Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Жизнь после сдачи: тонкости управления загородным жильем

17 апреля 2012

Загородный образ жизни не ограничивается содержанием одного дома и посадкой цветочков у крыльца. Выбирая недвижимость в городе, мы обращаем внимание на состояние всех общих территорий (лестничных клеток, лифта, внутреннего двора и так далее). В условиях коттеджного поселка подобных требований к управляющей компании становится даже больше. Особенно, если речь идет о недвижимости, рассчитанной на постоянное проживание.

Кто будет управлять?


Обслуживание инженерных коммуникаций (бесперебойная подача, мониторинг, ремонт), поддержка в надлежащем виде дорожной сетки, уличное освещение, организация вывоза мусора, надлежащая охрана. Девелопер, выводя проект на рынок и реализуя его, заявляет об этих благах цивилизации. Он строит ограждение, подводит коммуникации, ставит фонари, но, как показывает практика, заниматься управлением поселка спешит далеко не каждый из них. И если в городе наблюдается довольно жесткая конкуренция между наемными управляющими компаниями, на загородном рынке такой конкуренции нет. А это значит, что застройщик вынужден выбирать между ограниченным числом управляющих компаний или создавать свою. Последний вариант наиболее распространенный.




«Я не слышал о наличии конкуренции в этой части на загородном рынке. Наверное, это связано с тем, что с точки зрения бизнеса это не совсем интересно. Проблем, которые нужно решать, достаточно много, а заработок на этом не очень большой», — считает генеральный директор «Пулэкспресс» Андрей Бочков. — «Для нас ведение проектов самостоятельно важно с точки зрения сохранения своего лица. Управляющая компания вынуждена набирать и обучать свой персонал. У нас, например, большая часть поселков находится на порядочном удалении от города — 70/100.км. То есть мы вынуждены брать на работу тех, кто там живет. Это большая проблема. Мало того, что практически нет обученных специалистов, так и плюсуется вечная беда — пьянство».

Обслуживание поселка не является бизнесом с точки зрения получения прибыли. Застройщики идут на это для сохранения своей репутации, для повышения привлекательности объекта для клиентов.

«На сегодняшний день покупатели всегда задают вопрос «Сколько будет стоит жизнь в коттеджном поселке?», а не только «Сколько будет стоит приобрести объект недвижимости?». При этом ответы типа «Вы там сами потом соберетесь и чего-нибудь решите» не принимаются. Все знают, что никто никогда не соберется и ничего не решит», — отмечает генеральный директор компании «Руст: Новые Территории» Дмитрий Майоров.

В качестве примера он приводит родительские собрания в школах, на которые никто не ходит. Всегда выбирают трех человек в родительский комитет, который что-то решает, а потом остальные кричат, что они воруют деньги. «То же самое происходит со всевозможными ТСЖ и кооперативами, которые образуются потом. Застройщик должен взять на себя процесс такой организации. В какой форме — кооператив, ТСЖ, управляющая компания — это уже детали. Саму структуру нужно создать самостоятельно, запустить и наладить ее работу как в части договорных обязательств с жильцами, так и в части обязательств с компаниями-подрядчиками, которые оказывают услуги. И вот тогда, когда работа налажена, руководство этой структуры может быть передано в руки жильцов», — представляет идеальный вариант развития ситуации Дмитрий Дмитриевич.

После того, как процесс становится достаточно автоматизированным, когда все спорные вопросы решены и нюансы улажены, в этот момент застройщик должен передавать управление людям из числа жителей поселка, которые впоследствии им руководят.

Но даже самые известные и крупные застройщики чаще всего управляют только своими поселками. Возможно, они готовы обсуждать условия ведения чужих проектов, но пока этот рынок находится в зачаточном состоянии. Кроме того, компаний, которые действительно профессионально работают на рынке, можно буквально пересчитать по пальцам. Для всех остальных загородный девелопмент не является профессиональным ключевым бизнесом. Это люди, которые реализуют имеющиеся у них земельные активы, избавляются от них и уходят с рынка. Поэтому жители таких проектов оказываются с самого начала перед необходимостью решать этот вопрос самостоятельно.

Конечно, первостепенное значение из перечисленных услуг, которые оказывает управляющая компания, имеет инженерия. И здесь есть масса тонкостей, которые стоит знать.

Электричество и газ


Например, как рассчитывается стоимость эксплуатации поселка между его жителями?

Диапазон ежемесячных выплат на обслуживание поселка в сегментах эконом и комфорт варьируется от 3,5 до 8 тыс. рублей без учета ресурсов (электроэнергии, газа, воды). Это общие расходы на содержание поселка, которые распределяются между участниками процесса либо поровну, либо пропорционально какому-то показателю (площадь участка, дома и тд). Реализовав свой загородный комплекс, девелопер передает его управление покупателям. Они объединяются в кооператив или ДНП, который является юридическим лицом. Имея договор со сбытовой компанией, счетчик на электроэнергию ставится на входе в поселок. Есть общая сумма затрат по электричеству и собирается она со всего кооператива. Соответственно те люди, кто живет в поселке постоянно и платит регулярно, делают это не только за себя, но и за того парня, который не платит. И они вынуждены так поступать для того, чтобы их не отключили от электричества.


Этим отчасти можно объяснить, почему безопаснее покупать недвижимость в успешных проектах. Кстати, аналитики Ассоциации риэлторов СПб и ЛО фиксируют, что 20% проектов собирают 80% денег. Если в поселке на 100 домов продано 80, с высокой степенью вероятности реализация будет завершена, и затраты на охрану, дороги, коммуналку будут раскинуты на 100 владельцев. Если в поселке на 100 домов будут проданы 4, то пускай участки сейчас продаются очень не дорого, риски вырастают кратно. Во-первых, этим бедным 4/5.собственникам придется платить за всех так или иначе, а во-вторых, не понятно, когда сформируется основная масса. Эти риски при покупке необходимо учитывать.

С электрическими сетями стандартное решение вопроса: постановка на учет в Ленэнерго, и заключение собственниками индивидуальных договоров.

И тоже самое с сетями газоснабжения.

«Сегодня в связи с тем, мы часто слышим о каких-то взрывах, эта тема вызывает большое внимание. Газ — это в любом случае объект повышенной опасности. И чтобы сети газоснабжения получить в собственность и зарегистрировать на себя, кооператив должен получать лицензию, обучать персонал, заключать договора, страховать и так далее. Это определенные сложности. Чтобы их избежать, мы передаем сети в Леноблгаз, соответственно собственники домов получают индивидуальные договора. В тарифы как по электро, так и по газоснабжению входит уже обслуживание сетей. То есть те расходы, которые из общих затрат кооператива просто вычитаются, и таким образом снижается сумма затрат с каждого домовладения в месяц на обслуживание сетей», — рассказывает Андрей Бочков.

Несколько иным способом решения вопросов с электроэнергией делится генеральный директор компании Landkey Валерий Соколенко:

«Изучив опыт иностранных поселков, мы постарались отразить его в своих проектах. Например, вводим систему оплаты электроснабжения по предоплате. Ставим специальные счетчики, жилец оплачивает объем электроэнергии, который хочет получить, и мы выдаем специальные коды. Собственник вводит их и пользуется тем объемом, за который заплатил. Когда объем закончился, он его докупает и пользуется дальше. Бывают разные случаи: уехал человек на полгода, а холодильник забыл выключить. Потом предъявляет, что он тут не жил. Мы держим счетчики на своем балансе, и не передаем никуда».

Кому-то могут показаться такие меры излишне суровыми, тем более учитывая, что не все наши соотечественники аккуратно и в срок платят по счетам. Но отключение энергии — хороший стимул для тренировки памяти и ответственности.

«У меня есть определенные сомнения, как это может вписываться в современное законодательство, если это будет передаваться на баланс Ленэнерго. Однако многие помнят западные фильмы, где какой-нибудь англичанин кидает монетку в газовый счетчик и только после этого включает газ, а если не кидает — не включает. Не знаю, как этот европейский опыт будет приживаться на нашей территории, но возможно это полезный и перспективный путь», — комментирует главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.

Моя УК меня бережет


Пару слов о безопасности. Понятно, что охрана бывает разная. И какой она будет — решение общего собрания ДНП или кооператива. Стандартная история — контрольно-пропускной режим, охрана периметра, поддержание порядка на территории. То есть если начнется массовая драка, то охранник по идее должен не запереться у себя, а как-то поучаствовать. В идеале — разнять и утихомирить.


Но такое решение может показаться каким-то «половинчатым». Вроде охрана есть, и она никого не пускает на территорию, но с другой стороны, если кто-то все же проник в поселок и «вскрывает» чей-то дом, то служба безопасности уже ни при чем, потому что вор попал на участок, за который отвечает сам собственник. Есть в этом недоработка.

В ряде поселков (очень немногих) в функцию охраны включают индивидуальную защита домовладения. Чаще за эту услугу требуют дополнительную плату, но иногда они входят в обязательные платежи. Естественно, охрана такого уровня не может стоить дешево. Бабушка на шлагбауме, которая нажимает на кнопку, а в остальное время разгадывает кроссворды, — это совсем другая история, нежели содержание на территории фактически тревожной группы быстрого реагирования.

Борьба с неплательщиками


Если жильцы все же оказываются недобросовестными плательщиками, то самый эффективный и работающий метод воздействия на них — это обращение девелопера в суд. При этом судебные издержки «вешаются» тоже на него. Девелопер может перекрыть шлагбаумом въезд, потому что дороги общие, а за их содержание тот, кто будет ехать, не заплатил. К своему дому его пропустят, но пешком.

«Самый эффективный способ борьбы — юридический. Мы за 2,5 года существования УК уровень неплатежей снизили от начальной фазы в 50% до текущего состояния в 10%. Исключительно с помощью судов», — делится опытом генеральный директор компании «Руст: Новые Территории».


Уехал — все равно платить?


Рассмотрим еще одну ситуацию: домовладелец планирует уехать на полгода. Может ли он снизить свои коммунальные выплаты на период отсутствия, ведь никакими услугами в это время он пользоваться не будет.

«Управляющая компания здесь совершенно ни при чем. Собственник является членом кооператива, созданного жильцами, и расходы принимаются им же. Задача в этой ситуации -прийти в управление кооператива или ДНП (того партнерства, членом которого он является), и там этот вопрос обсуждать и решать, потому что в принципе такая возможность есть. По крайне мере в наших проектах управление идет на встречу в подобных случаях и снижает сумму платежей. Но это, конечно, хорошо решать на берегу, когда все вопросы только закладываются», — отвечает генеральный директор компании «Пулэкспресс».

«Не более чем добрая воля общего собрания. На тот момент, когда вы уезжаете из дома, он все равно охраняется, дороги все равно чистятся, инженерные сети обслуживаются. Все, чего не происходит: это потребление ресурсов по счетчикам, но вы их все равно оплачиваете отдельно, и вывоз мусора. Но это такая толика в общей структуре платежей. Скажем, если средняя выплата у вас 8 тыс. рублей, то без вывоза мусора получится 7950 тыс. рублей», — добавляет Дмитрий Майров.

То есть типового решения здесь нет. Но кооперативу желательно обговаривать такие нюансы на ранней стадии или же поднимать на общем собрании по мере их возникновения. Каждое управление вырабатывает индивидуально свой свод правил.

Автор: Наталья Таран

Истчоник: Poselkispb.ru

← Комфортное жилье эконом-класса или бетон...

Интерес к бизнес-классу вырос →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x