Ждите — скидки будут Ждите — скидки будут
Как застройщики готовятся к Ярмарке Недвижимости? Какие предложения готовят девелоперы?
Межевание участка станет обязательным Межевание участка станет обязательным
Новые изменения в законе «О государственной регистрации». Для чего нужно межевание?
Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

«Закон Хеопса» в действии

11 декабря 2007

Неумолимый и неотвратимый закон Хеопса, выведенный еще при строительстве пирамид, гласит: ни один проект не бывает завершен в срок и не укладывается в намеченную смету. Коттеджный поселок, как показывает практика, строится как минимум три года. При этом он редко сдается в запланированные сроки: как правило, сдача объекта переносится на полгода и даже на год.

Те, кто купил дома на стадии закладки фундаментов, должны быть готовы к тому, что «как на картинке» поселок будет выглядеть нескоро, и первое время придется провести в куда менее комфортных условиях.

На первый-второй рассчитайсь!

Причин, по которым поселки задерживаются со сдачей, не так уж много. Бюрократические сложности могут возникнуть при получении дополнительных мощностей (например, электричества) и с введением коммунальных и инженерных систем в эксплуатацию. «Без коммуникаций эксплуатировать дома невозможно, а значит, и сдача откладывается, — говорит Николай Кузнецов, менеджер продаж загородной недвижимости компании “Петербургская Недвижимость”. — Недавний пример — коттеджный поселок “Рай в шалаше”, который планировали сдать в сентябре 2007 года, но не смогли сделать этого в срок, так как к поселку был не подведен газ. Таких примеров можно привести много. Отложилось намеченное на октябрь начало продаж в “Новой Ижоре” из-за трудностей с инженерией». Загородные «новостройки» зачастую начинают предлагать потенциальным покупателям, когда у девелопера еще даже не оформлены права на землю. Ответов на простые вопросы: когда и что именно будет на участке, что с коммуникациями — на этот момент может просто еще не быть.

Ирина Хондожко, заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН), замечает: « Для задержки сдачи малоэтажного комплекса может быть множество причин. Например, неожиданно возникшие технологические сложности, срывы сроков поставки строительных материалов, как недавно произошло с цементом. Сам процесс сдачи малоэтажного комплекса госкомиссии может затягиваться: сейчас она строго принимает объекты. Если малоэтажный комплекс находится в черте города или в удаленных районах, то могут быть сложности с подключением коммуникаций, особенно электричества. Конечно, проблемы с выделением электрических мощностей в области меньше, чем в городе, но они есть». Часто на этом этапе работ возникают и финансовые сложности, когда застройщику приходится искать соинвестора: первоначальная сумма в процессе инженерной подготовки территории и разработки генплана поселка может существенно вырасти. Эти трудности влияют на срок сдачи домов именно первой очереди. Когда она сдана, вторая и третья строятся гораздо легче.
Кстати, строительство очередями, с одной стороны, призвано обеспечивать покой тех, кто купил дом на самой ранней стадии проекта. С другой — это нередко приводит к тому, что на приобретение коттеджей в первой очереди решаются только те, кто не планирует сразу же пользоваться купленной недвижимостью. Ведь вся необходимая социальная инфраструктура появляется только после сдачи всего построенного жилья, а частенько то же самое касается и освещения дорог, озеленения и обустройства общественных зон.

Идеальный вариант — когда первая очередь появляется недалеко от главного въезда в поселок, а затем строительство движется вглубь. Но соблюдается это правило далеко не всегда. Хорошо, если хотя бы масштабные земляные работы сделаны в самом начале строительства, без разбивки на очереди, ибо прокладка коммуникаций и проведение дорог — наиболее «грязное» дело. Но в ряде случаев такое планомерное освоение невозможно. Во-первых, подобный график производства требует от девелопера больших денежных вложений сразу. А если собственных средств недостаточно, прокладывать инфраструктуру для второй и последующих очередей застройщик будет, скорее всего, из средств, полученных от покупателей первой очереди. Во-вторых, случается, что застройщик, освоив участок, вдруг получает возможность прикупить земли по соседству. Так возникает незапланированная вторая очередь.

И вечный строй...

Есть и другие причины, по которым покупатель рискует довольно долгое время провести в эпицентре строительных работ. Подавляющее большинство предложений на рынке коттеджного строительства — продажа участка с обязательством возвести на нем коттедж к определенному сроку. Эта схема, с первого взгляда, удобна и для продавца, и для покупателя. Но существует два сценария развития событий. Первый — когда участок приобретается с подрядом. Клиенту предлагают на выбор несколько проектов зданий, после чего он заказывает строительство у подрядчика, аффилированного со структурой, реализующей землю. Схемы оформления сделки могут быть различны: одна компания не оформляет клиенту в собственность землю, пока не оплачена часть подряда, другая заключает договор купли-продажи земли параллельно с договором подряда на строительство. Но дело в том, что участки продаются далеко не все сразу. А следовательно, каждый новый покупатель начинает строительные работы в свое время. На рынке есть примеры, когда поселок продают несколько лет, и каждый покупатель строит пусть и не что хочет, но КОГДА хочет, затягивая окончание строительных работ. Вполне может оказаться, что один из соседей уже полностью закончил работы и готов жить в доме, а второй еще только начинает стройку со всеми ее прелестями. Более того, сосед может и вовсе заморозить возведение своего коттеджа из-за отсутствия денег.

Девелоперы пытаются предусмотреть варианты защиты от этих неприятностей, но пока действенных вариантов не много. Установить для покупателя жесткие временные рамки (при заключении договора купли-продажи) практически невозможно. Чтобы на приобретенном участке он возвел строение вовремя, приходится использовать другие рычаги давления — например, договоры на подключение к коммуникациям. Эксплуатирующая организация обязуется исполнить их в определенные сроки. И если до этого времени дом на участке не построен, то и все технические договоренности о подключении к коммуникациям аннулируются. («Не будут брать — отключим газ!»)

Источник: "Пригород" ноябрь 2007г.


← Загородная недвижимость смещается по цен...

Спекуляция на земле держит в России высо... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x