Оформление машиноместа в собственность Оформление машиноместа в собственность
Как оформить в собственность машиноместо? Какие документы для этого нужны?
Анализ новых предложений на загородном рынке Анализ новых предложений на загородном рынке
Где разместились новые посёлки? Сколько в среднем стоит сотка земли?
Эксперты: начало 2017 года на загородном рынке Эксперты: начало 2017 года на загородном рынке
Какая загородная недвижимость пользуется популярностью?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Земля в аренде: выкупать или нет?

13 марта 2012

Юристы всегда предупреждают, что перед тем, кто приобрести загородную недвижимость, необходимо узнать, каков статус предлагаемых земель и их целевое назначение, уточнить права собственности, внимательно изучить договор. Все это надо для того, чтобы вы не купили продукт, совершенно не соответствующий вашим изначальным ожиданиям.

Одним из вопросов, на который стоит обратить особое внимание: находится ли участок в собственности у продавца или же взят в аренду у государства. К сожалению, многие покупатели, узнав, что надел в аренде, порой стесняются выяснить подробно у специалистов, что это точно означает, чем им это грозит, и в результате решают довериться рассказам девелопера и репутации компании. Разберемся!

На рынке загородной недвижимости реализуются несколько весьма известных проектов на землях, находящихся в долгосрочной аренде у государства. Естественно, ни реклама, ни проспекты об этом не сообщают. Неподготовленный в вопросах недвижимости человек даже не догадается прояснить этот момент. Однако, когда аренда все же всплывает, девелопер однозначно отвечает: «В этом нет ничего особенного. Если захотите оформить участок в собственность, проблема решается легко и быстро, без особых затрат». На любые попытки выяснить у застройщиков, что подразумевается под «особыми затратами», я получала какой-то невразумительный ответ: «Вы покупаете у нас дом, а дальше сами напрямую у муниципалитета за приемлемые деньги приобретаете участок». То есть помимо той суммы, что вы выплачиваете девелоперу, дополнительно придется потратиться на приватизацию. А это значит, что если есть желание оформить землю в собственность, сумма сделки возрастает.

Тогда возникает следующий вопрос: а можно не оформлять? Конечно! Но в этом случае ровно через 49 лет аренда закончится. Если государству понадобится, например, проложить на месте вашего дома шоссе, ничего не сможет этому помешать. Мы привыкли жить одним днем: будь, что будет, а там поглядим.

Изначально аренда оформлена на продавца (ему на период строительства дается не более 7 лет). После заключения сделки с девелопером и окончания строительства жилья согласно ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует обратиться в уполномоченные органы за государственной регистрацией прав собственности на дом (секцию в таунхаусе). Далее по ст. 36 Земельного кодекса РФ вы (уже как собственник строения, расположенного на участке, находящемся в аренде) будете иметь исключительное (преимущественное) право на приобретение указанной земли в долгосрочную аренду на 49 лет с правом выкупа или в собственность. Для этого надо будет обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Есть одна тонкость: Если владелец земельного участка пожелает продать надел постороннему лицу, он обязан известить арендатора в письменной форме о таком намерении с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет участок в течение месяца со дня извещения (!), продавец вправе продать участок любому лицу.

Арендная плата

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738/1.«О плате за землю», собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Если покупатель не намерен в ближайшее время переводить участок в собственность, с него будет ежегодно взиматься плата за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности и на которой построено его жилье.

Размер, условия и сроки внесения устанавливаются договором. Базовые размеры платы определены по видам использования земель и категориям арендаторов. Из чего складывается сумма и фиксирована ли она? Во многом это определяется географией: существует таблица коэффициентов, на которые увеличивается или уменьшается выплата в зависимости от удаленности от КАД и от ближайшего районного центра.

Данные коэффициенты связаны с особенностями экономического развития удаленных от города территорий. Они распространяются не только на Ленобласть, но и на городские районы, располагающиеся за КАДом: Колпино, Кронштадт, Петродворец, Пушкин, Ломоносов, Павловск. Чем дальше от Петербурга, тем дешевле аренда...

Особняком здесь стоит Курортный район, поскольку для него отдаленность не всегда означает невостребованность земельных участков. Направление вдоль Приморского шоссе пользуется большим спросом предпринимателей. Желающих арендовать там территорию всегда много: у Финского залива построено довольно много престижных коттеджных поселков в высоком ценовом классе, несравнимых по стоимости с проектами в Колпино или Ломоносове. Поэтому существовавшие ранее средние ставки для Курортного района не совсем соответствовали рыночной ситуации: аренда более дорогих с рыночной точки зрения прибрежных участков была более дешевой, нежели в жилых районах, удаленных от Финского залива.

Еще один интересный вопрос: участок передан под индивидуальное строительство по договору аренды. Имеет ли право арендодатель производить работы по прокладке труб без согласия арендатора? Необходимо смотреть условия предоставления, прописанные в договоре аренды. Обратите на них внимание заранее, чтобы потом не плакать над разоренной клумбой (в лучшем случае).

Советы будущему землевладельцу

Если же Вы все-таки решаете приватизировать арендованный участок у муниципалитета, значит, вам придется выкупать его по кадастровой стоимости. Напоминаем: такое право вы получаете только в случае уже построенного на землях дома. Таким образом, порядок приватизации арендованного участка будет протекать у вас по следующей схеме:

— Покупка дома/таунхауса в коттеджном поселке у девелопера;

— Строительство дома на арендованной земле;

— Оформление дома: получение технического паспорта в БТИ и регистрация, в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ФРС);

— Получение кадастрового паспорта на землю в территориальном отделении ФГУ Кадастровой палаты (для этого участки должны уже иметь кадастровые номера);

— Обращение в муниципалитет с заявлением о том, что хотите выкупить участок, принадлежащий государству (копия договора аренды, заявление, кадастровый план участка, ксерокопия паспорта);

— Подача пакета документов в территориальный отдел ГУ Федеральной регистрационной службы (заявление, акт органа местного самоуправления о предоставлении земли в собственность, кадастровый план участка, документы на построенные здания).

А далее остается только ждать. В течение месяца заявитель должен получить Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю.

Итак, государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним сейчас занимается Росрегистрация и ее филиалы. Эта услуга платная. Для того чтобы официально зарезервировать свое право на конкретный земельный участок, сначала требуется внести плату в федеральный бюджет — госпошлину за государственную регистрацию. Сумма государственной пошлины определяется Налоговым кодексом РФ.

После оплаты необходимо написать заявление о государственной регистрации земельного участка в территориальный орган Федеральной регистрационной службы, и приложить к нему паспорт и план земельного участка.

Вообще, одно только перечисление всех служб и палат, куда вам необходимо будет обратиться за оформлением в собственность участка, может сбить с толку кого угодно. Плюс самостоятельное решение данного вопроса может растянуться на месяцы, а то и годы. Поэтому многие обращаются за помощью к юристам. Вопросы недвижимости требуют определенного уровня подготовки, поэтому если вы не готовы потратить дни-недели в изучении Земельного кодекса и ряда других документов, задумайтесь об обращении за специализированной помощью.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Для застройщиков год начался неплохо

Бизнес-класс: Спорные моменты →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x