Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Загородные поселки эконом-класса мечта или реальность?!

11 декабря 2007

Город — это суета, нервы и стресс. Дурная экология и жизнь в отрыве от земли, залитой асфальтом. Город — это шумные соседи, громыхание мусоросборника в три ночи и вопли загулявших пьяниц на рассвете. В городе хорошо зарабатывать и тратить. Но жить в городе плохо. Как муравьи, мы толчемся друг у друга на головах в ограниченном железобетонном пространстве. Может быть, хватит? К тому же средний класс в России давно предъявляет вполне платежеспособный спрос на приличную загородную недвижимость по разумным ценам.

Российская мечта очень похожа на мечту американскую. В портмоне представителей крепнущего среднего класса лежат банковские карты. Сотни тысяч людей ежегодно становятся обладателями новеньких иномарок. В квартирах усердно трудится красивая бытовая техника. Все сыты, одеты и обуты, потому что повсюду появились огромные супермаркеты. Но для полного счастья среднему классу не хватает еще одной, очень важной составляющей — своего домика на небольшом участке земли в красивом поселке и по разумной цене. Это не дачные шесть соток, где из вашего кирпичного трехэтажного дома видна драная крыша соседской развалюхи, покрытой рубероидом. И не элитный поселок, цены в котором доступны лишь тем, кого с полным правом можно назвать богатыми. Это что-то среднее. Такое, как в Европе или тихих американских городках, разбросанных вокруг мегаполисов.

Риелторы именуют этот недостающий элемент нашей мечты загородными поселками эконом-класса. Однако даже наличие четкой дефиниции никак не способствует появлению такого товара на рынке недвижимости, хоть ты тресни.

Жилищная недостаточность

По данным статистики, в общем объеме вводимого в строй жилья доля малоэтажного строительства колеблется в России от 45 до 50%. Казалось бы, превосходный показатель. Но цифры порой лукавят.

Как отмечает замглавы Росстроя Ольга Серова, этот показатель вовсе не означает, что из ежегодно вводимых в эксплуатацию 40–50 миллионов квадратных метров половина приходится на малоэтажные дома.

Статистику портят старые постройки, легализацией которых сегодня занялись их владельцы. Объявленная в 2006 году «дачная амнистия» позволила хозяевам возведенных на птичьих правах построек внести их в реестры. Что тут же привело к росту общих показателей ввода жилья в целом и доли малоэтажного строительства в частности. Однако эти цифры по понятным причинам не имеют ничего общего с решением реальных жилищных проблем.

Власти всех рангов призывают профессиональных девелоперов и простых граждан строить побольше малоэтажных домов. Девелоперы и строят, однако ориентируются преимущественно на премиальный ценовой сегмент.

Мобилизовав все силы, можно обнаружить коттеджи в организованных поселках эконом-класса по цене 250 тысяч долларов в Подмосковье и около 150 тысяч в Ленинградской области. Однако таких поселков, расположенных на разумном удалении от крупных городов, в стране строится критически мало. Между тем большая часть рыночного предложения приходится на бизнес-класс и элитное загородное жилье. А это означает, что один домик с участком предлагается по цене в несколько миллионов долларов. Такого среднему классу не потянуть ни при каких условиях.

Бурное развитие рынка дорогого загородного жилья уже привело к перегреву этого сегмента на рынке Московской области. Вот-вот насытятся Ленобласть и другие крупные города. Но больших изменений пока не видно. Похоже, сделавшие ставку на сверхдорогие коттеджи девелоперы сговорились и скорее пойдут по миру из-за отсутствия покупателей, чем возьмутся за проекты экономкласса.

Разумеется, отдельные проекты на рынке загородного жилья экономкласса уже реализуются в Московской и Ленинградской областях, а также в других регионах. Под Москвой такие поселки возводят «ТрансРегионИнвест», «Стройинвестсервис», «Промсвязьнедвижимость», Rodex Group, «Русстройтрест — Строительные инвестиции», «ИНКОМ-Недвижимость», под Питером — компания «Балтрос», основанная нынешним главой «Роснедвижимости» Сергеем Подобедом, а также структуры, близкие к депутату Госдумы Александру Лебедеву.

Неподалеку от Калининграда большой поселок собирался построить Михаил Гуцериев. Кроме того, индивидуальное деревянное строительство довольно активно развивается в Архангельской области и Республике Коми, в Сибири, а также на юге страны.

Примеры есть. И все-таки это капля в море, так что общая картина выглядит столь же удручающей, как и несколько лет назад. Большинство реализуемых проектов экономкласса остается весьма сложным для девелоперов и носит скорее экспериментальный характер. Застройщики не столько не хотят, сколько не могут удовлетворить потребность в недорогом малоэтажном строительстве своими силами.

Свой дом

Власти решили: для динамичного развития малоэтажного строительства требуется государственное вмешательство. Чиновники взялись за поддержку малоэтажного строительства еще в 2005 году, сразу после запуска нацпроекта «Доступное жилье» и появления целевой программы «Жилище». Но результатов нет до сих пор.

Сначала президент, а затем первый вице-премьер Дмитрий Медведев, в ведении которого оказались нацпроекты, призывали развивать малоэтажное строительство ускоренными темпами.

В Госдуме в 2006 году даже началось обсуждение соответствующего законопроекта, а Минрегион в дополнение к ФЦП «Жилище» разработал программу «Свой дом». Предполагалось, что граждане начнут самостоятельно создавать кооперативы и строить собственные дома. Однако до сих пор ни одного подобного кооператива в стране не появилось, а программа так и повисла в воздухе.

Как утверждают в Росстрое, никаких дополнительных программ по малоэтажному строительству нет и не предвидится, поскольку необходимость развития этого сектора уже закреплена в ФЦП «Жилище». Строго говоря, именно перед Росстроем поставлена задача довести объемы ввода жилья к 2010 году до 80 миллионов квадратных метров, а недавно Владимир Путин заявил, что ежегодно в стране должно возводиться по одному квадратному метру жилья на человека, или около 147 млн кв. м. Выйти на такие показатели без активного развития малоэтажного строительства просто невозможно: не хватит ни мощностей девелоперов, ни цемента, ни земли в пределах городов. Об этом известно всем. Но… ничего не происходит.

В среде профессиональных участников рынка недвижимости сложилось убеждение: для того чтобы в России действительно начало развиваться малоэтажное строительство, чиновникам необходимо принять целый ряд специальных программ, в которых должны быть четко сформулированы не только обязанности представителей власти всех уровней, но и система преференций для тех компаний, которые теоретически готовы взяться за подобные проекты. Но до сих пор ни Росстрой, ни Министерство регионального развития не сделали на этом пути ни шагу.

Будущее за малым?

Ситуация странная, особенно если учесть, что одним из ключевых путей преодоления жилищного кризиса в России власти избрали как раз развитие малоэтажного строительства. Но главное, процесс буксует в условиях, когда «народ и партия» практически едины, так что остается разве что сформировать внятные условия для девелоперов.

Малоэтажное строительство можно вести даже в местах, совершенно не подходящих для застройки многоквартирными домами. Организовать коттеджный поселок неподалеку от автомобильной трассы в чистом поле и правда не сложно — в отличие от попыток возвести новый высотный микрорайон (если только речь не идет о так называемых мегапроектах, которые по размеру будут сопоставимы с небольшими городами).

Ресурсы для развития жилищного строительства в пределах крупных городов уже ограничены. «Города не могут разрастаться бесконечными панельными многоэтажками, — говорит соучредитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Олег Ступеньков. — В каждом регионе свои градостроительные нормы, издавна принятые администрациями районов, предусматривающие в целом многоэтажную застройку в черте города и малоэтажную — за городом».

Недаром, как рассказывают в Росстрое, во всех мегапроектах, прошедших отбор и получивших поддержку со стороны государства, предусмотрено строительство как многоэтажного, так и малоэтажного жилья в пригородах новых градостроительных образований.

Малоэтажное жилье возводится куда быстрее. В среднем постройка панельного дома требует никак не меньше девяти месяцев, монолитного — полугода. В то же время деревянный поселок или дома из «сэндвич-панелей» можно построить за полгода. Помимо очевидных преимуществ, связанных со скоростью введения в строй, очевиден и прямой интерес чиновников.

Директор по развитию «Бенефит Инжиниринг» Ярослав Козлов напоминает, что одна из главных проблем в стране — малые объемы ввода жилья в строй. Властям срочно нужно показывать результаты, а малоэтажное строительство дает такую возможность.

В сложившихся агломерациях стоимость земли растет чуть ли не ежедневно, что вынуждает и девелоперов поднимать цены. Между тем загородные поселки можно строить на удалении от крупных городов, где земля по сравнению с ценами мегаполисов продается за копейки, а бюрократические барьеры ниже. Да и себестоимость строительства малоэтажных домов ниже, чем в случае многоквартирных домов, благодаря применению более простых технических решений и материалов. Как следствие, такие дома можно продавать дешевле, сделав ставку на обороты, а не на стоимость каждой отдельной сделки.

- Сегодня мы способны построить коттеджный поселок при стоимости квадратного метра без учета земли в 300–350 долларов, а со стоимостью земли — 400 долларов, — подсчитывает Олег Ступеньков из НАМИКС. — А при многоэтажном строительстве она будет составлять не менее $800/900. Плюс совершенно иной расчет электричества и других мощностей за счет сложности конструкции и времени возведения.

Итак, все плюсы налицо, не говоря уже о главном — мощном, но вынужденно отложенном спросе. «Отдельный дом, даже если он невелик, создает у его владельца несравненно более сильное «чувство хозяина», чем любая квартира в «муравейнике», — напоминает гендиректор компании «Русстройтрест — Строительные инвестиции» Дмитрий Гусев.

Но увы, все эти преимущества в России до сих пор не работают.

Работа с землей

В России действительно много пустующей земли, ведь всего 1% территории страны занят городами. Казалось бы, строй не хочу! Однако значительная часть земель пока не пригодна для строительства, поскольку отсутствует главное условие — инфраструктура.

Российские чиновники скрупулезно изучили опыт Америки, где малоэтажное жилье строилось на бывших кукурузных полях. Но сделан ли главный вывод — о том, что заниматься возведением инфраструктуры должны не частные девелоперы, а власти? Ведь это и есть главный материальный вклад государства в решение жилищной проблемы! Если одновременно урегулировать земельно-правовые вопросы, процесс сдвинется с мертвой точки. Но государство свой вклад вносить пока не торопится, ограничиваясь призывами и декларациями.

«Землеотвод под малоэтажное строительство по-прежнему сложен и чудовищно забюрократизирован, — кипятится директор по внешним связям Forum Properties Валех Рзаев. — Нет внятных и простых «правил игры». Оборот земли преимущественно «серый», так что, даже купив на вторичном рынке участок, вы не получите гарантий, что в будущем покупателю не предъявят претензий по правоустанавливающим документам».

Купить землю в хорошем месте, пригодном для строительства, трудно. К тому же все перспективные участки либо уже скуплены, либо для их получения девелоперам требуется пройти столько кабинетов и оставить в них столько наличности, что на само строительство просто не хватит денег.

Критически важное условие успешного развития массового малоэтажного строительства в стране — максимально упрощенное получение разрешений на реализацию таких девелоперских проектов, а также организация управляемых земельных торгов, предусматривающих жесткие процедуры ограничения стоимости для застройщиков.

«Для успешной реализации программы власти должны обеспечить выдачу земли под малоэтажную застройку если не бесплатно, то хотя бы по разумной цене, — считает коммерческий директор ФСК «Лидер» Игорь Иванов. — Все знают, что стоимость земельного участка — одна из основных составляющих стоимости готового дома. Но пока местные власти продают землю на торгах тем, кто способен заплатить максимальную цену. А в таких условиях жилье не может быть доступным».

Другая российская проблема — дороги. Их попросту нет, а строительство ведется слишком медленно. А ведь известно, что именно новые дороги чуть ли не автоматически превращают ранее непригодные для строительства земли во вполне привлекательные активы, вызывающие интерес инвесторов. То же самое касается и коммуникаций.

- Во многом перспектива строительства массового малоэтажного жилья будет зависеть от состояния и стоимости подведения коммуникаций. Но для этого необходимы консолидированные действия девелоперов и местных властей, — уверен Игорь Иванов.

Однако Ольга Серова (Росстрой) считает, что государство не в состоянии взять на себя все затраты по строительству дорог и подведению коммуникаций: «Если мы это сделаем, то застройщики получат прибыль, а государство — ничего. А это противоречит законам экономики. Поэтому малоэтажное жилье надо строить там, где это выгодно изначально».

Жаль, но такая логика в стране все еще весьма популярна. А ведь извлечение прибыли вовсе не является задачей государства. «Получит» же оно в описанном случае решение жилищной проблемы. Да, девелопер вправе рассчитывать на премию. Что совершенно не противоречит «законам экономики».

Справедливости ради следует признать, что Росстрой вовсе не пытается самоустраниться. Да и девелоперы, работающие в этом секторе, уже могут рассчитывать на преференции куда более привлекательные, чем те, которые обещаны застройщикам многоэтажных домов. По крайней мере, льготы декларированы. Однако внятная практика частно-государственного партнерства в сфере инфраструктуры все еще не сложилась.
Один из факторов, способных стимулировать развитие малоэтажного строительства в России, — лесные богатства страны. Применение дерева как основного строительного материала позволяет сократить затраты на реализацию девелоперских проектов и опять-таки снизить конечную стоимость жилья. Однако в фаворе остаются кирпич и бетон.
«Малоэтажное строительство позволит решить проблему доступного жилья, если будет осуществляться из доступных материалов», — согласен генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Рынок перспективен, все голосуют за (а потребитель даже рублем), но воз малоэтажного строительства завяз на бескрайних просторах Родины, в чистом поле, где нет и не предвидится ни дорог, ни электричества.

///////////////////////////////////////////////////////////////////
Самый яркий пример успешного развития рынка малоэтажного жилья — США, где буквально за полтора десятилетия удалось переселить в пригороды более 45% населения страны. В итоге крупные города превратились в центры деловой активности, одновременно избавившись от многочисленных социальных перекосов и гримас. Знаменитый на весь мир рывок был сделан после окончания Второй мировой, когда власти решились пустить под застройку ранее пустовавшие картофельные и кукурузные поля. Производство корнеплодов и попкорна вовсе не снизилось, зато жилищная проблема была быстро решена.

Феномен левиттаунов (так стали именовать одноэтажные поселки с типовыми домиками благодаря человеку неукротимой энергии, Уильяму Джиарду Левитту, отцу-основателю Suburbia, «одноэтажной Америки») периода 1947–1968 годов уникален и вряд ли повторится. Особенно теперь, когда американский ипотечный рынок бьется в конвульсиях. А тогда у каждой молодой американской семьи был шанс начать совместную жизнь с покупки собственного дома за 9 тысяч 990 долларов в рассрочку. С ежемесячными стодолларовыми платежами.

Да, американские дома были (и остаются) «картонными». Да, они плохо противостояли ураганам и уплывали за десятки миль при наводнениях. Зато они были дешевы в производстве, а значит — доступны миллионам.

Картофельные и кукурузные поля в России тоже есть. Дерева тоже с избытком. Вот только повторить опыт американцев пока не получается.


Источник: Бизнес-журнал№19 (2007г.)


← Загородная недвижимость смещается по цен...

Малоэтажное строительство в разрезе →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x