Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Факторы страха и риска

27 ноября 2012

Специализированная выставка недвижимости — это всегда не только хорошая возможность познакомиться с наиболее интересными объектами рынка, но и повод выслушать мнения экспертов отрасли на самые злободневные темы. Какова ситуация на рынке? Как выбрать надежный коттеджный поселок? Как застраховать от неудачной покупки загородного дома или участка свои финансы и светлое будущее? И, несмотря на то, что темой семинара, организованного журналом «Пригород», была «География новых вопросов», по сути, они являются традиционными и, если так можно выразиться, «старыми». Однако клиентский поток ежегодно обновляется, и эти вопросы остаются самыми популярными, ведь для кого-то они звучат впервые.

Основной проблемой организованного загородного рынка часто называют не по дням растущий объем предложения. Аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость» в Петербурге и Ленобласти насчитали 341 коттеджный поселок и еще 34 очереди в уже имеющихся проектах. По данным Poselkispb.ru, в активной продаже представлен 391 проект. При этом согласно информации портала irn.ru, в Подмосковье реализуется 371 поселок. Практически те же самые цифры, но ситуации в регионах абсолютно разные. Тех, кто хочет жить в столице, значительно больше, чем поклонников города-на-Неве. Не стоит забывать, что финансовые потоки Москвы/ Подмосковья и Петербурга/ Ленобласти несопоставимы, и покупательская возможность населения тоже. Кто будет приобретать все заявленные дома и земельные участки под Петербургом? В результате мы ежемесячно считаем не только количество новичков, но и число тех, кто уходит с рынка.

«Бюро аналитики рынка недвижимости» резюмирует, что за год ушло около 40 проектов. Из них только 8 комплексов были успешно реализованы девелоперами, которые перешли к осуществлению следующих задумок. Оставшиеся 30 поселков прекратили свои продажи. Кто-то закрылся навсегда, кто-то планирует сделать реконцепт (перемена формата, ценовой политики, идеи) и вернуться. Иногда компании удается нащупать более верное предложение, чем было заявлено изначально, но, к сожалению, случается такое нечасто.

И тут для покупателя встает главный вопрос: как отличить приличный проект от рискованного? Обычно эта тема поднимается на городском первичном рынке недвижимости, ведь там покупатель все время находится в состоянии паники: достроят или заморозят многоэтажный дом, облицуют, подключат ли инженерию? Но эти страхи применимы и к загородке, ведь банкротство возможно везде.

Дмитрий Синочкин

главный редактор журнала «Пригород»

«Например, на протяжении декабря будут назначены торги по продаже территории поселка «Сторожевая гора». Компания «Родэкс Северо-Запад» — банкрот, и территорию площадью 50 га выставляют на продажу, хотя там куплены порядка 50 объектов. Собственники этих домовладений сейчас борются за то, чтобы их исключили из продажи. Похожие истории в «Антоновке», «БельВиле» и «Рае в шалаше». Как минимум 5 таких сюжетов происходит сейчас на загородном рынке».

Многие считают, что проблемы возникают только в небольших и молодых компаниях, поэтому ориентируются на наличие солидного офиса, сайта и портфолио. Все верно, и знать историю объекта полезно и необходимо, однако это не гарантирует безопасности и надежности. Риск банкротства присутствует в проектах и организациях, которые кажутся и даже являются вполне солидными.

Андрей Бочков

генеральный директор УК «Пулэкспресс»

«Определить какой из поселков более или менее рискованный достаточно сложно, потому что перечисленные примеры банкротов или комплексов со сложностями тоже выглядели очень серьезно и имели за своей спиной реализованные проекты. Основные проблемы у них начались в момент, когда случился кризис, и не получилось сделать реконцепцию, чтобы попасть в рынок и продолжить продажу. До кризиса девелоперы не боялись брать кредиты на строительство, да и в целом продавалось практически все подряд.

Сегодня ситуация сильно поменялась. Объем предложения на рынке значительно вырос, но даже те, кто вышли после кризиса, не все попали в струю. Часть из сорока ушедших в этом году проектов только недавно заявили о себе и были относительно свежими».

Конечно, общего рецепта успеха и показателя стопроцентной надежности не существует, но в рамках семинара эксперты постарались перечислить те признаки, которые обязательно стоит принимать в расчет при выборе объекта недвижимости.

Вне зависимости от того, желает человек приобрести земельный участок, коттеджи или квартиру, он обращает внимание на такие факторы, как стоимость, качество и сроки исполнения. Они тесно взаимосвязаны между собой и часто противоречат друг другу: быстро и качественно, но дорого; либо дешево, но неизвестно когда и что. Иными словами, время и уверенность считаются в денежном эквиваленте.

Чтобы как-то увеличить эту уверенность, иногда девелопер возводит на стройплощадке шоу-дом. По идее он должны продемонстрировать, как коттеджный поселок может выглядеть в будущем, помочь покупателю представить себе собственный коттедж. Но желая минимизировать риски, клиенты готовы покупать их чуть ли не в первую очередь. Так, недавно в проекте «Особый статус» от компании «Русь: НТ» был приобретен демонстрационный дом с мебелью и всей остальной начинкой, несмотря на то, что он был бы дороже, чем если бы застройщик построил такой же новый, через 3/6.месяцев специально под заказчика. Это типичный пример.

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: НТ»

«Большое значение имеет отношение продавца к вам. Имеется в виду не культура общения (грубая или вежливая), а движение навстречу вашим пожеланиям. Если ценовая политика компании направлена таким образом, что любой каприз учитывается, и любая услуга входит в стоимость, то, скорее всего, вы имеете дело с некими рисками. Такой продавец очень заинтересован в том, чтобы продать: клиент для него — свет в окошке и единственная надежда. Излишняя услужливость уместна разве что в элитном сегменте, где это уже заложено в стоимости».

Скидки также являются важным признаком, характеризующим девелопера. Большинство серьезных компаний неохотно на них идут. Если проект успешный, то в стимуляции покупателей необходимости нет. Если девелопер все же предоставляет скидку, то не более 5/7.. Иногда это приурочено к каким-то праздникам. Любителям торговаться нужно учесть, что уменьшение цены должно быть обоснованным, так как компания всегда считает свою стоимость взвешенной и готова ее доказывать.

Андрей Бочков

генеральный директор УК «Пулэкспресс»

«Обращайте внимание на то, какие договора с энергетическими монополистами имеет девелопер на руках. Речь о компаниях, предоставляющих электричество и газ, по возможности – централизованное водоснабжение.

Важный момент, на который стоит обращать внимание – темпы продаж. Это не истина в последней инстанции, но если продажи в проекте идут, значит, девелопер получает какой-то приход. Вкладываются ли деньги в строительство или тратятся иным способом, можно попытаться понять, посетив площадку».

Некоторые компании открыто предоставляют цифры, отражающие темпы продаж, но в большинстве случаев они не являются публичными. Верить продавцу в этом отношении на слово нужно с большой осторожностью.

Конечно, в идеале собственных средств девелоперов должно быть достаточно для того, чтобы обеспечить прокладку и реализацию сетей, внутренних дорог, подъездов к поселку и ограждение. Правда, иногда даже эти работы проводятся на деньги, которые компания получает в процессе продаж. В этом случае первые покупатели могут попасть в неприятную ситуацию, если поселок не окажется успешным.

Дмитрий Синочкин

главный редактор журнала «Пригород»

«Коттеджные поселки, которые зависят от продаж критически, обращают наибольшее внимание и вызывают вопросы. Например, все проекты «Кивеннапы». Если вдруг продажи сократятся, что будет с ними происходить? Будет ли компания сокращать объем рекламы? Смогут ли они обеспечить инфраструктурой «Кивеннапу Север» во время первой зимовки? Это один из лидеров рынка, но в то же время один из рискованных проектов.

Внимательно надо относится к поселкам, которые предлагают слишком дешевую цену. Например, 20 тыс. рублей за сотку в районе Коробицыно. Такие шалости случаются на сомнительных землях. Так, на землях минобороны можно найти и более дешевое предложение, а вот при регистрации вы столкнетесь с проблемами».

И последний момент, на который мы советуем обратить внимание – соседство, реальное или потенциальное. Этот фактор тоже можно отнести к определенным рискам. Кладбище, мусоросжигательный завод, полимерное химическое производство, масштабные многоквартирные комплексы эконом-класса, намыв в Курортном районе – малоприятные соседи. Причем, не важно, ищете ли вы дом для постоянного или сезонного проживания, подобное окружение вызывает лишь отрицательную реакцию.

Насколько соседство предсказуемо? Как узнать, что будет вокруг вашего поселка через 5/10.лет?

Андрей Бочков

генеральный директор УК «Пулэкспресс»

«До конца года должны быть приняты генеральные планы поселений Ленобласти. Срок дан до 1 квартала 2013 года. По ним можно будет понять, что же в будущем планируется построить вокруг того объекта, который вы для себя выбрали. В этом смысле дальнейшее окружение перестанет быть для вас сюрпризом. Многие из наших клиентов перед покупкой самостоятельно приезжают в администрацию Бугровского сельского поселения, где реализуется наш проект, и просят показать генплан развития территории на ближайшие годы».

Но, так уж повелось, мы не слишком доверчивы к подобной информации. Если сегодня какое-то решение было принято и утверждено, это еще не значит, что завтра его не поменяют.

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: НТ»

«Изменение генплана возможно, но это долгая, трудная и дорогостоящая процедура. Если вдруг кому-то придет в голову вместо планируемой зоны рекреации построить многоэтажные дома по соседству с вами, то для него это вполне вероятно окажется экономически невыгодно. Генплан – это сильное подспорье в принятии решений. Намного легче обстоит ситуация, когда рядом уже что-то строится – вы можете сразу пойти, посмотреть и понять, нужно ли вам такое соседство. В каждом отдельном случае лучше обращаться в администрацию района, где точно знают больше, чем вы».

Итак, подытоживаем все сказанное. Внимательно изучаем историю компании и ее портфолио, пытаемся узнать реальные темпы продаж заинтересовавшего проекта, оцениваем финансовую политику компании (готовность делать скидки, излишнюю лояльность, наличие собственных средств у девелопера), не забываем про соседство.

Конечно, этот рецепт «безопасности» еще не полон. Можно еще упомянуть о транспортной составляющей (в качестве запасного варианта хорошо иметь поблизости электричку или автобусное сообщение) и особенностях реализации земельных участков (долгострой). Но основные ингредиенты перечислены. Замешиваем коктейль!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Ликбез: устраняем загородную безграмотно...

Коттеджные поселки вблизи горнолыжных ку... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x