Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Свобода творчества в рамках закона

25 июля 2011

На очередном заседании Клуба Деловой Политики, прошедшего в минувшую пятницу 22 июля, участники круглого стола обсудили перспективы развития малоэтажного и коттеджного строительства в Ленинградской области.

В докризисный период отрасль малоэтажного строительства активно развивалась, затем наметился некоторый застой в динамике. Сегодня эксперты отмечают пробуждение на рынке коттеджного домостроения, однако многие проблемы остались нерешенными. Участники обсудили перспективы развития инфраструктуры области, строительства жилья эконом-класса, проблемы привлечения инвестиций в проекты освоения территорий под малоэтажную жилую застройку, практику предоставления земельных участков и оптимизацию процесса их подготовки.

Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Евгений Домрачев отметил тот факт, что в действующее законодательство внесены изменения, существенно облегчающие процесс подготовки и согласования документации на строительство объектов жилой архитектуры. Внесены изменения в градостроительный кодекс, упростились требования межевания. «На сегодняшний день в Ленобласти существуют 203 поселения, и если раньше на подготовку проектной документации заказчиком мог выступать только муниципалитет, то сегодня инвестор в праве самостоятельно создавать проект планировки и представлять его на общественных слушаниях на рассмотрение. Я считаю, что это очень существенные поправки», — резюмировал Домрачев: «Вам предоставлена свобода творчества на территориях. Только делайте это в рамках закона».

Председатель также отметил двойственность в правовом поле, сложившуюся вокруг дачных некоммерческих партнерств (ДНП): «С одной стороны, это земли сельхозназначения. Они раскупаются, и, пользуясь несовершенством законодательства, через процедуру изменения разрешенного использования меняется вид территорий с сельхоз на ДНП. Огромные территории переводятся под это, но никто не удосуживается сделать даже карту проекта с разбором, есть ли возможность инженерного, транспортного подключения! За прошедший год — с мая 2010-го по май 2011-го — 266 постановлений муниципальных образований главного уровня выпустили распоряжения на изменение использования. И только в 5 случаях сделан проект организации».

В списке актуальных проблем Евгений Домрачев отметил проблемы проектирования территорий и их инженерное обеспечение. Председатель сообщил, что на муниципалитетах и без того лежит бремя содержания земель. Важно не только зарегистрировать граждан на их земельных участках, но и обеспечить подъезд скорой помощи, пожарных расчетов. Инвесторы же продают объекты по сходной цене собственникам, которые потом пишут в комитет «письма счастья» с вопросами, когда появится водоснабжение и проведут электричество.

Елена Конинина, глава Администрации Низинского сельского поселения Ленобласти, согласилась с господином Домрачевым: «Очень сложно объяснить собственнику возможность или невозможность инженерного сопровождения земли. Речь уже даже не идет о детских садах и культурных объектах».

О состоянии рынка рассказал Андрей Пушкарский, генеральный директор УК «Сенатор»: «Рынок земли изменился — цены снизились в 2/3.раза. В середине 2000-ых рынок был перегрет, а сейчас появились перспективы роста. Сегодняшняя ситуация отрезвила всех участников этого процесса. На мой взгляд, необходимо перераспределить бюджет, чтобы не возникал вопрос, где взять денег на пожарников. Хочется забыть про полудетскую позицию властей. Хочется контроля и обеспечения — дорогами, коммуникациями. И нам будет легче, когда правила игры станут очевидными».

Марина Агеева, директор информационного центра проекта «Свой дом» в Ленобласти, резюмировала, что спрос на загородную недвижимость во время кризиса упал в 5 раз. «На сегодняшний день ситуация на рынке минусовая, — пояснила она, — предложение растет, уровень спроса не восстановился до сих пор. Активы должны работать, этой причиной и объясняются происходящие изменения». В последние 2 года развитие получила продажа земель без инженерных улучшений. Цена у таких участков соответственно низкая — их продают в рассрочку, как сельхозземли, поэтому распродаются они динамично. Далее возникают вопросы, что же делать с этими землями, ведь это даже не садоводство, а просто «нарезка». Причины этих вопросов в незнании законов.

«Есть еще одно так называемое ноу-хау — тенденция сегодняшних дней, — рассказала Марина Агеева, — бесплатное использование муниципальных земель. ДНП предлагает гражданам вступать в свое некоммерческое партнерство и предлагает с помощью взносов в рассрочку выкупать участки по цене порядка 15 тыс руб за сотку». «Жулики», — отозвался председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти.

Максим Берг, генеральный директор ООО «Петростиль», рассказал о проблемах, которые существуют вне зависимости от времени — кризис ли это или обычные экономические условия. «В первую очередь это проблема взаимоотношения девелоперов с государством, особенно в вопросах территориального планирования. Выше описанная картина с ДНП появилась от безысходности, потому что нет проекта территориального зонирования…», — описывал реалии господин Берг.

В качестве примера Максим Берг привел случай в Греции, где в район, куда не ходит общественный транспорт, муниципалитет ежедневно присылает за школьниками бесплатное такси. На что Евгений Домрачев ответил, что в этих странах государство централизованно занимается транспортным и инженерным планированием, и, приходя на эти территории (недешевые, стоит отметить, земли), девелопер ясно понимает, что есть точки подключения. И может строить, не беспокоясь ни о чем, так как муниципалитет потом обязан замостить, озеленить территории построить детские сады. Но! Все виды отчислений, включая подоходный налог, составляют порядка 65%. «Вы готовы к этому?», — поинтересовался председатель КГА ЛО.

«Существует система налогообложения, которую мы исполняем, — ответил господин Берг, — государство — это нанятые нами люди, которые должны нести ответственность перед жителями. Дайте налоговые льготы девелоперам, все равно эти инвестиции в инфраструктуры необходимы. Как я могу продавать жилье, не сделав к ним дорог? Это скрытое налогообложение. Были бы льготы — мы не платим налоги, но строим дороги». Евгений Домрачев порекомендовал девелоперу обратиться в Комитет по инвестициям, где согласно действующей программе ему могут быть предписаны льготы по налогообложению в срок на 5 лет. «Только для этого необходимо предоставить соответствующую документацию, как то — проект планировки территории с межеванием, планирование транспортной и инженерной инфраструктуры. А сегодня этого нет! Вот и появляются такие суррогатные схемы, о которых говорила Марина Агеева. Инвестиции — это не вязать пионерские галстуки. Это процесс, который требует времени», — резюмировал председатель КГА Ленобласти.

Петр Верцинский, руководитель проекта жилого района «Ванино», заявил, что его как иностранного инвестора не устраивают серые схемы ДНП. Он отметил, что также неясной остается ситуация с кредитованием жилья в подобного рода объектах.

«В подготовке документации нашего проекта были свои нюансы, весь процесс занял порядка трех лет. Для бизнеса это очень долго, — поделился своим опытом г-н Верцинский,- и повлиять на этот процесс мы не можем». С точки зрения жилой застройки картина остается не ясной. «Должен быть единый план развития территорий, — заключил эксперт, — нельзя отдавать ситуацию на откуп муниципалитетов. В них не хватает квалифицированных кадров».

Необходимы реальные технические условия, их обещают создать только к 2015-му году. Поэтому решение проблем ложится на плечи девелоперов. «С точки зрения нашего эстонского опыта, — продолжил Петр Верцинский, — без инженерного развития территорий перспектив развития малоэтажного строительства, особенно эконом-класса, попросту нет».

В жилом районе «Ванино» инвесторы будут самостоятельно строить коммуникации, также запланировано строительство детского сада, возможно, появится и начальная школа. Глава Администрации Низинского сельского поселения Елена Конинина довольна сложившейся ситуацией и отмечает, что такой вид сотрудничества власти и бизнеса взаимоудобен обеим сторонам, так как у муниципалитета фактически не хватает средств на оснащение всех территорий необходимым количеством социальных объектов.

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости NAI Becar в Санкт-Петербурге, привел результаты исследования: «Сегодня в Ленобласти на рынке домостроения на 1 спрос приходится 10 предложений. Загородная жизнь — не альтернатива жизни в городе. Что касается ипотечного кредитования загородной недвижимости — нами зафиксированы единичные случаи. На ДНП же не было выдано ни одного кредита по нашей информации».

В заключение обсуждения председатель КГА Ленобласти резюмировал: «90% покупателей находятся в правовом вакууме. Рекомендую Вам выбирать землю вместе с юристами. Это уменьшит Ваши риски».


← Минрегионразвития РФ объявляет о конкурс...

Ленобласть представит на PROEstate крупн... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x