Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Предновогодние итоги работы от компании Luonto Предновогодние итоги работы от компании Luonto
Компания Luonto рассказывает о результатах года и вспоминает наиболее значимые события.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Мультиформат: на любой вкус и кошелек

4 октября 2012

Сегодня на рынке загородной недвижимости моногамия не в тренде: если не считать поселки исключительно с предложением участков, проектов, где реализуется единственный формат в четко обозначенном классе, становится все меньше. Обязательно в дополнение к коттеджам запустят таунхаусы, либо квартиры. А можно и то, и другое. Так возможные риски при реализации будут еще больше снижены, а поток потенциальных покупателей — расширен.

Поговорим о плюсах и минусах мультиформатных проектов, характеризующихся сочетанием нескольких типов жилья (3 и более). Любое перспективное направление связано как с определенными сложностями, так и с достоинствами. В качестве иллюстрации возьмем новинку от компании «Петростиль» — «Близкое», продажи в котором открылись в сентябре.

Сначала проведем ревизию подобного предложения на рынке. По данным экспертов, в Москве доля мультиформатных поселков составляет около 20%, в Петербурге и Ленобласти пока не превышает 8/10.. Судя по тенденциям развития рынка, их число должно только увеличиваться.

Среди наиболее известных проектов можно назвать «Новую Ижору», «Янино», «Кивеннапу Север», «Традицию», «Золотые ключи», «Верховский», «Петергофские предместья», «Петергоф сити», «Ванино», «Нотебург» и другие.

Для «Петростиля» проект «Близкое» является неформатным, так как девелопер долго занимался элитными комплексами. Изначально они создавали проект вместе с компанией RBI. В 2007 году был совместно куплен земельный участок в 7 км от КАД в районе Энколово и Мистолово и разработана проектная концепция, предполагающая строительство малоэтажного жилья — сити-вилл. Но когда проект подошел к старту (в начале текущего года), компании пришли к пониманию, что совместное ведение поселка двумя девелоперами приведет к конфликту интересов. В результате его разделили на две самостоятельные части. Каждая компания получила по своему участку и могла самостоятельно определять его судьбу. RBI решили следовать первоначальной концепции и вывели Mistola Hills, который сейчас активно рекламируется, а «Петростиль» чуть позже запустили «Близкое».

Данный проект включает в себя 3 формата. Порядка 90 одно, двух и трехкомнатных квартир площадью от 35 кв.м расположены в 5 домах. Чуть больше 100 секций таунхаусов площадью около 100 кв.м и 135 коттеджей размером от 130 до 250 кв.м реализуются вместе с участками от 4 до 12 соток.

«Соседский» вопрос: эконом + бизнес?

Минимальное предложение по квартирам — 1,7 млн. рублей (кстати, квартира аналогичной площади в Mistola Hills продается за 3,5 млн. рублей), максимальное по коттеджам — 15 млн. рублей. По словам девелопера, зонирование выполнено таким образом, что 3/4.этажные дома разнесены с индивидуальными владениями, и никто не будет друг другу мешать. В то время как в Европе девелоперы стараются перемешивать разные сегменты в процессе застройки, чтобы рядом с дорогими квартирами были квартиры менее обеспеченных людей, на нашем рынке мы продолжаем наблюдать разделение зон жилья в зависимости от статуса и имущественных признаков будущих жителей. Но основной вопрос тут даже не в том, какой путь развития недвижимости российские девелоперы выбирают, а в слишком большом разбросе цен в условиях одного проекта.

Для мультиформата тема социальной среды является достаточно острой. Ведь в числе основных плюсов коттеджных поселков всегда найдется место фразе «здесь по соседству будут жить люди из одного с вами круга». О каком единении можно говорить, когда рядом будут стоять дома, различающиеся по стоимости в 10 раз?

По словам директора по продажам «Петростиля» Михаила Фуксмана, небольшой процент покупателей, которые приобретут однокомнатную квартиру, радикально не повлияет на жизнь в поселке в целом: «В подобных проектах часто риски заключаются в том, что девелопер не очень хорошо представляет себе зонирование пространства. При этом его значение трудно переоценить: оно может либо помочь создать комфортное пространство для каждого жителя, либо наоборот превратить территорию в нечто хаотичное и пугающее.

Михаил Фуксман

директор по продажам ООО «Петростиль»

Действительно, мы не раз наблюдали, как тот или иной увлеченный девелопер начинал перекраивать свой проект по нескольку раз за время его реализации в зависимости от текущего спроса. И все это без оглядки на то, что уже было возведено. В результате для первых покупателей окончательный вид поселка мог стать неприятным сюрпризом. Внезапные или вынужденные решения застройщика в этом вопросе часто дискредитируют саму идею мультиформатности.

«Такой большой разрыв в ценах считаю неправильным. В отношении содержания и эксплуатации проекта будут постоянно возникать конфликтные ситуации», — считает руководитель службы маркетинга УК «Пулэкспресс» Марина Агеева. — «Даже учитывая, что в процентном соотношении и самых доступных, и самых дорогих вариантов представлено не много, а основная масса реализуется приблизительно в одном сегменте. То есть сам по себе мультиформат хорош, но когда реализуются разные форматы приблизительно в одном сегменте».

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга УК «Пулэкспресс»

Одно дело — купить, другое — содержать. Люди разного достатка имеют разные увлечения, образ жизни и так далее, поэтому создание однородной социальной среды представляется вряд ли возможным делом. Доходы людей, которые живут в квартире за 1,5 млн. рублей и в доме за 15 млн. рублей различаются на порядок. При этом в рамках одного проекта им будут предлагать, скорее всего, набор одинаковых услуг за одну и ту же цену. Иное сложно помыслить. Как распределить общие расходы на содержание инфраструктуры между покупателями жилья в разных ценовых категориях?

Например, в «Янино» они были разделены поровну, потому что всем жителям предлагались равные возможности. В «Близком» компания решила следовать логики законодательства, которая предполагает, что расходы пропорциональны той площади, которой владеет собственник. В данном случае речь идет о площади дома или квартиры, а не об участке. То есть тому, кто делает дополнительную пристройку, делают пересчет платежей.

Портрет жителя

Вопрос потенциальных покупателей всегда встает особенно остро, когда заходит речь о мультиформатном предложении. Для кого предназначен поселок, где возводятся сразу несколько видов жилья? Каков портрет покупателя загородной квартиры? Прежде всего, на этот вопрос должен ответить для себя девелопер.

Александра Дудина

директор по продажам ИСК «Константа»

«Стоимость таунхауса с земельным участком в «Традиции» сопоставима со стоимостью небольших квартир в черте Санкт-Петербурга. Например, блок-секция площадью 72 кв.м. с прилегающим участком 2,1 сотки при единовременной оплате стоит 2,6 млн. рублей, при оплате в рассрочку — 2,83 млн. рублей.

Таким образом, основными покупателями таунхаусов являются молодые семьи, семьи с детьми, для большинства которых приобретение таунхауса является первой покупкой жилья. Для части покупателей приобретение таунхауса — это улучшение жилищных условий. В этом случае зачастую покупка осуществляется со встречной продажей имеющегося жилья в городе. В процентном соотношении доля таких сделок составляет пятую часть от общего числа сделок».

Максим Берг, генеральный директор компании «Петростиль» рассказал, что они создавали проект «Близкое» для горожан, относящихся к представителям среднего класса: «У них, скорее всего, есть дети либо скоро появятся, одна или две машины на семью. Они в принципе уже неплохо зарабатывают, но еще не реализовали всех своих жизненных планов. Возможно, это молодая пара либо родители достаточно обеспеченных людей, которых они хотят поселить в комфортном и экологичном месте».

Максим Берг

генеральный директор компании «Петростиль»

Что представляет собой средний класс, ведутся давние споры. Точного определения нет, но то, что мировой кризис прошелся в первую очередь по этой группе населения, сомнений нет. То есть девелоперы, выводящие проекты для среднего класса, рассчитывают, что его численность растет либо спрос на соответствующий уровень недвижимости еще не в полной мере закрыт.

Говоря о среднем классе, девелопер, скорее всего, предполагает реализацию таунхаусов и коттеджей. Однако если мы вспомним, что минимальное предложение по квартирам равно 1,7 млн. рублей, то теоретически потенциальным покупателем подобного «Близкому» проекта сможет стать и человек, продавший свою комнату в коммуналке. А это уже совсем жесткий эконом. Правда, в новом поселке «Петростиля» всего около 8% от всего предложения однокомнатных квартир, и это тот буфер, который помогает поддержать текущее финансирование работ в поселке.

Чтобы сделать свой проект доступным как можно большему количеству людей, компания сделала его мультиформатным. Был бы моно-продукт более интересным в данной локации, сказать сложно. Но девелопер посчитал, что грамотнее будет гнаться не столько за экономикой, сколько за снижением рисков и увеличением количества потенциальных клиентов. Здесь главное не перестараться.

Решением неудобств, связанных с размером малогабаритных квартир, может стать развитие общественных мест. То есть приглашая к себе в гости друзей, жителям не придется ютиться на своих квадратах. Это могут быть оборудованные площадки для барбекю, гостевые апартаменты и так далее. Так, в Швеции и Финляндии даже в городских многоэтажках часто имеется одна общественная квартира, которая может быть арендована жителями под празднование какой-нибудь вечеринки или использована в случае приезда на несколько дней родственников. Плата за эти удобства естественно символическая, так как предлагается управляющей компанией не в качестве способа лишний раз заработать, а для повышения комфорта и рентабельности недвижимости.

Если заняться подбором категорий потенциальных покупателей для загородной квартиры в мультиформатном проекте, то можно предложить куда больше вариантов, чем просто семья из двух человек или холостяк. Советник руководителя компании «Стинком» Светлана Невелева посоветовала компании «Петростиль» делать скидку в 50% на квартиру для покупателей домов большой площади. Цель — арендное жилье для персонала (няни, медсотрудника, гувернера и так далее). Возможна ситуация, когда молодая семья (до пенсии) покупает себе таунхаус, а в маленькую квартирку поселит старшее поколение: бабушку, тещу. Словом, «купить квартирку на старость» или «на вырост детям».

Чем обусловлен выбор девелопером мультиформатного подхода? Повышенная надежность или дополнительные финансовые потоки?

Александра Дудина

директор по продажам ИСК «Константа»

«Наше решение о создании поселка смешанного типа (малоэтажный комплекс «Традиция» в 16 км от СПб во Всеволожском районе) показало свою жизнеспособность, так как смогло привлечь широкую выборку потенциальных покупателей: таунхаусов, коттеджей, земельный участков. Еще одним плюсом разноформатных поселков является дополнительная возможность для клиентов в период реализации проекта совершить так называемую внутреннюю миграцию, при желании сменить один тип приобретаемой недвижимости на другой, без потерь для себя, просто переоформив договор и при необходимости доплатив разницу. Например, если изменились обстоятельства, покупатель может отказаться от земельного участка в пользу коттеджа или таунхауса.

Также, разная скорость реализации предлагаемых типов недвижимости (у нас это земельные участки, таунхаусы и коттеджи) помогает выравнивать финансовые потоки, что в свою очередь позволяет выдерживать сроки сдачи проектов и служит гарантией того, что поселок не превратится в долгострой».

По признанию девелоперов, это не что иное, как реакция на кризис. Чем шире линейка предложения, тем спокойнее застройщик себя чувствует. Если компания реализует сразу несколько коттеджных поселков, то в случае проблем с финансовой составляющей у одного из проектов денежные потоки, которые приходят от мультиформатного (часто более продаваемого) комплекса, позволят довести до финиша в том числе и «сложный» проект. Единственное уточнение: всегда ли сам мультиформатный поселок реализуется до победного конца, либо в нем успешно уходит только наиболее ликвидное предложение?

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Тенденции и прогнозы развития рынка

Новостройки в Ленобласти: причины спроса... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x