Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Проблемы при покупке загородной недвижимости

2 ноября 2011

Приобретение загородной недвижимости — ответственный и долгожданный шаг для каждого покупателя, и не важно, сколько времени потребовалось для накопления денежных средств и принятия такого решения, нежелательные последствия могут ожидать покупателей, как на этапе исполнения договора, так и на этапе использования приобретенной недвижимости. О том, какие негативные последствия на практике чаще всего поджидают будущих собственников загородной недвижимости, рассказывает адвокат Олег Сухов, член Адвокатской палаты г. Москвы.

Проблема № 1 — дом так и не достроен

По мнению адвоката Олега Сухова, в отношениях с застройщиками, как многоквартирных домов, так и объектов загородной недвижимости, самой острой и нежелательной, а соответственно, опасной является проблема приостановления строительства на неопределенный срок или навсегда. Любые другие проблемы решаются с наименьшими денежными, временными, иными затратами, чем проблема недостроя при полном денежном финансировании строительства со стороны покупателя (дольщика).

Приведенная проблема имеет два очень нежелательных аспекта, а именно, если объект перестал строиться, то скорее всего Застройщик финансово несостоятелен — юридический или фактический банкрот, соответственно, достроить ваш дом не сможет, и денежные средства вам не вернет.

Второе, если дом не достроен, то и документы, подтверждающие создание и наличие оплаченного вами объекта, не подготовлены и не оформлены, т.е. отсутствуют, что является препятствием покупателю-дольщику оформить недострой в свою собственность для завершения строительства за собственные дополнительные расходы (стоит оговориться, что при грамотном подходе это сделать все же можно в судебном порядке, однако процедура очень сложная и малоизвестная широкому кругу лиц).

Проблема № 2 — дом достроен, но передан с существенными недостатками

По сравнению с первой проблемой, данные неприятности, можно сказать, практически не ощутимы, т.к. объект все же достроен и получен покупателем. Однако и здесь не все так просто, почему? Если дом имеет дефекты, и строительная компания не разорилась и продолжает свою деятельность, а дефекты не являются чересчур значительными, и их устранение, в принципе, возможно, то покупателю необходимо привлечь независимую строительно-техническую экспертизу, получить отчет об имеющихся недостатках с определением стоимости по их устранению, и обратиться в суд. Намного хуже обстоит дело, когда дефекты являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм и правил, например, неправильно залит фундамент. И вдобавок к наличию неустранимых дефектов еще и строительная компания, что возвела вам данный дом, обанкротилась или перестала существовать за период строительства.

Что в результате получает покупатель — дом использовать невозможно в связи с неустранимыми строительными недостатками и дефектами, а потребовать возврата денежных средств не с кого, в связи с закрытием строительной компании или ее финансовой несостоятельности.

Проблема № 3 — существенно изменились потребительские характеристики оплаченной недвижимости

«Потребительские характеристики могут быть связаны как непосредственно с площадью, этажностью, планировкой самого дома, так и с его местом расположения. В моей адвокатской практике были случаи, когда коренным образом изменялся проект дома, и покупатель отказывался от предлагаемого варианта, который не соответствовал первоначальному проекту и его мечтам, что имели место при первичном заключении договора и оплате, — говорит адвокат Олег Сухов. — Что касается изменений месторазмещения приобретаемого объекта, то и данные обстоятельства на практике не являются редкостью, и связаны могут быть, например, с увеличением количества построенных домов в округе, уменьшением площади земельного участка, на котором расположен дом, возведением около дома незапланированных дорог или объектов общего использования (подстанций, очистных сооружений, магазинов, иное)».

Проблема № 4 — не оформлено право собственности на дом или земельный участок

Указанная проблема поправима, однако поправима она только при условии, что строительство осуществлялось в рамках закона, но по независящим от строительной компании обстоятельствам, последняя не успела или не захотела из-за финансовой несостоятельности оформить землю и дом в собственность покупателя.

При этом на практике встречаются прецеденты, когда оформить недвижимость в собственность покупателя вообще не предоставляется возможным. Например, застройщик начинал осуществлять строительство на чужом земельном участке, предварительно договорившись с его собственником о дальнейшем выкупе земли, но так ее и не выкупил. Результат — строительство признают незаконным как возведенное на чужом участке, а дом обяжут снести. Покупатель претендовать на получение в собственность оплаченной недвижимости не сможет (повторюсь, такие прецеденты не редкость). Чтобы избежать подобного нежелательного катастрофичного итога финансирования загородной «мечты», необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы до передачи денег Застройщику.

Проблема № 5 — есть иные претенденты на оплаченный вами объект недвижимости

Данная проблема уже стара как мир, и кроется она в том, что загородные объекты недвижимости в большинстве своем продаются вне рамок правового поля, т.е. не по тем договорам, которые соответствуют закону и подлежат обязательной регистрации в Регистрационных службах, что гарантированно защищает права покупателей от двойных продаж — договоры участия в долевом строительстве, договоры купли-продажи.

Предлагаемые строительными компаниями предварительные договоры, договоры инвестирования или совместной деятельности, не могут защитить покупателя от двойной продажи, и создают обширную почву для злоупотреблений и преступлений, связанных с мошенничеством.

Проблема № 6 — не подведены обещанные по договору коммуникации

Возвести «коробку» — это самое простое, что может сделать застройщик, а вот оформить разрешение на подведение и врезку коммуникаций — задача очень не простая, требующая как наличия влиятельных связей на местах, так и больших финансовых затрат. Если у вас есть загородная недвижимость, к которой не подведены коммуникации, то и коммерческая, и потребительская ее стоимости на порядок ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями.

Покупателю потребуется потратить значительное количество времени, денег и сил, чтобы добиться оформления, проведения и врезку необходимых, жизненно важных коммуникаций. Кроме того, стоит отметить, что далеко не всегда оформить и провести коммуникации вообще можно, что, соответственно, приводит к тупиковой, неразрешимой ситуации (нет электрических мощностей, отсутствие поблизости газа, многое иное).

Проблема № 7 — требования оплаты за обслуживание управляющими компаниями значительно завышены

К сожалению, данная проблема, это можно сказать, бич нашего времени и нашего государства. Эксплуатирующие организации имеют своей целью не столько осуществлять обслуживание собственников недвижимого имущества, сколько обогащаться за их счет при минимальных затратах. А возможность злоупотребления возникает у управляющих компаний по двум основным причинам: первое — это отсутствие реального законного механизма наложения ответственности, второе — отсутствие правовой культуры населения.

Итог, собственники платят огромные деньги за не предоставляемые им услуги, а при не подчинении управляющим компаниям остаются отключенными от основных коммуникаций.
Для решения рассматриваемой проблемы необходимо желание и реакция большинства обслуживаемых собственников, которых, как показывает практика, организовать очень и очень сложно.

Проблема № 8 — управление загородной недвижимостью осуществляется управляющими компаниями не в рамках закона, а больше «по понятиям»

«Данная проблема вплотную связана с предыдущей, а секрет ее кроется в том, что в настоящее время и процедура исполнения гражданского и процедура исполнения уголовного законодательства таковы, что практически не защищают потребителя в отношениях с эксплуатирующими организациями, злоупотребляющими своей властью, обладая неограниченным доступом к ресурсам: «хочешь получать блага человечества — плати, сколько скажем, а иначе отключим от коммуникаций». При данных отношениях добиться привлечения виновных лиц к уголовной или гражданской ответственности по возмещению ущерба — бывает очень и очень сложно», — констатирует адвокат Олег Сухов.

← Выбор жилья: основные вопросы

«Онегин Парк», на старт! →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x