Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Взгляд юриста на громкий законопроект

30 сентября 2010

Федеральный законопроект о запрете строительства жилья на землях сельхозназначения вызвал множество комментариев со стороны экспертов рынка недвижимости. Кто-то предсказывает непоправимый ущерб загородному рынку Петербурга в целом и отдельным девелоперам, который может нанести данный закон, кто-то ищет положительные стороны документа.

Но полезнее и интереснее всего познакомиться с мнением специалистов, которые в своих оценках опираются не на собственные домыслы, а на законодательство РФ.

Халимовский Юрий, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

«Проект федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков» формально является реакцией на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации, которое узаконило регистрацию по месту жительства в садовых домах. Однако, вместо того, чтобы изменить один лишь абзац ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Минрегион затеял масштабную реформу земельного законодательства. Если законопроект будет принят в текущем виде, оснований для изъятия имеющихся участков и домов не появится, но введение в оборот новых и переформирование существующих участков будет парализовано. Принятие закона потребует пересмотра материалов градостроительного зонирования и границ населенных пунктов.

Буквально предлагаемый законопроект вообще не затрагивает норм о «дачной амнистии» (например, ст. 28 Закона №66-ФЗ) — он просто разрушает механизм их реализации.

Для введения в оборот ранее предоставленных участка и дома, в т.ч. в порядке «дачной амнистии», требуется постановка участка на кадастровый учет. После вступления в силу закона по предложению Минрегиона всем обладателям дачных участков за пределами населенных пунктов в постановке их на кадастровый учет должно быть отказано: существования дачных участков за пределами населенных пунктов либо на землях сельскохозяйственного назначения просто не предусмотрено (п. 5 ст. 2 и п. 5 ст. 1 проекта). По законодательству о кадастровом учете это будет основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета. Можно предположить, что это не устроит собственников, вложивших в покупку немалые средства, и вопрос вновь дойдет до Конституционного суда РФ.

В сложную правовую ситуации попадут и девелоперы, разрабатывающие массивы сельхозземель под застройку в форме дачных хозяйств. Если ранее было достаточно изменить разрешенное использование земель и строить на них, теперь придется обязательно менять категорию земель — а это уже прерогатива органов власти соответствующего субъекта Российской Федерации (пп. 2 п. 1 ст. 8 ЗК РФ). Под вопросом будет исполнение договоров с приобретателями участков и домов: девелоперы не смогут сформировать отдельные участки и поставить на кадастровый учет построенные на них дома.

Потенциальная польза от законопроекта состоит в устранении требования градостроительного законодательства о получении разрешения на строительство ИЖД. Предлагается норма о том, что до 01.03.2015 не нужно получать разрешение на ввод ИЖД в эксплуатацию, а до 01.01.2015 — и разрешение на строительство. Эта льгота будет распространяться лишь на те индивидуальные дома, «строительство которых началось до вступления в силу настоящего Федерального закона». Поскольку сложно определить, когда в действительности началось строительство ИЖД, можно предположить, что послабление будет применяться к строительству на всех участках, права на которые возникли до 01.01.2011 (возможно, напротив, будут требовать предоставления доказательств даты начала строительства).

Органам местного и регионального уровня с принятием проекта закона также прибавится хлопот. Законопроект императивно устанавливает, что «границы территориальной зоны, предусматривающей ведение дачного хозяйства, должны находиться в границах населенных пунктов». При этом садовые и огородные участки должны быть в пределах земель сельскохозяйственного использования. Значит, не только разрабатываемая, но и уже утвержденная градостроительная документация должна быть переделана заново за счет бюджета. Установление черты населенного пункта, зонирование и утверждение прочей документации очень трудоемкий процесс, требующий больших затрат времени и денег.

Законопроект Минрегиона — яркий пример избыточной реакции. И лишь в сознании мелькают до боли знакомые россиянам слова «хотели как лучше, а получилось …».

Законопроект об «использовании садовых, огороднических и дачных земельных участков», по мнению аналитиков, будет принят в трех чтениях и вступит в силу уже в начале 2011 года.


← Тур по элитной жизни

Покупатели стали смелее →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x