Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Тенденции и прогнозы развития рынка

25 сентября 2012

Рынок загородной недвижимости постепенно может стать рынком покупателя, где его спрос и будет диктовать предложение. Сегодня потенциальные клиенты стали более подготовленными и просвещенными, чем раньше: они уже больше знают о правовой стороне сделки и деталях предлагаемого продукта. Соответственно, требования стали выше: выбор отвечает личным предпочтениям, а не только имеющемуся предложению. Ажиотажный спрос сменяется ожиданием «своего» объекта. В рамках круглого стола «Проекты загородной недвижимости: состояние рынка и перспективы развития» на форуме PROEstate 2012, специалисты обсудили совпадение спроса и предложения, а также возможные сценарии развития рынка.


Марина Агеева
руководитель службы
маркетинга
УК «Пулэкспресс»

Дмитрий Майоров
генеральный директор
компании «Русь:НТ»

Михаил Фуксман
директор по продажам
компании «Петростиль»

Зося Захарова
генеральный директор
компании
London Real Invest

Павел Сарайков
начальник отдела
маркетинга
ГК «Кивеннапа»

Можно ли заключить, что основная масса покупательского спроса приходится на эконом-класс? Будет ли верным утверждение, что предложение опережает и определяет спрос или, наоборот, предпочтения покупателей диктуют развитие рынка? С начала встречи экспертов рынка мнения разделились.

Первой точки зрения придерживалась Зося Захарова. По мнению специалиста, настороженность и скептическое отношение к таунхаусам эконом-класса постепенно проходит. Близкое расположение к городу, скорость возведения и, конечно же, цена определяют предпочтения. Эксперт основной тенденцией рынка считает стремление покупателей к менее дорогому предложению: «Спрос активно смещается в эконом-класс. Основным фактором приобретения объекта на загородном рынке является его цена. Продажи в коттеджных поселках высокого класса показывают низкие темпы».

Раньше основными вопросами, волнующими покупателей, были цена, площадь городской квартиры, ее расположение. Рост цен на городскую недвижимость привел к тому, что коттедж в пригороде в некоторых случаях стоит столько же, сколько и квартира в городе, поэтому появилась принципиально новая плоскость размышления. Теперь выбор может перераспределяться между объектами городской и загородной недвижимости, и конечное решение будет зависеть скорее от стиля и ритма жизни.

Такую позицию поддержал и Павел Сарайков, заметив: «Основной спрос сейчас приходится на таунхаусы. На рынке появились покупатели, которые раньше абсолютно не были вовлечены в процесс». По мнению эксперта, многочисленная группа потребителей расширилась за последнее время: в структуре спроса появился целый пласт покупателей, ранее даже не помышлявших о покупке жилья загородом, а теперь по тем или иным причинам (в первую очередь из-за стоимости) отдающих предпочтение именно такому формату жилья, причем чаще всего для постоянного проживания.

В свою очередь Дмитрий Майоров рассматривает ситуацию на рынке с несколько другой стороны, подчеркивая, что структура спроса никак не изменилась: «Есть люди, нацеленные на покупку недвижимости определенного сегмента. В эконом-классе появилось предложение, отвечающее спросу, и поэтому стали активнее заключаться сделки. В других сегментах пока слишком мало предложений, которые могли бы насытить спрос».

Иными словами, согласно такой точке зрения, в каждой категории существует определенная доля неудовлетворенного спроса. Вопрос в том, что каждый сегмент специфичен, и различные группы покупателей ждут своего предложения, однако количество желающих принципиально не меняется. По мере того как растет рынок за счет появления нового предложения, растут и продажи. Изменения касаются лишь качественных характеристик: динамика спроса зависит от качества предложения. Если формат удовлетворяет финансовым возможностям покупателей и их представлениям о покупаемом объекте, девелопер завоевывает свою аудиторию.

Дмитрий Майоров утверждает, что застройщики стали обращать внимание на разборчивость клиента: «Большое количество непроданных объектов привело к тому, что девелоперы стали аккуратнее и осторожнее. Теперь они пытаются слышать потребителя и предлагать продукт, который пользуется спросом. Если спрос определяется ценовой категорией, то появилось предложение, отвечающее финансовым запросам покупателей».

Марина Агеева, рассуждая о взаимозависимости спроса и предложения, подчеркнула, что массового перехода жителей из Петербурга за черту города не ожидается: «Люди, живущие в центре, просто так не поедут жить в каркасный дом, например, в Гатчинский район. Вряд ли переселятся те, кто не планировал и не хотел. Каждый новый проект, выходя на рынок, создает иллюзию востребованности. Однако за первой волной спроса не всегда следует вторая».

В целом, рынок загородного жилья привлекает все больше новых инвесторов, реализующих разнообразные, подчас нетиповые, проекты во всех сегментах. В свою очередь покупательская активность сохраняется в наиболее востребованных, развитых, а оттого ликвидных местах. Вряд ли можно говорить об устойчивой тенденции оттока в тот или иной сегмент. Всплеск спроса прямо пропорционален появляющемуся предложению, либо удачной корректировке ценовой политики.

Тем не менее, нельзя недооценивать масштаб аудитории, переориентировавшейся с городского рынка недвижимости на загородный. Развитие транспортных магистралей, реклама и массовая агитация загородного образа жизни делают свое дело: интерес покупателей растет.

Структура рынка изменится

Рассматривая тенденции рынка, специалисты уделили внимание прогнозам его развития, а также высказали свои пожелания относительно возможных сценариев изменения.

Структура предложения, по мнению экспертов, подлежит трансформации. Зося Захарова отметила несоответствие цен реальному качеству объектов — многие проекты на рынке переоценены: «Их ждет реконцепция. Часть из девелоперов снизит цены, кто-то закроется, а некоторые из формата реализации домовладений перейдут в формат реализации только земельных участков. Типология предложения будет меняться».

Павел Сарайков также прогнозирует смещение акцентов в пользу земельных активов: «В сегменте участков и таунхаусов предложение будет только нарастать. Продажи сосредоточатся в руках тех игроков, которые давно присутствуют на рынке. Остальные проекты либо уйдут с него, либо откроются под новыми брендами».

Дмитрий Майоров и Павел Сарайков отметили нарастающую тенденцию возникновения идентичных проектов. Стоит только объекту занять прочные позиции на рынке и приобрести большую популярность, как идея заимствуется кем-то еще. Однако клоны не всегда полноценно реализуют замысел — зачастую в процессе происходит сбой.

Девелоперы прогнозируют появление немалого количества скопированных решений, однако успех их будущего остается загадкой. Дмитрий Майоров отмечает: «Достаточно одному из проектов проявить хорошую ликвидность, как сразу появляются клоны. Это не плохо, если такие проекты учитывают особенности: не существует одинаковых локаций, ландшафтов и так далее. Поэтому спланировать аналогичный проект, но в другом месте — не всегда хорошая идея».

Таким образом, по мнению специалистов, с рынка, так или иначе, уйдут слабые игроки, дав возможность покупателям приобретать объекты в проектах, отличающихся большей ликвидностью. В условиях роста требований, предъявляемых клиентом к объекту покупки, неверное соотношение цены и качества будет меняться. Дмитрий Майоров считает, что изменения при этом могут коснуться всей системы: «Главная тенденция — изменение отношения девелоперов к рынку в целом, и внимательное отношение к спросу в частности. Это неизбежно приведет к тому, что изменится классификация проектов: она будет опираться не только на ценовой фактор, который является скорее следствием, но и на функциональность и комфорт».

«Рынок еще не до конца пришел в состояние нормы после мировых экономических событий», — считает Михаил Фуксман. — «Но в целом ликвидность завершенных объектов с ясной концепцией выше». В заново сложившейся конъюнктуре рынка неверно спозиционированные объекты сами собой уйдут в прошлое. Рост конкуренции вряд ли оставить шанс проектам «без обязательств». «Если проект оказался успешным, то он должен получать развитие. Если он оказался отрицательным с экономической точки зрения, то несмотря на внешний PR и социальную значимость, этот формат не получит развития и жизни на рынке» — замечает Дмитрий Майоров.

Эксперты обратили свое внимание и на текущее состояние ипотечных программ. Возможность получения ипотечного кредита на покупку загородного жилья по-прежнему может значительно повысить интерес покупателей к проекту. Тем не менее, массового распространения ипотечных программ пока не наблюдается: банки неохотно становятся партнерами объектов загородного сегмента, тщательно проводя юридическую экспертизу. Сейчас финансированием в основном занимаются ведущие банки, лидеры своей отрасли. Земельные активы в виде участков без подряда в первую очередь вызывают недоверие финансового сектора.

В каждом конкретном случае ставка зависит от заемщика, его надежности, размера ежемесячных доходов и других факторов. Однако загородная недвижимость реализуется тяжелее, чем городская в большей степени из-за не столь высокого спроса — это неизбежно приводит к высоким процентам кредитования, а также увеличению первоначального взноса.

Судя по всему, банки не особо хотят разрабатывать новую программу финансирования, которая бы отличалась от стандартной городской. А между тем, по мнению Зоси Захаровой, взаимовыгодное сотрудничество банков и застройщиков может существенно развить рынок: «Загородный рынок постепенно повторяет структуру городского, где на сегодняшний день ипотечные сделки составляют большой процент. Если удастся приблизиться к этому показателю на загородном, то это существенно увеличит продажи».

***

Оптимизация баланса спроса и предложения на рынке загородной недвижимости во многом будет зависеть от поведения девелоперов. Тщательная разработка концепции проектов и гибкая политика в отношении цен и пожеланий покупателя позволит добиться соответствия стоимости действительному качеству объектов, а также равномерного насыщения спроса во всех сегментах. А пока пожелания по развитию касаются создания цивилизованного рынка.

Автор: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Маркетинговые технологии рынка недвижимо...

Мультиформат: на любой вкус и кошелек →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x