Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Участки с подрядом и без

6 августа 2012

Значительная часть коттеджных поселков существует лишь в фантазиях покупателей и на страницах глянцевых рекламных буклетов, пестреющих почти натуральными проектами домов и художественными фотографиями местных пейзажей. Гораздо сложнее приезжать на объект в начальной стадии строительства и верить словам харизматичных менеджеров по продажам, уверяющих, что темпы строительства растут, местность становится все более перспективной, а коммуникации вот-вот появятся.

Так уж сложилось, что межевые знаки и временные офисы продаж на въезде — не всегда гарант успеха. И уж совсем тяжело разобраться с классификацией земельных участков. При этом сегментная разобщенность, которую изучают маркетологи, не так важна, а вот наличие подряда, как и его отсутствие — вопрос принципиальный.

Участки с подрядом на строительство

Покупка земельного участка с подрядом предполагает дальнейшее строительство домовладения по утвержденному архитектурно-градостроительному проекту нанятой строительной организацией. Цель подобного найма на соответствующий подряд состоит в том, чтобы добиться максимально единого архитектурного решения в рамках одного проекта. Такой подход позволит точно реализовать концепцию коттеджного поселка, а к тому же обеспечить определенный социально-культурный уровень и степень комфорта. Все это опять-таки поможет приблизиться к глянцевым буклетам.

Кажущаяся простота такого решения находит, тем не менее, своих противников. Так, многие считают подобную «нагрузку» в виде подряда своего рода обременением и навязыванием. Мол, место нравится, жить хочется, строить самому тоже, но почему нельзя? Между тем, обязательный подряд не выступает чем-то в полной мере самостоятельным: здесь также есть возможность контролировать ход и качество строительства, поскольку договор подряда предполагает указание детальной сметы и графика производства работ, порядка и сроков оплаты. Зачастую в качестве подрядной выступает не одна, а сразу несколько организаций, с каждой из которых заключен соответствующий договор. Тогда покупателю предоставляется возможность выбрать материалы, проектные решения и технологии. Конечно, все проекты будут ограничены определенными регламентами застройки и единым стилем, но иногда предлагается, например, до 50 вариантов.

Многие застройщики идут навстречу покупателям и предлагают так называемый относительный подряд. Выбранный проект может быть персонально откорректирован в соответствии с требованиями и пожеланиями заказчика. Многие проекты допускают внутренние перепланировки, не затрагивающие положения несущих стен — соответственно всегда есть возможность убирать лишние или создавать дополнительные внутренние перегородки, менять площадь некоторых помещений и, естественно, менять их назначение. Готовые проекты коттеджей определяют общие технические и архитектурные характеристики дома, соответственно архитектор фирмы-застройщика может поменять, например, расположение окон и дверей, если это не нарушает технических расчетов. Таким образом, стандартные проекты, которые прошли испытание временем и пользуются наибольшей популярностью, могут быть индивидуально изменены в соответствии с имеющимися запросами.

Одной из самых распространенных причин нежелания покупки участка с подрядом становится уверенность в том, что самостоятельное строительство обойдется дешевле и, что называется, «без обмана». Однако часто бывает так, что если не обманет девелопер, то это сделает строительная компания, не она, так прораб и т.д. Проектирование будущего жилища потребует желания, навыков и финансовых вложений.

Печальная реальность состоит в том, что подрядные фирмы, (работающие на коттеджные поселки), которые могут, казалось бы, закупать стройматериалы с оптовыми скидками и снижать себестоимость, не гарантируют снижения конечной цены. Наоборот, стоимость таких объектов выше, поскольку все заботы по прокладке коммуникаций и организации строительства перекладываются на застройщика. Зато разброса от панельно-каркасных домов до кирпичных готических замков здесь увидеть не удастся. К тому же срок сдачи и окупаемости объекта будет ближе.

К еще одному преимуществу покупки участка земли с подрядом относится отсутствие бюрократических мучений, связанных с бесконечным сбором всех необходимых документов и разрешений. Обеспечением комплексного транспортного обслуживания, подводом инженерии, геологическими исследованиями займется управляющая организация.

Негативной стороной покупки земли с подрядом может стать желание покупателя отказаться от услуг компании-застройщика. Причин тому — множество: от ненадлежащего строительства загородного объекта и до невыполнения обязательств со стороны подрядной организации. Подписание договора подряда происходит, как правило, одновременно с подписанием основного договора купли-продажи земельного участка. В договоре четко прописывается ряд условий, в случае невыполнения которых заказчик вправе отказаться от исполнения договора. Между тем, предусматриваются и ощутимые штрафы, грозящие покупателю в том случае, если он захочет расторгнуть договор с подрядчиком в одностороннем порядке по каким-то иным причинам. Подобные разногласия решаются в судебном порядке. Подрядчик вправе взыскать оплату с заказчика через суд, если сумеет доказать факт надлежащего исполнения своих обязательств по договору. Заказчик, в свою очередь, в случае задержки сроков (промежуточных в том числе), до окончания срока выполнения работ должен направить подрядчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и одновременно потребовать возмещения убытков.

В том случае, если подряд осуществляет сторонняя организация (т.е. продавец и подрядчик не одно и то же лицо), нужно удостовериться в наличии договора между ними о совместной деятельности либо договора строительного подряда. В документе должны присутствовать пункты, запрещающие в одностороннем порядке менять цены в ходе строительства, а также задерживать сроки сдачи объекта.

Реализация подряда может начаться только в том случае, если у девелопера присутствует разрешение на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Разрешение на строительство содержит: наименование объекта недвижимости, данные о местоположении земельного участка, а также юридический адрес; основания для выдачи разрешения; особые условия строительства с учетом требований по использованию и охране земель, окружающей природной среды, историко-культурного наследия; срок действия разрешения на строительство. Следовательно, важно убедиться в том, что начало строительства в договоре подряда обозначено календарной датой, или указанием на какое-либо событие.

Участки без подряда на строительство

Земельные участки без обязательного подряда на строительство (имеющие, тем не менее, кадастровый номер и прошедшие межевание) являются одновременно самыми ходовыми и доступными. График строительства покупатель определяет самостоятельно: ограничения в данном случае не предусмотрены. Это является и самым большим преимуществом, и самой большой опасностью таких объектов. Существует угроза проживания на перманентной, затянувшейся на веки стройке, поскольку не у всех соседей совпадают планы на ближайшие, к примеру, 20 лет.

В противовес участкам с подрядом здесь придется потрудиться с подготовкой всех необходимых документов. Так, потребуются геологические и гидрогеологические исследования, которые позволят составить верный проект фундамента, учитывающий его конструкцию и глубину заложения. Исследования помогут определиться и с конструкцией скважин, выяснить расположение уровня грунтовых вод. В местном органе исполнительной власти нужно получить разрешение на строительство дома. После этого разрабатывается проект, идет получение технических условий, а затем, собственно, строительство. План размещения строений на участке согласуется с санитарной и пожарной инспекциями. При необходимости приведения подземных или надземных коммуникаций на участке план утверждается с соответствующими контролирующими организациями (от газовиков до энергетиков). Преимущество состоит в том, что весь процесс строительства можно отследить от начала и до конца.

Участки без подряда изначально стоят дешевле. На рынке наблюдается изобилие профессиональных строительных фирм, поэтому экономия — важнейший аргумент в пользу земли под самостоятельную застройку.

Первое, на что нужно обратить внимание — право собственности на земельный участок. Подобные земли иногда имеют длинную историю с существенными нарушениями. В дальнейшем неосторожность может обернуться оспариванием не только права на строительство, но и права на собственность. Учитываются возможные ограничения, о которых умолчал девелопер: отнесение земель к водоохранным зонам, санитарно-защитным зонам и т.п. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит исключить залоги, аресты, наложенные на земельный участок. При покупке продавец должен предоставить покупателю следующий пакет документов: свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый паспорт участка, протокол о согласовании границ земельного участка, технические условия на коммуникации.

Главный бич покупателей земли без подряда — вечное ожидание прокладки коммуникаций. Доверие может вызвать лишь репутация девелопера и уровень инфраструктурного развития местности. В случае, если приобретается участок с проложенными коммуникациями, следует обратить внимание на акт приемки коммуникаций в эксплуатацию.

Некоторые компании предлагают к продаже участки по системе «все включено»: оплачивается полная стоимость участка и подключение инженерных систем. Такой вариант исключает дополнительные платежи и навязывание услуг. Тем не менее, на рынке присутствуют объекты без инженерной инфраструктуры, владельцам которых впоследствии придется оплачивать строительство общих коммуникаций. Риск состоит в том, что со временем не все собственники захотят скидываться на каком-либо этапе, и расходы придется делить между теми, кто остался. Девелоперы, стремясь избежать подобных ситуаций, включают в договор пункты, которые обяжут покупателей внести денежные средства.

Подобная политика наблюдается и в продаже участков без подряда при соблюдении правил и требований к регламенту общей застройки, что позволяет избежать «шанхая». Иногда сразу оговариваются максимально допустимые сроки строительства. Практика показывает, что мало кто идет по пути сопротивления и противоречит целям партнерства. Если потенциального покупателя сразу не устраивают условия покупки в данном поселке, всегда есть возможность найти другой: вы не их клиент — они не ваша фирма.

Только профессионализм и искреннеее желание девелопера развивать территорию позволит полю с размежеванными участками стать полноценным поселком с проведенными коммуникациями, хорошими дорогами и инфраструктурой. Однако стоимость таких объектов существенно увеличивается.

Автор: Кира Майданюк

Источник: www.poselkispb.ru


← Дом у воды

Квартиры в новостройках Ленобласти →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x