Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Ликбез: устраняем загородную безграмотность

23 ноября 2012

Руководители строительных и девелоперских компаний в рамках семинара на выставке «Ярмарка Недвижимости» провели ликбез относительно того, что и как можно приобретать на загородном рынке. Вместе с ростом количества желающих жить загородом, увеличивается число ошибок, страхов и сомнений. Специалисты обсудили все интересующие покупателей темы, проведя своеобразную борьбу с «загородной безграмотностью». Перед вами топ-5 базовых вопросов, вызывающих опасение и недопонимание у потенциальных покупателей.

Виды земель – где жить?

Каждый, кто уже разведывал обстановку на рынке, сталкивался с благозвучными аббревиатурами ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ. Использование земель контролируется строго и накладывает отпечаток на весь период существования у вас загородной недвижимости, поэтому в таких вещах нужно разбираться. Иначе в дальнейшем не избежать административных штрафов, судебных разбирательств, сноса построек и изъятия земельного участка.

Сколько категорий земли существует и как они связаны с видом использования?

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга УК «Пулэкспресс»

«Главный вопрос — категория земли. Сейчас, к сожалению, большое количество неприятных инцидентов связано именно с непониманием и незнанием. Земля на сегодняшний день имеет категорию и вид разрешенного использования. Категория представлена либо землями сельхозназначения, либо землями населенных пунктов. Каждая категория подразделяется на виды разрешенного использования. Сельхозземли предназначены для ведения дачного хозяйства. Есть еще один вид – СНТ, но он постепенно отходит. На землях населенных пунктов могут быть как ДНП, так и ИЖС. Есть еще МЖС – но это касается многоквартирных, а не индивидуальных домовладений».

Категория «земли населенных пунктов» включает в себя те территории, которые относятся к городу, поселку, деревне, любому населенному пункту, являясь их продолжением или частью.

Кроме перечисленных, существует еще такой вид разрешенного использования, как ЛПХ (личное подсобное хозяйство), однако в сложном юридическом мире это воспринимается скорее как некий архаизм, наследие советских времен. Земли ЛПХ, расположенные на территории поселений, отождествляются со статусом ИЖС. Здесь можно строить жилые строения, а также возводить дополнительные постройки. Но следует отличать ЛПХ на землях населенных пунктов от ЛПХ на землях сельхозназначения! Это как раз то, что называется полевым участком, и строить здесь категорически запрещается.

При кажущейся доступности и распространенности информации подобного рода, случается, что в силу незнания или других причин, покупатели всерьез интересуются о возможности стройки на землях, например, промышленности. Земли энергетики, связи, промышленности и космической деятельности используются только по назначению, тем не менее, в нашей стране есть места, где на землях промышленности реализуется ИЖС. Законных оснований для этого нет.

И категория, и вид разрешенного использования четко прописываются в документах. При подписании договора купли-продажи, обратите внимание на оригинал свидетельства о собственности на землю.

Отличие ДНП от ИЖС

С категориями и видами земель теперь все более или менее понятно. Решение о том, что дому все-таки быть, тоже принято. Ясно и то, что строить можно как на землях ИЖС, так и на землях ДНП. Но в чем все-таки разница между двумя этими категориями на деле, в повседневной жизни и долгосрочной перспективе? По мнению Светланы Невелевой, в цене и назначении.

Что лучше? ДНП или ИЖС?

Светлана Невелева

советник руководителя ГК «СТИНКОМ»

«Проживать можно на всех этих землях. И регистрировать свои строения тоже. Единственное, ИЖС дает более привлекательные возможности для использования дома в банковских операциях: его можно закладывать, получать ипотеку, кредиты, получать под участок ИЖС ипотеку на строительство дома и так далее. Подобные вопросы легче решаются в этом статусе. Но любой земельный участок в статусе ИЖС на 15/20. дороже аналогичного дома на сельхозземлях. Стоит также знать, что на землях ИЖС регистрация жилого дома обязательна. На землях ДНП – нет».

Андрей Бочков

генеральный директор УК «Пулэкспресс»

«Когда говорят о том, что покупка участка ИЖС решает все проблемы, то это не совсем верно. Строить можно и на той, и на другой земле. Разница между ДНП и ИЖС состоит в кадастровой стоимости, а значит и в соответствующей системе налогообложения. Земли населенных пунктов со статусом ИЖС, безусловно, дороже, чем сельхозземли, поэтому налог будет тоже выше».

Собственники участков с видом разрешенного использования «для ИЖС» имеют некоторые преимущества перед собственниками участков в садоводствах с точки зрения обеспечения всем необходимым для комфортного круглогодичного проживания. Как минимум, в теории. Если нужен дом, в котором вы намерены прописаться и жить дальше, то, конечно, ИЖС несколько привлекательнее и безопаснее ввиду того, что местные власти обязаны предоставить возможность подключения к коммуникациям, необходимые объекты инфраструктуры (детские дошкольные и образовательные учреждения, медицинские учреждения и так далее), дороги. Доступ к социальным службам и беспроблемная регистрация – безусловные преимущества такого вида разрешенного использования.

Однако ДНП – не менее законная форма. К тому же сейчас вопросы с пропиской здесь начинают решаться. Для тех, кто ищет участок для загородного дома, это абсолютно приемлемый вариант.

Что касается строительства в ДНП, то архитектурные ограничения минимальны. Вся собственность, приобретаемая для нужд ДНП, становится впоследствии собственностью дачного некоммерческого партнерства.

Приобретая участок на землях сельхозназначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, становлюсь ли я собственником?

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга УК «Пулэкспресс»

«Вариант «сельхоз-сельхоз» — это, как правило, самое дешевое предложение. Сложность только в том, что вы получите участок в долевую собственность. Но участки на сельхозземлях можно продавать площадью не менее 1 Га. Неважно сколько вы купите, 10 или 20 соток, нужно понимать, что вы будете в долевой собственности, а значит для того, чтобы продать свою долю в этом условном гектаре, вам потребуется согласие всех собственников. Подобная схема действует и при продаже комнаты в коммуналке».

Законная регистрация

Прописка нужна далеко не всем, поскольку в большинстве случаев загородный дом в коттеджном поселке – не альтернатива городской квартире, а все же дополнение. Но развитие рынка, трансформация образа жизни, расширение мегаполиса приводят к тому, что на определенном «расстоянии от КАД» все больше семей обоснуются окончательно.

Для получения прописки по месту жительства обязательно должно быть право собственности на жилой дом. Вопросами оформления и признания дома жилым занимается Бюро Технической Инвентаризации. Дом признается жилым, если соответствует всем СНиПам, а значит, прошел соответствующую проверку. Для прописки потребуется милицейский адрес, который присваивается всем объектам, расположенным на землях населенных пунктов.

Можно ли прописаться в ДНП?

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга УК «Пулэкспресс»

«Если ДНП расположено на сельхозземлях, то прописаться там невозможно. Соответствующее постановление о прописке существует, однако технической возможности для этого нет, поскольку прописаться можно там, где есть почтовый адрес, где есть улицы. На сельхозземлях никаких улиц не существует».

30 июня 2011 года запрет на регистрацию в домах на землях сельскохозяйственного назначения в результате пересмотра был признан не конституционным. Однако девелоперы единогласно утверждают, что для регистрации по-прежнему нет фактических условий, и получение прописки практически всегда возможно только в судебном порядке.

Трудности перевода

Как уже было сказано выше, рыночная цена земельных участков со статусом ИЖС всегда выше. Многие девелоперские проекты в будущем подразумевают перевод земель из одной категории в другую. В настоящий момент в рамках земель населенных пунктов возможен перевод из статуса ДНП в статус ИЖС. А вот перевод между категориями земли (с земель поселений в земли населенных пунктов) потребуются дополнительные усилия, да и само мероприятие может затянуться на долгий срок, поскольку земли необходимо включать в границы существующего населенного пункта. Многоэтапный процесс подразумевает разработку генплана, проведение общественных слушаний и окончательное утверждение. Девелоперы оценивают сроки неоднозначно: от полугода до трех лет. А в некоторых случаях перевод так и не случается.

Если вам пришлось столкнуться с подобной ситуацией, то придется либо верить, либо нет. Возможность строительства поселка на некоторых территориях в скором времени может быть поставлена под большой вопрос, поскольку с Нового года в силу вступают новые правила о соответствии строительной деятельности принятому генплану поселения Ленинградской области.

Стоит ли верить обещаниям девелопера о беспроблемном переводе земель?

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга УК «Пулэкспресс»

«Часто девелопер обещает перевод земель в будущем. Особенность 2013 года в том, что будет утверждено территориальное планирование: генеральные планы всех поселений Ленинградской области. Что это означает для потенциальных покупателей? Это значит, что если населенный пункт уже имеет свой генеральный план и земли являются землями населенного пункта, они такими и останутся, и наоборот. Все изменения после утверждения этих территориальных планов в 2013 году – только на уровне губернатора Ленинградской области. Поэтому для изменений статуса небольшого участка земли никаких законодательных оснований после введения территориального плана не будет».

Коммуникации

В традиционном понимании коттеджным поселком признается тот, который выводится девелопером на первичный рынок и представляет собой организованный объект, а не стихийную застройку. Среди негласных, но крайне желательных требований — наличие инфраструктуры и коммуникаций. Именно на участки с подведенными коммуникациями спрос выше. Важно понимать, что реализация программы по подведению коммуникаций в поселок зависит от, как минимум, двух факторов – финансовых возможностей компании и административных процедур.

Финансовые возможности компании и степень ее ответственности можно оценить исходя из репутации застройщика и истории реализованных объектов. Однако был бы поспешным вывод о том, что если через полгода коммуникаций нет, значит, их здесь и не будет. Подведение не так трудоемко как соответствующее согласование в государственных органах. Административные ограничения могут быть самыми разнообразными: очередность в выделении мощностей в соответствии с принятым планом по области, порядок распределения между потребителями существующих отпускных мощностей по данному направлению, расстояние до точки присоединения и так далее.

В любом случае, должны существовать технические возможности подключения, соответствующие требованиям ресурсоснабжающих организаций.

Как узнать, действительно ли в поселке предусмотрены коммуникации?

Светлана Невелева

советник руководителя ГК «СТИНКОМ»

«Все коммуникации, которые будут подведены к вашему участку, должны быть прописаны в договоре при покупке. Нужно проверить договоры между застройщиком-девелопером и соответствующими монопольными организациями. Для электричества – это наличие техусловий и выделенных мощностей. Для газоснабжения – техусловия присоединения. Должен быть указан срок присоединения земельного массива к магистрали. Все остальное –вопросы местоположения. Если речь идет об автономном поселке, то в договоре должна быть строчка о центральном водоснабжении вашего индивидуального дома. А вот точка может быть разной – колодец, скважина, водопровод и т.п. Это уже проектные решения, а не договорные».

Точных гарантий того, что в поселке будут все необходимые коммуникации, нет. К тому же, иногда вместо централизованных предлагают автономные. Не лучше ли сразу купить земельный участок без них и заняться вопросом самостоятельно?

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга УК «Пулэкспресс»

«Когда мы говорим о коммуникациях, то нужно иметь ввиду, что у девелоперской компании должны быть все необходимые договоры на их подключение. В большинстве случаев сейчас предлагается локальная канализация (как для каждого участка, так и единая для всего поселка). Что касается центрального водопровода, то его устройство непросто осуществить ввиду технической сложности. Участки без инженерной подготовки стоят очень дешево, но нужно понимать, что дальше потребуются серьезные дополнительные вложения. Стоит задуматься об экономической целесообразности такой покупки».

Самостоятельное подведение коммуникаций всегда более затратно хотя бы потому, что управляющая компания, как правило, обладает возможностью получения скидок в подрядных организациях в связи с предоставлением большого объема работ. Кроме этого, покупателю понадобится большое количество свободного времени для соответствующих согласований. Существуют компании-посредники, которые могут оказать комплексные услуги по подведению, однако их услуги недешевы.

Так, например, подведение электричества предполагает установку дополнительных столбов. Вероятно, они понадобятся и вашим соседям, тогда цена будет ниже. Общей может стать и скважина. Что касается газа, то подключение возможно только при наличии центрального газопровода в пределах досягаемости. Дополнительно потребуется установка газораспределительной подстанции.

Если стоит задача по как можно более низкой цене войти в проект, а уже затем не спеша строить дом и подключать коммуникации, то все, как говорится, возможно. Вот только неподведенные коммуникации, скорее всего, обойдутся дороже покупки самого участка.

Автор: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Когда можно верить рекламе и обещаниям д...

Факторы страха и риска →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x