Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Элитные сложности на загородке

27 апреля 2011

Классификация рынка недвижимости — дело неблагодарное, и каждая такая дискуссия еще больше затягивает в болото непонимания четких границ и цен. Поэтому круглый стол, организуемый газетой «Коммерсант» совместно с компанией «Петростиль», начался с предупреждения, что в этот раз споры о классах подниматься не будут. Во многом, эта позиция помогла подробно рассмотреть ряд других, не менее интересных и злободневных вопросов о том, какова же сегодня реальная обстановка на рынке элитной и премиальной загородной недвижимости.

Для начала определимся, что происходит с ценами в самых высоких сегментах. Стоимость дома в классе элит начинается от 20 млн. рублей, премиум — от 60 млн. рублей. Ситуацию на рынке можно смело назвать стабильной, что в принципе свойственно для данной категории недвижимости. Вне зависимости от экономических сложностей в стране, количество потенциальных покупателей элитки из года в год меняется весьма не значительно. Они по-прежнему есть, платежная способность и спрос никуда не исчезли. Более того, во время кризиса, как известно, число богатых людей только возросло.

Долгие сборы — быстрые покупки

Если говорить об уровне спроса, то в течение последних нескольких кварталов спрос также стабилен. В среднем одно домовладение реализуется за 24 месяца. Естественно, есть исключения — поселки, где чуть медленнее или быстрее происходят продажи.

По данным Арин, на сегодняшний день стоимость земельного участка в Ленинградской области ориентировочно находится на уровне 500/600.тысяч рублей за сотку, стоимость дома — 100/200.тысяч рублей за кв.м.

«Как это ни странно, сейчас явный дефицит качественного предложения. В течение кризиса и до него на рынок выводилось много проектов, которые были заявлены как элитные. Но на данный момент большая их часть не соответствует заявленным характеристикам», — заявил генеральный директор «Петростиль» Максим Берг. — «На самом деле они не относятся к проектам загородной застройки, а являются попыткой продать в розницу землю, которую не получилось реализовать оптом. И это влияет на восприятие потенциальными покупателями ситуации на рынке».

Речь о том, что клиентам кажется, что в Ленобласти представлен большой выбор предложения. В результате, они долго принимают решение, курсируют из одного поселка в другой, читают интернет-порталы и журналы. Случаются ситуации, когда приходит потенциальный покупатель, получает всю информацию и уходит на 1 год изучения рынка. Через год возвращается — ничего не нашел!

Еще такая характерная черта последнего времени: практически полностью отсутствуют инвестиционные покупки. Так как цены не росли, а где-то даже снижались, у инвестора не было никакого стимула вкладывать деньги в недвижимость. Тем более в такой сложный сектор, как загородная.

Большая часть поселков снизили цены в фактическом измерении и стали продавать дешевле тот же самый продукт. Кроме того, практически 100% проектов снизили стоимость в виде отсутствия роста цен, отмечает Максим Берг. Каждый закладывал в плане в 2008 году 20-процентный рост ежегодно. Очевидно, что никто этих показателей не достиг.

На элитном рынке дефицит качества

С началом кризиса произошла перезагрузка рынка и некое переосмысление ценностей. Люди стали более аккуратно тратить деньги, долго прицениваясь и сравнивания предложения конкурентов.

Ведущие маркетологи констатируют: покупателям дорогой недвижимости пришло некое понимание, что сейчас этот товар не стоит тех денег, которые за него просят. Прослойка обеспеченных людей не бедствует. В принципе они могут себе позволить роскошные дома, но, сравнивая с европейскими ценами, не торопятся заключать сделки.

«Ситуация на загородном рынке, заключается в том, что с количественной стороны наблюдается некий момент перепроизводства, а с качественной стороны — дефицит. Когда я посещаю проекты, которые у нас позиционируются как премиальные и элитные, меня удивляет, почему их вообще покупают за те деньги, за которые они выставляются», — возмущается Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. — «Концептуальное качество и уровень исполнения довольно своеобразные, скажем так. Платить за вкривь и вкось отлитые стены цену, которую просят за замок во Франции… Для меня мотивация таких покупок всегда оставалась большой загадкой».

Вообще тема «Да за такие деньги можно заграницей купить!» — очень любима в России. Но есть один маленький нюанс: что будет делать в той же Европе наш соотечественник в активном экономическом возрасте? Бизнес, возможности и необходимые знакомства у него в Петербурге и Москве, а дом в Греции? Но каждый вечер в Средиземноморье не налетаешься…

Санкт-Петербург — крупный мегаполис по меркам Европы и второй по значимости город в России, так что недооценивать его глупо. А учитывая, что береговая линия Финского залива с его видовыми апартаментами не «резиновая» (и это все понимают), обеспеченные люди готовы платить за последний «эксклюзив».

По мнению Николая Пашкова, для того, что загородный рынок дальше развивался в отношении объемов сделок, должен произойти какой-то качественный рывок в новых проектах, в подходах к девелопменту. В первую очередь, в том, что касается качества строительства и благоустройства:

«Приезжаешь в коттеджный поселок, открываются ворота — и перед тобой просто море грязи. Выходит на встречу начальник отдела продаж в болотных сапогах, и для того, чтобы мы могли пройти к домам, он начинает кидать нам под ноги ящики. Прыгая по ним, мы отправляемся смотреть коттедж …»

Как с таким отношением к покупателю можно позиционировать проекты в высоком ценовом сегменте? В любом европейском проекте сначала делается благоустройство, дороги, фонари и столбики, а потом только открывают продажи. У нас порой строится дом посреди бездорожья, и потом туда привозится покупатель, чтобы он его купил за 20/30.млн. рублей. Такой подход вызывает лишь недоумение у клиентов. Ведь конечный продукт для покупателя формируется благодаря всему комплексу: строительству, благоустройству, отделке, окружению и тд.

То есть, спрос в принципе существует, но для того, чтобы он перерос в реальные сделки, необходимо вывести процесс создания коттеджного поселка на новый уровень. Покупатель хочет получать за высокую цену продукт соответствующего качества. Покупка загородной недвижимости — во многом эмоциональна, чаще всего это не первая необходимость. Некий элемент роскоши и самовыражения. Поэтому чтобы человек остановил свой выбор на том проекте, который отражает стиль жизни, близкий его сердцу.

«Замечательное регулирование и куча барьеров»

Отдельная история — взаимоотношения девелоперов и всевозможных государственных структур, регламентирующих земельный банк Ленобласти, ее градостроительную и архитектурную составляющие.

По мнению известного петербургского архитектора Игоря Фирсова, в России осознанно или нет создан искусственный дефицит земель: «Свободных участков у нас хватает с головой, но они спекулятивно зажаты. Хорошей земли с адекватным месторасположением выкидывают в таком малом количестве, что она идет лишь в элитку. Там ее мигом переоценивают».

«У нас «замечательное» государственное регулирование с какими-то бессмысленными ограничениями на использование сельхозземель, куча барьеров на перевод этих земель в другую категорию, полное отсутствие инженерной инфраструктуры где бы то ни было», — высказался генеральный директор «Петростиль». — «Плюс всяческие барьеры естественных монополий на то, чтобы эту инфраструктуру в итоге получить. То же электричество, например».

В итоге, на сегодня львиная доля оборота рынка происходит в нижнем и среднем классах, прежде всего, с участками без подряда. За последние полгода-год совершенно взрывоопасным образом выросло число предложений бывших сельхозземель, переведенных и нет, которые сейчас в виде коттеджных проектов вышли на рынок. Многие собственники больших наделов решили (или были вынуждены?) пойти по пути наименьшего сопротивления, и мечту о даче продавать в виде земли. А дальше — максимум подряд. Последняя Ярмарка недвижимости продемонстрировала это: загородная недвижимость уже скоро по объему сможет догнать городскую. Перечислены сотни относительно дешевых проектов. И основной оборот происходит в этом сегменте.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран


← В спросе - дешевые участки без инженерии

Бренд. Что может быть важнее? →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x