие сегменты. Например, комфорт или бизнес, где пока работают преимущественно частные компании. Для этого, правда, требуется более солидный стартовый капитал.

Параллельно на саммите был поднят вопрос о финансировании девелоперских проектов банками. Насколько мы помним, с коттеджными поселками дела обстоят не так просто, как того хотелось бы бизнесменам. Каким условиям должен удовлетворять проект, чтобы банк согласился его финансировать?

«Дело не в том, что мы остерегаемся финансировать коттеджные поселки. Просто пока мы не обнаружили серьезной заинтересованности самих застройщиков. Основное предъявляемое к ним требование – это наличие пакета исходно-разрешительной документации. Тут как раз порой возникают сложности, которые осложняют получение финансов для многих застройщиков. Кроме того, проект должен быть экономически эффективным, а источники его финансирования — понятными. Прогнозы по продажам, указанные в бизнес-плане, должны быть обоснованы и доказаны», — объясняет Александр Паршуков.

Чаще всего у банков вызывают сомнения обоснование доходной части и собственное участие девелоперов в ассигновании, которые зачастую компании стараются не раскрывать. Источники финансирования не всегда являются прозрачными, что вызывает сомнения и риск у кредитных организаций.

Юридический взгляд: сухой остаток

Текущие правовые тенденции на рынке недвижимости, которые в настоящее время складываются, отметил старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов.

Евгений Ширстов

старший юрист практики по недвижимости и

инвестициям компании «Качкин и партнеры»

Так, с 1 января 2013 года истекают сроки так называемого переходного периода: если до этого момента не будут приняты правила землепользования и застройки в каждом муниципальном образовании, предоставление земельных участков под строительство и выдача разрешений на него будут запрещены. «Вполне вероятно, что до окончания срока ПЗЗ утверждены не будут. Это означает, что по всем проектам (в том числе текущим), где заключены инвестиционные договора, установлены какие-то сроки для начала работ, инвестор в принципе не сможет получить разрешение на строительство из-за нарушения, допущенного органами местной власти. Земельные участки предоставляться также не будут», — рассказывает Евгений Ширстов.

В настоящий момент в очередной раз идет дискуссия на тему того, следует ли обозначенный срок продлевать. Несколько раз это уже происходило. Первый квартал будущего года Ленобласть еще планирует принимать территориальные градостроительные документы. «Но не исключено, что дальше срок ПЗЗ продлен не будет, и на какое-то неопределенное время будут повышены риски при запуске новых проектов и ведению тех, что уже реализуются на рынке. В перспективе это может привести к судебным обжалованиям и даже взысканиям убытков, причиненных бездействием органов местного самоуправления», — резюмирует г-н Ширстов.

Следующий момент: органы муниципальной власти и их полномочия. Сегодня структура местного самоуправления делится на уровень муниципального района и уровень сельского поселения. Полномочия между ними поделены таким образом, что генплан и проект планировки в целях его реализации утверждает один уровень, а схему территориального планирования и выделение земельных участков — другой. В результате, решение о финансировании, местоположении и само выделение земли принимают и осуществляют разные лица. Развитие районов затягивается. На сайте Минрегионразвития появился законопроект, который направлен на реализацию дорожной карты, принятой правительством с целью закрепления участков за муниципальными образованиями поселений. «Если генплан на уровне поселений либо схема территориального развития муниципального района приняты, вся земля подлежит передачи в собственность муниципальных образований по их заявлению. То есть районам отходит земля межселенных территорий, а муниципалам – земля в составе поселений. Сложно судить, какой будет муниципальная реформа. Если дуализм полномочий будет устранен или видоизменится, в целом это приведен к тому развитию, которого все ожидают, и удобству правовых норм», — считает Евгений Ширстов.

***

В теории подобные мероприятия направлены на облегчение диалога бизнеса и власти и на определение вектора их дальнейшего взаимодействия. На практике оказывается, что стороны не всегда в состоянии услышать друг друга, понять причины тех или иных действий и решений. Такой разговор иногда напоминает общение глухого с немым.

Однако, несмотря на все сложности и недосказанности, общее настроение подтверждает тот факт, что инвестиционный климат в области продолжает привлекать девелоперов. Не боясь возрастающей конкуренции, административных реформ и сопутствующей неопределенности, они готовы вкладываться и строить. Так что предложение продолжит свой рост в ожидании покупательского спроса.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Коттеджные поселки вблизи горнолыжных ку...

Новые форматы рынка загородной недвижимо... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x