Ждите — скидки будут Ждите — скидки будут
Как застройщики готовятся к Ярмарке Недвижимости? Какие предложения готовят девелоперы?
Межевание участка станет обязательным Межевание участка станет обязательным
Новые изменения в законе «О государственной регистрации». Для чего нужно межевание?
Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Где и как искать загородную недвижимость?

29 октября 2012

Прошли те времена, когда жилье либо выдавали согласно очереди, либо получали по наследству. Сегодня рынок недвижимости представляет собой один из самых крупных и активных бизнесов: все новые участки осваиваются под бесчисленные квартиры, дома, коттеджи и таунхаусы. Но как выбрать из всего этого великолепия, тем более, если вы в первый раз озадачили себя покупкой жилой площади? К какому источнику обратиться и кому доверить поиск своего «гнездышка»? На что следует обращать внимание при выборе того или иного носителя информации?

Самостоятельный поиск займет у вас слишком много времени. С рынком необходимо познакомиться, проанализировать и только потом подходить к выбору. Иначе существует риск покупки некачественного или неадекватного в плане стоимости объекта. Учитывая число коттеджных поселков в Ленобласти и пригородах Петербурга, процесс может растянуться на долгие месяцы, километры пройденных дорог и канистры потраченного бензина.

Поделимся собственным опытом. Например, редакционная команда Poselkispb.ru в рамках рубрики «Тур де Village» объезжает загородные проекты уже второй год. В основном мы совершаем свои поездки в летнее время, так как осень и весна не часто балует нас солнечной погодой, а зимой регулярно чистится и убирается от снега далеко не каждый поселок. Прокатиться несколько десятков километров и увидеть перед собой заснеженное поле — радость небольшая.
Но даже если вы обладаете достаточным количеством времени, и нет необходимости принимать срочные решения, не стоит забывать о существовании всевозможных видов мошенничества. Что, если вы случайно обратили внимание на предложение недобросовестного предпринимателя, который ловко умеет убеждать, что именно его кусок земли ждет светлое будущее: киловатты электричества, кубометры газа и километры асфальтовых дорог? Чтобы вовремя разгадать злоумышленника, вам придется научиться разбираться в документах, ознакомиться со списком известных девелоперов и их проектов, узнать о распространенных строительных технологиях, рисках, возможных недостатках и преимуществах того или иного формата.

Поэтому советуем вам сократить время самостоятельного изучения рынка и попыток его понять и передать дело в руки профессионалов.
Можно выделить 3 основные группы источников информации о рынке недвижимости. Рассмотрим сравнительную характеристику каждой из них с помощью специалистов.

Застройщик (напрямую)

Часто кажется, что единственно верный вариант — обращение непосредственно к самому застройщику. Так вы наиболее достоверно узнаете всю необходимую информацию: стоимость без лишних процентов и накрутки, наличие действительно свободных объектов, планировки, расположение и планы компании. Это действительно важные плюсы.

Но приходя в офис к застройщику, покупатель получает адекватную информацию в лучшем случае о проектах самой компании. От критики конкурентов может удержаться очень редкий менеджер по продажам. И чье-то неуемное желание «просветить» вас может излишне испугать или даже неверно настроить. Кроме того, о своих продуктах застройщик будет рассказывать с особым трепетом, не лишенным субъективных эмоций. То есть все это можно и даже нужно выслушать, но перед этим стоит заранее подготовиться и проштудировать весь рынок, чтобы более или менее иметь представление о том, насколько информация соответствует действительности. То есть обращение к застройщику в идеальной схеме должно стоять не на первом, а на последнем месте. Вначале же мы должны обратиться к посреднику, который обладает необходимой информацией и поможет разобраться среди бесчисленных вариантов.

Кстати, хорошей помощью может стать посещение специализированной выставки, на которой собран сразу весь спектр предложений. Там вы можете подойти сразу ко многим застройщикам напрямую, не потратив время на поездки по их офисам.

В чем Вы видите преимущество обращения непосредственно к застройщику при поиске недвижимости (по сравнению с обращением, например, к риэлторам)?

Евгения Сучкова

начальник отдела продаж

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Для покупателя обращение к застройщику — это уверенность в безопасности сделки из первых рук, точная информация по продукту строительства, в том числе, техническая, возможность проверки документов в офисе самого владельца. Что немаловажно — специалисты по продаже компании застройщика, как правило, искренне любят свой продукт и замотивированы на продажу именно своего объекта, в то время как агент заинтересован не в продаже данного объекта, а в проведении сделки как таковой. Кроме того, на объектах с шоу-румами — таких как наши «Золотые ключи» — или других, куда пускают посетителей, можно оперативно договориться с отделом продаж и приехать посмотреть площадку и дома. Через агента это сделать несколько сложнее — договариваться надо заранее, чтобы тот успел согласовать визит с отделом продаж».

Невелева Светлана

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Приобретение загородной недвижимости — не быстрый процесс. Это постоянное общение с девелопером на протяжении определенного времени. Никакой риэлтор не покажет всех необходимых бумаг, так как он их просто не имеет. Только с застройщиком можно оперативно договориться по поводу специальных условий: рассрочки, скидки, бонусы и так далее. Поэтому лучше всего, конечно, познакомиться с девелопером сразу и напрямую.

На загородном рынке к агентам обращаются чаще всего в двух случаях. Первый и наиболее популярный вариант — так называемый, «семейный риэлтор». Клиенты, сделавшие удачные приобретения на городском рынке, просят уже проверенного специалиста подыскать нечто интересное загородом. Они ему доверяют и хотят сэкономить собственное время.

Второй вариант имеет место, если человек желает приобрести домовладение в другом регионе, при этом, не имея там доверенного лица, на которого можно было бы положиться. И им становится риэлтор, сотрудничающий удаленно. Либо клиент обращается в агентство в своем регионе, и уже они связываются со своими коллегами в запрашиваемой локации».

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга

УК «Пулэкспресс»

«Застройщик досконально знает свой продукт. Он в курсе оперативной информации о том, на каком этапе оформления те или иные документы, строительство коммуникаций, когда выйдут в продажу новые очереди, какие особенности у того или иного участка.

Агентства обычно более поверхностно знают реализуемые объекты, часто ссылаются на необходимость дополнительных уточнений. Однако их неоспоримое преимущество для клиента — готовность дать объективную оценку объекту сделки, благодаря знанию рынка в целом. Они могут сравнивать предложение первичного и вторичного рынка, приводить различные примеры, предоставлять покупателю более широкий выбор. Фактически, на первичном этапе поиска объекта агентства выполняют работу маркетолога».

Сотрудничает ли Ваша компания с агентствами недвижимости? Почему?

Евгения Сучкова

начальник отдела продаж

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Сотрудничаем, безусловно — это связано с заботой о клиенте. Клиент, продавая старую квартиру через АН, как это уже принято на рынке, может тут же узнать у агента о нашем проекте. Однако, мы выбираем только надёжных партнёров, с многолетним безупречным успешным опытом работы на рынке и с положительными отзывами от покупателей, которые обращались в эти АН и остались довольны».

Невелева Светлана

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Мы сотрудничаем со всеми организациями и специалистами, которые заинтересованы в реализации нашего продукта: агентствами недвижимости, частными контрагентами и с другими девелоперами, которые работают с нами как агентства. Много продавцов не бывает! Но по сравнению с некоторыми застройщиками и девелоперскими компаниями наш круг риэлторов не так широк. Все-таки «дальняя дача» — особенный продукт. Это не готовый пирожок, который очень легко продавать, и агентства недвижимости часто оказываются малоэффективны.

Основная проблема заключается в их недоскональном знании продукта и неумении продавать стиль жизни и среду обитания. Риэлторы хорошо реализуют квадратные метры, кадастровые свидетельства, сотки, но к продаже коттеджной застройки должен быть другой подход. Для покупателя это очень часто эмоциональное решение, инвестиционная сделка: в себя и свое будущее. А агенты лучше продают вторичный рынок, нежели будущее…».

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга

УК «Пулэкспресс»

«ПулЭкспресс» работает с агентствами недвижимости с 2007 года. В настоящее время заключены договоры более чем с 40 компаниями и частными риэлторами. Правда, активно наши объекты продают 10 — 15 партнеров.

В структуре компании есть собственный отдел продаж, а для работы с риэлторами создан Центр бронирования (ЦБ). Сотрудники ЦБ находятся на постоянной связи с агентствами, информируют их о новостях нашей компании, о ходе строительства в поселках, готовности различных документов.

Мы не ставим риэлторам задачу полного ведения клиента. Скорее, мы благодарны им за «маркетинговое» сопровождение покупателя, за дополнительную гарантию нашей добропорядочности своим брендом в тех случаях, когда имя агентства известно клиенту больше, чем имя нашей компании. Фактически, задача агента сводится к тому, чтобы привести покупателя в «ПулЭкспресс». Дальнейшее сопровождение мы берем на себя. Для клиента абсолютно не важно, покупать у нас напрямую или с помощью риэлтора: условия сделки останутся одинаковыми.

Комиссионное вознаграждение составляет, в среднем, 3 % от общей стоимости сделки для агентств и 1%, но не менее 50 тысяч рублей, для частных риэлторов.

Вознаграждение мы выплачиваем по факту заключения договора, из суммы первого платежа. Также, в случае совершения сделки, мы частично компенсируем агентствам затраты на рекламу».

Какой процент сделок заключается с помощью агентств недвижимости, а какой — изначально напрямую с Вами? В среднем по рынку?

Евгения Сучкова

начальник отдела продаж

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Процент заключенных сделок через АН невысок по сравнению с прямыми продажами. Возможно, это связано с тем, что мы начали работать с агентами не так давно — всего 10 месяцев. Агенты продали 5% от общего количества домовладений, реализованных за это время. Однако с каждым месяцем обращения от клиентов АН становятся больше, и мы надеемся, что объём сделок от АН возрастет».

Невелева Светлана

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Количество риэлторов, с которыми мы сотрудничаем, не превышает 15-ти человек. Если говорить об агентствах, то их насчитывается около 8-ми. Это наши миссионеры. В среднем по рынку загородной недвижимости через агентства заключается не больше 15% сделок. В нашем случае, учитывая особенность продукта, цифра еще меньше — порядка 5%, в лучшие времена — 10%».

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга

УК «Пулэкспресс»

«Процент сделок, заключенных с помощью агентств недвижимости, в «ПулЭкспрессе» составляет порядка 25%. Остальной объем реализуется через наш внутренний отдел продаж. Насколько нам известно, в Петербурге почти никто из девелоперов не практикует параллельную работу внутреннего отдела продаж и риэлторов. В большинстве случаев работает собственный отдел продаж, в редких случаях все отдано «на откуп» агентству недвижимости. Однако такая схема работы, как у нас, активно практикуется в Москве. Наши столичные коллеги считают работу с риэлторами успешной, если доля «внешних» продаж достигает 30%».

Риэлтор

Агентства недвижимости являются непосредственным посредником между покупателем и застройщиком. Для городского рынка это распространенное явление, для загородного — в меньшей степени. Но все-таки эта схема работы с потенциальным покупателем имеет место. За оговоренную договором сумму риэлтор подыщет жилье, соответствующее заявленным клиентом критериям. По идее это специалист, который сохранит вам при поиске время, нервные клетки и позитивный взгляд на мир. Схема работы с риэлтором проста: заключение договора, в котором прописываются его услуги — подбор и демонстрация вариантов — выбор единственного из огромного числа предложений — знакомство с застройщиком.

Но вы должны быть готовы к нескольким моментам:

- За работу риэлтора на рынке загородной недвижимости необходимо будет заплатить в среднем 4/5.. Это сумма будет включена в цену. Если стоимость объекта слишком большая или маленькая, то гонорар фиксированный. Желающих сэкономить этот момент иногда останавливает, и они бросаются в самостоятельное «плаванье».

- Агентство заключает договор с определенными строительными компаниями, чьи объекты потом представляет своим клиентам. То есть существует некий список девелоперов, с которыми оно сотрудничает, а все остальное предложение — за «рамками». Ограниченный поиск может привести к тому, что какой-то интересный дом или участок останется вне вашего ведения.

- На рынке агентств присутствуют как опытные профессионалы, так и случайные персонажи. Чтобы минимизировать риск попадания на такого «специалиста», проверяйте сертификат риэлтора, который является свидетельством его профессионального уровня.

Сегодня АН стало несколько тяжелее работать. Раньше горожане были все-таки менее грамотны в вопросах недвижимости. Строительные компании строили, агентства недвижимости продавали. Сегодня у большинства застройщиков и девелоперов имеются собственные отделы продаж. Многие вопросы покупатели готовы решать самостоятельно.

Каковы финансовые условия заключения договора с агентством недвижимости для клиента? Какой процент от суммы сделки в среднем получает за свою работу агентство?

Александр Гиновкер

генеральный директор агентства недвижимости

«Невский простор»

«В первую очередь в серьезном агентстве вам предложат заключить договор на поиск объекта. Профессиональный риэлтор без такой гарантии работать не станет. К сожалению, известны случаи, когда агент получает задание найти определенный объект, ищет его, демонстрирует бесконечное число вариантов, а клиент отказывается от услуги и не платит за проделанную работу. А ведь на нее могут уйти месяцы.

Обычно услуга риэлтора обходится клиенту в 4% от стоимости объекта. В сумму входит весь подбор «под ключ»: поиск, показ (могут быть десятки вариантов), проведение всех переговоров, подготовка документов, оформление самой сделки, взаиморасчеты вплоть по регистрации права собственности и получения ключей. Гонорар за свою работу риэлтор получает по конечному результату, но по договору может быть предусмотрен некий аванс — от 5 до 50 тыс. рублей, в зависимости от особенностей объекта и условий поиска.

Если 4% кажутся заказчику слишком большой суммой, то ему могут предложить поиск и просмотр объектов осуществлять самостоятельно. Если клиент выбирает такую схему работы с АН, то он по предварительной договорённости платит агенту уже не 4%, а 2%. Единственное: как только дело доходит до подписания каких-то документов и тем более перечисления денег, тут категорически запрещается действовать самому. Вы рискуете потерять сумму аванса или даже всю сумму сделки.

Как правило, если покупатель через агентство приобретает объект у конкретного застройщика (при наличии между ними соглашения о сотрудничестве), то он не платит риэлтору процент, потому что сам застройщик начисляет агенту его комиссию за реализацию. Но если клиент ставит перед риэлтором задачу просто найти какой-то объект, не называя конкретного девелопера, то за эту услугу уже придется платить».

Николай Ромашин

директор департамента загородной недвижимости

NAI Becar

«При заключении договора о покупке загородного жилья к стоимости загородного объекта агентством добавляется от 4% и выше. Чем больше сумма, тем меньше процент. При небольшой сумме покупки процент в некоторых случаях доходит до четверти стоимости объекта».

В чем Вы видите преимущества обращения к риэлтору при поиске загородного объекта по сравнению, например, с обращением к застройщикам напрямую?

Александр Гиновкер

генеральный директор агентства недвижимости

«Невский простор»

«Сегодня предлагается огромный выбор объектов, особенно на загородном рынке. Насчитывается несколько сотен коттеджных поселков, поэтому я не представляю, сколько необходимо потратить времени, чтобы самому что-то найти, все это объехать и посмотреть. Только на дорогу может уйти до 2-х часов в один конец. К тому же в итоге просмотр может оказаться пустым — приезжаете, а там все совершенно не так, как рассказывали по телефону или показывали на сайте и в рекламном журнале. Документы бывают в таком виде, что еще пока и покупать то нечего. А вы на эту поездку целый день, скорее всего выходной, убили... Чтобы таких ситуаций не было, лучше всего обращаться к помощи специалистов, которые владеют информацией по рынку: где, что и в какой стадии строительства».

Николай Ромашин

директор департамента загородной недвижимости

NAI Becar

«Риэлтор может предоставить информацию не только об одной застройке — это может быть полезно крупным клиентам. Также агент может объективно оценить надежность девелопера. Преимуществами общения с риэлтором можно назвать безопасность и надежность».

По мнению Николая Станиславовича, едва ли печатные информационно-рекламные СМИ можно считать конкурентами агентствам недвижимости в плане предоставления базы и информации потенциальным покупателям. Конкурентом можно было бы назвать интернет-ресурсы. Для поиска объектов недвижимости ими пользуются почти все.

Рекламно-информационные СМИ

СМИ, как печатные, так и сетевые, на сегодняшний день выступают сразу в нескольких ролях:

Первая. Перед тем, как обрушить свои желания и запросы на риэлтора или застройщика, важно тщательно подготовиться к самой покупке. Имеется в виду информационная подкованность в теме. Это поможет и профессионалам понять, что именно вы хотите приобрести, и вам самим, так как вы будете уже меньше «плавать» в нынешней ситуации на рынке, начнете хоть немного разбираться в форматах, материалах и ценовых границах. Конечно, можно на все махнуть рукой и полностью возложить выбор и покупку дома на специалиста, но ведь жить в нем придется потом именно вам… Чтобы потом не морщиться при каждом взгляде на свой коттедж, давайте лучше разбираться заранее.

Вторая. Сегодня практически любое издание помимо статей, обзоров и новостей, предлагает своим читателям полноценную базу фото-объявлений, как от застройщиков, так и от частников. Обычно они структурированы по районам. VIP-предложения выделены в отдельную группу. Таким образом, интернет-портал или печатный журнал становится не только просветителем, но и риэлтором на современном рынке недвижимости. С их помощью вы сами можете подобрать подходящий дом или участок, получая доступ к базе объектов, на подобии той, что обычно владеют только профессиональные риэлторы.

Особенности: некоторые информационные источники размещают только ограниченный ряд проектов, попадающий в сводную таблицу по средствам рекламы. Даже аналитический обзор, в который мы с таким доверием вчитываемся, может быть написан с большим количеством поправок: размещают ли компании рекламный баннер в журнале или нет, напрямую зависит на ее цитируемость и попадание в список «достойных». Однако есть СМИ, предлагающие вниманию пользователей абсолютно все существующие загородные проекты. В этом случае — у вас все карты на руках.

Если вам захочется узнать чьи-то субъективные оценки того или иного проекта, то эти сведения можно узнать на Интернет-форумах, где оставляют свои мнения и делятся ими потенциальные и реальные покупатели.

Может ли СМИ по загородной недвижимости, предлагающие фото-витрину или какой-то иной каталог предложений, заменить собой услуги риэлтора?

Антон Житлухин

редактор портала

«Загород.ру»

«Имидж риэлтора за последние годы сильно подмочен. Он, как лицо заинтересованное, играет на стороне противника, то есть девелопера. Его задача «втюхать» тебе недвижимость во что бы то ни стало и получить свой процент. Разумеется, ни о каких недостатках того или иного коттеджного поселка он рассказывать не станет, ему это просто не выгодно.

Здесь на помощь покупателю и приходят фото-витрины различных СМИ. В частности, фото-витрина сайта «Загород.ру», где представлены не рекламные фотографии коттеджных посёлков, а наши собственные, сделанные непосредственно на территории загородных проектов. Основная грязная работа сделана, и задача потенциального покупателя значительно облегчена. Сиди и выбирай, читай отзывы, описания, переписывайся с клиентами, купившими там участок или с такими же сомневающимися.

Я не могу точно сказать, сколько процентов сделок заключается с помощью агентств недвижимости, но уверен, что с каждым годом он только уменьшается. Интернет постепенно убивает профессию риэлтора. Для поиска недвижимости они уже не нужны, их роль теперь в основном заключается в проверке юридической стороны сделки. Правда, по собственному опыту могу сказать, что этими вопросами они занимаются без особого рвения. Все-таки 30 000 рублей за юридическое сопровождение — это не 30% комиссии за всю сделку «под ключ».

***

Все как в сказке: есть короткий, но ненадежный путь и длинный, но рискованный. Первый предполагает обращение к конкретному застройщику напрямую, второй — включает в себя все варианты сразу: сначала познакомиться с рынком через СМИ, затем обратиться в агентство либо сразу к девелоперу.

Наконец, мы забыли сказать о самом действенном способе распространения информации о том или ином жилом комплексе: дружеская рекомендация. Многие приходят к застройщику именно по совету друзей, родственников или коллег. Чья-то реальная положительная оценка действует эффективнее, нежели любая реклама. «Я там купил, и мне нравится», — фраза знакомого человека, способная заменить собой сотни роликов и баннеров. Поэтому так популярны всяческие акции, предлагающие скидку взамен приведенного в офис потенциального покупателя (друга).

Но что делать, если вы первый из окружающего круга решились на покупку загородного дома или участка? Тогда начинаем открывать сайт, листать журнал, звонить в агентство и искать-искать-искать!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Загородные многоэтажные комплексы: основ...

Что дороже: жить загородом или в городск... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x