Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Бизнес-класс: Спорные моменты

21 марта 2012

Что такое бизнес-класс на рынке загородной недвижимости? Есть ли в Ленобласти соответствующие проекты и где они находятся? На эти и некоторые другие вопросы попытались ответить опытные застройщики и эксперты отрасли. Однако в силу отсутствия четкой классификации обсуждение быстро перешло в формат острой дискуссии.

Застройщиков всегда можно будет поделить на тех, кто желает позиционировать свои проекты несколько выше, чем они есть на самом деле, кто заявляет о бизнес-качестве по эконом-ценам, и тех, кто борется за чистоту сегментов без всяких оговорок и демпинга.



Для начала попытаемся определить, сколько должен стоит объект, чтобы оказаться в сегменте бизнес.

«Это те поселки, которые попадают в ценовую вилку от 8 до 15/17.млн. рублей. Данный продукт находится в престижной локации: Всеволожской район и, может быть, даже в некоторых случаях Курортный. Количество домов однозначно превышает 40 штук, то есть клубные проекты в этом смысле попадают в класс А», — говорит Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank. — «Если для элитного коттеджного поселка необходимо какое-то выдающееся архитектурное решение или какая-то необычная концепция, хотя существующий продукт не всегда у нас такое предлагает, то в бизнес-классе возможно более гибко подходить к конструктиву. И в этом смысле подходит газобетон, иногда даже каркасное домостроение».

По мнению руководителя отдела продаж «Ванино» Евгения Рыжкова, бизнес-класс варьируется от 10 до 15 млн. рублей. Это сумма за дом площадью 150/250.кв. м и участок 8/15.соток.

А вот генеральный директор «Вереск» Павел Степанюк считает несколько иначе, чем его конкуренты. На его взгляд, эконом-класс заканчивается на 5 млн. рублей, бизнес — от 5 до 10 млн. рублей (и никак не выше!), элитка — более 10 млн. рублей:

«Вообще критериев много. Если более подробно раскрыть понятие бизнес-класс, то это современные инженерные системы, закрытый тип поселка с обязательной круглогодичной охраной. Дальше уже идут вопросы инфраструктуры: наличие детских и спортивных площадок на территории, освещенных дорог с организованными въездными группами. Транспортная доступность».

Конечно, классификация на рынке загородной недвижимости весьма условна, но такой порядок цен вызвал недоумение у ряда девелоперов.

«Я не понимаю, что такое элитная недвижимость за 10 млн. рублей», — замечает Андрей Бочков, генеральный директор «Пулэкспресс». «Бизнес-класс — это от 8 до 17 млн. рублей. Неправильно говорить, что хорошая транспортная доступность — это прерогатива бизнес или элит-класса. Эконом-класс должен точно также иметь нормальную доступность, потому что в противном случае это в принципе продаваться не должно. Управляющая компания в самом доступном классе точно также должна присутствовать».

В итоге здесь сталкиваются две противоположные позиции. Смысл первой заключается о том, что если девелопер смог предложить на рынок продукт по цене в 5/10.млн. рублей, который отвечает общепринятому уровню и набору услуг, закрепленных за бизнес-классом, то в этом случае никаких исключений делать не стоит. Уложился в стоимость — молодец. (По сути, здесь отчасти можно говорить о демпинге).

Вторая позиция более жесткая, и она не готова мириться с теми, кто идет против правил. Одним из аргументов является тот факт, что каждый человек сам себя ассоциирует с каким-то определенным классом. Предположим, покупатель считает себя средним классом, он хочет жить в соответствующем окружении, в доме площадью условно 200/300.кв. м и ездить на машине престижной марки. И если ему предлагают продукт за 5 млн. рублей, а не за 10/15.млн. рублей, он понимает, что вокруг него будут жить не те люди, с которыми он себя ассоциирует. Соседство — это тоже качественная характеристика.



«Среди наших проектов есть поселки разного уровня. В «Приветнинское», наш самый дешевый проект, где цена за участок начиналась от 900 тыс. рублей, люди приезжали исключительно на «Жигулях» и «Hyundai». В рекламе звучит цена, и человек сразу понимает, поедет он туда или нет», — резюмирует Андрей Бочков.

«Я — брокер по сути своей, и поэтому для меня главным критерием сегмента являются деньги. Если у человек есть 1 млн. долларов, я предлагаю ему те продукты, которые относятся к элитке, если нет — тогда работаем с бизнес-классом», — подчеркивает Елизавета Конвей.

По мнению Дмитрия Сперанского, аналитика Ассоциации риэлторов СПб и Ленобласти, нельзя брать несколько критериев для оценки, потому что тогда возникает ситуация, когда поселок по одному параметру попадает в сегмент, а по другому — нет. В результате, он провисает и не попадает ни в один из классов. Логичнее всего ориентироваться на цену, так как она является следствием всех остальных факторов.

«Мне кажется, что сейчас идет спор следующий: элита — это самое крутое, бизнес — менее, а эконом — вообще не круто. Но всем хочется попасть в элитку. Когда идет соревнование по крутизне, застройщики никогда не договорятся между собой. Например, «Петростиль» считает, что элитка начинается от 40 млн. рублей, соответственно для них все, что ниже этой суммы — уже бизнес-класс. Для других девелоперов верхний ценовой сегмент начинается от 10 млн. рублей. То есть нижняя граница различается в 4 раза. «Янино» во время своего выхода на рынок называлось экономом, а сейчас уверенно попадает в бизнес, потому что сейчас там стоимость в среднем равна 12 млн. рублей», — отмечает Дмитрий Сперанский.

А что, если в принципе отказаться от ценовых критериев, и взять за основу какой-то иной параметр.

«Ориентироваться по ценовой классификации мне кажется в корне ошибочным, так как цена — это рыночное следствие. Определяющим моментом является набор качественных характеристик продукта. Я приведу простые примеры, которые находятся в смежной области», — вносит определенную смуту в разговор генеральный директор «Русь: Новые территории» Дмитрий Майров, — «В гостиничном бизнесе количество звездочек разве как-то зависит от стоимости номера? Это зависит от услуг отеля и его локации. Центр города или спальный район — это определяет класс и целевую аудиторию. А дальше покупательская способность и конкуренция на рынке определяют цену, по которой этот продукт покупается. Мы должны апеллировать понятием востребованности этого продукта.

Альтернативный пример: автомобилестроение. Как вам кажется, до 500 тыс. рублей за транспортное средство — это эконом-класс? А что вы скажите про мотоцикл марки ВБМ, который стоит от полумиллиона? Это абсолютно разные вещи. Также одно дело грузовичок пикап, который стоит 1 млн. рублей. И давайте возьмем «Мерседес» А класса. Мы будем их относить по цене в одну категорию? Или оценивать по габаритам? Это разные продукты. Мне кажется, что позиционирование продукта определяется набором услуг».

Здесь хочется вставить небольшую ремарку: на счет сравнения с гостиничным бизнесом. Представьте, что было бы, если отели сами расставляли звезды. Какие были бы дискуссии! Сейчас ситуация похожая. Застройщики занимаются этим самостоятельно, и отсюда такие споры.

Естественно, пока нет единой классификации, которая была бы принята всем «загородным сообществом», споры будут идти бесконечно. Чтобы резюмировать все сказанное, приведем классификацию компании Knight Frank. Кстати, в ней не фигурирует финансового критерия.

Итак, к бизнес-классу относятся проекты, которые соответствуют следующим параметрам:

  • Максимальная удаленность: 70/80.км.
  • Транспортная инфраструктура и доступность: расположение вблизи основных магистралей и развязок КАД, хорошие подъездные дороги, время до границы с СПб не более часа.
  • Экологические и ландшафтные особенности: отсутствие вредных производств и источников загрязнения, наличие неподалеку водоемов, примыкание к озеру.
  • Окружение: отсутствие непосредственного примыкания к садоводствам, наличие в зоне доступности магазина, детского сада, школы.
  • Благоустройство внутренней территории: внутренние дороги асфальтированы, выборочный ландшафтный дизайн, сохранение на участках многолетних деревьев и кустарников.
  • Большинство коммуникаций централизованные.
  • Архитектурная концепция и единый архитектурный стиль. Либо выбор проектов и согласование изменений с инвестором поселка. То есть участки с подрядом здесь тоже проходят.
  • Технология строительства: камень, дерево, газобетон, качественные каркасные технологии.
  • Безопасность и сервис: охранное предприятие, контроль доступа, ограждение, круглосуточный мониторинг периметра.
  • Однородность застройки.
  • Количество коттеджей: нет требований
  • Минимальная площадь участков: 15 соток
  • Площадь коттеджей: до 170 кв.м.
Чтобы проект мог входить в число поселков бизнес-класса согласно данному перечню характеристик, ему достаточно соответствовать на 70%. Большинство критериев совпадает, а удаленность более 70 км — подходит! Например, поселок «Patrikki club» вообще относится к элитной недвижимости, при этом находится в 60 км от КАД.

Как мы видим, компании могут совершенно по-разному позиционировать свои проекты. И если считать, что с ценовой вилкой и основными параметрами мы определились, перейдем к последнему вопросу: есть ли у нас в Ленобласти в принципе поселки бизнес-класса и сколько их?



По данным аналитиков Knight Frank, в настоящий момент в Ленобласти насчитывается 55 таких поселков, включая проекты, состоящие только из таунхаусов. По количеству объектов: около 3 тысяч. Лидером по предложению является Всеволожский район, там реализуется почти 1600 объектов, в Курортном районе — около 800, в Ломоносовском — 250, в Приозерском — 200, в Выборгском — 180. В остальных районах они исчисляются уже десятками и единицами.

«В год продается порядка 200 подобных домов стоимостью от 10 до 20 млн. рублей. На сегодня на рынке слишком много проектов бизнес-класса: более 50 коттеджных поселков предлагают дома в этой ценовой категории. Легко посчитать, в среднем на один проект получается меньше 4 сделок в год. Вопрос: а что делать с этими поселками?» — вопрошает Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и Ленобласти.

***

На самом деле человек все равно голосует рублем. Мы можем обсуждать или нет, к какому сегменту что-то относится. Важнее: продается оно либо нет.

Потребители просто хотят купить дом. Они чаще всего не знают, что такое бизнес-класс, а что комфорт. Это все игры застройщиков. «Есть 15 млн. рублей. Что я могу на них купить?» А куда это будет относиться… Если застройщик потом ему скажет, что это бизнес-класс, ему наверное будет приятно, но это не повлияет на выбор некоим образом. Покупатель выбирает качественные характеристики.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

← Земля в аренде: выкупать или нет?

Социальная инфраструктура для повседневн... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x