Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Дом у воды

27 июля 2012

Несмотря на развитый рынок недвижимости, где, казалось бы, каждый найдет то, что ему нужно, существует множество нюансов, касающихся приобретения и владения собственностью. Выбор идеального дома — понятие многофакторное: у всех свои вкусы, приоритеты и потребности. Девелоперы, разрабатывая концепцию своего коттеджного поселка, иногда сами подсказывают, на какой сегмент рассчитан их объект.

Первый уровень потребностей при выборе гармоничного места проживания включает обычно прозрачность правовой стороны сделки, наличие развитой инфраструктуры и необходимых коммуникаций. Второе место по праву можно отдать локации, эргономичности проекта и закономерно вытекающему из всего вышесказанного ценовому предложению. Стремясь повысить конкурентоспособность объекта и обеспечить будущим домовладельцам максимальный комфорт и удовольствие, девелоперы часто не соглашаются с отсутствием поблизости природных красот и создают искусственные водоемы, скверы и парки. Тем не менее, близость естественного водоема по-прежнему остается значимым конкурентным преимуществом и одной из причин востребованности вне зависимости от того, идет ли речь о доме для постоянного или периодического проживания.

Прежде чем начинать строительство на берегу озера или реки, следует тщательно изучить вопрос: не возникнут ли проблемы с местными властями и природоохранительными организациями. Это касается и покупки уже готового дома — у застройщика должна присутствовать разрешительная документация, которая подкрепляла бы его уверения о том, что никаких обременений относительно строительства в охранной зоне водоема у него нет. Такие превентивные меры позволят избежать в дальнейшем неприятных столкновений с муниципальными властями. Фраза «это пространство — моя частная собственность» — не аргумент, поскольку большинство водных объектов (за исключением прудов и карьеров) находятся в федеральной собственности и законодательство запрещает огораживать территорию берега.

В обязательном порядке для общего пользования выделяется береговая полоса шириной 20 м, и в пределах этого участка запрещена даже долгосрочная аренда. Далее следует водоохранная зона: для рек она составляет от 50 до 200 м, для озер — 50 м (для озер, имеющих высшую категорию рыбохозяйственного значения — 200 м). Ст. 65 Водного кодекса РФ частично ограничивает строительство в пределах водоохраной зоны: «В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод».

По мнению многих девелоперов, близость воды — скорее дополнительное конкурентное преимущество, бонус. Если покупателя устраивает концепция поселка и он делает выбор в пользу объекта, то тогда сделка лишь дополняется желанием приобрести участок поближе к первой линии. Удачная локация больше связана с развитием района, нежели с наличием водоема.

Традиционное убеждение, что недвижимость у воды обязательно относится к бизнес- и премиум-классу, является скорее заблуждением, поскольку многие объекты либо изначально задумывались как комфорт- и эконом-класс, либо плавно в него превратились, изменив со временем концепцию. К тому же высокие цены в поселках класса элит зачастую связаны с дополнительными объектами инфраструктуры, расположенными у воды: это может быть яхт-клуб, причал, пляж. Возведение подобных удовольствий требует не только капиталовложений, но и наличия большого количества разрешительной документации, что, в свою очередь, увеличивает стоимость «квадрата».

На сегодняшний день средоточие домов у воды находится, безусловно, в Курортном, Всеволожском и Кировском районах, где, соответственно, расположены Ладожское озеро и Финский залив.

Финский залив

Берег Финского залива традиционно становится площадкой для строительства поселков элитного сегмента загородной недвижимости. Ценовые рекорды по продаже загородной недвижимости, как правило, устанавливаются именно в Курортном районе. Так, цена за сотку может достигать 600/900.тыс. рублей: в коттеджном поселке «Балтийский берег» в продаже участки до 150 соток и максимальное ценовое предложение составляет 135 млн. рублей. В проекте «Мариньи» предлагаются домовладения от 53 млн. рублей.

В «Репино» цена сотки составляет 490 тыс. рублей, а вот в «Приветнинском», расположенном в 3 км (это уже Выборгский район) от Финского залива цена сотки составит всего 160 тыс. рублей.

В I квартале 2012 года началось возведение коттеджного комплекса «Сестрорецкие дачи», расположенного на территории густого парка. Въезд осуществляется по специальному тоннелю в целях сохранения атмосферы экологичности. Здесь предполагается строительство 14 домов стоимостью от 75 до 110 млн. руб. На территории расположится бассейн и СПА-центр.

Выгодное месторасположение таких поселков наряду с налаженной системой транспортного сообщения делает их абсолютной альтернативой городской недвижимости. Время вносит коррективы в структуру спроса: тенденция оттока покупателей в область прослеживается все более четко. Сохраняя относительную близость к мегаполису, проекты на берегу Финского залива предоставляют доступ к популярным местам отдыха: речь идет о ресторанах, оздоровительных и SPA-центрах, спортивных комплексах. Впечатление портят разве что ветхие остатки частного сектора. Вблизи Сестрорецка в полной мере поддерживается городской ритм жизни, однако многолюдный пляж летом наряду с многочасовыми пробками Приморского шоссе способен испортить даже самое лучшее впечатление и разочаровать тех, кто перебирается поближе к воде в поисках спокойствия и уединения. Отдыхающие — главная проблема людей, живущих на берегу водоема. Речь идет о мусоре, громкой музыке и туристах-палаточниках, шумно проводящих уикенд.

Нужно отметить, что высокие цены не отпугивают покупателей: девелоперы провожают свои объекты по фантастическим ценам, даже не прибегая к мощным рекламным компаниям. Инстинкт сохранения средств в Курортном районе, видимо, не действует. Тем не менее на рынке первичного жилья присутствуют поселки и других сегментов.

Формат таунхаусов представлен в комплексе Ollila, расположенном в непосредственной близости от залива. Площадь таунхаусов здесь варьируется от 162 до 266 кв.м. Минимальное ценовое предложение поселка бизнес-класса составляет 12,5 млн. руб. Таунхаусы стоимостью от 16,5 млн. руб представлены в проекте Repino Village, расположенном вдоль Приморского шоссе. Существует также возможность приобретения дуплексов и коттеджей. На сегодняшний день комплекс уже введен в эксплуатацию. Подобная ценовая вилка наблюдается и в поселке Bellagio, расположенном в поселке Репино в 1км от побережья. Здесь представлены таунхаусы из кирпича площадью от 187 до 325 кв.м. Проект «Мои Териоки» (500 м от залива), позиционирующий себя в классе комфорт, предлагает таунхаусы по цене от 5 до 10 млн. рублей. Похожие цены в поселке Kantele (1 км от залива), где предлагаются дома от 118 кв.м. В «Мини-Териоки» таунхаусы стоят уже от 10 млн. рублей.

Озера

Ладожское озеро, безусловно, сравнимо по характеристикам с побережьем Финского залива, однако престижность места все же ниже. Этот фактор сразу сказывается на порядке формирования цен. Во Всеволожском районе можно наблюдать большое расхождение в предлагаемых объектах.

Так, в поселке «Золотая Бухта» предлагаются коттеджи от 4 млн. рублей, цена сотки составляет 200 тыс. рублей. На сегодняшний день реализовано порядка 1/3 всех участков. Неподалеку расположен и проект с говорящим названием «Тихая Ладога» общей площадью 13 Га. Минимальная цена каркасного коттеджа — 4,5 млн. рублей.

Непосредственную близость к озеру обеспечат комплексы, расположенные в деревне Коккорево. И в поселке «Ближняя пристань», и в «Ладожском маяке» количество объектов свыше 200. К продаже предлагаются участки без подряда, так что застройки поражают многообразием архитектурных форм и размеров. Цена сотки равна 110 и 120 тыс. рублей соответственно.

Дорога Жизни — трасса, ведущая к деревне — всегда свободна, вот только берег Ладоги летом напоминает скорее Сан-Тропе, и пятиминутная дорога домой может обернуться многочасовой пробкой. Зато здесь возможен спуск лодок, к тому же это настоящее пристанище для кайтеров и прочих любителей водных видов спорта.

В трех минутах езды от Выборгского шоссе вблизи Медного озера во Всеволожском районе расположился поселок «Особый статус», где можно приобрести коттеджи от 10,5 млн. рублей. Площадь домовладений — от 150 до 300 кв.м. Дешевле стоят домовладения в «Лесном парке на Медном озере» — от 7 млн. руб.

Популярным водоемом во Всеволожском районе являются и Ждановские озера. По инфраструктурному развитию район отстает от обозначенных выше территорий. Однако сами девелоперы оценивают перспективы развития скорее положительно, уверяя, что юг Всеволожска — настоящая площадка инвестиционных интересов.

На самом берегу расположился поселок «Петровское барокко». К продаже подготовлены коттеджи, таунхаусы и земельные участки. Место вряд ли рассчитано на массового клиента, здесь найдут себя скорее люди, которым принципиально нужно уединение. Стоимость таунхауса от 3,2 млн. рублей, коттеджа — от 8 млн. руб. А вот земельный участок на первой линии стоит уже 15 млн. рублей. Близость воды — главный критерий.

Рядом со вторым Ждановским озером расположился и поселок с говорящим названием «Green Hills», где предлагаются коттеджи с участками от 5,8 млн. рублей. Цена сотки здесь составляет 200 тыс. рублей. В проекте «Красная горка-2» этот показатель равен 180 тыс. рублей.

Реки

Следующая группа поселков подходит под мечтательную метафору «дома у Невы». На подъезде к Шлиссельбургу расположился поселок «Новый Шлиссельбург». Здесь предлагаются таунхаусы от 6,3 млн. рублей, коттеджи — от 12,6 млн. рублей. В проекте предусмотрена обширная социальная инфраструктура.

Дом стоимостью от 4,9 млн. рублей можно приобрести в проекте «Оранжерейка». Площадь предлагаемых коттеджей — до 204 кв.м, цена включает в себя коммуникации. На берегу Невы также можно купить участки без подряда в поселке «Невский остров», таунхаусы в поселке «Усть Ижора» и коттеджи от 8 млн. рублей в «Красивых домах». Красивое место, красивые дома — что тут скажешь?

Вблизи реки Ижоры (приток Невы) расположились проекты «Ахмузи», «Вайя», «Горки». Все они предлагают участки как с подрядом, так и без. Минимальная стоимость — от 1 («Ахмузи») до 2 млн. рублей («Вайя»). Береговой участок на реке Оредеж (который, кстати, является последним в продаже) в поселке «Речной бобр» предлагается по цене 70 тыс. рублей за сотку. В «Сиверской Мелодии», расположенной неподалеку, участки без подряда предлагаются по цене от 50 тыс. рублей за сотку.

Во Всеволожском районе на берегу реки Охта (приток Невы) расположен поселок «Охта-Йоки», благоустроивший на берегу обширную рекреационную зону. Цена за сотку здесь составляет 330 тыс. рублей. Домовладение стоит от 5,4 млн. рублей. В 300 м от реки расположена «Охтинская долина», реализующая участки с подрядом и без него. Земельный участок предлагается от 3,03 млн. рублей, дом — от 8,9 млн. рублей. Участки от 14 соток до 1,5 Га реализуются в поселке «Охтинское раздолье» — последнем в списке говорящих названий. Минимальная цена участка — 4,5 млн. рублей.

В непосредственной близости от реки Охта расположен и проект «Малинки». Здесь можно приобрести коттеджи от 3,2 млн. рублей, а цена сотки составляет 215 тыс. рублей. Участок с домом и коммуникациями по цене 3,5 млн. рублей предлагается в поселке «Вартемяги-комфорт». Таунхаусы из газобетона можно найти в «Таун Парке «Энкола». Стоимость — от 3,5 до 5,5 млн. рублей. До реки — 300 м.

Экспертное мнение:

Селиванова Марина Геннадьевна, руководитель департамента продаж ОАО «БТК девелопмент» (коттеджный поселок «Балтийская Ривьера» в Песках и таунхаусы Ollila в Солнечном).

1. Насколько близость водоема повышает конкурентоспособность объекта?

Близость водоема — один из ключевых факторов, определяющих спрос на загородный объект. По нашим данным, всего около 20 % от общего числа — поселки, расположенные рядом с водой. Из них порядка 7% — у Финского залива, остальные 13% — у озер и прочих водоемов. Ограниченность предложения, безусловно, сказывается на стоимости домовладений. При этом, разумеется, не стоит забывать, что есть и другие факторы востребованности проектов: транспортная доступность, социальная инфраструктура, коммуникации, дополнительные опции. Только комплекс продуманных решений может гарантировать конкурентоспособность поселка, даже если он расположен у водоема.

2. Может ли это послужить определяющим критерием выбора?

Когда вы выбираете себе дом на природе, вы хотите дышать свежим воздухом, гулять по траве, любоваться деревьями. А теперь представьте, что Вы можете ещё и искупаться в жаркий день, порыбачить, прокатиться на катере или аквабайке, походить под парусом или просто побродить по берегу озера или залива. Не думаю, что найдется много желающих отказаться от такой возможности. По крайней мере, среди наших клиентов таких нет. Более того, по опросам, порядка 80% наших клиентов искали участки именно около большой воды.

3. Всегда ли берег водоема становится преимущественно площадкой для проектов премиум-класса? Каково соотношение других сегментов?

Локация объекта диктует ценовой сегмент. Загородная недвижимость — не исключение. Водоем — это серьезная инфраструктурная составляющая, которая улучшает (или даже определяет!) видовые характеристики и повышает качество жизни. Как правило, вблизи водоемов расположены поселки в сегменте премиум — и бизнес-класса. Проектов эконом-класса поселков у «большой воды» с благоприятными экологическими характеристиками не бывает.

4. Какова зависимость между формированием цены и близостью воды?

Наши объекты располагаются у залива, мы постоянно отслеживаем тенденции в данном сегменте и можем сказать, что ситуация здесь крайне стабильна: чем ближе к воде, тем дороже. Цена за сотку участка, находящегося на первой линии залива, может в 6/7.раз превосходить стоимость лота, расположенного в километре от него. При этом на данные форматы достаточно стабильный спрос и практически нет дисконта.

5. Кто является потенциальным покупателем подобных объектов?

Как правило, это семейные люди, которые хотят, чтобы их дом стал приятным местом встречи всех родных и близких, где каждый сможет в полной мере насладиться всеми прелестями загородной жизни. Очень часто это активные люди, которые занимаются различными водными видами спорта, но это не обязательно. Ведь вода — это, прежде всего, красота природы, которая успокаивает, умиротворяет и завораживает. На неё действительно можно смотреть бесконечно. Возможность прогуляться по набережной вдоль залива стала одним из основных факторов, привлекающих клиентов в наш поселок «Балтийская Ривьера». 70% показов заканчиваются сделкой. Люди просто приезжают и остаются.

Автор: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Тонкости договорных схем

Участки с подрядом и без →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x