Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Тонкости договорных схем

2 июля 2012

На стадии планирования покупки загородной недвижимости следует задуматься о том, что необходимо предпринять, чтобы не стать жертвой мошеннических схем. Симпатичные макеты и прекрасно смоделированные дома не должны уничтожить чувство реальности и здоровой бдительности.

Юридическая сторона вопроса вызывает, как правило, массу всевозможных страхов, тревог и недоумений. Между тем, лучшее что можно сделать — подробно изучить документацию, разновидности договоров, а также их отличительные особенности. Подобный системный подход обеспечит верное составление договора (а значит и его юридическую силу), а также поможет избежать неожиданных дальнейших затруднений в виде, например, затратных мероприятий по переводу земель из одной категории в другую с последующим изменением разрешенного использования.

Первостепенное значение имеет правоустанавливающая документация застройщика на землю. Договор аренды в отличие от свидетельства о собственности в будущем означает либо приватизацию земельного участка, либо согласие жить на арендованной земли, что в последствии может обернуться настоящей битвой за свои права. Приватизация земельного участка в полной мере возможна лишь по окончании строительства объекта, введении его в эксплуатацию и дальнейшей регистрации. Определяющим фактором становится и назначение земельного участка. Земли населенных пунктов с видом разрешенного использования, предусматривающим жилищное строительство, с точки зрения законодательства безопаснее во всех отношениях.

Ознакомившись с разрешительной документацией на строительство, подключение инженерных сетей, изучив планировку территории, следует приступать к рассмотрению нюансов подписания договора.

Договор купли-продажи:

Основной и предварительный

Стандартный договор купли-продажи может быть заключен только на готовый объект с зарегистрированным правом собственности продавца. Он вступает в силу только после регистрации. К сожалению, часто в силу определенных обстоятельств застройщик не может подписать такой документ. Тогда одной из самых распространенных договорных схем становится заключение предварительного договора купли-продажи. Такой вариант — законная правовая форма. Он предполагает, что в момент подписания стороны принимают на себя определенные обязательства (продавец обязуется погасить все задолженности, связанные с подлежащей продаже землей, выполнить небходимый объем работ в установленный срок, а покупатель обязуется принять, оплатить объект недвижимости и заключить основной договор), а основной договор купли-продажи объекта будет подписан через определенное, заранее согласованное и зафиксированное в договоре, время. Таким образом, в результате подписания такого документа у покупателя не возникает права собственности, оно лишь предполагается в дальнейшем, продавец формально обязуется его предоставить. Как правило, это происходит после того, как земля оформляется в собственность продавца. Однако продажи нередко начинаются до того момента, когда получены все сопутствующие документы, а поселок размежеван.

В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона вправе в законном порядке принудить ее к этому на основании тех условий, которые были прописаны в предварительном договоре. Однако требовать в суде установления права собственности на имущество — не правомерно, поскольку в предварительном договоре подобные вещи не прописываются, единственное на чем можно настаивать — на заключении основного договора.

В предварительном договоре указываются дальнейшие шаги сторон, сообщаются реквизиты юридических и физических лиц, совершающих эту сделку. Разумеется, следует обратить внимание на четкое описание объекта недвижимости, в связи с продажей которого и заключается сделка. Планировка, площади помещений, схемы расположения объекта на участке, местоположение — все эти характеристики подлежат описанию наряду с порядком расчета и передачи приобретаемого объекта в собственность. Принципиальное значение имеет дата заключения основного договора.

Подобная форма взаимоотношений продавца и покупателя иногда реализуется в случае рассрочки на покупку. Тогда основной договор заключается при полной оплате всей суммы покупки. В любом случае в договоре четко должна быть указана цена, по которой передается товар. Кроме того, она должна быть окончательной и не подлежащей изменению. Продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм и дополнительных средств для получения свидетельств о праве собственности на объект. Чем более точно и конкретно будет описан предмет договора, тем безопаснее. Следует помнить о том, что предварительный договор купли-продажи не подлежит обязательной регистрации, а, значит, усиливает риск «двойных продаж» (договор на один и тот же объект подписывается сразу с несколькими людьми).

Осторожно следует относиться к договорам, которые заключаются не с девелопером, а с физическим лицом. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать ее реквизиты.

Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица (у последнего обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).

Долевое участие:

Отличие предварительного договора от основного

Договор о долевом строительстве предполагает взаимодействие двух сторон: застройщика и участника долевого строительства. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства. Последний в свою очередь обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект недвижимости при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Такой договор обязательно должен включать следующие пункты: конкретное описание объекта долевого строительства, срок передачи объекта, цену договора, сроки и порядок оплаты. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, после которой объект находится в залоге у дольщика. Госрегистрация сводит к минимуму риск «двойных продаж», к тому же в этом случае покупатель получает не обещание приобрести в будущем недвижимость (как в случае с предварительным договором купли-продажи), а конкретный, пусть и недостроенный, объект.

Заключение предварительного договора долевого участия носит совсем другой характер. Отношения его субъектов регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ. Предварительный договор долевого участия является лишь обязательством в будущем заключить основной договор о передаче имущества. Соответственно оплата по такому договору в законном порядке не предполагается: не происходит фактической передачи имущества.

Застройщики идут в обход законодательства в основном из-за задержки сроков получения разрешения на строительство, после которого можно привлекать инвестиции на строительные работы. Пока согласуются необходимые документы и разрешения, заключается предварительный договор и покупатель вносит депозит. Единственный способ обезопасить себя в таком случае — ориентироваться на репутацию застройщика.

Предварительный договор долевого участия должен быть максимально понятным и содержательным. Потенциально опасными являются договоры, в которых сроком подписания основного договора является не конкретная дата, а определенное событие. Например, заключение предполагается спустя месяц после получения застройщиком разрешительной документации. А это понятие весьма растяжимое…. Насторожить может также отсутствие цены или вариации на тему ее изменения. Заранее провальным можно считать и предварительные соглашения, в ходе которых застройщик настаивает на стопроцентной оплате (в виде все того же депозита).

Договор инвестирования

Договор инвестирования предполагает осуществление строительства за счет привлеченных средств инвестора. После внесения денежных средств инвестор получает право на собственность в соответствие с условиями и сроками, установленными договором. Подобная модель может привести ко множеству рисков. «Двойные продажи», неисполнение сроков строительства, ненадлежащим образом оформленная разрешительная документация — вот их неполный перечень. Потенциальному инвестору (соинвестору) следует достаточно внимательно относиться к содержанию такого договора.

Так, кроме срока получения разрешения на строительство, должен быть прописан срок действия договора (срок окончания строительства). Две этих даты не должны существенно различаться. Большая разница в сроках может быть следствием возникновения проблем у застройщика. В теле договора должна присутствовать формулировка «срок ввода дома в эксплуатацию». Сумма инвестирования должна быть четко обозначенной, договор не должен содержать дополнительных путей для пересмотра стоимости. Обязанности застройщика включают в себя передачу правоустанавливающих документов и сопроводительной документации на объект инвестирования.

Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

Источник: poselkispb.ru

Автор: Кира Майданюк

Фотографии: thecuttingedgenews.com, ru.tsn.ua, languageblog.communicaid.com


← Как создать имидж новому строящемуся объ...

Дом у воды →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x