Ждите — скидки будут Ждите — скидки будут
Как застройщики готовятся к Ярмарке Недвижимости? Какие предложения готовят девелоперы?
Межевание участка станет обязательным Межевание участка станет обязательным
Новые изменения в законе «О государственной регистрации». Для чего нужно межевание?
Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Интерес к бизнес-классу вырос

12 мая 2012

Не секрет, что после кризиса и падения рынка, во время его осторожного восстановления в 2010/2011.годах самым популярным среди покупателей стал эконом-класс. Стабильность самого доступного сегмента обеспечивается тем, что у людей вне зависимости от происходящего вокруг все равно есть насущные жизненные потребности в жилье. В период потрясений они удовлетворяются самым дешевым предложением. С другой стороны, стабильность элитного сегмента поддерживается тем, что богатые люди только преумножают свои доходы, несмотря на любые экономические коллапсы.

И самым уязвимым становится бизнес-класс, наиболее чувствительный к изменениям конъюнктуры среди всех сегментов жилого рынка. Он рассчитан на средний класс, с которым в нашей стране не все просто: то ли его нет в принципе, то ли есть, но в небольшом количестве.

Однако, как отмечают аналитики Knight Frank St Petersburg, с конца прошлого года наблюдается резкое оживление сегмента.

«В бизнес-классе объем продаж и ценообразование сильно зависят от потребительских настроений: того, насколько уверенно средний класс ощущает себя в текущих экономических реалиях, насколько верит в то, что его платежеспособность в ближайшие годы не будет ухудшаться. И наблюдаемые нами тенденции роста спроса свидетельствуют как раз о том, что потенциальный покупатель в настоящий момент по совокупности обстоятельств (экономических, политических) немного по-другому посмотрел в свое будущее. Сейчас он готов не только удовлетворять свои минимальные потребности, но и в некотором смысле самореализовывать себя и свой социальный статус путем покупки более фешенебельного, дорогого и комфортного жилья», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Хотелось бы отметить, что сегодня покупатель загородной недвижимости помолодел. Если раньше средний возраст клиента был 40 лет и старше, то сейчас он варьируется от 30 до 35 лет. Все больше семей с маленькими детьми готовы переехать недалеко от города в собственный дом или таунхаус.

Спрос повысился в 2 раза

Переходим к конкретике. При анализе берем в расчет организованные поселки с централизованной застройкой, ориентируемся только на готовые дома и таунхаусы и не учитываем участки без подряда.

«На загородном рынке сегмент «бизнес» представлен не более чем 40 коттеджными поселками. Кстати, эта магическая цифра стабильна уже на протяжении многих лет. Видимо, 40 проектов способны обеспечить ассортимент для среднего класса и поддерживать продажи на должном уровне», — делится Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости KF SPb. — «За весь прошлый год объем рынка загородной недвижимости в бизнес-классе в денежном эквиваленте составил около 70 млн. долларов. А за первый квартал 2012 года эта цифра достигла примерно 40 млн. долларов. (По городскому жилью аналогичная ситуация: более 500 млн. долларов за 2011год, и 200 млн. долларов в первом квартале 2012 года). За первый квартал 2012 года наша компания продала примерно 60 домов, а за весь прошлый год порядка 130».

То есть покупательская активность растет опережающими темпами. Наш рынок, как незрелый и ненасыщенный, демонстрирует достаточно резкие колебания. Когда он начинает расти, то создается ощущение, что делает это сразу и с низкого старта. Точно так же, как и торможение — резкое и одномоментное. Это зависит скорее не от самого рынка недвижимости, а от развивающейся экономики в целом.

О повышении интереса к сегменту high middle говорит и тот факт, что объемы продаж в деньгах превысили показатели элитного рынка.

Вместе с тем наблюдается сокращение свободных объектов: в Ленобласти и пригородах Петербурга сейчас насчитывается менее 1 тыс. домов. Наиболее популярный запрос в данном сегменте — коттедж площадью 200/250.кв.м на участке от 15 соток.

Естественным итогом перечисленных тенденций становится рост цен. Только за первый квартал он составил порядка 14%. Для сравнения за прошлый год этот показатель — около 4%.

При этом покупатели, в основном, приобретают жилье бизнес-класса для собственного проживания, доля инвесторов практически не ощущается — не более 1%. Загородная недвижимость традиционно отличается низкой ликвидностью, в том плане, что для продажи дома требуется от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от цены и ряда других характеристик. Поэтому загородный дом как инвестиционное вложение — не очень хорошая идея.

Бизнес приближается к элитке

Сейчас все ощутимее на рынке недвижимости размываются границы между тем, что принято называть элитным сегментом и сегментом бизнес-класса. И они отчасти начинают перекрывать друг друга. Ярче выражена эта тенденция в пределах города, но находит отражение она и в коттеджных поселках. С чем это связано? В районах, подходящих для строительства дорогой недвижимости, вымыты практически все свободные участки, и каждый новый проект в этих зонах становится событием локального масштаба. Мы говорим преимущественно о Курортном и Всеволожском районах. Последние проекты, которые вышли здесь в сегменте бизнес-класса, по стоимости уже близки к элитке. Причины: ограниченное количество нового предложения в данной локации и, как правило, небольшой масштаб проектов. Если девелопер их качественно реализует, то может претендовать на достаточно высокое позиционирование.

«Раньше было много предложений дорогих поселков во Всеволожском районе, сейчас осталось одно «Медовое». Проекты, которые еще совсем недавно позиционировались в классе А, такие как «Лукоморье» и «Альпино», на данный момент уже скорее относятся к бизнес-классу. Если бы они сейчас начали реализацию, то, скорее всего, позиционировались бы в среднем ценовом сегменте. Потребности покупателей сильно изменились, и элитным сегодня воспринимается только Курортный район и его ближайшие границы», — отмечает Тамара Попова.

По мнению генерального директора Knight Frank SPb, петербургский рынок настолько динамично развивается, что за 10 лет прошел путь, который другие страны проходили за 50/100.лет. В связи с этим на рынке происходит очень быстрое моральное устаревание объектов. То, что строилось 5 лет назад как класс А, сейчас уже не сможет на него претендовать за редчайшим исключением. Понятно, что местоположение остается по-прежнему основным ценообразующим фактором, но по совокупности остальных характеристик (планировочные решения, обеспеченность инфраструктурой, инженерные решения) даже те проекты, что были введены до кризиса, сейчас смотрятся уже не актуальными. Это происходит не потому, что поселки не достаточно хорошие или девелоперы не профессиональные, просто все очень быстро развивается.

«Тот же «Лукоморье» абсолютно оправдывает свою стоимость — по 36/40.млн. рублей за домовладение. Цена и качество у данного проекта совпадает на все 100%», — подтверждает руководитель отдела элитной жилой недвижимости KF SPb Елена Громова. — «Но если бы это был Курортный район, и качество материалов строительства бы было на несколько позиций выше, мы могли бы продавать их по 60 — 70 млн. рублей».

Курортные нюансы

Несмотря на престижность Курортного района, все же стоит упомянуть о тех нюансах, с которыми могут столкнуться покупатели. Например, многие поселки реализуются на землях, полученных в аренду от государства на 49 лет. Как сложится их судьба после окончания срока аренды, не известно. Следующая ситуация: на территории земель с рекреационным назначением нельзя прописаться. В результате, клиент приобретает помещение как апартаменты: можно жить, продавать, но при этом не прописываться.

«Для покупателей статусной недвижимости возможность прописаться не является первостепенной, так как они приобретают не единственное жилье. Для них важны сами характеристики недвижимости, а статус квартиры или апартаментов часто является вторичным», — считает Николай Пашков. — «В качестве примера можно привести ЖК «Кристалл» в Репино на берегу Финского залива. Апартаменты с видом на залив продаются по достаточно высокой цене. В проекте «Капитан» у озера Разлив также нельзя будет прописаться. Это специфика Курортного района — там очень много земель рекреационного назначения. Они могут быть в собственности, но переводить в другое назначение либо невозможно, либо слишком хлопотно. Да и прикладного смысла в этом зачастую просто нет, так как потенциальные покупатели ездят туда только отдыхать».

Что касается южного направления, то сейчас спроса на дорогие объекты в этой части области практически нет. Аналитики не фиксируют его там в таком объеме, чтобы можно было бы реализовать проект элитного уровня. Последним коттеджным поселком в высоком ценовом сегменте на юге было «Михайловское», расположенное между Стрельной и Петергофом. А вот на загородное жилье бизнес-класса в районе Петродворце, Павловске или Пушкине спрос есть.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Жизнь после сдачи: тонкости управления з...

Девелоперы подскажут: ложные и реальные... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x