Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Как бороться с «полузаконным» жильем?

26 марта 2012

Строительство многоквартирных домов на участках, предназначенных под индивидуальное жилое строительство, уже приобрело массовый характер. Лидируют по числу таких построек пригородные районы Петербурга. В Ленообласти, по словам специалистов, такие нарушения также встречаются, хотя и в меньшем количестве.

Оценив масштабы бедствия, власти Петербурга пришли к решению — бесконтрольное строительство «самоволок» необходимо остановить, применяя жесткие меры. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга (КЗРЗ) и Госстройнадзор создали рабочую группу, которая займется проверкой объектов, строящихся на землях для ИЖС. Обнаружение многоквартирного дома на такой территории повлечет за собой судебный иск к застройщику и, если суд признает строение незаконным, дом отправится под снос.

По первым результатам проведенной работы КЗРЗ и Госстройнадзор обнародовали список из 188 спорных объектов недвижимости, покупка квартиры в которых может повлечь за собой проблемы правового характера. Помимо многоквартирных домов (162 объекта) в перечень вошли таунхаусы, которые, в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) не всегда можно возводить на землях ИЖС.

На некоторых из участков, указанных выше, дома давно построены и распроданы, например, комплекс «Империя» на улице Кольцова и несколько построек в Озерках. По другим адресам продолжаются судебные споры. На некоторых наделах строительство еще не начиналось.

Список не закрыт и, по мнению председателя КЗРЗ Валерия Калугина, будет расти, поскольку проверки только начались. В будущем документ планируется дополнить развернутой информацией о тех неприятных последствиях, которые могут коснуться покупателей недвижимости на указанных объектах.

Но наибольший удар придется на граждан, уже заключивших договоры на покупку жилья в «спорных» домах. В случае, если судебным решением строение будет признано незаконным, именно они останутся крайними и лишатся крыши над головой. От этого не застрахованы также покупатели, сумевшие каким-то способом зарегистрировать право собственности на жилье.

«Одна из форм борьбы с такими застройками — это обращение в суд и прокуратуру, признание постройки незаконной и ее дальнейший снос. Мы понимаем, что это еще и социальная проблема, и необходимо действовать осторожно. Но другого пути нет», — поясняет Валерий Калугин.

Последние пять-десять лет суды Петербурга, как правило, становились на сторону покупателей в подобных спорах и обязывали Росреестр регистрировать право собственности граждан на квартиры (точнее, на определенную долю в «индивидуальном» доме). Однако на круглом столе «Полузаконное жилье» были оглашены два недавних судебных решения не в пользу приобретателей недвижимости. Жильцам было отказано в праве собственности на квартиры в виду того, что 4/5.этажные здания расположены на землях, предназначенных по действующим ПЗЗ под застройку индивидуальными домами. По мнению Валерия Калугина, это может быть важным сигналом снижения прежней лояльности к покупателям со стороны судебных органов.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», поясняет, что даже наличие зарегистрированного в судебном порядке права собственности на жилье в многоквартирном доме все равно не защитит собственников от сноса здания, если объект, построенный на землях под ИЖС, судебным решением будет признан самостроем. «Если здание попадает под условия самовольной постройки, единственный способ признать право собственности — это решение суда о том, что данная самовольная постройка допустима», — объясняет Дмитрий Некрестьянов.

Таким образом, чтобы защитить свою собственность, гражданам необходимо будет обратиться в суд с требованием признать, что дом соответствует действующим Генплану и ПЗЗ. В случае положительного судебного решения дом уже нельзя будет снести в законном порядке.

Поскольку многоквартирные дома на участках под ИЖС возводятся без разрешения на строительство, то продавать квартиры в рамках Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики не могут. С покупателями заключаются предварительные договоры купли-продажи. Если застройщик обанкротится, то вернуть деньги, уплаченные за жилье, будет крайне сложно, ведь требования о возврате средств таким «дольщикам» судом будут удовлетворяться далеко не в первую очередь.

Помимо правовых проблем и опасности потерять значительные средства, приобретение такого «полузаконного» жилья принесет покупателям и другие неприятности. Во-первых, от этой недвижимости будет тяжело избавиться — учитывая проблемы с разрешительной документацией и оформлением собственности, перепродать горе-квартиру скорее всего не удастся.

Кроме того, жильцы будут обречены на многочисленные бытовые неудобства, поскольку, не имея разрешения на строительство, застройщик не сможет получить технические условия на присоединение многоквартирного дома к инженерным сетям. Соответственно, выделенные мощности будут рассчитаны на индивидуальный дом. На практике это означает, что владельцам долей в таком доме придется использовать, например, локальную канализацию вместо централизованной, страдать от перебоев электроснабжения, и главное — устранять все неполадки в инженерных сетях за собственный счет (что может вылиться в кругленькую сумму).

«Чаще всего проблема незаконного возведения многоквартирных домов возникает на объединенных наделах, когда собственник приобретает соседние участки, предназначенные под ИЖС. Формально на этих землях разрешено только строительство индивидуального дома, но площадь позволяет построить на этой территории нечто на него похожее, но таковым не являющееся. И застройщики пользуются этой возможностью в угоду своих экономических выгод», — поясняет Александр Орт, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы.

Однако помешать неразрешенному строительству надзорные органы пока не могут — не хватает полномочий. Причиной тому являются, по словам Александра Орта, определенные недоработки в федеральном законодательстве — разрешение на строительство выдается районными администрациями, а значит Госстройнадзор остановить процесс строительства не имеет возможности. «Внесение поправок в законодательство поможет в решении этой проблемы, но и застройщики со своей стороны обязаны соблюдать закон», — заключает Орт.

Покупатели квартир в «серых» домах зачастую привлекает стоимость такого жилья. Сэкономив средства на оформлении необходимых документов, недобросовестный застройщик имеет возможность предложить более низкую цену. Строители, работающие в рамках установленного законодательством порядка, не могут предложить таких соблазнительных условий.

«В 60/70. случаев участки, с которыми мы сталкиваемся, требуют комплексной доработки в документации. Это может быть изменение разрешенного вида использования, уточнение границ и зонирования — все эти процедуры отнимают огромное количество времени», — сетует Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». — «Такие земельные вопросы мы вынуждены решать в трети инвестиционных проектов — это безвозвратные потери не только времени, но и денег, с точки зрения кредитной ставки это миллиарды рублей. Необходимо упрощение этих процедур».

О том, как решить судьбу уже построенных объектов, участники круглого стола высказались единодушно: большая часть возведенных строений заслуживает амнистии в связи с теми социальными последствиями, которые может повлечь их снос. Но и обойтись без показательного сноса отдельных объектов тоже не удастся — по мнению Валерия Калугина, председателя КЗРЗ, поголовная амнистия даст застройщикам основания полагать, что и в последующем незаконно построенное здание простят — нужно только подождать. Кроме того, спикеры призывают застройщиков действовать в строгом соблюдении законодательства, чтобы не подрывать репутацию строительной отрасли.

Представители власти, в свою очередь, продолжат формировать перечень проблемных адресов с подробным описанием последствий покупки такой недвижимости и разместят эти материалы на общедоступных сайтах. Таким образом власти рассчитывают помочь гражданам минимизировать риски при покупке жилья. Будущим «дольщикам» эксперты советуют внимательно изучать всю разрешительную документацию проектов, прежде чем заключать договор. И не скупиться на консультацию грамотного юриста — это поможет избежать правовых проблем и других неприятных последствий от покупки «полузаконной» квартиры.

Автор: Екатерина Шубина
Фтографии: chesco-ki-society.com, viksi.ru, dompoisk.ru


← Социальная инфраструктура для повседневн...

Комфортное жилье эконом-класса или бетон... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x