Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Девелоперы подскажут: ложные и реальные страхи

7 июня 2012

Рынок загородного малоэтажного строительства в России сравнительно молод и только недавно вошёл в стадию активного развития. Тем не менее, он уже успел стать объектом новых страхов.

Страх нового формата

«Главная сложность — это проблема психологического восприятия незнакомого формата, который люди всегда сравнивают с городской квартирой. Им не очень понятно и не так очевидно, каким образом будут решаться те или иные вопросы. Единственный опыт, который у них есть — это дачи в садоводстве, а то и просто в деревне» — утверждает Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые Территории».

Новый для России тип жилья существенно выигрывает при сопоставлении стоимости квадратного метра в малоэтажных постройках и городских квартирах. Наибольшие страхи вызывают технологии строительства и использование нестандартных конструкций. Так, панельно-каркасные технологии, в основе которых трехслойная панель с утеплителем и облицовкой, воспринимаются как ненадежные. Между тем, их комплектующие материалы весьма разнообразны по качеству и, соответственно, ценам.

По мнению Евгении Стрельцовой, маркетолога «Старт-Девелопмент», таунхаусы, дуплексы, коттеджи — абсолютная альтернатива городскому жилью: «Там есть все коммуникации (газ, электричество), то есть человек заезжает в свой дом как в квартиру и пользуется все теми же удобствами. Только у него, по нашему мнению, немного больше преимуществ — есть участок земли, свежий воздух, хорошая экология. Но формат для России крайне новый, а все новое вызывает недоверие, подозрение и абсолютное количество ложных страхов».

Покупателей также настораживает возможное различие между заявленным генпланом и реальностью. Ретроспективные данные поселков с участками без подряда действительно демонстрируют уход от первоначально разработанной архитектуры и концепции. Кто-то затянул со строительством, кто-то предпочел свой стиль в ландшафте…Проекты с подрядом на строительство предполагают на выходе единство формы и деталей. Тем не менее, по мнению Ольги Мельниковой, руководителя отдела продаж «ЭкоЛэнд», приезжая на объект на нулевом цикле, потенциальные домовладельцы испытывают беспокойство: «Еще одна иллюзия, ошибка покупателей заключается в том, что они мысленно рисуют себе «город-сад». Однако попадая на территорию проекта на этапе строительства, когда он находится в неприглядном виде, уже не испытывают такого воодушевления. Как правило, люди рисуют себе картинку, которая не соответствует действительности. У них есть ощущение, что хорошо только там, где уже все готово».

Страх долгостроя

Самым страшным риском покупателей загородной недвижимости является остановка строительства: как временная, так и окончательная, без видимых альтернатив. Ежемесячное появление новых проектов не всегда сопровождается такими же активными темпами их реализации.

Претендентами на «заморозку» объектов становятся небольшие застройщики, демонстрирующие скорее трудности с погашением кредитных задолженностей, чем устойчивость развития. Среди потенциально опасных компаний те, для кого девелоперский бизнес не является профильным.
При выборе жилья следует обратить внимание на репутацию застройщика, проанализировав уже завершенные проекты. Авторитет, тем не менее, следует отличать от известности, которая зачастую приобретается путем «раскручивания» конкретного проекта. Застройщики, давно работающие на рынке, имеют сложившуюся репутацию и опыт реализации крупных поселков, которые сами по себе и есть визитная карточка компании. В большинстве случаев они предлагают такой формат отношений, при котором уменьшаются не только риски, но и отклонения от общего замысла, соблюдаются технологии строительства и основы безопасности.

«Если вы покупаете участок на нулевом этапе строительства, то, конечно, нужно смотреть на компанию. Как правило, с дистанции сходят проекты тех застройщиков, у которых нет собственных денег, и стройка ведется за счет клиентских взносов. Прежде всего, нужно обратить внимание на финансовую состоятельность компании, а также на ее репутацию» — замечает Евгения Стрельцова.

Безусловно, завершенные проекты или проекты на высокой стадии строительства обладают наибольшей ликвидностью и наименьшим риском потери инвестиций. Но и стоят они несколько дороже: за уверенность приходится доплачивать. На нулевых циклах есть смысл обратить внимание на динамику строительства — насколько она активна? Дмитрий Майоров подчеркивает: «Профессиональные девелоперы, как правило, открывают продажи в тот момент, когда есть на что посмотреть: например, существует выраженный на местности генплан, строящиеся инженерные сети, каркасы жилых строений. Кроме того, все девелоперы прекрасно понимают, что проект не может жить на клиентские авансы, должны быть собственные инвестиции, а если они есть, динамика будет видна сразу».

«Зачастую реализуются очень крупные массивы, и фактически главная опасность для покупателя в том, что приобретая земельный участок или дом, он никогда не дождется того момента, когда заживет в готовом поселке. Это будет долгострой», — считает Сергей Будько, коммерческий директор «Нева Инвест Проект» («Кивеннапа»). — «Особенно такая ситуация характерна для неорганизованных коттеджных поселков, в которых земля продается без обязательного подряда. Риск реален, но покупателю сложно оценить, та ли это компания, которая сможет довести проект до конца».

Поселки без подряда на строительство априори входят в группу повышенного риска, поскольку в этом случае застройщик часто продает землю без существенных обязательств по дальнейшему возведению инфраструктурных объектов и подведению инженерных коммуникаций. Перспективы такого проекта могут быть оценены скорее скептически, с долей риска. К тому же, покупая участок без подряда, следует учитывать, что соседние участки вокруг могут быть застроены далеко не сразу, возможно, долгое время придется наблюдать за этапами строительства, а то и вовсе жить рядом с заброшенной территорией. Медленные индивидуальные застройки наиболее характерны для поселков, ориентированных на статус «дальних дач».

Страх дальнейших затрат

Рекламная философия новоявленного поселка часто базируется на стандартных маркетинговых трюках, скрывая за привлекательным ценовым предложением предстоящие дополнительные расходы. Так, например, застройщик может организовать только одну единую сеть — электричество, а подведением газа, воды и канализации покупателю придется заниматься самому либо оплачивать отдельно.

Прокладка сетей подразумевает их дальнейшую эксплуатацию, а также ремонт. Частой практикой в коттеджных поселках является заключение договора между домовладельцем и сбытовой компанией, согласно которому оплата за потребление газа, воды и электричества производится только за себя, по аналогии с квартирами в городе. Избежать непредсказуемых расходов можно, лишь внимательно и осторожно изучая комплектацию предложения.

Нужно учитывать, что контрольно-пропускной режим, охрана периметра, поддержание порядка на территории — все это входит в стоимость ежемесячных расходов на обслуживание поселка без учета затрат на необходимый объем электроэнергии и т.п. Евгения Стрельцова предупреждает: «Еще один риск, связанный с загородным жильем, — неустановленные цены на коммунальные услуги, риск того, что у вас будет высокая ежемесячная плата. О тарифах нужно обязательно спрашивать у застройщика заранее. Это существенный момент».

Есть множество вариантов расчета расходов на содержание поселка: сумма делится на всех, зависит от площади участка, дома и т.п. Для решения подобных вопросов и обеспечения благоприятных условий проживания необходимо качественное управление. В некоторых поселках управляющая компания создается на этапе строительства, наращивая функциональный набор от обслуживания инженерных сетей до благоустройства территории. В других — привлекается сторонняя организация. В момент покупки жилья будущим домовладельцам следует внимательно ознакомиться с правилами и порядком финансирования действующей УК. «Управляющая компания — это реальный риск. Строгость законов в нашей стране подкрепляется необязательностью их исполнения» — утверждает Дмитрий Майоров.

Среди жителей всегда найдется инициативный альянс, который вполне способен создать ТСЖ со своим председателем. Интересно, что управляющая компания при этом может остаться на своих позициях, ведь вести диалог с председателем, который уже произвел аккумуляцию мнений жильцов, проще и удобнее. Такой метод позволит частично взять власть в руки домовладельцев. В случае невозможности выстраивания партнерских отношений с управляющей компанией может потребоваться ее замена.

«Риск управляющей компании — это как раз классический выдуманный страх», — выделяет Сергей Будько. — «Согласно законодательству РФ, в случае, если управляющая компания не устраивает жильцов по причине завышения платы или оказания некачественных услуг, есть очень простой механизм: общее собрание, голосование, переизбрание, расторжение договора с управляющей компанией. Механизм отлично прописан и регламентирован, все происходит быстро и просто».

Проблема эксплуатационных затрат, тем не менее, имеет диалектическую составляющую, поскольку риску подвергаются не только покупатели, но и сами компании. На старте будущие затраты иногда обсуждаются лишь номинально, и со временем часть домовладельцев сознательно изолируется от подобных платежей. Ольга Мельникова замечает: «То, что не было сделано сразу, потом сложно реализовать, поскольку люди неохотно скидываются. В этом случае поможет некий сервисный пакет на коммуникации, куда включается охрана по периметру и т.д.»

Самым эффективным методом борьбы с неплательщиками по-прежнему остается юридический. Однако часто заинтересованные жильцы распределяют расходы между собой, не дожидаясь судебных разбирательств, порой сильно затягивающих процесс строительства.

Страх неправильной документации

Боязнь поддельных документов и многообразие типов договоров — еще один страх покупателей. По мнению Ольги Мельниковой, знание документальных основ предупредит возможные ошибки: «Всегда возникает риск долгостроя или долгого подведения коммуникаций. Защититься можно с помощью договорных отношений, которые застрахуют и покупателя, и девелопера. Потому что последние также имеют вероятность не получить те денежные средства, на которые они рассчитывают».

При продаже участков без подряда чаще всего предлагается подписание предварительного договора купли-продажи. Прежде всего, должно присутствовать разрешение на строительство, документы, подтверждающие право на землю. Нужно проконтролировать четкое указание в договоре сроков сдачи объекта, ввода в эксплуатацию, цены. За нарушение обязательств должны быть предусмотрены штрафные санкции. Осторожнее следует относиться к бронированию участка (дома) с внесением задатка: уточните вариации исхода дела как при покупке, так и при отказе от объекта. Потенциально рискованными являются участки без кадастровых номеров, без утвержденного статуса земель.

Статус ИЖС — наиболее безопасен с точки зрения законодательства. К тому же в дальнейшем обслуживание таких поселков не вызовет проблем: «На территории ИЖС действуют все законы РФ: вам обязаны убирать дороги, обеспечивать доступ к вашему дому. И здесь невозможны никакие правовые коллизии — они решаются очень быстро в законном порядке через органы судебной власти. Правовая практика показывает, что решение выносится однозначно в пользу собственника,» — рассказывает Сергей Будько.

Ключевым фактором доверия при оформлении документов по-прежнему выступает репутация застройщика. Надежность девелопера — лучший подкрепляющий фактор.

Автор: Кира Майданюк

Фотографии: nabuh.ru, domvmo.ru


← Интерес к бизнес-классу вырос

Как выбрать таунхаус? →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x